（2001）榕联评字第268号

    福州联合资产评估有限责任公司接受委托对利嘉实业（福建）集团有限公司部 分房地产进行评估。根据国家有关资产评估的规定,本着客观、公正、独立、 科学 的原则,按照公认的资产评估方法,对委托方拟确认现值的资产进行评估。本所评估 人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证, 对 委估资产在评估基准日（2001年6月30 日）所表现的市场价值作出了公允的反映。 现将资产评估情况及结果报告如下：

    一、委托方及资产占有方简介：

    本次评估的委托方与资产占有方均为利嘉实业（福建）集团有限公司。

    该公司系港资独资企业,位于福州市东街23号航空大厦22号,主营房地产综合开 发、商品房销售、出租及相应的物业管理；代购、代销成员企业的原辅材料和产品； 协调管理成员企业的经营活动。总经理陈隆基。

    二、评估目的：

    拟为置换资产提供价值参考依据。

    三、评估对象：

    利嘉实业（福建）集团有限公司开发的中亭街在建工程E、F区地下一层商场、 车位及一至三层商场与五一中路利嘉城A区一至二层商场及设定的抵押贷款。

    （一）中亭街改造在建工程位于福州市台江区八一七南路中亭街两街, 临江滨 大道,位于台江路以北,下杭路、达道路以南。地处台江繁华的商贸区,交通便捷,属 福州市一级一类地段。

    该项目由A、B、C、D、E、F、G、H八区组成,拟建室内步行商业街 , 占地面积 171.67亩（实用面积129.71亩）,建筑总面积约65万平方米。 拟建九层或十七层钢 混结构,设地下商场或车位,一至三层为商场,以上为高级住宅。 本次评估标的物为 中亭街在建工程E、F区地下一层商场、车位、 地上一至三层商场。 商场建筑面积 62043.28平方米,地下车位209个。E、F区二幢为9.5层框架结构,其中地上一至三层 高度为14.7米。工程形象进度现场勘察该建筑静压预制方桩已完工, 地下室钢筋混 凝土墙与柱已浇柱,地上一至三层主体结构梁、板、柱已浇注完毕,架空层2.6 米高 的楼板、柱已完成大部分,住宅部分尚未动工。 外墙装饰角线及罗马式柱构件已安 装了大部分,但尚未刷高级涂料。消防管网、电气管仅完成预埋,室内室外装修、地 面装修均尚未做。

    （二）利嘉城位于福州市台江区五一中路169号,五一中路东侧沿街, 北隔小路 邻市人才市场,四周为五一新村,地段繁华、交通便捷、城市基础配套设施较为完善, 属福州市一级地段。

    利嘉城A区为钢混9.5层建筑,建于1996年,设地下商场或车位,一至三层为商场, 四层以上为住宅。铝合金窗,卷帘门,大玻门,外墙饰有罗马式柱及角线,表面刷高级 涂料,地面方型缸砖,铝合金钙塑板吊顶,自动扶梯每层二部。评估对象为A区一至二 层商场,建筑面积为14123平方米。内设自动扶梯、中央空调系统、消防设施等齐全。 系利嘉实业（福建）集团有限公司1998年6月保留受本公司产业。

    （三）委托评估的资产设定的银行抵押贷款金额8147万元。

    四、评估基准日：

    2001年6月30日,本报告中的取价标准为该日的现行价格。

    五、评估原则：

    本次评估遵循“独立性、客观性、科学性、专业性”的工作原则, 在评估测算 过程中应用公开市场原则、替代原则、资产持续经营原则等评估操作性原则。

    六、评估依据：

    1、经济行为依据：

    ⑴资产评估业务委托书；

    ⑵公司董事会决议。

    ⑶委托方提供的评估资产清单；

    2、法律法规依据：

    ⑴《资产评估操作规范意见（试行）》（中评协〖1996〗03号文）；

    ⑵《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》（财评字（1999）91号文）。

    3、产权依据：

    ⑴《国有土地使用证》榕国用（2001）字第P07153号,榕台国用（2001 ）字第 30671B、30672B、30673B号；

    ⑵《房屋所有权证》榕房权证R字第9803002号；

    ⑶《福建省建设用地许可证》闽土字（2001）第098号；

    ⑷《建设用地规划许可证》榕规（99）地220号；

    ⑸《商品房预售许可证》（2000）榕房许字第961号。

    4、取价依据：

    ⑴福州市有关商品市场价格信息及我所数据库相关资料；

    ⑵资产评估常用数据与参数手册；

    ⑶评估人员现场勘察、取证的资料；

    ⑷委托方提供的其他有关资料

    七、评估方法：

    根据特定评估目的,以房地产继续使用和资产可询价性为前提,本次评估采用“ 市场比较法”。通过市场调查,选取英惠大厦、永升城A区、永升城B 区三个参照物 分别进行比较,考虑差异因素进行调整,确定单方售价, 按建筑面积计算资产实际价 值。中亭街在建工程E、F区按“市场比较法”结合工程形象进度计算资产实际价值。

    八、评估过程：

    1、接受委托：对委托方及其评估的资产进行初步了解,拟定评估计划并明确评 估事项。

    2、资产清查：对评估的资产进行核对、验证和勘察。

    3、评定估算：对资产的价值进行询价、估算、汇总和复核,拟写工作底稿和提 供评估报告书。

    九、评估结论：

    资产评估总值为589,995,429元,大写人民币伍亿捌仟玖佰玖拾玖万伍仟肆佰贰 拾玖元整。（涉及标的物银行抵押贷款金额8147万元）。

    其中：

    1、中亭街在建工程E、F区地下一层商场车位、地上一至三层商场评估值为335, 915,009元；

    2、利嘉城A区一至二层商场评估值为254,080,330元；

    3、以利嘉城A区商场作为抵押物向银行抵押贷款金额8147万元人民币。

    十、特别事项评估说明：

    利嘉实业（福建）集团有限公司对申报材料负完全的法律责任, 对所填报资产 的完整性、合法性和真实性负责；并对其提供的文件资料的真实性承担法律责任。

    纳入本次评估范围内的房地产以委托方确定的范围为准。

    十一、评估报告评估基准日期后重大事项

    本评估报告所称“评估值”是依据所评估资产在现有用途不变并持续经营的特 定经济环境的前提下,为本报告所列明的目的而作,如在有效期内资产数量、作价标 准发生变化时,应进行相应的调整。

    十二、评估报告法律效力

    1、本评估报告成立的前提条件适用于继续使用假设和公开市场假设；

    2、本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则, 确定的 现行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊交易方可能追加 付出的价格等对其评估值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化,以及遇有自 然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当评估结果依据的条件及评估中遵循的持 续经营原则等其他情况发生变化时,评估结果一般会失效；

    3、本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力；

    4、评估结论有效期为一年,即2001年6月30日至2002年6月29日。超过一年此评 估结果无效,需重新进行资产评估；

    5、本评估结论仅供委托方拟资产置换这一经济目的使用,不得为其他经济目的 使用；

    6、 本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送财产评估主管机关审查使用。 本评估报告书的使用权归委托方所有,未经委托方许可不得随意向他人提供或公开。

    十三、附件：

    1、评估机构营业执照复印件；

    2、评估机构资格证书复印件,含资产评估资格、证券评估资格及机构名称变更；

    3、评估人员资格证书复印件；

    

福州联合资产评估有限责任公司法人代表：商光太

    中国注册资产评估师：夏克颖

    中国注册资产评估师：赵一菁

    中国·福州 二○○一年七月二十日

    利嘉实业（福建）集团有限公司评估汇总表

    项目                 建筑面积（M2）   帐面数    评估值    增减额   备注

                         /车位（个）

    中亭街在建工程E、F   62043.28M2/209个          335915099.00

    区地下一层商场、车

    位、 地上一至三层

    商场利嘉城A区一至

    二层商场             14123                     254080330.00

    合计                                           589995429.00