中勤信资评报字(2002)第B097号

    评估基准日2002年9月30日

    谨提请本报告书阅读者和使用者注意

    本摘要内容均摘自中勤信资评报字(2002)第B097号资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用。

    本公司接受上海同达创业投资股份有限公司（″同达创业″）的委托,对海南万泉农产品批发市场有限公司（″万泉农批″）列报的全部资产于2002年9月30日的市场价值进行评估,仅作为同达创业转让万泉农批部分股权时列报其净资产价值之参考。按照本公司与同达创业订立的中勤信资评协字（2002）第053号《资产评估协议书》所设立的条件,本公司业已实施了包括对委托评估的有关资产的实地勘察、市场调查与询证等必要的评估程序。本公司的评估是建立在同达创业和万泉农批提供的评估所必需的资料的基础上的,这些资料的真实性、合法性、完整性和有效性由同达创业和万泉农批负责。本公司在此基础上出具了中勤信资评报字 2002 第B097号《关于海南万泉农产品批发市场有限公司资产评估报告书》（″资产评估报告书″）。

    本次评估范围为万泉农批列报的于2002年9月30日的全部资产以及相关的负债。本报告所载评估范围中包含流动资产、长期投资、建筑物、土地使用权和流动负债。其中,建筑物采用重置成本法评估,土地使用权采用基准地价修正法评估。同时,本公司还采用收益法对万泉农批的净资产价值进行了评估验证。

    万泉农批列报的主要实物资产为房屋建筑物和土地使用权,建筑物面积共计13,431.2平方米,其中：房屋面积9,163.2平方米,钢架大棚面积4,268平方米。土地使用权面积为33,463.99平方米。房地产的产权状况为：Ⅱ号楼（建筑面积3046.94平方米）、Ⅲ号楼（建筑面积1176.26平方米）房产证尚未办理。已办理的土地使用权证和房产证证载权利人均为原出资股东海南万泉热带农业投资有限公司,根据万泉农批声明,上述房地产权证的办理及更名手续尚在办理之中。

    本次主要评估方法为成本法、收益法、基准地价修正法。采用收益法评估主要取决三个因素：收益期限、各期收益额和折现率。收益期限根据持续经营假设及被评估公司实际情况确定为无限年；2002年10-12月、2003年、2004年、2005年、2006年各期净利润根据万泉农批提供的农批市场历史经营资料及有关预测资料确定；折现率依据2002年度发行的30年国债利率并参照在深圳证券交易所和上海证券交易所上市的7家农贸类上市公司的2001年平均净资产收益率确定。

    本公司认为,除本报告所载明的特别事项说明外,在评估资产现有用途或既定用途不变并持续经营使用和本报告载明的评估目的及价值前提、假设条件下,载入下表中的评估结论可恰当地反映海南万泉农产品批发市场有限公司于评估基准日市场价值的财务结构（金额单位为人民币万元）：

    项目         帐面净值        调整后净值     市场价值
    资产总计   1,697.91          1,697.91       1,694.06
    负债总计       3.85              3.85           3.85
    净资产     1,694.06          1,694.06       1,683.05

    本公司采用收益法验证结果：万泉农批的净资产价值为3,012.62万元,与采用成本法评估结果差异为1,329.57万元,主要因为采用成本法评估并未考虑农批市场所享有的特殊经营及优惠税收政策、已形成的商誉等在内的经济资源对净资产价值的影响,也未考虑列入本次评估范围内的各单项资产在经营中是否充分有效以及它们之间的组合或配合对其净资产价值的影响。因此采用成本法得出的评估结论中不包含万泉农贸可能存在的上述不可确指的经济资源的价值。采用收益法所得评估结果仅用于验证采用加和法的评估结果,并可以在资产评估目的所对应的经济行为实施过程中作参考。

    本报告所称″市场价值″或″评估值″,均指我们对所评估资产在现有用途或既定用途不变并持续经营使用,以及在评估基准日的外部经济环境与市场状况和本报告所载明的评估前提条件和假设条件下,本报告所列明之评估目的而提出的续用市场价值或按评估基准日的市场价值标准估算的购建成本意见,不能理解为公开市场条件下的市场价值。

    评估过程中本公司发现下列事项可能会影响评估结论,但在目前情况下本公司无法估计其对评估结果的影响程度,特提请报告使用人注意：

    1、万泉农批列报的建筑物中Ⅱ号楼（建筑面积3046.94平方米）、Ⅲ号楼（建筑面积1176.26平方米）房产证尚未办理；此外,万泉农批列报建筑物中Ⅰ号楼房产证及土地使用权证的权利人为原出资股东海南万泉热带农业投资有限公司；万泉农批声明,上述房产证办理及权利人名称变更事宜正在办理。本次评估未考虑上述事项因权属问题可能对评估值造成的影响。

    2、对于采用收益法验证的结论,应充分关注本公司选取未来各期净利润及折现率的前提、依据及结果。

    本报告所载明的资产评估结果在评估基准日后一年内（即自2002年9月30日至2003年9月29日）有效。