每日必读中兴评报字(2001)第345号
我们接受福建天香集团股份有限公司的委托,根据国家有关资产评估的规定,本 着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对为资产转让而涉及 的福建天香集团股份有限公司下属天香日化厂的各项资产进行了评估工作。本公司 评估人员按照必要的评估程序对委托评估的各项资产实施了实地查勘、市场调查与 询证,对委估资产在2OO1年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评 估情况及评估结果报告如下:
一.委托方及资产占有方概况：
1.委托方: 福建天香集团股份有限公司
2.资产占有方概况: 福建天香集团股份有限公司天香日化厂前身为全民所有制 企业——福州日用化工厂,1998年被天香集团兼并,成为天香集团下属的非法人独立 核算单位。由于市政规划,目前该厂所处地块将变更为住宅用地,现集团公司正在办 理相关手续。
二.评估目的：评定资产的现值,为委托方进行资产转让提供作价参考。
三.评估对象和范围：
本次资产评估的范围系根据委托方的委托, 评估福建天香集团股份有限公司申 报的下属天香日化厂的固定资产、存货、应收款项、长期投资、固定资产清理、工 程物资、土地使用权等各项资产,账面值合计为64,611,635.24元,其中：
应收账款：461,414.31元 其他应收款：734,672.10元
存 货：2,242,373.53元 长期投资：505,266.94元
固定资产:23,019,535.69元 固定资产清理:21,068,409.21元
工程物资：42,071.62元 土地使用权：16,537,891.84元
合 计：64,611,635.24元
四.评估基准日：
本项目资产评估基准日为2OO1年8月31 日（本次资产评估的一切取价标准均为 该基准日有效的价格标准）。
五.评估原则：
本公司在本次资产评估工作过程中是遵循如下原则进行的。
(一)产权利益主体变动原则
产权利益主体变动原则即指资产评估是以被评估资产的产权利益主体变动为前 提或假设前提,确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值。
(二)资产评估的工作原则
1.客观性原则
客观性原则是指评估结果应有充分的事实为依据。本公司评估人员从实际出发, 认真进行调查研究,在评估过程中除人为因素及某些不可抗拒原因的干扰,具有客观、 公正的态度和采用科学的方法。
2.独立性原则
独立性原则要求在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响,评估工作 应始终坚持独立的第三者立场。
3.公正性原则
公正性原则要求注册资产评估师公平正直、不偏不倚地对待有关各方, 不以牺 牲一方利益为条件而使另一方受益。
4.科学性原则
科学性原则是指在资产评估过程中,必须根据评估的特定目的,选择适当的价值 类型和方法,制定科学的评估实施方案,使资产评估结果科学合理。
(三)资产评估的操作原则
1.替代原则
替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时, 以最低价格的资产作为评估 值。
2.公开市场原则(公允市价原则)
公开市场原则是指资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或 成立,在公开市场存在或成立的价格即为公允价格。
六.评估依据：
(一)行为依据：
1.委托方与受让方签订的资产转让协议书；
2.本公司与委托方签订的资产评估协议书。
(二)法规依据:
1.《国有资产评估管理办法》及其实施细则;
2.《资产评估操作规范意见(试行)》;
3.《资产评估报告具体内容与格式的暂行规定》;
4. 行业性的其他有关法律法规。
(三)取价依据：
1.委托方提供的资产评估申报明细表;
2.委托方提供的财务会计、工程技术等资料;
3.本公司收集的市场询价资料;
4.委托方提供的及本公司评估人员认为必要的其它资料。
七.评估方法：
根据评估项目的评估目的和各项资产的具体类型, 在准确核实评估基准日资产 占有方各项资产数量和帐面价值的基础上,选择国家规定的评估方法：
1.各种应收款项在核实无误的基础上, 根据每笔款项可能收回的数额确定评估 值,其中帐面上的“坏帐准备”科目按零值计算。
2.存货采用重置成本法进行评估,其中:对于正常销售的产品, 根据其出厂销售 价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值; 对于勉强能销 售出去的产品,根据其出厂销售价格减去销售费用、 全部税金和税后净利润确定评 估值;对于滞销、积压、降价销售产品,根据其可收回净收益(可变现净值)确定评估 值;报废产品评估值为零;账面上的“存货跌价准备”科目按零值计算。
3.长期投资评估方法:对于控股的长期投资采用重置权益法进行评估;非控股的 长期投资采用账面权益法进行评估; 对于非上市交易的债券及国库券等根据本金加 上持有期利息确定评估值;可上市交易的债券和股票采用现行市价法进行评估,按照 评估基准日的收盘价确定评估值;账面上的“长期投资减值准备”科目按零值计算。
4.固定资产和工程物资采用重置成本法进行评估, 由于该厂所占用土地将变更 为住宅用地,其厂区内的厂房建筑物也即将拆除,因此, 对于即将拆除的房屋建筑物 和账面上的“固定资产清理”科目按零值计算。
5.土地使用权采用市场比较法进行评估。
八.评估过程：
本公司自接受评估项目委托起至提交评估报告的工作过程中,分五个价段进行, 具体如下：
1.接受委托：
在通过了解待评资产状况后,接受委托方委托 ,与委托方签订资产评估协议书, 明确评估目的、范围、对象、基准日, 布置并辅导委托方进行待评估资产的申报、 清查等工作;
2.资产清查：
(1)根据委托方提供的资产负债表和资产评估申报表,由本评估人员进行逐项核 实；
(2)本公司各类工程师对申报的实物资产进行现场勘查、核实并作有关记录。
3.评定估算：
(1)根据实物资产和非实物资产的特点及本次评估目的,选用上述拟定的评估方 法,运用本公司收集的市场信息进行估算;
(2)各专业组评估人员根据各类资产的初步估算材料,汇总评估结果, 填写完成 各类资产清查评估明细表,编制工作底稿。
4.评估汇总：
(1)项目负责人对各专业组编制的工作底稿,进行复核验证;
(2)项目负责人组织汇总评估结果,汇集资产评估工作底稿;
(3)部门经理对资产评估汇总结果进行复核。
5.提交报告：
(1)由项目负责人拟写评估报告初稿;
(2)公司领导对评估报告进行审核;
(3)经公司领导审核后的评估报告初稿征求委托方意见；
(4)正式出具供资产评估相关主管部门审查确认的评估报告。
九.评估结果：
本次委托评估的各项资产经清查调整后账面值为64,740,567.38元(具体调整情 况见特别事项说明),经评估后现值如下：
应收账款：56,336.96元 其他应收款：580,203.78元
存 货：356,561.02元 长期投资：41,600.00元
固定资产：212,668.40元 固定资产清理：0元
工程物资：29,187.00元 土地使用权：61,556,698.00元
评估值合计为人民币62,833,255.16元,评估减值1,907,312.22元,增值率为－2. 95％,具体结果详见各项资产评估结果汇总表与资产清查评估明细表,土地使用权评 估过程详见福建大地评估咨询有限公司闽大地[2001]估054、055号《土地估价报告》 。
十.特别事项说明:
1.本报告的评估结果是反映评估对象在本评估目的下, 根据公开市场原则确定 的公允市价,没有考虑资产因转让而产生的费用及税收,未考虑将来可能承担的抵押、 担保事宜以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估值的影响, 也未考虑未来 国家宏观政策或市场环境发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影 响;
2.本报告未考虑评估中遵循的持续经营原则发生变化时对评估值的影响;
3.本报告根据委托方的要求,仅对其下属天香日化厂的各单项资产进行评估,该 厂在评估基准日存在的负债及未来可能承担的负债项目和已出售固定资产的清理收 入不在本次资产评估范围内。
4.该厂账面应收账款中有五户共128,932.14元货款系2000年至2001年发生的未 结清款项(账面为贷方余额,即负债) ,根据委托方与受让方签订的资产转让协议书, 此部分负债亦将由委托方继续承担,不列入本次资产评估范围内,因此将其清查调整 为零。
5.该厂厂区土地原为工业用地,现由于市政规划即将变更为住宅用地,因此本报 告对该土地使用权按住宅用地进行评估；根据双方协议, 因变更土地用途而产生的 负债也不列入本次资产评估范围, 因此本报告亦不考虑变更土地用途须交纳的相关 配套费用。
十一.评估报告法律效力:
1.本报告是建立在上述“特别事项说明”的前提条件下成立的；
2.本报告评估结果有效期为一年,即评估基准日起一年内有效;
3.本报告仅供委托方为评估目的使用,未经许可,不得随意向他人提供或公开。
十二.附报文件：
1.资产占有方营业执照复印件;
2.资产评估委托方承诺函复印件;
3.资产评估机构及注册资产评估师承诺函复印件;
4.资产评估机构营业执照、资格证书复印件;
5.注册资产评估师资格证书复印件;
6.资产评估业务委托书复印件。
中国注册资产评估师:曾兴孝 林前舵
复 核 人：王永忠
法 定 代 表 人：陈依航
福建中兴资产评估有限公司
二○○一年十一月十二日
