沪东洲评报（2000）第447号

    上海东洲资产评估有限公司接受上海胶带股份有限公司的委托，根据国家有关资产 评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对 上海胶带股份有限公司拟转让的资产进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估 程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查和询证，对委估资产在2000年10 月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

    一、委托方及资产占有方概况

    委托方及资产占有方：上海胶带股份有限公司

    注册地址：上海市浦东东昌路600号

    办公地址：上海市海门路630号

    注册资金：115133378元

    企业性质：中外合资股份制企业（上市）

    董事长： 张国勋

    经营范围： 开发生产销售胶带、橡胶制品、胶鞋及化工产品、 化工原料及餐馆、 百货零售、设备制造等。

    上海胶带股份有限公司的前身系上海胶带厂, 为上海华谊（集团）下属企业 , 于 1992年4月经批准改制为股份制上市公司，同时发行A股及B股股票。截至2000年 10 月31日公司股本为115133378元，其中国有股56690378元，社会法人股8349000元， 外资股41745000元，社会公众股8349000元。公司所处行业为橡胶业。 主要产品为 工矿用运输带、传动带、三角带、汽车V带等，在国内市场占有率较高。1999 年度 公司完成工业总产值3.15亿元，实现销售收入2.36亿元，净利润107.1万元， 居国 内同行业首位。

    上海胶带股份有限公司于2000年11月28日召开三届二十次董事会和三届五次监事会， 会议通过了如下决议：拟将公司所属海门路630号、高阳路551-559号两处房地产有 偿转让给三九企业集团，并已签定房地产转让协议，发布了公告。

    二、评估目的

    本项评估的目的是为上海胶带股份有限公司拟转让资产的价值提供参考依据。

    本次经济行为已经上海胶带股份有限公司三届二十次董事会决议通过。

    三、评估范围和对象

    本次资产评估范围系截至2000年10月31日上海胶带股份有限公司拟转让的资产。

    评估对象为上海胶带股份有限公司拟转让的位于海门路630号、高阳路551-559号两 处房地产。包括房屋建筑物面积22090.00平方米，土地使用权11171.60平方米、部 分相关的设备9台（套）等。

    本次拟转让的企业帐面未反映的用电权1000KVA，用水权800吨/天，程控电话10 门 纳入评估范围。

    拟转让的资产帐面价值23241990.79元，调整后帐面值23241990.79元。

    纳入评估范围的资产与委托评估及立项时申报的资产范围一致。

    具体明细见清查评估明细表。

    四、评估基准日

    本项目资产评估基准日是2000年10月31日。评估基准日是由上海胶带股份有限公司 根据资产转让计划确定的。

    确定评估基准日的理由为：

    1、 月末会计报表能完整准确提供委估资产帐面价值，以利评估操作；

    2、 符合评估基准日的选定尽可能接近经济行为的批准日期的原则；

    评估操作中所采用的价格均为评估基准日有效的价格标准。

    五、评估原则

    根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循的工作原则是独立性原则、科 学性原则、客观性原则、专业性原则。评估适用的经济原则是贡献原则、替代原则、 预期原则。

    六、评估依据

    (一)法规依据

    1、中华人民共和国国务院1991年第91号令发布的《国有资产评估管理办法》；

    2、原国家国资局国资办发（1992）36号文《国有资产评估管理办法施行细则》；

    3、 财政部财评字（1999）91号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

    4、 国资办发（1996）23号由原国家国资局转发的《资产评估操作规范意见（试行） 》通知；

    5、 《中华人民共和国土地管理法》；

    6、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

    7、财政部《企业会计准则》；

    8、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；

    9、其他有关法规和规定。

    (二)行为依据

    1、经上海市资产评审中心核准的“上海市资产评估立项登记表”；

    2、上海胶带股份有限公司三届二十次董事会决议；

    3、 关于“胶带股份”、“胶带B股”公布董事会决议及关联交易公告；

    4、 房地产转让协议。

    (三)产权依据

    1、上海胶带股份有限公司法人营业执照；

    2、上海胶带股份有限公司房屋所有权证及国有土地使用证；

    3、建设工程规划许可证及施工执照；

    4、上海胶带股份有限公司国有资产产权登记证；

    5、委托方提供的会计报表和资产清单及其他资料。

    (四)取价依据

    1、《1999年度机电产品报价手册》；

    2、由北京妍迪普信息咨询中心和机械部价格信息中心编印的《2000 年度全国资产 评估价格信息》；

    3、由机械部科技信息研究院机电产品价格信息中心编印的《2000 年度中国机电产 品价格商情》；

    4、机械部关于机械工业建设项目概算指标文件机械计（1995）1041号；

    5、机械部关于机械工业建设项目概算指标文件机械计（1995）1041号；

    6、上海市建设工程造价“93”定额；

    7、上海市基准地价

    8、上海市关于各项农地征地费用的有关规定

    9、评估人员现场勘察记录；

    10、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。

    11、其他评估所需资料。

    七、评估方法

    本次评估的范围是上海胶带股份有限公司拟转让的资产， 评估对象为位于海门路 630号，高阳路551-559号的房地产及与上述房地产相关的部分设备，主要采用成本 法进行评估。

    （一）机器设备的评估：

    机器设备的评估采用重置成本法,根据资产占有方提供的机器设备明细申报表,通过 对有关权属证明及会计凭证审查核实后予以确认。

    机器设备的重置全价主要对照国内市场同类型设备现行市价, 同时考虑其他一切合 理费用等予以确认；对无法询价及查阅到价格的设备, 用类似设备的现行市价加以 确定。

    通过查阅设备的主要技术参数、运行记录、大修技改记录及现场实地勘察, 以及必 要的技术检测,并与实际使用维护人员座谈等手段,对其各类损耗作出判断；从而对 该等设备的成新率作出合理判定。

    将重置全价与成新率相乘,得出评估值,从而对基准日所表现的该设备重置净价作出 公允估值。

    （二）房屋建筑物的评估：

    本项目中房屋建筑物的评估主要采用重置成本法。

    房屋建筑物的产权以资产占有方提供的有关权证、会计凭证为依据进行评估。

    房产的建筑面积、建筑结构、购建日期均以资产占有方提供的证明材料为依据。

    房屋建筑物的重置全价采用重编预算法或单位造价调整法取得。房屋建筑物的成新 率按年限法或分部位打分法评定,以两种方法的加权平均综合确定。

    （三）在建工程的评估：

    评估人员实地勘察工程的具体内容、开工日期、结算方式、实际完工程度和工程量、 实际支付款项。对已竣工的在建工程,转入固定资产评估；对尚未竣工的在建工程, 采用重置成本法按有关工程预算计算出重置全价,然后结合完工进度,估算评估值。 对于基准日存在的工程欠款,评估时予以扣除。

    （四）无形资产的评估：

    1、土地使用权的评估采用成本法及基准地价法修正法综合确定。

    土地使用权以资产占有方提供的国有土地使用证依据确定。

    土地使用权的面积、取得日期均以资产占有方提供的有关权证及有关证明材料为依 据。

    土地使用权的评估值根据成本法及基准地价修正法计算结果加权平均计算得出。

    成本法评估值根据土地取得费、土地开发费、利息、利润以及相应的税费计算获得。

    基准地价修正法是在有基准地价的地区,通过具体区位、土地使用权年限、 建筑容 积率等的比较,将基准地价修正到估价对象宗地价。

    2、其他无形资产主要是增容费的评估采用成本法。 依据评估基准日上海市有关部 门规定的标准,并结合核定的使用量确定评估值。

    八、评估过程

    我们根据国有资产评估的有关原则和规定, 对评估范围内的资产进行了产权鉴定和 评估,具体步骤如下：

    （一）2000年11月29日接受上海胶带股份有限公司的委托, 对上海胶带股份有限公 司拟转让的资产进行评估,双方签署了资产评估委托协议书,委托书编号为：沪东洲 协字（2000）第447号。

    （二）听取资产占有单位有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍。根 据评估目的和评估对象及范围,选定评估基准日,拟定评估方案。

    （三）对企业填报的资产清查评估明细表进行分析、鉴别, 并与企业有关财务记录 数据进行核对、整理。

    （四）在企业有关人员陪同下, 按整理后的资产清查评估明细表对实物性资产进行 现场核对。

    （五）根据资产清查评估明细表的内容,对实物资产状况进行察看、记录,并与资产 管理人员进行交谈,了解资产的经营、管理状况。

    （六）评估人员在企业有关专业人员陪同下至现场观察房屋建筑物基础、承重构件、 墙体的现状,勘察土地的开发情况,了解在建工程的形象进度、付款进度, 对委估资 产作进一步的勘察鉴定。

    （七）查阅委估资产的产权证明文件。

    （八）根据被评资产情况,按规定的方法,对各资产的现行价值进行评定估算。

    （九）对各资产的初步评估结果进行汇总分析, 确认评估工作中没有发生重评和漏 评的事项。然后根据汇总分析情况,对资产评估结果进行调整、修改和完善。

    （十）在听取委托方对评估结果的反馈意见后,起草资产评估报告书。 经有限公司 有关审核人员三级复核后完成报告书。

    九、评估结论

    评估结果：以2000年10月31日为评估基准日, 上海胶带股份有限公司拟转让的资产 评估值为69,847,169.20元,大写：陆仟玖佰捌拾肆万柒仟壹佰陆拾玖元贰角整）。

评估结果汇总表

单位:万元

项目     帐面值      调整后帐面值      评估价值       增减额     增减率%

流动资产

长期投资

固定资产           1,207.04    1,207.04    2,543.81    1,336.77    110.75

其中：在建工程       248.90       94.20       94.20                

建筑物               901.31    1,056.01    2,342.69    1,286.68    121.84

设备                  56.83       56.83      106.92       50.09     88.14

无形资产           1,117.16    1,117.16    4,440.91    3,323.75    297.52

其中：土地使用权   1,117.16    1,117.16    4,328.91    3,211.75    287.49

其他资产                                                           

资产总计           2,324.20    2,324.20    6,984.72    4,660.52    200.52

    评估结论详细情况见资产评估明细表。

    十、特别事项说明

    （一）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项, 在企业委托时未作特殊说明 而评估人员根据专业经验一般又不能获悉的情况, 评估机构及评估人员不承担相关 责任。

    （二）本公司未对委托方提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等 证据资料或所牵涉的责任进行独立审查,亦不对上述资料的真实性负责。

    （三）本次评估的房地产中,土地使用证户名仍为胶带股份的前身上海胶带厂,土地 实际已授权给上海华谊,集团）公司。根据双方签定的房地产转让协议,本评估报告 以华谊（集团）办妥上述房产相关的土地使用权的出让手续, 以使胶带股份以自身 名义取得该等土地使用权,土地使用权出让金由胶带股份承担）为前提,否则本评估 报告无效。

    （四）本次委托方提供的房屋所有权证户名均为上海胶带厂, 成立胶带股份有限公 司时已评估作价入帐,但未办理产权过户手续。

    （五）运输带车间及浴室未办理房地产权证, 委托方提供了建设工程规划许可证及 施工许可证作为产权依据。运输带车间三层局部分加层及房局部加顶（822平方米） 、设计部楼房顶部加层（83平方米）、经营部（100 平方米）未办理施工许可证； 原锅炉房、门卫室等改建为申益大饭店内部加层（711平方米）未办理施工许可证。 本次评估考虑到历史原因及上述房产的实际使用情况（暂按正常评估。上述房产转 让时应办妥权证。否则若引起权属纠纷,本公司不负任何责任。 对以上无权证的房 屋,建筑面积根据企业提供的记录和评估人员实际丈量确定,仅供评估测算之用, 实 际转让面积以最终取得的权证记载为准.

    （六）本次评估的117＃、119＃、120-121＃房拟改建为申益大饭店,现拆除改建工 程已完成,内外装修已完成总工程量的90%左右,但装修工程款仅支付了小部分。 本 报告上述房屋的评估值中仅包含已支付的装修款,提请报告使用者对此予以关注。

    （七）在建工程--设备安装中设备已大部分到位安装完毕, 但设备款大部分尚未支 付,本次按帐面值评估,仅反映已支付的设备款。

    （八）未完工的申益大饭店装修及设备安装工程,形象进度与付款进度之间的差异, 由交易双方另行协商处置。

    （九）本报告对被评资产所作的评估系为客观反映被评资产的价值而作, 本公司无 意要求委托评估单位必须按本报告的结果和表达方式进行相关的帐务处理。是否进 行、如何进行有关的帐务处理需由委托评估单位的上级财税主管部门决定, 并应符 合国家会计制度的规定。

    （十）在评估上述房地产时, 评估人员未考虑该等资产出售尚应承担的费用和税项 等可能影响其价值的任何限制,评估人员也未对资产重估增、 减值额作任何纳税准 备。

    若以上事项影响评估结论,则本次评估结论不成立,评估报告将失效。

    十一、评估报告基准日后重大事项

    评估基准日后至出具评估报告日,被评企业的一切经营活动均在正常范围内。 无需 披露而未披露的重大事项。

    在评估基准日后、报告有效期之内,资产数量及作价标准发生明显变化时,委托方应 及时聘请评估机构重新确定有关资产的评估值。

    十二、评估报告的法律效力

    (一)评估报告成立的前提条件和假设条件

    本报告所称“评估价值”, 是指所评估的资产在现有用途不变并继续经营以及在评 估基准日的外部经济环境前提下,根据公开市场原则确定的现行公允价,没有考虑将 来可能承担的担保事宜, 以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的 影响；同时, 本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其 它不可抗力对资产价值的影响。当上述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他 情况发生变化时,评估结果将会失效。

    (二)本评估报告的作用依据法律法规的有关规定发生法律效力。

    (三)根据国家的有关规定,评估结论的有效使用期为一年,从资产评估基准日2000年 10月31日起计算,至2001年10月30日止。

    (四)资产评估报告的使用范围

    本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交资产评估主管部门审查使 用,本评估报告的使用权归委托方所有。 除按规定报送有关政府管理部门或依据法 律需公开的情形外,在未征得委托方的许可前,本公司承诺不向他人提供或公开本报 告的全部或部分内容。

    十三、评估报告提出日期

    本评估报告提出日期为2000年12月12日。

    

上海东洲资产评估有限公司

    法定代表人：王小敏

    总评估师：葛其泉

    项目负责人：李鸣

    评估人员：李鸣黄静

    2000年12月12日