每日必读针对投资者及媒体对公司收购北京中地房地产开发有限公司（简称＂中地公司＂）股权提出的质疑,湖北武昌鱼股份有限公司（简称＂公司＂）会同中地公司及各中介机构对有关问题进行了核查,现将有关问题做出如下说明：
一、关于华普大厦一段、二段写字楼采用收益现值法、三段商住楼商用部分采用收益还原法进行评估的依据和理由及其合理性的说明
1、关于一、二段写字楼评估采用收益法的依据
目前国内房地产评估的基本方法有三种：收益法、市场法和成本法。其中收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估,如商务办公楼、公寓、写字楼等；市场法适用于具有交易性的房地产的评估,如写字楼、高档公寓等；成本法一般适用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估,如学校、图书馆等公用公益性房地产,以及油田、码头等只针对个别特殊需要而开发的房地产。
一、二段写字楼评估采用收益法的理由：（1）根据评估师的市场调查及所收集的价格信息和资料,目前北京市写字楼租赁市场发达,租金水平及出租率市场化程度很高,能够较为准确地反映物业的市场价值,而出售的写字楼物业相对较少,同时,房地产开发企业在资金充足且其他条件具备的情况下,通常会优先选用出租的方式。一、二段写字楼完全具备了收益法评估的条件：评估物的未来收益可以预测并量化；评估物的未来风险也可以预测并量化；评估物的范围可以准确界定。（2）由于成本法所反映的仅为物业建至基准日形象进度所付出的成本加计平均利润,而不同用途的房地产盈利差别较大,成本法不能完全反映不同用途房地产的价值。
2、收益法评估中关键参数的确定依据
（1）折现率
目前,业内采用收益法评估北京甲级写字楼时,折现率一般选用8-10%,本次评估折现率采用风险累加法确定：折现率＝无风险利率＋风险利率。
在评估基准日2002年6月30日五年期国债利率为2.74%,复利化后为2.60%,即无风险利率为2.60%。
根据委估房地产的具体情况以及估价人员对北京市近年同类型房地产经营状况及价格变化趋势的分析,考虑如下风险：
经营风险：中地公司虽有一批经验丰富的房地产专业人员,但考虑到中地公司成立时间较短,且该项目为中地公司的第一个大项目,存在一定的经营风险,故风险系数取2%；
财务风险：房地产行业前期投资量巨大,中地公司有大量的银行贷款,后续资金是否充足是最大的风险,故财务风险系数取2%；
市场供求风险：基于对北京写字楼市场未来供需状况的分析,该风险在近期内较小,但因预测期较长,存在不确定性风险,故市场供应风险系数取1%；
其他风险取0.90%。
所以取房地产综合折现率为8.50%。
（2）价格（租金）的确定
评估师在进行广泛市场调研的基础上,遵循稳健性原则,选用了同档次写字楼较低的租金水平。评估中选用的评估案例如下：
同档次写字楼租金水平表
写字楼名称 写字楼地址 租金统计
中粮广场 东城区建国门内大街6号 8元/平方米·天
保利大厦 东城区东直门南大街 7.7元/平方米·天
丰联广场 朝阳大街18号 8元/平方米·天
中国人寿保险大厦 朝阳门外 9.68元/平方米·天
北海万泰大厦 东四十条桥 7元/平方米·天
港澳中心 东四十条桥 10.51元/平方米·天（含管理费）
综合考虑所选案例与评估对象的差异,根据稳健性原则,选7元/平方米·天。
（3）销售量（空置率）的确定
据建设部信息中心《北京2001年房地产调查报告》写字楼部分表明：CBD区甲级写字楼平均空置率为7.5%,2002年6月评估师对被估物所在区域内调查表明空置率为10%左右。
（4）未来市场增长率的预测
1）被评估物业位于东二环边、平安大道最终端的CBD商圈内,土地资源稀缺,未来该区域写字楼供应量受土地供应限制会减少,写字楼的租金及售价会上升；
2）2001年我国正式加入世界贸易组织,从需求上看,中国加入世界贸易组织后,许多外资公司会进入中国,这必然会极大拉动对写字楼市场的需求。随着部分外资企业先期进入中国,北京市的写字楼市场愈加活跃、交投增加,对写字楼的需求也因此而倍增。所以,可以预测,在未来两三年内,该区域的写字楼租金价格肯定会平稳上升,将持整体上扬的趋势；
3）2008年奥运会的成功申办,对北京市的写字楼市场是一个重大利好,也会促进对写字楼市场的需求,租金和出租率都会上升；
4）据评估师市场调查表明,评估基准日CBD商圈内大多数写字楼只租不售,表明写字楼层出租市场前景看好。
综上所述,我们对北京市未来写字楼市场持乐观态度,但基于稳健性原则,租金及空置率保持不变。
3、市场法的验证
由于一、二段写字楼价值量较高,此次评估我们还对一段、二段写字楼用市场比较法进行了验证,并作为备查文件存档,结论是市场比较法评估的结果较收益现值法高118万元,说明收益法的评估结果是合理的。
三段分为商住楼和配套商业楼两部分,其中,占三段价值量最大的商住楼的住宅部分已采用市场比较法进行评估,而三段的配套商业楼部分采用了收益法进行评估,理由同上。但考虑到该部分价值量小且很难找到交易案例,故未采用其他方法进行验证。
在对一、二段写字楼运用收益法进行评估的基础上,选用市场法作为辅助方法进行评估,作为收益法评估结果的验证。
一）评估对象概况：见资产评估说明部分
二）评估过程
1.比较案例的选择：
根据替代原则,本次评估中选择了与评估对象情况相似的三个比较案例（表1）
表1 比较案例表
案例 项目名称 房屋座落 交易时间 用途 地价区 售价
（元/M2）
A 北京财富中心 东三环北路 2002.6 写字楼 2 20000
B 数码01大厦 嘉里中心南 2002.4 写字楼 2 19090
C 东环广场 东二环路东直门 2002.6 写字楼 2 17400
2.比较因素的选择
选择交易时间、交易方式、繁华程度、公共交通状况、基础设施条件等区域因素和房屋现状、设备及装修、配套服务设施、物业知名度等个别因素作为修正因子。
表2 因素条件说明表
评估对象 实例A 实例B 实例C
用途 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼
土地级别 2 2 2 2
交易方式 正常 正常 正常 正常
交易时间 2002.6 2002.8 2002.4 2002.8
单位售价（元/平方米） 待估 20000 19090 17400
区域 交通便捷度 好 好 好 好
因素 繁华程度 较好 好 好 较好
环境质量优劣度 好 好 好 好
基础设施完善度 好 好 好 好
公用设施完备度 好 好 好 好
个别 房屋现状 期房 期房 现房 现房
因素 设备及装修 较好 好 较好 一般
配套服务设施 齐全 齐全 齐全 齐全
物业知名度 一般 著名 较著名 一般
3.计算修正过程
比较因素条件指数表（表3）和因素比较修正系数表（表4）如下：
表3 比较因素条件指数表
评估对象 实例A 实例B 实例C
用途 100 100 100 100
交易方式 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
土地级别 100 100 100 100
区域 交通便捷度 100 100 100 100
因素 繁华程度 100 101 101 100
环境质量优劣度 100 100 100 100
基础设施完善度 100 100 100 100
公用设施完备度 100 100 100 100
个别 房屋现状 100 100 101 101
因素 设备及装修 100 101 100 99
配套服务设施 100 100 100 100
物业知名度 100 102 101 100
表3 比较修正系数表
实例A 实例B 实例C
交易价格 20000 19090 17400
用途 100/100 100/100 100/100
交易方式 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/100 100/100 100/100
土地级别 100/100 100/100 100/100
区域 交通便捷度 100/100 100/100 100/100
因素 繁华程度 100/101 100/101 100/100
环境质量优劣度 100/100 100/100 100/100
基础设施完善度 100/100 100/100 100/100
公用设施完备度 100/100 100/100 100/100
个别 房屋现状 100/100 100/102 100/101
因素 设备及装修 100/101 100/100 100/99
配套服务设施 100/100 100/100 100/100
物业知名度 100/102 100/101 100/100
比准价格 19221.49 18528.57 17401.74
表4 比准价格计算表
实例A 实例B 实例C
交易价格 20000 19090 17400
用途 1.00 1.00 1.00
交易方式 1.00 1.00 1.00
交易时间 1.00 1.00 1.00
土地级别 1.00 1.00 1.00
区域 交通便捷度 1.00 1.00 1.00
因素 繁华程度 0.99 0.99 1.00
环境质量优劣度 1.00 1.00 1.00
基础设施完善度 1.00 1.00 1.00
公用设施完备度 1.00 1.00 1.00
个别 房屋现状 1.00 0.99 0.99
因素 设备及装修 0.99 1.00 1.01
配套服务设施 1.00 1.00 1.00
物业知名度 0.98 0.99 1.00
比准价格 19221.49 18528.57 17401.74
三个比较案例与评估对象用途相同,交易日期接近,取三个修正结果的算术平均值作为评估对象的比准价格
即比准价格＝（19221.49＋18528.57＋17401.74）/3＝18383.93元/平方米
该写字楼办公楼面积136918.03平方米,车库面积22719平方米,经调查平均40平方米一个车库,该地段车库售价为160000元/个,则完全建成后一、二段写字楼的评估过程及结果见表5
表5 评估结果计算表
序号 项目 税（费）率 计算基础 结果 备注
1 写字楼总售价 2,607,971,810.73 写字楼部分和
车库部分
2 销售费用 1% 1 26,079,718.11
3 营业税、城建 5.50% 1 143,438,449.59
税、教育费附加
4 印花税 0.05% 1 1,303,985.91
5 销售成本 1,433,170,700.00 按企业投资概算
6 所得税 33% 1-2-3-4-5 331,313,055.85
7 销售净值 1-2-3-4-6 2,105,836,601.27
8 扣减利润 20% 5 71,658,535.00 扣减总利润的25%
9 评估值 7-8 2,034,178,066.27 建成后评估值
4.开发成本的评估
三段分为商住楼和配套商业两部分。其中,占三段价值量大的商住楼的住宅部分已采用市场比较法进行评估,但考虑到三段的配套商业部分价值量小且很难找到交易案例,故引用收益法评估结果,评估过程见资产评估说明。
三段评估值为461,644,983.79元
一、二、三段总评估值为2,495,823,050.06元,
评估结果中需扣减金额为894,920,277.67（引用评估说明中数）
开发成本评估结果
＝2,495,823,050.06-894,920,277.67
＝1,600,902,772.39元
5.市场法与收益法结果比较：
两者差值＝市场法结果-收益法结果
＝1,600,902,772.39-1,599,724,679.71
＝ 1,178,092.68元。
综上所述,本次评估中,一、二段写字楼及三段的配套商业楼部分采用了收益法进行评估。
4、 房地产评估中修正年限的确定
根据国家对土地使用权年限的规定：办公（综合）用地：50年
商业用地：40年；住宅用地：70年。
中地公司一段（写字楼）工程占用的土地面积为16000平方米,二段（写字楼）和三段（商住楼）占用土地面积为19500平方米,土地使用期限自取得国有土地使用证时开始计算,因一、二段所占用的土地未付清土地出让金（均已付出土地出让金总价的15%）,故至评估基准日尚未取得国有土地使用证。以从评估基准日起按50年计；三段（商住楼）占用的土地出让金已经全部付清,故已取得土地使用证,该工程施工已接近完工,根据国有土地使用证京〖市东其国用（2000出）字第10013号〗和京〖市东其国用（2000出）字第100089号〗记载,三段用地总面积为14447平方米,土地使用权类型为出让性质,土地用途为住宅、办公、商业,土地使用年限分别为70年、50年、40年。委估宗地的商业用途土地使用年限自1998年9月11日至2038年9月10日；住宅占用土地使用年限自1998年9月11日至2068年9月10日；办公占用土地使用年限自1998年9月11日至2048年9月10日。自评估基准日时,剩余土地年限为商业36.45年、住宅66.45年、办公46.45年。
5、评估过程：（一、二段）
1）物业出租年总收入
年租金总收入
委估房地产总建筑面积为165044.83平方米,其中地上建筑面积为127533.73平方米,地下建筑面积为37511.1平方米,经企业工程技术人员根据一段和二段设计资料计算,其中可用于租售的办公建筑面积为136918.03平方米,车库为22719平方米,办公用途部分假设全部用于出租经营,根据估价人员对北京市特别是委估房地产所在区域的市场行情的分析,以及对委估房地产附近同类型、同档次房地产的经营情况和价格水平的掌握情况（具体情况见下表）,确定委估房地产在正常情况下,空置率为10%,其预期租金水平为7元/平方米·天,地下车位租金水平为1元/平方米·天,则年总收益为：
年总收益＝（7×136918.03＋1×22719）×365×（1-10%）
＝322,306,201.49元
同档次写字楼租金水平表
写字楼名称 写字楼地址 租金统计
中粮广场 东城区建国门内大街6号 8元/平方米·天
保利大厦 东城区东直门南大街 7.7元/平方米·天
丰联广场 朝阳大街18号 8元/平方米·天
中国人寿大厦 朝阳门外 9.68元/平方米·天
北海万泰大厦 东四十条桥 7元/平方米·天
港澳中心 东四十条桥 10.51元/平方米·天（含管理费）
综合考虑所选案例与评估对象的差异,根据稳健性原则,选7元/平方米·天。
2）年经营总费用
（1）税金
税金是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。房产税为年租金的12%,营业税、城市建设维护税及教育费附加为年租金的5.5%。
税金＝322,306,201.49×（12%＋5.5%）
＝56,403,585.26 元
（2）保险费
保险费是指房产所有人,为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用,根据我国的保险费率标准,取房屋重置造价的2‰计,根据一段二段工程的建筑结构及装修标准以及概算资料和项目投资总额预算资料,确定一段后二段项目预算投资总额1,433,170,700.00元作为一段和二段工程的成本。
保险费＝1,433,170,700.00×2‰
＝2,866,341.40元
（3）所得税
所得税以总收益减去上述合计数后,再扣减折旧,乘以企业所得税率求得。
折旧额＝房地产重置成本/房屋使用年限
房地产使用年限以土地使用权剩余使用年限为准,二段工程占用土地的剩余使用年限根据前述假设条件为50年,则折旧年限为50年。
折旧额＝1,433,170,700.00/50＝28,663,414.00元
所得税＝（年总收益-年费用额-年折旧额）×所得税率
＝ 77,343,044.07元
年经营总费用
＝56,403,585.26＋2,866,341.40＋77,343,044.07
＝136,612,970.73元
3）物业出租收益
年纯收益＝年总收益-年总经营费用＝ 185,693,230.75元
4）确定房地产综合还原利率
估价期日2002年6月30日五年期国债利率为2.74%,复利化为2.60%,即无风险利率2.60%,根据委估房地产的具体情况以及估价人员对北京市近年同类型房地产经营状况及价格变化趋势的分析,考虑一定的经营风险、财务风险、市场供求风险等,取房地产综合还原利率为8.50%。
5）物业收益价格
假设每年收益不变,运用下列公式计算物业收益价格：
a 1
p=──×[1-───]
r (1+r)n
其中：P-物业收益价格；
a-物业出租年纯收益；
r-综合还原利率8.50%；
n-50年期。
则P＝2,147,653,629.59元
以上经计算求得一段和二段工程假设在评估基准日完工状态下,以收益现值法预测的项目价值,按存货评估的谨慎性原则,需扣减一定比例的开发商利润。
6）测算开发商利润
根据《北京市出让地价评估技术标准》（试行）的有关规定及评估人员掌握的目前房地产市场的有关资料,在测算房屋建筑物价值时,应当在房屋建筑物重置成本的基础上考虑一定的开发商利润。大多数开发商在开发商业、公寓及办公用途房地产时以追求较高的利润为目的,根据委估房地产的实际情况和所在区域同类型房地产的平均投资回报水平,确定写字楼用途房地产的建筑成本投资回报率为20%。则开发商利润为286,634,140.00元。
1,433,170,700.00×20%＝286,634,140.00元
由于对本资产的评估采用存货的评估方法,并按照正常销售状况考虑,同时考虑到房地产项目的风险多在项目取得前,且该项目目前尚未完工等因素,4以一段、二段工程假设完工状态下的收益还原价格扣除40%的开发商利润后确定未计算为使工程完工尚需支出各项工程款项情况下的项目评估值。
一段二段项目评估值＝2,147,653,629.59-286,634,140.00×40%
＝ 2,032,999,973.59元
一段、二段写字楼开发项目评估值为2,032,999,973.59元。这一结果尚未扣减为使工程完工尚需支出各项工程款项,该部分扣减额连同三段商住楼相同性质的扣减额将汇总作为存货＂开发成本＂评估值的减项处理。（详见后文）
同理得出三段评估值三段工程项目评估值＝ 461,644,983.79元
一、二、三段评估值＝ 2,494,644,957.38
以上一、二、三段的评估值均为未计算工程负债的项目价值,存货＂开发成本＂评估值应为一段、二段（写字楼）和三段（商住楼）项目价值之和扣减为使委估房地产达到前述评估基本假设的完工状态下所必须支出的费用。根据企业账面各项资产、负债的记录,截止评估基准日,企业实际支付的各项工程款项累计为1,107,655,516.33元,又根据企业对一、二、三段工程投资总额预算,估算为使工程全部竣工尚需支付的款项。海运仓C区危改项目（包括一、二、三段全部工程）投资总额预算为2,213,198,700.00元,企业对于工程负债已经计账的金额为199,190,710.00元,本次评估清查调整增加工程负债为15,820,464.00元,另预计企业还将发生土地增容费4,388,268.00元,故应在评估结果中扣除894,920,277.67元。
尚需支付款项＝2,213,198,700.00-1,107,655,516.33
＝1,105,543,183.67
评估结果中扣除金额＝1,105,543,183.67-199,190,710.00
-15,820,464.00 ＋4,388,268.00
＝894,920,277.67元
开发成本评估值
＝一、二、三段项目评估价值-应扣减的工程预计剩余支出
＝2,494,644,957.38-894,920,277.67
＝1,599,724,679.71元（详细说明请阅读资产评估说明）
二、关于华普大厦三段没有按期办理竣工结算的说明
华普中心项目总建筑面积为26.6万平方米,分为三段。中地公司原计划采用滚动开发的形式进行项目建设,即先建设第三段,然后建设第二段,再建设第一段。后来根据客户需求,中地公司在2001年8月份调整了项目建设方案,改为采用全面开工的方式进行项目开发建设,但后因资金筹措未能按照预期计划如期实现,所以造成第三段工期拖延。目前第三段已完成95%以上的工程量,预计年内可完工入住。
三、关于对中地公司审计报告的解释性说明段的说明
1、关于第一说明段的说明
中地公司原是经北京市城乡建设委员会京建开（1998）106号文《关于成立北京中地房地产开发有限责任公司的批复》批准成立的有限公司,中地公司于1998年5月22日由北京市工商行政管理局颁发了注册号为1102282513192的企业法人营业执照。
北京华普海运仓房地产开发有限公司（以下简称＂海运仓公司＂）原是经北京市城乡建设委员会京建开（1997）216号文《关于成立北京华普海运仓房地产开发有限公司的批复》批准成立的有限公司,海运仓公司于1997年6月9日由北京市工商行政管理局颁发了注册号为11510571的企业法人营业执照。
中地公司原负责华普大厦二段、三段的开发建设,海运仓公司原负责华普大厦一段的开发建设。中地公司和海运仓公司的控股股东同为北京华普产业集团有限公司。
中地公司和海运仓公司的股东会于2001年7月3日分别决定同意由中地公司对海运仓公司进行吸收式合并,即海运仓公司的全部业务、资产、负债和权益全部并入中地公司,合并完成后,中地公司续存,海运仓公司法人地位取消,海运仓公司的一切业务、资产和权益归中地公司继承,一切债务、义务和责任由中地公司继承和承担。双方已将此吸收合并决议于2001年7月12日、24日、30日在《中华工商时报》上三次公告,并及时书面通知了包括双方贷款银行在内的主要债权人,履行了《公司法》规定的必要手续。公告三个月内,双方债权人对上述吸收合并未提出异议。
2002年4月9日,经北京市发展计划委员会和北京市建设委员会京计投资函字（2002）第164号《关于华普大厦变更建设单位的函》批准,同意华普大厦一段建设单位由海运仓公司变更为中地公司。
2002年4月25日,经北京市工商行政管理局东城分局核定,准予海运仓公司注销,其营业执照已收缴。
2002年5月13日,中地公司经北京市工商行政管理局重新登记颁发了注册号为1100002513192的企业法人营业执照。中地公司与海运仓公司的吸收合并正式完成。
2、关于第二说明段的说明
北京华普国际大厦于2001年底开始做竣工决算,从2002年开始申办房产证,目前北京华普国际大厦已由北京市房屋土地管理局测量完毕,原报建单位北京市住宅建设总公司也于2002年5月底提供了办理产权证明所需的《拆迁结案表》和《竣工检测单》。
华普国际大厦共销售3.1万平方米,所有购房业主均未办理房产证,所持的产权证明为北京市房管局统一印制的《商品房预售契约》,待北京华普国际大厦办理了房产证后,用《商品房预售契约》即可换取房产证。上述房产证的办理,预计还需三至六个月左右的时间。
四、关于溢价收购形成的股权投资差额摊销对公司未来业绩影响的说明
按公司持有中地公司51%股权比例计算,公司对中地公司溢价收购形成的股权投资差额约为1.948亿元。根据企业会计制度分10年期平均摊销,每年约摊销1948万元,该项摊销将冲减公司损益。摊销后,公司持有的中地公司51%股权仍将为公司带来大量利润。中地公司的经营方针是：在总建筑面积26.6万平方米中,将20万平方米建筑面积的房屋三年内出售,余下的6.6万平方米的写字楼长期出租。预计前三年中地公司在收回全部投资的同时,可使公司对中地公司的股权投资年均收益率超过10%,后七年年均投资收益率可超过4%。10年摊销期结束后,仅6.6万平方米的写字楼出租可保证后40年公司投资中地公司的股权的年均投资收益率达8%以上。
五、关于改善中地公司财务状况,解决其资金短缺并使其保持持续经营能力问题的说明
公司在完成本次股权收购行为后,拟通过加大中地公司售房力度以回笼资金作后续资金投入；在征得中地公司各方股东同意条件下,按各股东股权比例追加资本投入；申请银行贷款并以此作为项目后续投入等方式改善中地公司的财务状况,解决其资金紧张的问题并使其具有持续经营能力。
六、关于以中地公司母公司资产负债表为依据进行评估的说明
首先,评估中使用的会计报表为经审计后的中地公司盖章确认的母公司的报表,各项科目与报表完全一致；其次,母公司的报表与合并报表的不同之处在于：前者将其对青岛华普大厦有限公司90%的投资在长期投资中反映,而后者进行了合并,其净资产是完全一致的。根据《资产评估操作规范意见》第五十条,对于控股的长期投资,需作整体评估,以评估后的净资产乘以投资比例作为评估结果,列于长期投资科目中,不能用合并会计报表。本次评估正是根据该规范要求进行的,该结果客观、准确地反映了企业在评估基准日的价值。
七、关于评估时以调整后账面值为评估基础问题的说明
评估作调整也是按照《资产评估操作规范意见》第二十五条的要求进行的。本次调整的原因主要是：根据有关会计制度的规定,企业已收到4.4亿元公寓预售款未作销售收入而列在预收账款中,本次评估中依据已签订的销售合同对此作了调整,该调整并非调账,而是根据评估规范要求,各项资产调整后的账面值与评估值在价值构成上应相配比,以合理反映单项资产的评估增减值,同时相应地调整了销售成本及相关税费,实质上相当于评估中对已签订合同的房屋,以销售合同价作为评估值,只对未售房作为存货进行评估,其评估结果与不作调整相同,具体的调整有详细的调整分录（见评估报告全文）。
由于以上原因,预收账款等科目与调整前有差异。
八、关于评估增值幅度的说明
评估增值主要在存货中,原因是：1、被评估物业位于东二环边、平安大道最终端的CBD区内,有巨大的升值潜力；2、该项目总投资24.3亿元,从开发的工程量上看,目前第三段已完成95%,第二段已封顶装修,完成75%以上,第一段已完成30%以上；从价值量上看,目前根据预算尚有9亿元未投入,即使以成本法计算,以20%的开发商利润计,结果应为18.3亿元,本次评估结果为17.6亿元,从这两方面看,评估结果是合理的。3、对于该工程的评估单价,与目前市场上同类建筑的价值相比,是合理的。根据评估规范要求,评估增值率是以评估值与调整后账面值相比较而言的,故评估结果的增值率为147.73%（详细情况见评估报告全文）。
九、关于中地公司后续投资资金问题
经测算,在中地公司预收的4.4亿元预售房款结转为销售收入后,中地公司合并资产负债率约65%。公司收购中地公司后,中地公司的信用会进一步提高,销售力度会进一步加大,中地公司后续投资将通过售房回笼资金（目前中地公司待售的公寓房产价值约为8亿元）以及融资等方式予以解决。
十、关于中地公司与华普集团及其关联方的往来款项问题的说明
截止2002年6月30日,中地公司与华普集团及其关联方往来款项相抵后余额为38324.9万元,系中地公司对华普集团及其关联方应付款项。其实质是中地公司使用华普集团及其关联方资金,并未侵害中地公司权益,因此也并未间接侵害本公司股东利益。在今后经营中中地公司将逐步减少与华普集团及其关联方往来款项,直至清理完毕后不再发生往来款项。
十一、关于公司资产出售的动因的说明
公司资产出售的原因已于2002年8月22日董事会所作《湖北武昌鱼股份有限公司关于关联交易及变更部分募集资金投向公告》中说明：公司作为传统的渔业养殖企业,经营业绩受自然环境、消费取向等不可控制因素的影响较大,加之产品结构单一,市场范围狭窄,抗风险能力较弱。公司自上市以后,由于出口的减少,常规水产品和畜禽产品市场竞争激烈,产品调整的周期性因素影响,公司主营业务收入、净利润、净资产收益率下降。武昌鱼公司为调整部分产业结构的需要,拟出售相关四块资产。
十二、关于10万头商品猪养殖项目使用募集资金与在建工程出现差异的原因的说明
公司十万头商品猪项目,以募集资金成立项目有限公司的形式与其合资兴建,公司在募集资金使用情况中表明投入为8000万元是指一次性投入项目有限公司注册资本金,在建工程投资3903万元是指该工程目前已实际投入建设的资金,余下的4097万元仍存于该公司银行存款账户,并体现在合并会计报表的货币资金项目中。
十三、关于武昌鱼加工厂资产的说明
公司出售武昌鱼加工厂的资产是指原分公司武昌鱼加工厂拥有的全部资产（其总资产为1633万元,净资产为1230万元）,而募集资金投资项目武昌鱼加工厂搬迁工程使用募集资金2977万元是指武昌鱼股份公司新建该项目实际发生的投资金额,包括征地费、三通一平等费用,不在此次出售资产范围之内。
湖北武昌鱼股份有限公司
2002年9月25日
