致：北京先锋置业股份有限公司

    北京国地不动产咨询中心(以下简称＂国地＂)受贵公司的委托,担任贵公司本次资产收购暨关联交易的土地评估机构,于2002年9月20日就上述事宜出具了GD2002-129-QT60号《土地估价报告》(以下简称＂土地估价报告＂)。

    鉴于贵公司对其2002年10月9日披露的重大资产购买暨关联交易的报告书(草案)进行了补充和调整,本土地估价机构相应对2002年9月20日出具的土地估价报告的相关内容作补充说明。投资者在阅读和使用土地估价报告时,应以GD2002-129-QT60号《土地估价报告》和本次披露的土地估价报告补充说明为准。

    土地估价报告和本补充说明仅供贵公司本次重大资产购买暨关联交易之目的使用,不得用作任何其他目的。

    根据上述,并基于土地估价报告中提及的各项假设和限制条件、使用说明,本土地估价机构出具土地估价报告补充说明特别提示如下：

    1.本次评估的土地范围为＂亚运新新家园＂一期用地,我们采用的土地面积数为99003平方米,对此,在2002年9月20日提交的《土地估价报告》(GD2002-129-QT60)第4页中,我们有如下陈述：

    ＂估价对象的土地所有权属国家所有。估价对象的原用地单位为北京市少年犯管教所。后该宗地由北京京伯房地产开发有限公司取得项目开发权,其中一期土地91460平方米已签订土地出让合同(京地出〖合〗字(2001)第607号)……

    后因项目规划调整,房屋建筑面积发生变化,土地出让面积调整为99003平方米,出让总建筑面积189302平方米,地上建筑面积132518平方米,地下建筑面积56784平方米(其中地下仓储建筑面积24712平方米,地下车库建筑面积12203平方米),土地使用年限为住宅70年、地下仓储50年、地下车库50年。截止估价期日2002年6月30日,剩余土地使用年限为住宅69.28年、地下仓储49.28年、地下车库49.28年。该项变更涉及到土地出让合同的变更,目前出让合同的补充协议正与北京市国土房管局商签中。＂

    鉴于2002年10月9日,北京京伯房地产开发有限公司与北京市国土房管局签订了上述补充协议,协议土地出让面积调整为99003平方米。京伯公司已补交地价款205.3158万元(补充协议和凭证附后),因此,评估的土地范围已得到有关部门的认定,与京伯房地产公司现拥有的土地范围及价值已没有差别。

    2.＂亚运新新家园＂位于亚运村地区,并且是享受北京市绿化隔离地区政策的低容积率房地产项目。亚运村区域内的大多数项目为中等水平售价、高容积率的高层普通住宅项目,类似＂亚运新新家园＂这样由3层的Townhouse及6层的公寓组成的低容积率项目,在该地区很少见。而邻近本项目的紫玉山庄别墅项目,其售价高达3000美金/平方米,与本项目亦不具可比性。

    因此,我们在分析时,考察了亚北地区及外围居住类项目,尽管其产品类型、区位条件与本项目比有所差异,但在项目档次、市场定位及销售价格方面与本项目具有可比性。估价报告中表3-1的目的,是为了经过比较,说明＂亚运新新家园＂的销售价格定位是合理的,能够被市场接受。

    3.报告中的折现率取值为5.49%,该值是我们参照中国人民银行2002年2月21日颁布的1-3年中长期贷款利率5.49%确定的。

    4.土地、房地产估价的理论和方法中明确,测算各种成本、费用时,应采用客观、合理的、区域平均的价格水平,而不应直接采用实际发生数。征地、拆迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手进行计算,土地取得费各项费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。评估报告中,对区域平均拆迁成本的测算,依据了现行的《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第87号)和《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》(京国土房管拆字〖2001〗1234号)。评估中还参照了我公司在近几个月参与奥运场馆(与估价对象处于同一区域,拆迁土地级别一致)建设涉及的拆迁评估工作中所取得的相关资料。因此,报告中对区域平均拆迁成本的测算,是客观合理的。

    拆迁费用测算值与拆迁费用实际发生额之间存在差异,我们分析其原因有以下几方面：(1)原用地单位为北京市少年犯管教所,性质特殊,与该区域一般以民宅拆迁为主的情况有差异；并且,其原有建筑物的拆迁量较该区域正常情况下的拆迁量为小；(2)北京市新的拆迁补偿办法是2001年11月1日起开始颁布施行的,补偿标准比以前有所提高。

    本补充说明正本一式六份。