每日必读本公司董事会及其董事保证本公告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司(简称“公司”或“本公司”)2005年4月8日召开的第三届董事会第八次会议审议通过了《关于公司与北京市顺义大龙城乡建设开发总公司进行资产置换暨关联交易议案》,本公司拟以合法拥有的全部帐面资产,与北京市顺义大龙城乡建设开发总公司(简称“大龙总公司”)合法拥有的北京市大龙房地产开发有限公司(简称“大龙开发公司”)93.30%股权、北京大龙顺达建筑工程有限公司(简称“顺达建筑公司”)98.26%股权、北京京洋房地产开发有限公司(简称“”京洋开发公司)90%股权进行资产置换。
鉴于大龙总公司持有本公司53%的国有法人股,为本公司第一大股东,因此本次资产置换是本公司与控股股东之间进行的资产置换,属于关联交易行为。与会董事赵川、顾光明、陈红、袁振东属关联董事,进行了表决回避,独立董事同意本次关联交易并发表了独立意见。
根据中国证监会证监公司字［2001］105号文《关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》第一条、第八条之规定,本次资产置换构成本公司重大资产置换行为,本次资产置换将提交中国证监会股票发行委员会进行审核后,由本公司股东大会进行审议,与本次关联交易有利害关系的关联人大龙总公司将放弃在股东大会上对该议案的表决权。
现根据上海证券交易所《股票上市规则(2004年修订本)》的有关规定,将交易的有关内容公告如下：
一、关联交易概述
为了促进公司发展,摆脱公司经营困境,公司于2005年4月8日与公司控股股东大龙总公司签署了《资产置换协议》,本公司以合法拥有的全部帐面资产(帐面资产的具体范围为北京兴华会计师事务所有限责任公司出具的［2005京会兴审字第318号］《审计报告》明细中列明的资产)与大龙总公司合法拥有的大龙开发公司93.30%股权顺达建筑公司98.26%股权,京洋开发公司90%股权进行置换。
二、关联方及关联关系介绍
(一)关联方介绍
北京市顺义大龙房地产开发总公司成立于1987年6月3日,原名为顺义县住宅开发公司,1991年8月更名为顺义县城乡建设开发公司。1992年10月4日,根据京建开字(92)401号文件精神,成立北京市大龙房地产开发公司。1996年10月8日撤销使用北京大龙房地产开发公司名称,变更名称为顺义县城乡建设开发公司。1997年4月10日名称变更为北京市顺义大龙城乡建设开发总公司,沿用至今。
大龙公司企业法人营业执照注册号为1102221590047,注册地址为北京市顺义区五里仓小区南,法定代表人为赵川,注册资本10000万元。经济性质：全民所有制。经营范围：房地产开发,商品房销售；承办生活资料消费品市场,北京市顺义区西辛建材市场。税务登记证号为110222102492325000。
大龙公司是隶属于顺义区人民政府的全民所有制企业,城市综合开发一级企业,拥有房地产开发一级资质。大龙总公司主要从事房地产开发、商品房销售、建筑工程施工、运输及小区物业管理等城市综合开发业务,实行从项目开发、施工到后期绿化、物业管理的一条龙服务。公司先后改造了义宾、胜利、五里仓和西辛小区,开发了建新、石园、滨河小区及南竺园、裕祥花园、裕龙花园、河南村别墅区。总建筑面积300万平方米。公司被建设部、国家统计局评为全国房地产开发综合效益百强企业,被顺义区政府评为“十佳企业”。2004年12月被中国房地产开发专业委员会授予“2003-2004综合成长实力(北京)房地产开发企业100强”荣誉称号。
(二)关联关系介绍
2004年12月24日,大龙公司通过司法竞拍的方式成功竞买本公司国家股161,639,868股,成为本公司的控股股东,根据《上海证券交易所股票上市规则》及相关法律规定,本次资产置换行为构成关联交易。
三、关联交易标的基本情况介绍
(一)拟置出资产
根据本公司与大龙总公司签订的《资产置换协议》,本次资产置换拟置换出的资产是本公司合法拥有的全部帐面资产,包括其他应收款、存货、固定资产、无形资产。根据北京兴华出具的［2005京会兴审字318号］《审计报告》拟置出资产情况如下：
1、流动资产
2005年2月28日帐面值323,181,012.98元,其中：
其他应收款：帐面值301,206,794.62元；
存货：帐面值21,974,218.36元。
2、固定资产
2005年2月28日公司帐面固定资产原值124,669,496.30元,累计折旧42,412,934.05元,固定资产减值准备16,773,738.74元,帐面固定资产净额65,482,823.51元。
3、无形资产
2005年2月28日帐面值29,141,477.54元；
上述拟置出资产帐面共计为417,805,314.03元,本公司对拟置出的资产拥有合法的所有权,拟置出资产中涉及抵押的固定资产已经取得抵押权人关于抵押物转移的同意函,本公司对该等资产的置出不存在法律障碍。
(二)拟置入资产
1、大龙开发公司93.30%的股权
(1)大龙开发公司简介
大龙开发公司于2005年2月25日成立,根据北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会《关于北京市顺义大龙城乡建设开发总公司进行主业资产改制的批复》［顺国资复(2005)5号］批准,由大龙总公司采取部分改制的方式,以其房地产开发业务的全部经营性资产匹配相应负债,按北京德威评估后的净资产值30,659.06万元与顺达建筑公司货币资金2,200万元共同出资设立,注册资本为32,859.06万元,股权结构为大龙总公司93.30%,顺达建筑公司6.70%。企业住所：北京市顺义区五里仓仓上街11号。法定代表人：赵川。企业类型。有限责任公司；企业法人注册号：1102221799152,税务登记证：地税京字110113771971067000号。经营范围：房地产开发。
(2)大龙开发公司资产情况
根据北京兴华会计师事务所有限责任公司(简称“北京兴华”)出具的［2005京会兴审字319号］《审计报告》,截止到2005年2月28日,大龙开发公司的资产总额为116,096.95万元,负债总额为83,121.98万元,净资产为32,974.97万元,大龙总公司享有的93.30%权益资产账面值30,775.54万元。根据北京德威资产评估有限责任公司(简称“北京德威”)出具的德威评报字(2005)第34号《资产评估报告书》,截止评估基准日2005年2月28日,大龙总公司所持有的大龙开发公司93.30%股权的评估值为30,892.49万元。
(3)大龙开发公司的主营业务情况
大龙开发公司主要从事北京市顺义区多个房地产项目的开发,其中包括裕龙花园一区、二区、三区、四区、五区、六区、西区,滨河东区,西辛小区及西辛高层等项目,实现销售收入20,182.39万元、41,956.96万元、53,237.42万元,实现净利润1,126.08万元、-1,521.43万元、2,810.36万元。
2、 顺达建筑公司98.26%的股权
(1)顺达建筑公司简介
顺达建筑公司于2001年5月由北京市顺义大龙城乡建设开发总公司、高春富、申广共同投资成立。注册资本700万元,其中北京市顺义大龙城乡建设开发总公司出资560万元、占注册资本80%；高春富出资70万元、占注册资本10%；申广出资70万元、占注册资本10%。
经顺达建筑公司2004年第一届第三次股东会决议通过,同意高春富将全部出资额70万元转让顾光明；经本公司第二届第一次股东会决议通过,同意北京市顺义大龙城乡建设开发总公司增资2,200万元,注册资本变为2,900万元；股权转让和增资后的股权结构为：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司出资2,760万元、占注册资本95.17%；顾光明出资70万元、占注册资本2.415%；申广出资70万元、占注册资本2.415%。
2005年1月5日,经顺达建筑公司公司第二届股东会第三次会议决议通过,同意顾光明、申广将全部股权转让给北京市大龙物资供应公司。股权转让后的股权结构为：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司出资2,760万元、占注册资本95.17%；北京市大龙物资供应公司出资140万元、占注册资本4.83%。
2005年1月22日,根据北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会《关于北京市顺义大龙城乡建设开发总公司进行主业资产改制的批复》［顺国资复(2005)5号］批复,经顺达建筑第三届股东会第二次会议决议通过,由北京市顺义大龙城乡建设开发总公司将其全资子公司北京市大龙建筑工程队和北京市顺义顺发建筑工程队的净资产(经北京德威评估后)按评估值5,152.8万元,向顺达建筑公司增资,注册资本变为8,052.8万元,增资后的股权结构为：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司出资7,912.8万元、占注册资本98.26%；北京市大龙物资供应公司出资140万元、占注册资本1.74%。
顺达建筑公司企业法人营业执照注册号为1102221270323。注册地址：北京市顺义区仁和地区河南村西。法定代表人：顾光明。注册资本8052.8万元。经济性质：有限责任公司。经营范围：施工总承包。
(2)顺达建筑公司的资产情况
根据北京兴华出具的［2005京会兴审字320号］《审计报告》,截止到2005年2月28日,顺达建筑的资产总额为15,608.86万元,负债总额为7,843.90万元,净资产为7,764.96万元,大龙总公司享有的98.26%权益资产账面值7,629.85万元。根据北京德威出具的德威评报字(2005)第34号《资产评估报告书》,截止评估基准日2005年2月28日,大龙总公司所持有顺达建筑公司98.26%股权的评估值为7,757.68万元。
(3)顺达建筑公司的主营业务情况
顺达建筑公司主要房屋建筑工程施工,目前主要为大龙开发公司所开发的部分房地产项目提供工程施工服务,2002-2004年分别实现主营业务收入9,125.38万元、21,800.67万元、14,973.63万元,实现净利润781.71万元、2,126.06万元、1,190.01万元。
3、京洋开发公司90%的股权
(1)京洋开发公司简介
京洋开发公司是由北京皇联实业有限责任公司、河南华林塑料集团有限公司、北京市王府井房地产综合开发公司共同出资于1999年1月18日组建成立。北京皇联实业有限责任公司、河南华林塑料集团有限公司、北京市王府井房地产综合开发公司分别出资150万元、750万元、100万元,出资比例分别为15%、75%、10%。2003年12月4日,北京皇联实业有限责任公司增资1,900万元。增资后,北京皇联实业有限责任公司、河南华林塑料集团有限公司、北京市王府井房地产综合开发公司出资比例分别为：71%、26%、3%。2004年10月6日,北京皇联实业有限责任公司、河南华林塑料集团有限公司分别将其所持京洋开发公司股权1,810万元、750万元转让给大龙总公司。股权转让后,大龙总公司、北京皇联实业有限责任公司、北京市王府井房地产综合开发公司出资额分别为2,610万元、190万元、100万元,出资比例分别为90%、6.55%、3.45%。
京洋开发公司企业法人营业执照注册号为1102221514640。注册地址：北京市顺义区仓上街11号。法定代表人：赵川。注册资本2900万元。经济性质：有限责任。经营范围：房地产项目开发、商品房销售、物业管理、房地产信息咨询。
(2)京洋开发公司的资产情况
根据北京兴华出具的［2005京会兴审字317号］《审计报告》,截止到2005年2月28日,京洋开发公司的资产总额为18,157.89万元,负债总额为15,585.49万元,净资产为2,572.40万元。根据北京兴华出具的［2005京会兴审字321号］《审计报告》,截止到2005年2月28日大龙总公司享有的90%权益资产账面值9,433.57万元。其中：长期股权投资2,315.16万元；股权投资差额7,118.41万元。根据北京德威出具的德威评报字(2005)第34号《资产评估报告书》,截止评估基准日2005年2月28日,相应大龙总公司所持有的京洋开发公司90%股权的评估值为9,510.04万元。
(3)京洋开发公司的主营业务情况
京洋开发公司是1999年成立的一家项目公司,公司成立后获得了王府井黄图岗危改小区二期工程项目(即王府井西部会馆项目)的开发权,并与北京市国土资源局签署了［京地出(合)字(2004)第0922号］国有土地使用权出让合同,取得了北京市规划委员会2003规(东)审字0006号《审定设计方案通知书》,目前该项目正处于拆迁阶段,预计将在2005年底动工。
二、关联交易协议内容及定价政策
(一)资产交易所涉及标的的价格及定价依据
1、置出资产作价
置出资产依照2005年2月28日经审计的帐面价值作价,依照北京兴华出具的［2005京会兴审第318号］《审计报告》,置出资产2005年2月28日经审计的帐面价值为417,805,314.03元。
2、置入资产作价
置入资产参照资产评估结果,以2005年2月28日经审计的帐面值作价,其中：
(1)依照北京兴华出具的［2005京会兴审第319号］《审计报告》,大龙总公司持有的大龙开发公司93.30%的股权,以2005年2月28日为基准日经审计的账面价值为307,365,630.39元。
(2)依照北京兴华出具的［2005京会兴审第320号］《审计报告》,大龙总公司持有的顺达建筑公司98.26%的股权,以2005年2月28日为基准日经审计的账面价值为76,299,644.84元。
(3)依照北京兴华出具的［2005京会兴审第317号］《审计报告》,大龙总公司持有京洋开发公司90%的股权,以2005年2月28日为基准日经审计的账面价值为94,335,725.92元。
以上置入资产总计作价478,001,001.15元,置出资产与置入资产的差价人民币60,195,687.12元,由本公司以现金或大龙总公司认可的其他财产在资产置换协议生效后三年内支付给大龙总公司。
(二)《资产置换协议》的生效条件
本协议经双方签字盖章后成立,经中国证券监督管理委员会批准并经本公司股东大会通过后生效。
(三)与本次资产置换相关的其他安排
1、相关债务的处置
根据本公司与大龙总公司签署的《资产置换协议》,本次资产置换行为仅涉及双方合法拥有的资产的置换行为,并未涉及双方所负债务的转移。
本公司拟置出资产中全部的固定资产已为本公司在宁城县工商银行贷款进行抵押担保,在本次资产置换前,本公司已经取得宁城县工商银行同意抵押财产转移的函。
2、人员安置
大龙总公司拟置入本公司的资产性质为其下属三家控股子公司股权,相关人员的主体并未因本次资产置换而发生改变。本公司拟置出资产为本公司全部帐面资产,本公司现有全部人员随置出资产转移。
四、关联交易对本公司的影响
本次资产置换所涉及拟置入与置出资产均经过了具有证券从业资格的会计师事务所和资产评估公司的审计和评估,拟置入与置出资产的价格都以审计值为依据,交易遵循等价、公平的原则,不会损害本公司及全体股东的利益。
本次资产置换完成后,本公司将从白酒行业转向房地产开发及建筑工程施工。随着我国经济的高速发展,房地产开发行业将稳定增长,为本公司的长远、健康发展提供了很大空间,符合全体股东的利益。
本次大龙总公司拟置入本公司的房地产开发及建筑工程施工资产为盈利能力较强的优质资产,根据北京兴华出具的［2005兴会审字321号］《审计报告》,该房地产开发及建筑工程施工资产2002年、2003年、2004年、2005年2月28日年实现的净利润分别为1,871.81万元、569.57万元、3,769.35万元和-672.86万元。另据北京兴华出具的［2005兴会审字55号］《盈利预测审核报告》,该部分资产2005年度预计实现主营业务收入48,931.43万元,主营业务利润9,332.69万元,净利润2,889.39万元。本次资产置换完成后,本公司的盈利能力得到大大改善。
五、独立董事对本次关联交易意见
(一)独立董事事前认可情况
根据中国证监会发布的《关于加强社会公众股东权益保护的若干规定》及《上海证券交易所股票上市规则(2004年修订)》的有关规定,本公司独立董事对本次关联交易议案进行了事前认真审议,发表意见如下：
同意将《关于公司与北京市顺义大龙城乡建设开发总公司进行资产置换暨关联交易议案》提交公司第三届董事会第八次会议审阅,并按照公开、诚实自愿的原则进行交易。
(二)独立董事意见
本公司独立董事就本次重大资产置换发表了独立意见,认为公司本次交易完成后,公司主营业务将由原来的白酒生产与销售变更为房地产开发及建筑施工,改善了公司资产质量和提高了公司盈利能力,有利于提高公司的核心竞争力,有利于公司长远、持续发展。
六、独立财务顾问对本次关联交易意见
本公司聘请了具有证券从业资格的联合证券有限责任公司作为本次资产置换的独立财务顾问。根据联合证券有限责任公司出具的独立财务顾问报告,本次重大资产置换符合国家有关法律、法规和政策的规定,体现了公平、公开、公正的原则,符合上市公司和全体股东的利益,不会损害非关联股东的利益,对全体股东公平、合理。
七、法律顾问对本次关联交易意见
本公司聘请了具有证券从业资格的北京天银律师事务所作为本次资产置换的法律顾问。根据北京天银律师事务所出具的法律意见书,本次资产置换交易符合《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》和《关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》等法律、法规及规范性文件的要求,本次资产置换交易的实施不存在实质性法律障碍。
八、备查文件
1、 本公司第三届董事会第八次会议决议；
2、 本公司与大龙总公司签署的《资产置换协议》；
3、 本公司独立董事关于关联交易的独立意见；
4、 联合证券有限责任公司出具的独立财务报告；
5、 北京天银律师事务所出具的法律意见书。
内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司董事会
二零零五年四月十日
内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司重大资产置换暨关联交易报告书
(草案)
内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司
二零零五年四月
公司声明
本公司及董事会全体成员保证本报告书内容的真实、准确、完整,并对报告书的虚假记载、误导性陈述或重大遗漏负连带责任。
中国证监会、其他政府机关对本次重大资产重组所作的任何决定或意见,均不表明其对本公司股票的价值或投资者收益的实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
本次重大资产重组完成后,本公司经营与收益的变化,由本公司自行负责；因本次重大资产重组引致的投资风险,由投资者自行负责。
特别风险提示
1、本次资产置换完成后,本公司主营业务将由酒类、饮料、食品、饲料的制造与销售转变为房地产项目开发销售及建筑工程施工。目前国家对房地产行业进行的宏观调控,特别是对土地政策、信贷政策的调整将对本次资产置换完成后本公司的生产经营产生一定影响。
2、本次资产置换完成后,本公司的收入与利润将主要来自于房地产的开发和销售。房地产产品通常是向不特定多数的购买者销售,销售受到多种因素的影响,其营业收入的确认具有特殊性,因此公司可能会出现连续年度之间收入与利润波动较大的情况。
3、本次资产置换拟置入公司的房地产及建筑施工资产的负债率为63.35%,属行业正常水平,但是由于本公司原全部负债保留,故本次资产置换完成后,ST宁窖的负债率提升到80.11%,公司偿债压力较大,如果公司在运营过程中,市场发生重大变化,或发生其他影响公司运行的重大变化,公司存在不能按期进行负债偿付的风险。
4、北京市顺义大龙城乡建设开发总公司为本公司的控股股东,持有本公司53%股份。控股股东可能通过行使投票权或其它方式对本公司的经营决策等方面进行控制,从而给中小股东带来一定风险。
5、本次资产置换须经中国证监会审核通过,并经本公司股东大会批准才能履行交割手续,因此本次重大资产置换的交割日具有一定的不确定性,对本公司2005年盈利预测结果将会产生重大影响。
本公司在此特别提示投资者注意风险,并仔细阅读本报告书中等有关章节的内容。
释义
在本报告书中,除非文义载明,以下简称具有如下含义：
本公司/上市公司/ST 宁窖 指 内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司
大龙总公司 指 北京市顺义大龙城乡建设开发总公司
宁城国资局 指 内蒙古宁城县国有资产管理局
大龙开发公司 指 北京市大龙房地产开发有限公司
顺达建筑公司 指 北京市大龙顺达建筑工程有限公司
京洋开发公司 指 北京京洋房地产开发有限公司
本次资产置换 指 本公司以合法拥有的全部帐面资产（帐面资产的
具体范围为北京兴华会计师事务所有限责任公
司出具的[2005 京会兴审字第318 号] 《审计报告》
明细中列明的资产）与北京市顺义大龙城乡建设
开发总公司合法拥有的北京市大龙房地产开发
有限公司93.30%股权，北京市大龙顺达建筑工
程有限公司98.26%股权，北京京洋房地产开发
有限公司90%股权进行置换的行为。
联合证券 指 联合证券有限责任公司
北京天银 指 北京天银律师事务所
北京德威 指 北京德威评估有限责任公司
北京兴华 指 北京兴华会计师事务所有限责任公司
北方评估 指 北京北方房地产咨询评估有限责任公司
报告书／本报告书 指 内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司重大资
产置换暨关联交易报告书（草案）
公司法 指 中华人民共和国公司法
证券法 指 中华人民共和国证券法
证监会／中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
交易所 指 上海证券交易所
基准日 指 2005 年2 月28 日
元 指 人民币元
第一节 绪言
经ST宁窖2005年4月8日召开的第三届董事会第八次会议决议通过,本公司拟以合法拥有的全部帐面资产,与大龙总公司合法拥有的大龙开发公司93.30%股权、顺达建筑公司98.26%股权、京洋开发公司90%股权进行资产置换。
本公司与大龙总公司于2005年4月8日签署了《资产置换协议》。
本次资产置换所涉及的拟置出资产交易基准日帐面总价值为41,780.53万元,拟置入权益性资产交易基准日的交易价格合计为47,800.10万元,占本公司2004年12月31日审计后合并报表总资产的222%。根据中国证监会证监公司字［2001］105号文《关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》第一条、第八条之规定,本次资产置换构成本公司重大资产置换行为。
鉴于大龙总公司持有本公司53%的国有法人股,为本公司第一大股东,因此本次资产置换是本公司与控股股东之间进行的资产置换,属于关联交易行为。
本公司根据中国证监会证监公司字［2001］105号文和《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第1号———招股说明书》的有关规定,编制本重大资产置换暨关联交易报告书(草案),以供投资者决策参考之用。
第二节 与本次资产置换有关的当事人
一、资产置出方
内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司
地 址：内蒙古自治区宁城县八里罕镇
法定代表人：赵川
电 话：010-69446339
传 真：010-69446339
联 系 人：马志方
二、资产置入方
北京市顺义大龙城乡建设开发总公司
地 址：北京市顺义区五里仓小区南
法定代表人：赵川
电 话：010-81495810
传 真：010-69440517
联 系 人：王成福
三、独立财务顾问
联合证券有限责任公司
地 址：北京市西城区月坛北街月坛大厦17层
法定代表人：马国强
电 话：010-68085588-721
传 真：010-68085988
联 系 人：陈志杰 劳志明
四、财务审计机构
北京兴华会计师事务所有限责任公司
地 址：北京市西城区阜成门外大街2号北京万通新世界广场708室
法定代表人：王全洲
电 话：010-68587588-617
传 真：010-68587589
联 系 人：吴亦忻 李祖斌
五、资产评估机构
北京德威评估有限责任公司
地 址：北京市海淀区车公庄西路20号国际泥沙中心7层706室
法定代表人：邓小丰
电 话：010-68480911
传 真：010-68486097
联 系 人：刘燕坤 高举
六、土地评估机构
北京北方房地产咨询评估有限责任公司
地 址：北京市西城区西二环金融大街27号投资广场A座601室
法定代表人：白龙吉
电 话：66210088-120
传 真：66211617
联 系 人：刘俊财
七、法律顾问
北京天银律师事务所
地 址：北京市海淀区三里河路1号西苑饭店5号楼5517-5521
负 责 人：朱玉栓
电 话：010-88381802-802
传 真：010-88381869
联 系 人：张圣怀 罗会远
第三节 本次资产置换的基本情况
一、资产置换的背景
ST宁窖系于1997年经内蒙古自治区人民政府批准设立的股份有限公司。1998年4月经中国证监会批准向社会公开发行股份,同年5月在上海证券交易所挂牌交易。后经过2000年配股及2001年送转,截至2004年12月31日,ST宁窖总股本为3.05亿股股,其中国有法人股2.17亿股,占总股本71.15%；社会公众股0.88亿股,占总股本的28.85%。
公司上市以后主要从事酒类、饮料、食品、饲料的制造和销售；家禽饲养、胚胎移植；牛肉育肥及加工；牛肉销售等业务。由于经营管理不善,公司2001年亏损3844万元,2002年由于对其他应收款进行全额计提坏帐准备,亏损达到68120万元。面对日益恶化的经营状况,公司开始积极寻求重组,经多方努力,2003年公司实现净利润2115万元,暂时避免了退市的风险。然而公司自身的主业经营并没有恢复正常,白酒生产仍然处于停产状态,加上公司沉重的债务负担,ST宁窖的生存状况岌岌可危。
2004年6月17日,赤峰市中级人民法院受理了宁城泰峰玻璃制品有限公司申请ST宁窖破产一案。2004年10月15日召开的第一次债权人会议ST宁窖与债权人达成了和解协议,并在约定的期限内有效的履行了和解协议,赤峰市中级人民法院经过审查后出具裁定终结了ST老窖的破产司法程序。ST宁窖虽然逃过了破产的厄运,但重组的需求变得更为迫切。
ST宁窖原控股股东为宁城县国有资产管理局,持有ST宁窖国家股216,993,936股,占总股本的71.15%。2003年10月20日,宁城粮油集团公司因对宁城县人民政府的债权长期未获清偿,向宁城县人民法院申请支付令,宁城县人民法院下达了(2003)宁民督字第55号支付令,后因宁城县人民政府到期未能偿付前述债务,宁城县人民法院于2003年11月6日作出裁定,冻结宁城国资局持有的ST宁窖216,993,936股国家股,2004年12月24日,大龙总公司通过参加由宁城县人民法院委托赤峰天正拍卖行组织的ST宁窖国家股股权拍卖会,以3000万元的价格成功拍得被拍卖股权中的161,639,868股国家股,占上市公司发行股份的53%。2004年12月30日,大龙总公司在中国证券登记结算公司上海分公司办理了拍得股权的过户工作,成为ST宁窖的控股股东。
在大龙总公司成为ST宁窖控股股东后,公司与控股股东就重组事宜进行了积极的沟通,最终双方达成一致意见,为使公司尽快摆脱经营危机,大龙总公司决定对公司进行重大资产置换,向公司置入具有良好发展前景的房地产开发业务资产和建筑工程施工业务资产,通过业务和资产的调整,改善公司资产质量,提高盈利能力,恢复公司的持续经营能力。
二、本次资产置换的基本原则
1、 有利于改善ST宁窖的经营业绩和持续发展,维护ST宁窖全体股东合法权益的原则；
2、 尽可能避免同业竞争,规范、减少关联交易的原则；
3、 有利于产业结构调整的原则,力求做到社会效益和经济效益的兼顾；
4、 “公开、公平、公正”的原则；
5、 “诚实信用、协商一致”的原则；
6、 本次资产置换完成后,公司具备股票上市条件的原则。
三、资产置换的置入方介绍
北京市顺义大龙房地产开发总公司成立于1987年6月3日,原名为顺义县住宅开发公司,1991年8月更名为顺义县城乡建设开发公司。1992年10月4日,根据京建开字(92)401号文件精神,成立北京市大龙房地产开发公司。1996年10月8日撤销使用北京大龙房地产开发公司名称,变更名称为顺义县城乡建设开发公司。1997年4月10日名称变更为北京市顺义大龙城乡建设开发总公司,沿用至今。
大龙公司企业法人营业执照注册号为1102221590047,注册地址为北京市顺义区五里仓小区南,法定代表人为赵川,注册资本10000万元。经济性质：全民所有制。经营范围：房地产开发,商品房销售；承办生活资料消费品市场,北京市顺义区西辛建材市场。税务登记证号为110222102492325000。
大龙公司是隶属于顺义区人民政府的全民所有制企业,城市综合开发一级企业,拥有房地产开发一级资质。大龙总公司主要从事房地产开发、商品房销售、建筑工程施工、运输及小区物业管理等城市综合开发业务,实行从项目开发、施工到后期绿化、物业管理的一条龙服务。公司先后改造了义宾、胜利、五里仓和西辛小区,开发了建新、石园、滨河小区及南竺园、裕祥花园、裕龙花园、河南村别墅区。总建筑面积300万平方米。公司被建设部、国家统计局评为全国房地产开发综合效益百强企业,被顺义区政府评为“十佳企业”。2004年12月被中国房地产开发专业委员会授予“2003-2004综合成长实力(北京)房地产开发企业100强”荣誉称号。
2004年12月24日,大龙总公司通过司法竞拍的方式成功竞买ST宁窖国家股161,639,868股,成为ST宁窖的控股股东,收购后股权性质转变为国有法人股。
(二)大龙总公司产权关系及主要关联人
1、大龙总公司相关股权架构图
北京市顺义区国有资产监督管理委员会
|100%
北京市顺义大龙城乡建设开发总公司
|
--------------------------------------
| |53%
| 内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司
|
---------------------------------------------------------
|93.30%|98.26%|90% |100% |100% |100% |100% |100% |100%
北 北 北 北 北 北 北 北 北
京 京 京 京 京 京 京 京 京
市 市 京 市 市 绿 市 大 市
大 大 洋 大 大 茵 大 龙 时
龙 龙 房 龙 龙 园 龙 供 雨
房 顺 地 机 物 林 千 热 保
地 达 产 械 资 工 禧 中 洁
产 建 开 工 供 程 门 心 队
开 筑 发 程 销 公 窗
发 工 有 公 公 司 厂
有 程 限 司 司
限 有 公
公 限 司
司 公
司
2、大龙总公司股东及主要关联法人介绍
(1)北京市顺义区国有资产监督管理委员会
北京市顺义区国有资产监督管理委员会是大龙总公司的出资人,是北京市顺义区人民政府直属特设机构,代表北京市顺义区人民政府履行国有资产出资人的职责,负责监督管理北京市顺义区国有资产。
(2)北京市大龙机械工程公司
北京市大龙机械工程公司成立于1993年2月22日,企业性质为全民所有制,注册资本为人民币2000万元,住所地为北京市顺义区铁西路西侧,法人代表为杜伯森,营业执照注册号：1102221600080。
北京市大龙机械工程公司为大龙总公司下属企业,经营范围为：专业承包(未取得《建筑企业资质证书》前不得开展经营活动)；公路货运。
(3)北京市大龙物资供销公司
北京市大龙物资供销公司成立于1992年12月2日,企业性质为全民所有制,注册资本为人民币1000万元,住所地为北京市顺义区西二环路二中北侧,法人代表为廉佩成,营业执照注册号：1102221599565。
北京市大龙物资供销公司为大龙总公司下属企业,经营范围为：销售黑色金属材料、建筑材料、木材、五金、交电、化工产品、日用杂品、土产品、汽车配件。
(4)北京绿茵园林工程公司
北京绿茵园林工程公司成立于1993年6月25日,企业性质为全民所有制,注册资本为人民币500万元,住所地为北京市顺义区仁和地区赵古营村东,法人代表为张光明,营业执照注册号：11022216009。
北京市绿茵园林工程公司为大龙总公司下属企业,经营范围为：园林绿化设计、施工；零售种苗、花卉、林产品、建筑材料、日用百货、干鲜果品、酒、茶、糖果、冷饮。
(5)北京市大龙千禧门窗厂
北京市大龙千禧门窗厂成立于1993年3月2日,企业性质为全民所有制,注册资本为人民币100万元,住所地为北京市顺义区仁和地区警校路南口,法人代表为李占山,营业执照注册号：1102221600134。
北京市大龙千禧门窗厂为大龙总公司下属企业,经营范围为：制造金属门窗；塑钢门窗。
(6)北京大龙供热中心
北京市大龙供热中心成立于2004年7月20日,企业性质为全民所有制,注册资本为人民币3万元,住所地为北京市顺义区裕龙花园四区33号楼3门口,法人代表为高洪瑞,营业执照注册号：1102221733555。
北京大龙供热中心为大龙总公司下属企业,经营范围为：供热；供水。
(7)北京市时雨保洁队
北京市时雨保洁队成立于1993年3月3日,企业性质为全民所有制,注册资本为人民币10万元,住所地为北京市顺义区五里仓小区20楼东侧,法人代表为陈正旺,营业执照注册号：1102221600142。
北京大龙供热中心为大龙总公司下属企业,经营范围为：保洁服务；接受委托从事劳务服务；家居装饰。
大龙公司关联公司大龙开发公司、顺达建筑公司及京洋开发公司情况介绍参见本节第四部分“置入资产介绍”。
(三)大龙总公司最近三年业务发展状况
大龙总公司2002年、2003年、2004年分别实现主营业务收入25,582.39万元、38,616.16万元、56,647.87万元,实现净利润431.15万元、-175.68万元、3,906.15万元。
(四)大龙总公司最近一期财务状况
截止2004年12月31日,经北京金诚立信会计师事务所有限责任公司审计结果,大龙总公司的合并资产总额为139,754.30万元,合并负债总额为106,986.52万元,净资产为32,767.79万元。
(五)向本公司推荐董事或高级管理人员情况
截止到本报告日,大龙总公司向本公司推荐了赵川、顾光明、陈红、袁振东四名董事和赵川、顾光明、房满红、冯国宾、屈凤荣五名高级管理人员。
(六)最近五年之内受到处罚情况
截止到本报告日,大龙总公司已声明在最近五年内未受过行政处罚、刑事处罚、不存在涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁之情形。
二、资产置换的标的
(一)拟置出资产
根据本公司与大龙总公司签订的《资产置换协议》,本次资产置换拟置换出的资产是本公司合法拥有的全部帐面资产,包括其他应收款、存货、固定资产、无形资产。根据北京兴华出具的［2005京会兴审字318号］《审计报告》拟置出资产情况如下：
1、流动资产
2005年2月28日帐面值323,181,012.98元,其中：
其他应收款：帐面值301,206,794.62元；
存货：帐面值21,974,218.36元。
本公司对上述流动资产拥有合法的所有权或权益,不存在纠纷或潜在争议。
2、固定资产
2005年2月28日公司帐面固定资产原值124,669,496.30元,累计折旧42,412,934.05元,固定资产减值准备16,773,738.74元,帐面固定资产净额65,482,823.51元。
本公司合法拥有该等固定资产的所有权,该等资产全部为本公司在宁城县工商银行贷款进行抵押,在本次资产置换前,本公司已经取得宁城县工商银行同意抵押财产转移的函。
3、无形资产
2005年2月28日帐面值29,141,477.54元；
本公司对该等无形资产拥有合法的所有权,该等无形资产不存在产权纠纷或潜在争议。
上述拟置出资产帐面共计为417,805,314.03元,本公司对拟置出的资产拥有合法的所有权,拟置出资产中涉及抵押的固定资产已经取得抵押权人关于抵押物转移的同意函,本公司对该等资产的置出不存在法律障碍。
(二)拟置入资产
根据本公司与大龙总公司签订的《资产置换协议》,本次资产置换拟置换入的资产是大龙总公司所拥有的大龙开发公司93.30%股权、顺达建筑公司98.26%股权、京洋开发公司90%的股权。根据北京兴华出具的［2005京会兴审字319、320、317号］《审计报告》和北京德威为本次资产置换项目出具的［德威评报字(2005)第34号］《资产评估报告书》,拟置入资产情况如下：
1、大龙开发公司93.30%的股权
(1)大龙开发公司简介
大龙开发公司于2005年2月25日成立,根据北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会《关于北京市顺义大龙城乡建设开发总公司进行主业资产改制的批复》［顺国资复(2005)5号］批准,由大龙总公司采取部分改制的方式,以其房地产开发业务的全部经营性资产匹配相应负债,按北京德威评估后的净资产值30,659.06万元与顺达建筑公司货币资金2,200万元共同出资设立,注册资本为32,859.06万元,股权结构为大龙总公司93.30%,顺达建筑公司6.70%。企业住所：北京市顺义区五里仓仓上街11号。法定代表人：赵川。企业类型。有限责任公司；企业法人注册号：1102221799152,税务登记证：地税京字110113771971067000号。经营范围：房地产开发。
(2)大龙开发公司资产情况
根据北京兴华出具的［2005京会兴审字319号］《审计报告》,截止到2005年2月28日,大龙开发公司的资产总额为116,096.95万元,负债总额为83,121.98万元,净资产为32,974.97万元；根据北京兴华出具的［2005京会兴审字第321号］《审计报告》,截止2005年2月28日大龙总公司享有的93.30%权益资产账面值30,736.56万元。根据北京德威出具的［德威评报字(2005)第34号］《资产评估报告书》,截止评估基准日2005年2月28日,大龙开发公司资产评估值为116,216.42万元,负债评估值为83,121.98万元,净资产评估值33,094.45万元,净资产评估增值119.48万元,增值率0.36%。相应大龙总公司所持有93.30%的权益资产的评估值为30,887.05万元,权益资产增值率为0.49%。
(3)大龙开发公司的主营业务情况
大龙开发公司主要从事北京市顺义区多个房地产项目的开发,其中包括裕龙花园一区、二区、三区、四区、五区、六区、西区,滨河东区,西辛小区及西辛高层等项目,2002年至2004年分别实现销售收入20,182.39万元、41,956.96万元、53,237.42万元,实现净利润1,126.08万元、-1,521.43万元、2,810.36万元。
大龙总公司持有的大龙开发公司93.30%股权,权属清晰,不存在产权争议及纠纷,亦不存在抵押、质押或其他第三者权利。该等股权置换已经取得大龙开发公司其他股东同意,并放弃优先购买权。
3、 顺达建筑公司98.26%的股权
(1)顺达建筑公司简介
顺达建筑公司于2001年5月由北京市顺义大龙城乡建设开发总公司、高春富、申广共同投资成立。注册资本700万元,其中北京市顺义大龙城乡建设开发总公司出资560万元、占注册资本80%；高春富出资70万元、占注册资本10%；申广出资70万元、占注册资本10%。
经顺达建筑公司2004年第一届第三次股东会决议通过,同意高春富将全部出资额70万元转让顾光明；经本公司第二届第一次股东会决议通过,同意北京市顺义大龙城乡建设开发总公司增资2,200万元,注册资本变为2,900万元；股权转让和增资后的股权结构为：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司出资2,760万元、占注册资本95.17%；顾光明出资70万元、占注册资本2.415%；申广出资70万元、占注册资本2.415%。
2005年1月5日,经顺达建筑公司公司第二届股东会第三次会议决议通过,同意顾光明、申广将全部股权转让给北京市大龙物资供应公司。股权转让后的股权结构为：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司出资2,760万元、占注册资本95.17%；北京市大龙物资供应公司出资140万元、占注册资本4.83%。
2005年1月22日,根据北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会《关于北京市顺义大龙城乡建设开发总公司进行主业资产改制的批复》［顺国资复(2005)5号］批复,经顺达建筑第三届股东会第二次会议决议通过,由北京市顺义大龙城乡建设开发总公司将其全资子公司北京市大龙建筑工程队和北京市顺义顺发建筑工程队的净资产(经北京德威评估后)按评估值5,152.8万元,向顺达建筑公司增资,注册资本变为8,052.8万元,增资后的股权结构为：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司出资7,912.8万元、占注册资本98.26%；北京市大龙物资供应公司出资140万元、占注册资本1.74%。
顺达建筑公司企业法人营业执照注册号为1102221270323。注册地址：北京市顺义区仁和地区河南村西。法定代表人：顾光明。注册资本8052.8万元。经济性质：有限责任公司。经营范围：施工总承包。
(2)顺达建筑公司的资产情况
根据北京兴华出具的［2005京会兴审字320号］《审计报告》,截止到2005年2月28日,顺达建筑公司的资产总额为15,608.86万元,负债总额为7,843.90万元,净资产为7,764.96万元,根据北京兴华出具的［2005京会兴审字第321号］《审计报告》,截止2005年2月28日大龙总公司享有的98.26%权益资产账面值7,629.96万元。根据北京德威出具的［德威评报字(2005)第34号］《资产评估报告书》,截止评估基准日2005年2月28日,顺达建筑资产评估值为15,732.84万元,负债评估值为7,838.17万元,净资产评估值7,894.67万元,净资产评估增值129.71万元,增值率1.67%。相应大龙总公司所持有98.26%的权益资产的评估值为7,757.30万元,权益资产增值率1.67%。
(3)顺达建筑公司的主营业务情况
顺达建筑公司主要从事房屋建筑工程施工,目前主要为大龙开发公司所开发的部分房地产项目提供工程施工服务,2002-2004年分别实现主营业务收入9,125.38万元、21,800.67万元、14,973.63万元,实现净利润781.71万元、2,126.06万元、1,190.01万元。
大龙总公司持有的顺达建筑公司98.26%股权,权属清晰,不存在产权争议及纠纷,亦不存在抵押、质押或其他第三者权利。该等股权置换已经取得顺达建筑公司其他股东同意,并放弃优先购买权。
3、京洋开发公司90%的股权
(1)京洋开发公司简介
京洋开发公司是由北京皇联实业有限责任公司、河南华林塑料集团有限公司、北京市王府井房地产综合开发公司共同出资于1999年1月18日组建成立。北京皇联实业有限责任公司、河南华林塑料集团有限公司、北京市王府井房地产综合开发公司分别出资150万元、750万元、100万元,出资比例分别为15%、75%、10%。2003年12月4日,北京皇联实业有限责任公司增资1,900万元。增资后,北京皇联实业有限责任公司、河南华林塑料集团有限公司、北京市王府井房地产综合开发公司出资比例分别为：71%、26%、3%。2004年10月6日,北京皇联实业有限责任公司、河南华林塑料集团有限公司分别将其所持京洋开发公司股权1,810万元、750万元转让给大龙总公司。股权转让后,大龙总公司、北京皇联实业有限责任公司、北京市王府井房地产综合开发公司出资额分别为2,610万元、190万元、100万元,出资比例分别为90%、6.55%、3.45%。
京洋开发公司企业法人营业执照注册号为1102221514640。注册地址：北京市顺义区仓上街11号。法定代表人：赵川。注册资本2900万元。经济性质：有限责任。经营范围：房地产项目开发、商品房销售、物业管理、房地产信息咨询。
(2)京洋开发公司的资产情况
根据北京兴华出具的［2005京会兴审字317号］《审计报告》,截止到2005年2月28日,京洋开发公司的资产总额为18,157.89万元,负债总额为15,585.49万元,净资产为2,572.40万元。根据北京兴华出具的［2005京会兴审字321号］《审计报告》,截止到2005年2月28日大龙总公司享有的90%权益资产账面值9,433.57万元。其中：长期股权投资2,315.16万元；股权投资差额7,118.41万元。根据北京德威出具的［德威评报字(2005)第34号］《资产评估报告书》,截止评估基准日2005年2月28日,京洋开发公司资产评估值为26,152.20万元,负债评估值为15,585.49万元,净资产评估值10,566.71万元,净资产评估增值7,994.30万元,增值率310.77%。相应大龙总公司所持有90%的权益资产的评估值为9,510.04万元,权益资产增值率0.81%。
(3)京洋开发公司的主营业务情况
京洋开发公司是1999年成立的一家项目公司,公司成立后获得了王府井黄图岗危改小区二期工程项目(即王府井西部会馆项目)的开发权,并与北京市国土资源局签署了［京地出(合)字(2004)第0922号］国有土地使用权出让合同,取得了北京市规划委员会2003规(东)审字0006号《审定设计方案通知书》,目前该项目正处于拆迁阶段,预计将在2005年底动工。
大龙总公司持有的京洋开发公司98.26%股权,权属清晰,不存在产权争议及纠纷,亦不存在抵押、质押或其他第三者权利。该等股权置换已经取得京洋开发公司股东北京市王府井房地产综合开发公司同意,并放弃优先购买权,尚需取得北京皇联实业有限责任公司同意及并放弃优先购买权声明。
二、《资产置换协议》的主要内容
(一)资产交易所涉及标的的价格及定价依据
1、置出资产作价
置出资产依照2005年2月28日经审计的帐面价值作价,依照北京兴华出具的［2005京会兴审第318号］《审计报告》,置出资产2005年2月28日经审计的帐面价值为417,805,314.03元。
2、置入资产作价
置入资产参照资产评估结果,以2005年2月28日经审计的帐面值作价,其中：
(1)依照北京兴华出具的［2005京会兴审第321号］《审计报告》,大龙总公司持有的大龙开发公司93.30%的股权,以2005年2月28日为基准日经审计的账面价值为307,365,630.39元。
(2)依照北京兴华出具的［2005京会兴审第321号］《审计报告》,大龙总公司持有的顺达建筑公司98.26%的股权,以2005年2月28日为基准日经审计的账面价值为76,299,644.84元。
(3)依照北京兴华出具的［2005京会兴审第321号］《审计报告》,大龙总公司持有京洋开发公司90%的股权,以2005年2月28日为基准日经审计的账面价值为94,335,725.92元。
以上置入资产总计作价478,001,001.15元。本次资产置换过程中,置出资产与置入资产的差价人民币60,195,687.12元,由ST宁窖以现金或大龙总公司认可的其他财产在资产置换协议生效后三年内支付给大龙总公司。
(二)《资产置换协议》的生效条件
本协议经双方签字盖章后成立,经中国证券监督管理委员会批准并经ST宁窖股东大会通过后生效。
三、与本次资产置换相关的其他安排
(一)相关债务的处置
根据本公司与大龙总公司签署的《资产置换协议》,本次资产置换行为仅涉及双方合法拥有的资产置换行为,并未涉及双方所负债务的转移。
本公司拟置出资产中全部的固定资产已为本公司在宁城县工商银行贷款进行抵押担保,在本次资产置换前,本公司已经取得宁城县工商银行同意抵押财产转移的函。
(二)人员安置
大龙总公司拟置入本公司的资产性质为其下属三家控股子公司股权,相关人员的主体并未因本次资产置换而发生改变。本公司拟置出资产为本公司全部帐面资产,原有人员随资产转移。
第四节 本次资产置换对本公司的影响
本次资产置换所涉及的拟置入资产审计基准日帐面价值为47,800.10万元,占本公司2004年12月31日审计后合并报表总资产的222%,根据中国证监会证监公司字［2001］105号文《关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》的规定,本次资产置换构成本公司重大资产置换行为。由于拟置入资产超过本公司2004年12月31日审计后总资产70%,依照上述规定,需提请中国证监会股票发行审核委员会审核。
本次资产置换所涉及拟置入与置出资产均经过了具有证券从业资格的会计师事务所和资产评估公司的审计和评估,拟置入与置出资产的价格都以审计值为依据,交易遵循等价、公平的原则,不会损害本公司及全体股东的利益。
本次资产置换完成后,本公司将从白酒行业转向房地产开发及建筑工程施工。随着我国经济的高速发展,房地产行业将稳定增长,为本公司的长远、健康发展提供了很大空间,符合全体股东的利益。
鉴于大龙总公司目前已经是本公司的控股股东,因此,本次资产置换是本公司与本公司控股股东之间进行的资产置换,构成关联交易。如果上述资产置换顺利实施,则本公司将成为大龙总公司控股的一家以房地产开发及建筑工程施工为主业的上市公司。
本次大龙总公司拟置入本公司的房地产开发及建筑工程施工资产为盈利能力较强的优质资产,根据北京兴华出具的［2005兴会审字321号］《审计报告》,该房地产开发及建筑工程施工资产2002年、2003年、2004年、2005年2月28日年实现的净利润分别为1,871.81万元、569.57万元、3,769.35万元和-672.86万元。另据北京兴华出具的［2005兴会审字55号］《盈利预测审核报告》,该部分资产2005年度预计实现主营业务收入48,931.43万元,主营业务利润9,332.69万元,净利润2,889.39万元。本次资产置换完成后,本公司的盈利能力得到大大改善。
第五节 本次资产置换的合规性分析
一、本次资产置换完成后,本公司仍具备股票上市条件
实施本次资产置换后,本公司的股本总额和股本结构均不发生变动,总股本为305,001,616股,其中上市流通股股份总数为88,007,690股,占总股本的28.85%；持有股票面值达人民币一千元以上的股东人数不少于一千人；在最近三年内无重大违法行为,财务会计报告无虚假记载；符合国务院规定的其他股票上市条件。因此实施本次资产置换后,本公司具备继续上市的条件。
二、本次资产置换完成后,本公司业务符合国家产业政策
实施本次资产置换后,本公司的主营业务将从酒类、饮料、食品、饲料的制造和销售；家禽饲养、胚胎移植；牛肉育肥及加工；牛肉销售业务转变为房地产开发及建筑工程施工业务。自98年以来随着国民经济再度进入一个快速增长期,居民收入的快速增加、住房货币化改革与城市化的加速促经了房地产行业的快速发展,行业景气度不断提升。目前房地产行业在固定资产投资与GDP中所占比例逐渐上升,房地产业已成为国民经济的支柱产业。因此,本次资产置换后公司业务符合国家长远的产业政策。
三、本次资产置换完成后,本公司具备持续经营能力
实施本次资产置换后,本公司将进入房地产开发及建筑工程施工行业,从行业长期发展前景分析,经济的快速增长、人均可支配收入的快速增加、人民币的升值预期及处于加速之中的城市化进程是推动房地产市场保持长期快速增长的决定性因素。
就公司所处的北京房地产市场分析,2004年北京住宅销售面积与销售额增幅达20%以上的比例,预计在2005年市场的需求还将进一步增加,加之受土地供应的影响,新增的住宅项目供给与2004年将持平或有小幅的下降,因此住宅的销售价格也将继续稳定增长。从2005年开始,北京将进入奥运会准备的前期,各种市政建设、轨道交通和奥运场馆的建设也将持续带动北京房地产市场的发展。
本次资产置换完成后,本公司将合法拥有相当数量正在开发的房地产项目及待开发的土地储备,此外还将通过市场化的方式持续获得优良的土地资源,以保证公司的长期发展。因此,在本次资产置换完成后,本公司将在不存在因违反法律、法规和规范性文件而导致公司无法持续经营的情形,公司自身持续经营的能力将得到改善和加强。
四、本次资产置换涉及的资产产权清晰,不存在债权债务纠纷的情况
本公司对用于本次资产置换的全部帐面资产拥有合法的所有权,拟置换资产中的固定资产全部为本公司在宁城县工商银行的债务设置抵押,本次置换前本公司已经取得了上述固定资产抵押权人工商银行宁城县支行《关于宁城老窖生物科技股份有限公司抵押资产转移的同意函》,除此之外该等资产上不存在产权纠纷或潜在争议。
大龙总公司对其持有的大龙开发公司93.30%股权,顺达建筑公司98.26%股权,京洋开发公司90%的股权拥有合法的所有权和处置权,在该等资产上不存在产权纠纷或潜在争议,大龙总公司将上述公司股权置入本公司行为,除京洋开发公司股东之一北京皇联实业有限责任公司放弃优先受让权声明尚在办理中外,已经依照公司法相关规定,取得了其他股东的同意及放弃优先受让权承诺函。
五、本次资产置换不存在明显损害本公司和全体股东利益的其他情形
本次资产置换是依法进行,由本公司董事会提出方案,聘请有关中介机构提出审计、评估、法律、独立财务顾问等相关报告,并按程序报有关权力部门审批。在交易中涉及到关联交易的处理遵循公开、公平、公正的原则并履行合法程序,有关关联方将在股东大会上回避表决,以充分保护全体股东,特别是中小股东的利益,整个置换过程不存在损害上市公司和全体股东利益的其他情形。
综所上述,本次资产置换符合中国证监会证监公司字［2001］105号《关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》第四条的要求。
第六节 风险因素
投资者在评价本公司本次资产置换时,除本重大资产置换报告书(草案)提供的其他各项资料外,应特别认真考虑下述各项风险因素。
一、业务风险
(一)项目开发风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较强的地域特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中,项目开发涉及到调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司。同时涉及到多个政府部门的审批和监管。任何环节的变化,将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险,影响预期的销售和盈利。
对策：针对项目开发的风险,公司将依托在房地产开发上的丰富经验,通过周密调查、精心选址、科学决策、精心规划设计、准确的市场定位,开发出适合市场需要的项目,降低新项目开发的风险；对于新建项目,采取一系列措施,包括通过分期、滚动开发,使项目及时根据市场的需求作调整；在项目的销售中采取预售的方式,以降低新项目中的资金风险；同时公司将进一步完善项目管理体系,加大成本控制力度,优化项目施工方案,通过科学严密的施工组织,降低施工材料的周转库存和损耗,进一步降低项目的成本。
(二)筹资风险
公司进行房地产项目开发所需要的资金,除了公司的自有资金,需利用预售收回的资金及银行借款,必要时,需通过增发、配股、发行企业债等方式从资本市场筹措资金。一旦国家经济形势发生重大变化,或产业政策发生重大变化,或信贷政策进行重大调整,或资本市场发生重大的不利变化,公司存在由于资金筹措困难,从而影响公司正常经营及顺利发展的风险。
对策：针对筹资风险,公司首先是加强经营管理,保证项目按计划进行开发和完工,以便及时销售回笼资金；二是提高财务管理水平,加强财务工作的计划性,保持合理的资产负债比例并使债务结构合理化,尽可能提高公司资产的流动性,坚持稳健的理财观念,在节约资金成本、提高资金使用效率的同时保证经营活动对资金的需要。三是准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策、银行信贷政策及资本市场的发展与变化,及时调整公司项目发展计划。四是积极开拓新的融资渠道,借助房地产信托等新型金融工具,或与海外产业投资者进行合作等方式实现融资需求。
(三)销售风险
尽管本公司开发的裕龙花园等项目自开发以来一直保持较低空置率,但由于房地产市场竞争日益加剧,市场供应关系也可能发生重大变化,因此公司开发产品存在销售风险。
对策：为了避免销售风险,公司将充分借助目前已经形成的区域性品牌优势,和区域性市场占有率优势,加强销售工作力度和深度,将房地产项目的销售环节前置,在公司进行土地开发阶段或房屋建设过程中提前完成项目销售,尽量降低房地产项目开发周期长、投资额大给公司带来的销售风险。同时,公司加强对项目的市场调研,根据市场需求决定开发产品和开发周期,加强公司开发项目流程的科学管理和与客户的沟通,有效控制项目开发过程中的各项环节,降低房地产项目开发环节较多可能造成的履约纠纷的发生,保证公司对客户的承诺兑现和良好的市场形象。
(四)土地风险
土地是房地产企业进行房地产开发最重要的自然资源。城市和市政规划的调整可能使公司各开发项目的规划设计方案、开发进度、成本核算面临重新调整的风险,进而影响公司土地储备的价值。
土地是不可再生的自然资源,土地储备是公司持续稳定发展的重要因素,公司目前的土地资源储备和开发产品主要集中在顺义区以及王府井地段,按照目前的开发建设速度,预计2007年完成上述项目的开发和销售,届时,公司的房地产开发业务将依赖于对新的土地资源的获得,而公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。
政府对土地供应政策的调整,可能使公司面临土地储备不足的局面,影响公司后续项目的持续开发,造成公司的经营业绩波动。同时,由于房地产市场的周期性波动等原因也可能使公司面临土地闲置的风险。
对策：公司根据近期国家和北京市政府对土地政策调整的步调和趋势,截至目前,公司在顺义区及王府井的土地资源和房地产开发项目已经于北京市国土资源管理局签署了国有土地使用权出让合同,并已交纳大部分综合地价款。同时公司将根据未来发展的需要,有计划、有步骤的在上述区域之外进行土地储备,保持适度的土地存量,满足公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要,减少土地政策变化带来的风险
(五)依赖单一市场的风险
目前公司的房地产开发业务与产品主要集中于顺义区范围内,目前顺义区房地产开发收入占公司主营业务收入的100%,使公司高度依赖于顺义区房地产市场的表现,顺义区房地产市场的变化将影响公司的盈利水平,因此公司存在高度依赖单一市场的风险。
对策：为了克服由于市场分布高度集中给公司未来发展造成的风险,公司将积极开拓顺义区以外的房地产项目,目前公司已经获得了王府井西部会馆项目的开发权,并着手宣武区等项目的前期洽谈工作,使公司产品在更大的范围内合理均衡分布,尽量分散公司过度依赖顺义区单一区域市场的风险。
二、财务风险
(一)存货跌价风险
根据北京兴华出具的［2005京会兴审字321号］《备考审计报告》显示,截止2004年12月31日,公司的存货余额为93,171.19万元,2005 年2月28 日存货余额为98,962.12万元,主要为已投入但未完工或尚未销售的土地开发成本及房产项目开发成本,这些存货存在因市场变化发生跌价损失的风险。
对策：针对上述风险,公司将密切关注房地产行业政策的变化和发展,加强对房地产市场和相关政策的研究,把握未来的变化,减少存货跌价损失的风险。同时,在存货市价有变动需要计提减值准备的,按规定及时、足额计提减值准备。
(二)收入、利润增长不均衡的风险
公司属于房地产行业,公司的收入与利润主要来自于土地和房产的开发。房地产具有开发周期较长的特点,其营业收入的确认具有特殊性,公司所开发的房地产产品通常是向不特定多数的购买者销售,销售受到多种因素影响,因此公司可能存在年度之间收入与利润不均衡性的风险。
对策：公司将充分利用当前较好的市场形势,合理安排项目开发的节奏,合理搭配各项目之间的投资比例,尽可能避免公司年度之间收入与利润出现大幅度变动,以保持均衡、稳定。
(三)资产负债率较高的风险
根据北京兴华出具的［2005京会兴审字321号］《备考审计报告》显示,公司2005年2月28日,报表资产负债率达80.11%,一方面原因为房地产开发项目占用资金较多,更主要的原因是本次资产置换导致上市公司增加了14,751万元净负债,进而使资产负债率大幅提高。该项指标较高,意味着公司偿债压力较大,也意味着公司的利息支出增加。如果公司在运营过程中,市场发生重大变化,或发生其他影响公司运行的重大变化,公司存在支出不能及时支付,借款不能按期偿还的风险。
对策：公司将加强房地产预售的力度,加速销售资金的回笼。通过采用上述一系列措施可降低目前公司资产负债率较高的风险。
(四)预收账款的风险
本公司在进行土地开发及房产销售过程中常采取向对方预收款项的方式,如果公司所开发产品不能按协议约定条件交用,存在对方要求退还已预付款项的可能,如果发生此等事项,公司因此可能面临支付压力及被对方索赔的风险。
对策：为化解预收账款的风险,公司对所开发项目,从资金、工期等各方面周密安排,充分考虑可能遇到的困难,并逐一采取措施落实,最大限度地避免发生不能按协议约定交付产品的现象。
(五)资金周转风险
房地产项目投入资金大,建设周期长,同时考虑公司今后的发展需有较大量的土地储备,而公司的资金有很大一部分来自于银行借款,如在建设过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期,或遇市场发生重大变化,投入资金不能如期回笼,则公司存在资金周转困难的风险。
对策：公司将充分考虑房地产开发的特点,对每个项目进行周密的安排,利用目前有利时机加快建设,保证各开发项目按期完工。加强项目销售工作,促进现金回流。与各银行保持良好的合作关系,拓展各种筹资渠道,增强公司抗风险能力。
三、政策风险
(一)税收政策风险
如果国家未来采用税收方式调控房地产业,如土地增值税、契税、房地产税等,这些税收政策可能发生变化。如果国家提高税收标准或开征其他税种,将使公司的盈利水平产生影响。
对策：公司将密切关注上述国家税制的改革态势,同时积极采取加强地产于房产销售、控制开发成本、节约管理费用在内的各种办法,抵消税收政策调整可能对公司盈利产生的不利影响。
(二)土地出让政策风险
2004年2月,北京市政府下发《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》,对经营性项目的国有土地使用权的取得,一律采用公开招标拍卖的方式进行。以上规定的出台,对2004年2月以后的新批项目和2004年2月前已启动但未完成土地使用权协议出让手续的项目分别产生以下影响：(1)对2004 年2 月以后的新批项目,将一律采取市场公平竞争的原则,在土地使用权招标拍卖过程中以“价高者得”为原则,取得新项目的土地使用权和开发权。可能形成土地使用权获得的价格提高,造成最终房屋成本的提高。(2)对2004 年2 月前已启动但未完成土地使用权协议出让手续的项目,由于也将采用招标拍卖的方式取得国有土地使用权,则有可能项目被其他出价最高的公司取得,未取得土地使用权的公司将丧失项目的开发权。综上,在国家规范调整国有土地使用权出让转让过程中,土地政策变化的风险对房地产公司土地资源储备和新项目开发将产生直接的影响。
对策：公司根据近期国家和北京市政府对土地政策调整的步调和趋势,截止目前,公司现有储备的土地资源和房地产开发项目已经与北京市国土资源管理局签订了国有土地使用权出让合同,并已交纳部分综合地价款。
公司在今后新的土地资源储备和项目取得方面,均需通过公开招标拍卖的方式进行,公司将在公平、公开、公正、规范的市场竞争环境中,依托公司的开发经验和能力,努力在竞争中取得优势。
(三)国家宏观调控政策和房地产金融政策风险
2003 年下半年以来国家相继出台了一系列宏观调控政策及房地产金融政策,如,2003 年6 月中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发2003［121］号)；2004 年4 月25 日,中国人民银行将存款准备金率由7%提高到7.5%；2004年4 月27 日,国务院通知提高房地产行业资本比例,房地产开发(不含经济适用房)等固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。上述国家宏观调控政策和房地产金融政策对房地产行业的资金供给进行了严格的规范,在一定程度上提高了房地产公司获取项目开发资金的条件。
对策：针对上述国家宏观调控政策和房地产金融政策变化的风险,公司将采取了一系列措施以尽量减小宏观调控及信贷紧缩对公司经营的不利影响。具体措施如下：(1)在间接融资方面,公司将在现有银行借款结构基础上提高中、长期借款的比例,减轻公司的短期支付压力；采取相应措施,增加现金储备。(2)在经营方面,公司加强销售工作,降低销售风险,确保经营性现金的流入。(3)公司将尝试新的融资方式,采取多渠道融资；同时,公司将利用国家宏观调控中市场进行整合的时机,扩大公司业务和市场份额。
四、其他风险
(一)股市风险
股票市场收益与风险并存。股票价格不仅受公司盈利水平和发展前景的影响,而且与投资者的心理预期、股票供求关系、国家宏观经济状况和世界政治经济形势关系密切,本公司股票市场价格可能因上述因素出现背离价值的波动,股票价格的波动会直接或间接地对投资者造成影响,投资者对此应该有清醒的认识。
对策：公司将严格按照《公司法》、《证券法》、《股票发行与交易管理暂行条例》、《发行股票公司信息披露实施细则》和《上海证券交易所股票上市规则》等法律、法规、部门规章和规范意见的规定及要求,规范公司行为,及时、准确、完整披露重要信息,加强与投资者的交流沟通,树立公司良好的市场形象,采取一切措施,保持公司业绩稳步增长,为股东创造最大价值,确保公司持续、快速、健康发展,通过确保公司投资价值来尽可能降低股市波动给投资者带来的风险。
(二)大股东控制风险
大龙总公司作为本公司之控股股东如利用其控股地位,通过内部干预等方式,对公司重大决策、生产经营和人事安排等进行非正常干涉,则可能产生影响本公司其他股东特别是中小股东合法权益的风险。
对策：本公司已经建立起了股东大会、董事会、监事会和经营层各司其职、各尽其责、依法运营、规范操作的公司法人治理结构,制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《总经理工作细则》和《监事会议事规则》等基本管理制度,公司严格按照《公司法》、《证券法》等有关法律、法规的规定维护本公司的独立性,股东不分大小一律按程序依规则参与本公司的决策。为了避免“一股独大”和内部人控制的风险,维护全体股东特别是中小股东利益,本公司已经按照证监会有关规范意见的要求建立完善了独立董事制度,在公司九名董事会成员中,有独立董事三名,占董事会成员的三分之一。大龙总公司已经向本公司作出承诺,不利用其控股股东地位损害本公司及中小股东的利益,在遇有其自身利益有关事项时,将采取必要的回避措施。
第七节 业务与技术
本次资产置换后公司将进入房地产开发领域,公司就资产置换后公司所处的房地产相关业务与技术进行必要的讨论与分析。
一、所处行业概况及业务特点
(一) 房地产行业概况
1、房地产业在国民经济中的支柱地位得到确立
中国的房地产业目前总体上处于上升期,发展形势良好,从1998年到2003年的六年中,房地产投资额复合增长率为21.3%,高于固定资产投资14%的复合增长率,也大大高于GDP的增长率。2004 年前9个月我国的GDP 增长率为9.5%,房地产业对GDP 的直接贡献率与间接贡献率之和是1.9 到2.5 个百分点,我国房地产作为支柱产业的地位已经确立。
1998-2003年GDP增速、固定资产投资增速和房地产开发投资增速关系
数据来源：中国房地产信息网
2、房地产开发投资持续增加
我国房地产开发投资自2000年开始连续4年保持20%以上的增长速度,2003年房地产开发投资完成10106.12亿元,是1991年336.20亿元的30.08倍；2004年1-10月完成开发投资9526.44亿元,同比增长28.9%。
1991-2004.10年我国房地产开发投资额及增速(单位：亿元)
数据来源：中国房地产信息网
3、商品房、住宅销售价格持续升高
自1995年以来,受我国国民经济良好发展预期的不断影响,房地产行业高涨的市场需求持续推动房价上升,商品房销售平均价格除99年略有下降外,其余年份均保持稳定增长态势。
1995-2004年10月全国商品房、住宅销售价格
数据来源：中国房地产信息网
(二)房地产行业特点
房地产是人类生存与发展最基本的生活资料之一,也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。房地产行业因其市场需求大、产业链条长、关联性强成为国家促进国民经济增长的重要的支柱产业。房地产作为一个特殊性行业,主要特点有：
1、房地产行业是受国家政策、社会环境、经济环境、人口统计环境、行业管理环境、技术环境影响较大的行业。
2、一般房地产企业负债率高,投资的风险较高。
3、投资金额大,投资周期长,资金的周转率低。
4、区域性特点明显,与区域经济持续发展的速度相关性很高。产品开发所在地区的政策和市场需求对产品策划、建设以及销售有重要影响。
(三) 未来行业发展的趋势分析
(1)房地产行业发展的有利因素
a、 宏观经济整体向好
经过连续几年的高速增长,我国经济已经进入稳定的增长期,长期增长的趋势,为房地产行业发展提供了空间。
b、 居民收入水平大幅提高
2004年我国人均可支配收入达到1029美元,较去年增长11.2%,扣除物价上涨等因素,实际增长达到7.7%,伴随居民收入水平的提高,我国城镇居民的消费结构升级,住房开始成为城镇居民的主要消费支出。
c、 国家住房制度改革
随着国家住房制度改革的深入,原有的国家福利性分房被彻底取消,城市居民对住房的需求被完全推向了市场化,住房商品化程度的提高为房地产行业的发展创造了历史性机遇。
d、 城市化进程加快
随着市场经济建设的逐步深入和发展水平的不断提高,我国城市化进程稳中趋快。2003年末我国城市人口约为5.23亿,预计2010年有望接近7.3亿,新增城市人口约2亿,根据预测我国城市人口加速增长将持续到2018年,届时中国城镇人口将占总人口的70.9%,长达15年的城市化加速增长,将形成对住宅和城市建设的强烈需求。
(2)房地产行业发展的不利因素
a、 土地政策的调整
2004年,国家针对土地市场出台了一系列的规范政策,深入开展土地市场治理整顿,严格土地管理,许多地方也出台了相应的政策：一方面从源头入手对土地资源的供给进行收缩；另一方面对土地资源的取得形式进行规范。北京市政府于2004年2月下发的《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》对经营性项目的国有土地使用权的取得,一律采取公开招标拍卖的方式进行,这在很大程度上增加了房地产开发企业的成本,降低了行业平均利润率水平,加剧了房地产企业之间的竞争。
b、 金融政策的调控
2004年,国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施。随着中央对房地产开发信贷规模的控制,各大银行也纷纷采取提高个人住房按揭贷款门槛、提高个人购房贷款的利率等措施对快速增长的房地产市场进行调控。在清理整顿房地产行业,规范行业行为的同时,房地产公司会面临暂时的困境。
c、建材原料价格上涨
2003年以来,我国钢材、水泥等主要建筑材料价格出现大幅上涨,建材价格上涨直接导致了建安成本的上升,挤压了建筑施工企业和房地产开发企业的利润空间。
总体上看：近年来国民经济的快速增长是房地产行业长期向好的经济基础,居民收入的大幅增加为房地产市场的繁荣提供了物质保障,城市化进程的加速拓宽了房地产市场的发展空间。虽然从短期看房地产行业受到土地政策、金融政策等方面的宏观调控,但就长期发展趋势而言规范后的房地产行业仍将有较好的发展前景。
(四)公司主要开发项目所处地区的市场分析
1、北京房地产市场分析
(1)北京市的总体规划与发展
2004年11月10日北京市十二届人大会上通过了《北京城市总体规划(2004年-2020年)》(草案),规划中将北京定位为“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”北京正逐步向国际化大都市发展。
2003年北京市常住人口1456万人,预计2020年人口规模将达到1800万,根据城市人口的发展规模估算,全市城镇建设用地在2010年将达到900万平方公里,较2000年增加150万平方公里,今后20年,每年北京市竣工的建筑面积将超过1000万平方米,共新建房屋约2亿平方米。
根据北京市城市空间发展战略和区县功能总体定位,政府投资将进一步向郊区转移,2005年政府投资中郊区与城区投资比例将从目前的4：6调整为5：5,郊区投资总量将达到77亿元,比上年计划增长67.4%,与此同时,远郊每年竣工的房屋建筑面积占全市新建房屋总量的比重将从目前的20%逐步增加到40%。
(2)北京市目前房地产业的发展状况：
北京市近年来房地产行业保持较快发展,年平均增长幅度29%。2004年完成房地产开发投资1473.3亿元,比去年增长22.5%。
开工面积年平均增长幅度21%。2004年北京市商品房开复工面积9931.3万平方米,增长9.5%,竣工面积3067万平方米,增长18.2%。
2、顺义区房地产市场分析
(1)顺义区简要介绍
顺义区位于北京市东北郊,区中心距北京市城区30公里,总面积1021平方公里,常住人口54.91万人,暂住人口19.92万人。经过多年产业结构调整,目前工业已经成为顺义区经济的重要支柱,区内拥有包括燕京啤酒、现代汽车、首都机场、顺鑫农业、汇源果汁、顺美服装、空港股份、大龙地产等大型知名企业,空港工业区、林河工业区、发展迅猛,为顺义区经济的持续发展奠定了坚实的基础。
2008年北京奥运会水上及马术项目的赛址,日前正式确定在顺义区进行。顺义区与两个奥运比赛场馆的工程特别是潮白河水利工程已经全面启动,将成为顺义新城的重要组成部分。顺义区也将以奥运为契机,进一步提升区内经济和加快基础建设,将顺义建成为一个现代化的“绿色国际港”。
(2)顺义区房地产市场现状及趋势分析
a、顺义区总体经济状况
顺义区2004年实现国民生产总值222.2亿元,同比增长21.4%；实现属地财税收入50.4亿元,同比增长48.7%；完成固定资产投资100.7亿元,同比增长18.4%；近年来顺义区整体经济水平增长迅速。
b、顺义区房地产行业发展状况
伴随顺义区近几年经济的迅猛发展,居民收入及住房消费能力持续增长,顺义区房地产行业增长速度也急剧加快。2004年顺义区房地产年度累计投资总额为47.27亿元,比2003年增长72.79%。
2003年顺义区房地产施工面积、竣工面积总计为232.28万平米、96.56万平米,分别比2002年增长34.53%、15.74%,近几年顺义区房地产施工、竣工面积如下：
c、推动顺义区房地产行业因素分析
从近几年顺义区房地产投资及开竣工规模看,并结合顺义区经济的发展趋势及北京市整体城乡建设规划等因素分析,顺义区房地产在未来相当长的时期内,仍会保持快速增长的良好势头,推动顺义区房地产发展的主要因素如下：
① 区内经济环境及房地产消费能力因素
相关统计数据显示,目前顺义区综合经济指标名列北京市区县第8位,2004年总体经济指标增幅名列北京市区县首位。总体经济的快速发展带动了顺义区城乡居民的可支配收入的提高,2004年顺义区城镇居民可支配收入为14118元,比2003年同期增幅6.9%。
城镇人均可支配收入的增加同时带动了人均实际消费的增长,2004年顺义区人均消费支出9875.54元,同比2003年9189.01元增长7.5%。其中用于购房消费人均为1606.21元,同比增长64%,增幅为各项消费支出之首,购房消费的增长已经成为城镇居民消费的主要亮点。
② 北京市城乡整体规划因素
北京市城市总布局的基本方针是：改变人口和产业过于集中在市区的状况,城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略转移,市区建设要从外延扩展向调整改造转移；大力发展远郊城镇,实现人口与产业的合理布局,进一步加强首都周围的城市和地区的协调发展。城市规划区按照市区(即中心城市)、卫星城(主要为远郊区县)、中心镇、一般建制镇四级城镇体系布局。
根据《北京城市空间发展战略研究》确立的“两轴、两带、多中心”城市空间发展格局,顺义区处于“东部发展带”重要节点,是“多中心”之一,是北京未来规划的重点卫星城。
③ 北京房地产消费热点向郊区转移
随着北京城市中心可开发用地的减少,房地产开发显示出逐渐向城市边缘甚至远郊区县发展的趋势。城市中产阶级的逐渐发展壮大,私家车拥有量的增加,空间距离逐渐不再成为出行的障碍,同时规划中轻轨M15、S3、S6号线通达顺义。这些因素都在客观上促进了北京远郊区县的房地产的发展,尤以顺义和昌平两区最为明显。
④ 2008年奥运会因素
2008年奥运会将在北京召开,在客观上会促进北京的基础建设投资,带动整个房地产行业包括居民住宅和商业物业的的投资规模。特别是奥运会马术项目和水上项目目前已经确定在顺义区进行。目前顺义区已将奥运场馆的建设列为城市建设的中心课题,其中潮白河水上奥运公园是北京市近几年的十大水利工程之一。奥运场馆的建设带动了整个顺义区的城市基础建设,相关的基础建设及环境改造同时也为房地产发展创造了积极的条件。
二、本公司介入房地产行业发展的有利和不利因素
(一)有利因素
1、国家宏观经济及北京市区域经济形势的持续向好将成为北京市房地产行业快速增长的有利条件。
2、中国加入WTO 和申奥成功将成为推动北京房地产市场持续发展的新动力。
3、国外先进房地产开发理念的引入以及国内房地产企业的成熟将成为房地产企业发展的有利条件。
4、国外投资增长以及国内资本市场对房地产企业开放为房地产的发展带来了新的生机和活力。
(二)不利因素
1、国家宏观调控政策及土地政策的调整对行业发展短期内将产生一定的影响,公司的实力成为行业内竞争的关键。
2、中国房地产市场经过整顿规范后,国外投资商加快了进入国内市场的步伐,国内房地产企业面临新的竞争对手,在投资经验、管理方式、融资能力等方面存在一定差距。
三、本公司面临的主要竞争状况
(一)竞争优势
1、成熟的开发经验
大龙开发公司的前身“大龙总公司”成立于1987年,长期从事房地产开发业务,具备成熟的房地产项目开发及运营经验,累计开发面积达到300万平米,销售面积180万平米。拥有建设部颁发的房地产开发企业一级资质,全国开发企业商品房销售量排名36位,全国开发企业综合实力排名67位。
2、区域市场快速发展
顺义区作为近年来北京市经济发展最快的地区,城市扩容速度正逐步加快,与之带来的是房地产市场需求的稳步增长,结合北京市城市建设向郊区发展的规划思路,以及现代汽车、燕京啤酒、首都机场等大型企业的快速发展,未来几年顺义区的房地产区域市场仍将快速发展。
3、区域市场占用率较高
大龙开发公司在这样快速增长的市场中已经拥有很高的市场占有率,根据顺义区统计局统计,2003年全区房地产竣工面积965620平方米,其中大龙开发公司竣工面积达到252638平方米,占比26.16%,列居全区首位,较第二名高出近14个百分点。
4、区域品牌优势明显
大龙开发公司作为顺义区最大的房地产开发公司,在顺义地区从事了多年的房地产开发业务,陆续开发了义宾小区、胜利小区、五里仓小区、西辛小区等顺义区多个大型居住社区,近期又新开发了总建筑面积达到80万平米,居住人口3万人的裕龙花园小区,成为顺义城区居住环境最佳的大型社区之一,公司在顺义地区已经具有相当的品牌知名度。
(二)竞争劣势
1、目前公司开发的产品区位相对集中,对顺义地区房地产市场有很高的依赖程度,因此公司的经营状况存在受区域市场形势影响的局限性。
2、公司在经营管理上市场化程度有待提高,面对如今房地产开发模式的巨大变化以及日益激烈的市场竞争,公司的市场化经营管理水平需要近一步提高。
四、业务范围及主营业务
(一)经营业务的范围
本次资产置换完成后,公司将拥有大龙开发公司93.30%的股权、顺达建筑公司98.26%的股权和京洋开发公司90%的股权,因此本次资产置换完成后,本公司经营业务的范围将为房地产项目开发、商品房销售及建筑工程施工等。
(二)公司资质和人员
1、公司资质
大龙开发公司的前身大龙总公司拥有建设部颁发的［建开企(2001)194号］房地产开发一级资质,该开发资质因大龙总公司房地产开发业务改制,已向北京市建设管理委员会和建设部申请资质变更,目前变更手续正在办理中。
顺达建筑公司目前拥有建筑工程施工三级资质,现已经向主管部门申报升级为建筑工程施工二级资质,该手续正在办理过程中。
2、公司专业技术人员
本次资产置换完成后,公司将拥有职工85人,其中房地产专业或建筑工程专业技术人员61人,占公司职工人数的72%。
(三)目前从事的主要业务
本次资产置换完成后,公司近期将从事的主要业务是裕龙花园各区、滨河东区及王府井西部会馆等房地产项目的开发销售。目前公司开发的裕龙花园一区、四区、六区、西区以及西辛高层等项目已经进入尾房销售阶段；裕龙花园五区、滨河东区项目刚刚竣工,正处于销售阶段；裕龙花园三区项目已经获得市主管部门的规划批复,将于2006年开工；地处王府井商业区的西部会馆项目目前已经启动拆迁,预计将在2005年开工。
(四)房地产开发项目的情况
1、已经完成的房产项目
(1)裕龙花园一区续建项目
a.项目简介
裕龙花园一区续建项目,位于顺义区现代职业技术学院西侧,顺义长途汽车站东南角,土地用途为住宅,小区基础设施已达到“七通”,具体包括通路：小区临近顺平路,小区内道路通畅；供电：市政供电；供水：市政供水；排水：市政排水管网；通讯：程控直拨电话,宽带入户；通气：市政供气；供暖：小区自备锅炉房统一供暖。小区内生活配套设施齐全,周边有银行、酒店、社区医院、小学、幼儿园等公共设施。
b.项目规划及进度
规划占地面积13324平方米,建设项目总建筑面积14657平方米,目前工程已经销售至尾房阶段,未售面积843.17平方米。
c.项目资质情况
裕龙花园一区续建已取得国有土地使用证［京顺国用(2002)初字第0089号］；国有土地使用权出让合同［京顺地出［合］字(2004)第补13号］；建设用地规划许可证［(99)顺规地字83号］；建设工程规划许可证［2002顺规建字0111号］；建筑工程施工许可证［00(建)2003·1550、00(建)2004·1401］。
(2)西辛商住楼项目
a.项目简介
西辛商住楼位于顺义区西辛小区西北侧,西辛环岛东南角。该商住楼因是西辛小区的续建工程,故基础设施齐全,周边配套设施完备；北侧临近卧龙公园,东侧距顺义城中心商业区约700米,西侧是顺义区二环路,交通便利。
b.项目规划及进度
项目规划占地面积12297平方米,建设项目总建筑面积38607平方米,土地用途为商住两用。现工程已竣工进入销售阶段,未售商品房住宅面积18453.10平方米,另有底层商业7284平方米待售。
单位：平米
销售面积
项目名称 可售面积 02.12.31 03.12.31 04.12.31 05.2.28 剩余面积
西辛高层 28,448.64 - - 7,542.96 2,412.58 18,453.10
西辛商业 7,284.00 - - - - 7,284.00
c.项目资质情况
西辛小区商住楼已取得：国有土地使用证［京顺国用［2002初］字第0042号］；国有土地使用权出让合同［京顺地出(合)字(2004)第补14号］；建设用地规划许可证［2003顺规地字031号］；建设工程规划许可证［2003顺规建字0042号］；建筑工程施工许可证［00(建)2004·0176］。
(3)裕龙花园四区项目
a.项目简介
裕龙花园四区位于顺义区现代职业技术学院北侧,顺义长途汽车站东约200米。小区基础设施达到“七通”(即：通路、供电、供水、排水、通讯、通气、供暖),区内建有幼儿园、文体中心、健身广场等配套设备,周边设有银行、餐饮、超市、小学、社区卫生服务等生活设施,其西侧临近顺义长途汽车站,915、924、918、945、947、顺义环1路、2路、4路、16路等公交车在此设站,交通便利。
b.项目规划及进度
项目规划占地面积150200平方米,建设项目总建筑面积191589平方米,土地用途为住宅,工程已全部竣工,未售商品房住宅面积3361.62平方米,另有四区文体中心9478平方米待售,该文体中心为框架结构建筑,地下室为室内游泳池,地上为商业娱乐用房,为框架结构建筑,外装修采用玻璃幕墙和铝塑板幕墙,内部毛坯房,目前完工待售,计划整栋出售。
单位：平米
销售面积
项目名称 可售面积 02.12.31 03.12.31 04.12.31 05.2.28 剩余面积
裕龙花园四区 178,902.47 - 87,757.94 85,761.05 2,021.86 3,361.62
四区文体中心 9,478.08 - - - - 9,478.08
c.项目资质情况裕龙花园四区已取得国有土地使用证［京顺国用(2002出)字第0061号］；国有土地使用权出让合同［京顺地出［合］字(2002)第22号］；建设用地规划许可证［(99)顺规地字83号］；建设工程规划许可证［2003顺规建字0112号、0018号、0019号、0020号、0021号、0079号］；建设工程施工许可证［00(建)2004·1609、00(建)2003·2379、2380、2382、2383、2384、2385、2386、2387、3933］。
(4)裕龙花园六区项目
a.项目简介
裕龙花园六区位于顺平快速路北侧,顺义现代职业技术学校东侧。基础设施达到“七通” (即：通路、供电、供水、排水、通讯、通气、供暖)。区内建有文化广场等配套设施,区域内学校、超市、幼儿园、医院等生活配套设施齐全。
b.项目规划及进度
项目规划占地面积184918平方米,建筑总面积176665平方米,土地用途为住宅。工程已全部竣工并销售,未售商品房住宅面积7,263.01平方米,另有会所2035平方米待售,会所为框架结构二层建筑,外装修为抹灰浅黄色涂料墙面,塑钢门窗,内部为初装修,目前完工待售。建筑用途为小区配套商业,计划整栋出售。
单位：平米
销售面积
项目名称 可售面积 01年以前 02.12.31 03.12.31 04.12.31 05.2.28 剩余面积
裕龙六区 175,172.69 28,155.31 33,775.89 35,679.06 67,359.24 2,940.18 7,263.01
六区会所 2,035.00 - - - - - 2,035.00
c.项目资质情况
裕龙花园六区已取得国有土地使用证［京顺国用(2001出)字第0152号］；国有土地使用权出让合同［京顺地出［合］字(2001)第18号］；建设用地规划许可证［(99)顺规地字83号］；建设工程规划许可证［2000顺规建字0026 2001顺建规字0044、0027 2003顺规建字0102号］；建设工程施工许可证［施0020012232(建) 0020012233(建) 12(建)2002·1504 、2160、2161、1977 00(建)2003·2717］。
(5)裕龙花园西区项目
a.项目简介
裕龙花园西区位于顺平路西侧,大东庄环岛西南角。小区各项基础设施齐备,已纳入市政管网,区域内学校、医院、电信局等设施齐全。北临潮白河,西距顺义城中心商业区约1000米,南侧临近顺义公园,915、918、924、945、顺义环1路、2路等公交车从此经过,交通十分便利。
b.项目规划及进度
项目规划占地面积34844平方米,建筑总面积43626平方米,土地用途为住宅。工程已全部竣工并销售,未售商品房住宅面积348.84平方米,另有西区商业楼10700平方米待售,商业楼为框架结构建筑,外装修采用玻璃幕墙和铝塑板幕墙,内部毛坯房,目前完工待售。建筑用途为小区配套商业,计划整栋出售。
单位：平米
销售面积
项目名称 可售面积 02.12.31 03.12.31 04.12.31 05.2.28 剩余面积
裕龙花园西区 33,519.72 - 17,751.08 15,344.18 128.43 348.84
西区商业楼 10,700.30 - - - - 10,700.30
c.项目资质情况
裕龙花园西区已取得：国有土地使用证［京顺国用(2002初)字第0034号］；国有土地使用权出让合同［京顺地出［合］字(2004)第补49号］；建设用地规划许可证［(2002)顺规地字89号］；建设工程规划许可证［2003顺规建字0099号］和［2003规(顺)建字0019号］；建设工程施工许可证［00(建)2003·2729和00(建)2004·1608］。
2、正在开发的房产项目
(1)裕龙花园五区项目
a.项目简介
裕龙花园五区位于顺义区潮白河南岸,滨河路南侧,裕龙花园四区东侧。土地用途为多层和高层住宅,现已基本完工待售,是顺义区唯一的一处水景住宅小区。小区基础设施一应俱全,达到“七通” (即：通路、供电、供水、排水、通讯、通气、供暖)。区内建有5000余平方米的人工湖,内设健身广场、休闲长廊、地下车库等生活配套设施,环境优美。西侧距顺义公园约500米,北侧临近潮白河,南侧距顺平快速路约300米,交通便利。
b.项目规划及进度
其规划占地面积123867平方米,建筑总面积222889平方米,目前项目已经竣工,正处于销售阶段,可售面积214324.82平方米,销售平均价格3780元/平方米,预计实现销售收入8.1亿元。
c.项目资质情况
裕龙花园五区已取得国有土地使用证［京顺国用(2001出)字第0152号］；国有土地使用权出让合同［京顺地出［合］字(2001)第18号］；建设用地规划许可证［(99)顺规地字83号］；建设工程规划许可证［2004顺规建字0100、0060、0044、0045、0046、0047、0048］；建设工程施工许可证［00(建)2004·1672、1673、2055、2056、2057、2095、2096、2140、2141、2142、2152］。
(2)滨河东区项目
a.项目简介
滨河东区位于顺义区彩虹桥西侧；滨河小区东南角；南侧临近京平快速路。由于该工程是滨河小区的续建工程,因而基础设施和配套设施直接纳入滨河小区管网,配套齐全。其周边学校、医院、超市、银行等生活配套设施齐备。
b.项目规划及进度
其规划占地面积20796平方米,建设项目总建筑面积26000平方米,目前项目已经竣工,正处于销售阶段,可售面积24,634.56平方米,销售平均价格3000元/平方米,预计实现销售收入0.74亿元。
c.项目资质情况
滨河东区项目已取得：国有土地使用权证［京顺国用(2004出)字第0286号］；北京市规划委员会规划意见书［2004顺规意字第0204号］；国有土地使用权出让合同［京顺地出(合)字(2004)第补21号］；建设工程规划许可证［2005规(顺)建字0014号］。
3、将进行开发的房产项目
(1)裕龙花园三区项目
a.项目简介
裕龙花园三区位于顺义区潮白河南岸,滨河路南侧,东至滨河小区、西至老顺平路、南至裕龙花园二区。其规划占地面积132517.46平方米,规划建筑总面积小于367000平方米,土地用途为住宅,现已完成征地拆迁和红线外基础设施工程,由于该小区所处位置为成熟社区,因此基础设施条件已达到“七通” (即：通路、供电、供水、排水、通讯、通气、供暖)。目前该项目处于前期工程设计、报批阶段。
b.项目资质情况
裕龙花园三区已取得国有土地使用证［京顺国用(2002出)字第0060号］；国有土地使用权出让合同［京顺地出［合］字(2002)第23号］；建设用地规划许可证［(99)顺规地字83号］；规划意见书［2003规(顺)意字0025号］；北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会［京发改(2005)27号］文。
(2)王府井西部会馆项目
a.项目简介
王府井西部会馆项目位于北京市东城区王府井大街黄图岗胡同,东临王府井大街,南起世纪广场,西到小区内规划路,北至王府井大酒店。该项目总用地面积9093.18平方米,规划建筑面积73058平方米,其中地上建筑面积44990平方米,地下建筑面积28068平方米。
b.项目的资质文件
东城区计划经济委员会、东城区建设管理委员会《关于北京京洋房地产开发有限公司承建王府井黄图岗危改小区二期工程项目的批复》［(2000)东政计字第99号(2000)东政建字第55号］；《钉桩条件说明》［2001定195号］［2001定196号］；北京市规划委员会《建设用地规划许可证》［2003规(东)地字005号］；《北京市国有土地使用权出让合同》［京地出合字(2004)第0922号］。
c.项目分析
根据北京市建筑设计研究院、北京圣元房地产评估咨询有限公司出具的《北京市东城区王府井西部会馆项目可行性研究报告》：
项目总投资估算为57126万元,主要包括：土地取得费22575万元,前期工程费219万元,建安工程费27762万元,室外工程及基础设施配套费1534万元,其他费用588万元,不可预见费1563万元,期间费用2885万元。
根据对王府井周边写字楼物业销售价格的调查,王府井西部会馆项目的销售及收益情况估算如下：
单位：元/平方米
项目 06年1-2季度 06年3季度 06年4季度-07年3季度
办公部分 12000 12500 13000
地上商业 20000
地下商业 8000
地下车库 3500
销售收入估算如下：
单位：万元
2006 年 2007年
1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 合计
办公 1687 3374 7030 7311 10966 5483 35851
地上商业 0 0 3374 6749 15184 8436 33743
地下商业 0 0 600 1200 2700 1500 6000
车库 96 96 288 384 786 288 1920
收入合计 1783 3470 11292 15643 29618 15707 77514
静态财务分析如下：
单位：万元
项目 金额
销售收入 77514
销售税费 6589
销售净收入 70925
投资总成本 57126
投资利润 13799
投资利润率 24.16%
4、项目开发人的变更
上述项目中裕龙花园四区(裕龙花园二期一区)、裕龙花园西区(裕龙花园二区西区)、西辛商住楼、裕龙花园一区续建、滨河东区五个项目,已经取得北京市顺义区发展和改革委员会［顺发改字［2005］172号］《关于“变更北京市顺义大龙城乡建设开发总公司开发项目建设单位”的批复》,同意将上述五个项目的建设单位由大龙总公司变更为大龙开发公司,其它批准的内容不变。
裕龙花园三区、裕龙花园五区、裕龙花园六区三个项目,已经取得北京市顺义区发展和改革委员会［顺发改［2005］188号］《关于“变更北京市顺义大龙城乡建设开发总公司开发项目建设单位”的批复》,同意将上述三个项目的建设单位由大龙总公司变更为大龙开发公司,其它批准的内容不变。
五、房地产开发业务流程图
土地获取- 寻找土地
| 市场需求调研
| 投资决策、项目确认
| 购买土地、办理土地证
项目前期- 市场调研
规划工作 产品开发分析
| 方案设计
| 项目立项
设计_ 建筑施工设计
| 环境设计、装饰设计
| 办理“建设工程规划许
| 可证”
施工- 招标确定施工与监理单位
| 办理“开工许可证”
| 组织项目施工
| 工程竣工验收
销售- 办理“预售许可证”
| 客户管理和销售推广
| 销售合同等后续工作
| 项目入伙
售后服务- 办理产权证
质量回访
投诉分析及处理
保修、服务
第八节 同业竞争与关联交易
一、本次资产置换前的同业竞争情况
本公司目前主营业务为酒类、饮料、食品、饲料的制造和销售；家禽饲养、胚胎移植；牛肉育肥及加工；牛肉销售等。控股股东大龙总公司主营业务为房地产开发,商品房销售；承办生活资料消费品市场,北京市顺义区西辛建材市场。本次资产置换前本公司与控股股东不属于同一行业,双方不存在同业竞争。
二、本次资产置换后的同业竞争情况
在本次资产置换完成后,本公司的主营业务将转变为房地产开发及建筑工程施工,依据本公司与大龙总公司签署的《资产置换协议》,大龙总公司将其全部房地产开发资产及建筑工程施工资产置入上市公司,置换完成后大龙总公司将不再从事相关业务。因此,本次资产置换后,本公司与控股股东大龙总公司之间及其控股的子公司也不存在同业竞争。
三、规避同业竞争的措施
为了避免大龙总公司及其下属公司与本公司之间发生同业竞争,明确非竞争的义务,大龙总公司特向本公司作出了不予竞争的承诺。
资产置换完成后,大龙总公司承诺将不再从事与ST宁窖相同或类似的生产、经营业务,以避免对ST宁窖的生产经营构成新的、可能的直接或间接的业务竞争；大龙总公司并保证将促使下属、控股或其他具有实际控制权的企业不直接或间接从事、参与或进行与ST宁窖的生产、经营相竞争的任何活动。
四、律师和独立财务顾问对ST宁窖同业竞争的意见
本次资产置换的法律顾问北京天银律师事务所认为：“本次资产置换完成后,宁城老窖与大龙总公司之间不存在同业竞争的情况；大龙总公司出具的避免同业竞争承诺函,有利于保护宁城老窖及其中小股东的利益”。
本次资产置换的财务顾问联合证券有限责任公司所认为：“在本次资产置换完成,并且大龙总公司履行其承诺后,ST宁窖与大龙总公司及其他关联企业之间将不存在同业竞争”。
五、资产置换后的主要关联方及关联交易
本次资产置换完成之后,本公司的主营业务将转变为房地产开发及建筑工程施工。
(一)存在控制关系的关联方
企业名称 主营业务 与本企业关系 企业性质 法人代表
大龙总公司 商品房销售、承办生活资料、 母公司 全民所有制 赵川
消费品市场、北京市顺义西辛
建材市场
(二)不存在控制关系的关联方
与本企 企业
企业名称 主营业务 业关系 性质 法人代表
北京市大龙 专业承包（未取得《建筑企业资质证 受同一母 全民所 杜伯森
机械工程公 书》前不得开展经营活动）；公路货 公司控制 有制
司 运
北京市大龙 销售黑色金属材料、建筑材料、木材、 受同一母 全民所 廉佩成
物资供销公 五金、交电、化工产品、日用杂品、 公司控制 有制
司 土产品、汽车配件
北京绿茵园 园林绿化设计、施工；零售种苗、花 受同一母 全民所 张光明
林工程公司 卉、林产品、建筑材料、日用百货、 公司控制 有制
干鲜果品、酒、茶、糖果、冷饮
北京市大龙 制造金属门窗；塑钢门窗 受同一母 全民所 李占山
千禧门窗厂 公司控制 有制
北京市时雨 保洁服务；接受委托从事劳务服务； 受同一母 全民所 陈正旺
保洁队 家居装饰 公司控制 有制
(三)关联交易内容
1、钢材采购
大龙开发公司按市场价格向北京市大龙物资供销公司(以下简称“物资公司”)进行钢材采购行为,近年来采购额如下表所示：
年度 关联交易发生额（元）
2002年 9,489,340.53
2003年 46,560,000.00
2004年 118,875,543.00
2005年1-2月 0.00
本次资产置换完成后,大龙开发公司成为ST宁窖的控股子公司,大龙开发公司与物资公司之间钢材供销关系将在一定时期内存续。
2、门窗采购
大龙开发公司按市场价向北京市大龙千禧门窗厂(以下简称“千禧门窗厂”)进行门窗采购行为,近年来采购额如下表所示：
年度 关联交易发生额（元）
2002年 5,896,299.00
2003年 13,300,000.0
2004年 36,350,318.29
2005年1-2月 0.00
千禧门窗厂为大龙总公司下属门窗加工企业,处于成本控制及质量保证等因素考虑,大龙开发公司主要向其进行门窗采购,采购的定价原则为市场化定价方式。
本次资产置换完成后,大龙开发公司成为ST宁窖的控股子公司,大龙开发公司与千禧门窗厂之间门窗采购关系将在一定时期内存续。
3、其他关联交易
其他关联交易包括大龙开发公司向北京绿茵园林工程公司(简称“绿化公司”)承包室外绿化；向北京市时雨保洁队(简称“时雨保洁”)承包保洁和室外粉刷及向北京市大龙机械工程公司(简称“大龙器械”)承包土方工程等,近年来发生的关联交易情况如下：
关联交易发生额（元）
年度 绿化公司 时雨保洁 大龙机械
2002年 5,183,005.00 847,328.00 5,708,371.0
2003年 4,130,027.74 3,500,000.00 3,800,000.00
2004年 9,930,606.21 10,621,763.45 3,487,253.00
2005年1-2月 0.00 0.00 331,600.00
4、关联交易统计
根据北京兴华出具的［2005京会兴审字321号］《审计报告》显示,2002年-2004年上述关联交易额分别为2,712.43万元、7,129.00万元、17,926.55万元,分别占当年销售收入的10.63%、14.99%、31.69%。
上述关联交易属于大龙总公司房地产开发主业的辅助业务,因此为了使ST宁窖在资产置换完成后主业突出,本次资产置换未将上述关联企业纳入置入资产的范围,因此在本次资产置换完成后,ST宁窖与大龙总公司之间的关联交易将在一定时期内存在。
(四)规范和减少关联交易的措施
为了规范和减少资产置换后的ST宁窖与大龙总公司下属公司之间的关联交易,大龙开发公司采取了必要的措施,大龙总公司也作出了相关承诺,以有效保证资产置换后关联交易的公允性。
1、规范钢材采购的关联交易措施
大龙开发公司向物资公司采购钢材主要原因是因为物资公司具有钢材销售一级批发商的市场地位,其钢材30%左右向大龙开发公司销售,其余70%左右对外进行市场化销售。由于物资公司从钢材生产企业集中大量采购,采购价格较低,这也有利于大龙开发公司降低采购成本,同时也能确保所购钢材的质量,进而保证所建商品房的工程质量。
为了进一步保证在本次资产置换后大龙开发公司同物资公司之间的钢材采购价格的公允性,大龙开发公司与物资公司签署了《钢材采购协议》,协议双方约定“大龙开发公司向物资公司进行钢材采购,采用以市场化定价为基础的固定折扣方式进行定价,即大龙开发公司按月同物资公司进行钢材采购结算,当月钢材采购的价格依照该月物资公司钢材平均市场销售价格(不含对大龙开发公司的销售)的99%确定。”
此外,随着大龙开发公司项目开发规模的扩大,越来越多的项目工程施工将通过市场化公开招标的方式由其他是施工企业承接,这些企业施工所用钢材将自行采购,进而降低资产置换完成后关联采购额的比例。
2、规范门窗采购的关联交易措施
大龙开发公司向千禧门窗厂进行门窗采购一直依照市场化定价的方式,为了进一步保证在本次资产置换后大龙开发公司同千禧门窗厂之间的门窗采购价格的公允性,大龙开发公司与千禧门窗厂签署了《门窗采购协议》,协议双方约定“大龙开发公司向千禧门窗厂进行门窗采购,采用以市场化定价为基础的固定折扣方式进行定价,即大龙开发公司按月同千禧门窗厂进行门窗采购结算,当月门窗采购的价格依照该月千禧门窗厂门窗平均市场销售价格(不含对大龙开发公司的销售)的98%确定。”
此外,为了最终消除上市公司与千禧门窗厂之间的这种关联采购关系,大龙总公司承诺将在未来合适的时机,以合适的方式将千禧门窗厂的股权转让给上市公司,以彻底消除这一关联交易。
3、相关承诺
大龙总公司代表自身及下属公司已做出如下承诺：作为与ST宁窖的控股股东和在同一控股股东控制下的关联公司,将尽量减少并规范与ST宁窖之间的关联交易。如果有不可避免的关联交易发生,大龙总公司及其下属公司将严格遵循已经签署的相关协议,遵循市场化原则。同时履行合法程序,及时进行信息披露,保证不通过关联交易损害ST宁窖及其他股东的合法权益。
本公司已经建立的关联股东回避表决制度以及大龙总公司出具的规范关联交易承诺,为本次资产置换后本公司可能发生的关联交易的公平性、公允性和合理性提供了保障。
七、律师和独立财务顾问对ST宁窖关联交易的意见
(一)北京天银律师事务所认为：
1、宁城老窖的实际控制人对关联交易的承诺符合法律、法规和规范性文件的要求,有利于保护宁城老窖及其股东的合法权益；
2、除上述关联交易外,本所律师未发现宁城老窖在本次资产置换中存在其他应披露而未披露的重大关联交易。
(二)独立财务顾问联合证券认为：
1、资产置换前,ST宁窖与大龙总公司及其关联企业不存在关联交易；
2、资产置换完成后,ST宁窖与大龙总公司下属北京市大龙物资供销公司、北京市大龙千禧门窗厂、北京市时雨保洁队、北京绿茵园林工程公司、北京大龙机械工程公司存在一定金额的关联交易,上述关联交易是资产置换后ST宁窖生产经营活动中所必需的,其存在是合理的,有利于ST宁窖生产的正常运营。同时北京市大龙物资供销公司、北京市大龙千禧门窗厂均同大龙开发公司签署了相关规范关联交易的协议,大龙总公司亦出具了规范关联交易的承诺书,上述措施得以履行,将保证关联交易的公平性、公允性和合理性,进而有利于维护ST宁窖中小股东利益。
第九节 公司治理结构
一、资产置换完成后本公司的组织机构设置
(一)组织机构设置
本次资产置换完成后,本公司拟设立的组织机构(见附图)
股东大会---
| |
| 监事会
董事会----
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| 董事会秘书
总经理
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副总经理、财务总监
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综 证 财 人 总 前 安 市 |
合 券 务 事 工 期 全 政 |
部 部 部 部 办 科 科 科 |
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| | | | | |
计 预 开 售 项 项
划 算 发 楼 目 目
科 科 部 部 一 二
部 部
(二)各机构职能
1、股东大会
股东大会是公司的权力机构,依法行使下列职权：决定公司经营方针和投资计划；选举和更换董事,决定有关董事的报酬事项；选举和更换由股东代表出任的监事,决定有关监事的报酬事项；审议批准董事会的报告；审议批准监事会的报告；审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；对公司增加或者减少注册资本作出决议；对发行公司债券作出决议；对公司合并、分立、解散和清算等事项作出决议；修改公司章程；对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；审议代表公司发行在外有表决权股份总数的百分之五以上的股东的提案；审议法律、法规和公司章程规定的应由股东大会决定的其他事项。
2、董事会
公司设董事会,对股东大会负责。董事会行使下列职权：负责召集股东大会,并向大会报告工作；执行股东大会的决议；决定公司的经营计划和投资方案；制订公司的年度财务预算方案、决算方案；制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；拟订公司重大收购、回购本公司股票或者合并、分立和解散方案；在股东大会授权范围内,决定公司的风险投资、资产抵押及其他担保事项；决定公司内部管理机构的设置；聘任或者解聘公司经理、董事会秘书；根据经理的提名,聘任或者解聘公司副经理、财务负责人等高级管理人员,并决定报酬事项和奖惩事项；制订公司的基本管理制度；制订公司章程的修改方案；管理公司信息披露事项；向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；法律、法规或公司章程规定,以及股东大会授予的其他职权。
3、监事会
监事会行使下列职权：检查公司的财务；对董事、经理和其他高级管理人员执行公司职务时违反法律、法规或者章程的行为进行监督；当董事、经理和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时,要求其予以纠正,必要时向股东大会或国家有关主管机关报告；提议召开临时股东大会；列席董事会会议；公司章程规定或股东大会授予的其他职权。
4、董事会秘书
董事会设董事会秘书。董事会秘书是公司高级管理人员,对董事会负责。
董事会秘书的主要职责是：准备和递交国家有关部门要求的董事会和股东大会出具的报告和文件；筹备董事会会议和股东大会,并负责会议的记录和会议文件、记录的保管；负责信息披露事务,保证公司信息披露的及时、准确、合法、真实和完整；保证有权得到公司有关记录和文件的人及时得到有关文件和记录；公司章程和公司股票上市的证券交易所上市规则所规定的其他职责。
5、总经理
总经理对董事会负责,行使下列职权：主持公司的经营管理工作,并向董事会报告工作；组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案；拟订公司内部管理机构设置方案；拟订公司的基本管理制度；制订公司的具体规章；提请董事会聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；聘任或者解聘应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；拟定公司职工的工资、福利、奖惩,决定公司职工的聘用和解聘；公司章程或董事会授予的其他职权。
二、资产置换完成后本公司的管理层人事安排
在本次资产置换前,大龙总公司已向本公司推荐具有多年房地产开发及建筑工程施工行业工作背景或具有丰富的企业经营管理经验的人士进入本公司董事会,或担任高级管理人员,本次资产置换完成后将不会再进行新的人事安排。
三、资产置换后本公司拟采取的完善公司治理结构的措施
本公司按照《公司法》、《证券法》和中国证监会有关文件的要求,不断完善公司法人治理结构,规范公司运作,先后制订了《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《总经理工作细则》和《独立董事工作制度》等管理制度。从总体来看,本公司的运作和管理基本符合中国证监会和国家经贸委联合发布的《上市公司治理准则》的要求。本次资产置换完成后,本公司将依据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律法规的要求继续完善公司治理结构,拟采取的措施主要包括以下几个方面：
(一)股东与股东大会
本次资产置换完成后,本公司将严格按照《公司章程》、《股东大会议事规则》的规定履行股东大会职能,确保所有股东,尤其是中小股东享有法律、行政法规和《公司章程》规定的平等权利,在合法、有效的前提下,通过各种方式和途径,包括充分运用现代信息技术手段,扩大股东参与股东大会的比例,切实保障股东的知情权和参与权。在董事选举中,本公司将积极推行累积投票制度。
本公司将制订《关联交易决策制度》,严格规范本公司与关联人之间的关联交易行为,切实维护中小股东的利益。
(二)控股股东与上市公司
本次资产置换完成后,本公司将积极督促控股股东严格依法行使出资人的权利,切实履行对本公司及其他股东的诚信义务,不直接或间接干预本公司的决策和生产经营活动,不利用其控股地位谋取额外的利益,以维护广大中小股东的合法权益。
(三)董事与董事会
为进一步完善公司治理结构,充分发挥独立董事在规范公司运作、维护中小股东的合法权益、提高公司决策的科学性等方面的积极作用。独立董事的选聘、独立董事工作制度的建立和执行将严格遵守国家有关法律、法规、规章以及《公司章程》的有关规定。
(四)监事与监事会
本次资产置换完成后,本公司将继续严格按照《公司章程》、《监事会议事规则》的要求,为监事正常履行职责提供必要的协助,保障监事会对公司财务以及公司董事、经理和其他高级管理人员履行职责的合法、合规性进行监督的权利,维护公司及股东的合法权益。
(五)绩效评价与激励约束机制
1、绩效评价
本次资产置换完成后,本公司将积极着手建立公正、透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准与程序,董事和经理人员的绩效评价由董事会或其下设的薪酬与考核委员会负责组织。独立董事、监事的评价将采取自我评价与相互评价相结合的方式进行。
2、经理人员的聘任
本公司将根据发展需要,通过对候选人“德、能、勤、绩”四方面的综合考核,本着“公平、公开、公正”的原则,由董事会决定公司经理人员聘任。
3、经理人员的激励与约束机制
为促进本公司经营管理层切实履行忠实、诚信义务,防止因信息不对称而导致的内部人控制问题,资产置换完成后本公司将对经理人员采用以下激励约束措施：
(1)本公司将在国家有关法律、法规许可并经有关部门许可的情况下,结合年薪制、分配奖励等激励制度,有计划地在公司经理人员和骨干员工中推行认股权计划,建立经理人员的薪酬与公司绩效和个人业绩相联系的激励机制,以吸引人才,保持经理人员的稳定。
(2)本公司已通过《公司章程》、《财务管理制度》、《人事管理制度》以及有关内部控制制度对经理人员的权限、职责、义务和履职行为等作了较明确的约束性规定,下一步本公司将制订《高级管理人员行为准则》,进一步规范、约束经理人员行为。
(六)利益相关者
本公司将尊重银行及其他债权人、职工、消费者、供应商、社区等利益相关者的合法权益,坚持可持续发展战略,关注所在社区的福利、环境保护、公益事业等问题,重视公司的社会责任。
(七)信息披露与透明度
本公司已制订了《信息披露管理制度》,指定董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询,确保真实、准确、完整、及时地披露信息。除按照强制性规定披露信息外,本公司保证主动、及时地披露所有可能对股东和其他利益相关者的决策产生实质性影响的信息,并保证所有股东有平等的机会获得信息。
五、大龙总公司对本公司的“五分开”承诺
根据大龙总公司出具的承诺函,作为本公司的控股股东,大龙总公司在本次资产置换完称后,将保证与本公司做到人员独立、资产独立完整、业务独立、财务独立、机构独立。具体承诺如下：
(一)人员独立情况及特别说明
1、为了利于本公司与大龙总公司本次资产置换的进行,确保本次资产置换决策及后续交割手续的操作效率,公司董事会经合法程序聘任了大龙总公司总经理赵川先生为ST宁窖总经理,主管公司经营并协调公司与大龙总公司在重组中的关系,在本次重组完成后赵川先生将辞去大龙总公司总经理职务。
除上述特殊情形外,保证ST宁窖的副总经理、财务总监、董事会秘书等高级管理人员不在ST宁窖与大龙总公司及其全资附属企业或控股公司之间双重任职。
2、保证ST宁窖的劳动、人事及工资管理与大龙总公司之间完全独立。
(二)资产独立完整
1、保证ST宁窖具有独立完整的资产。
2、保证大龙总公司不存在占用ST宁窖资金、资产的情形。
3、保证大龙总公司的住所独立于ST宁窖。
(三)财务独立
1、保证ST宁窖建立独立的财务部门和独立的财务核算体系。
2、保证ST宁窖具有规范、独立的财务会计制度和对分公司、子公司的财务管理制度。
3、保证ST宁窖独立在银行开户,不与大龙总公司共用一个银行帐户。
4、保证大龙总公司的财务人员不在ST宁窖兼职。
5、保证ST宁窖依法独立纳税。
6、保证ST宁窖能够独立作出财务决策,大龙总公司不干预其资金使用。
(四)机构独立
保证ST宁窖拥有独立、完整的组织机构,与大龙总公司的机构完全分开。
(五)业务独立
1、保证ST宁窖拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质和能力,具有面向市场自主经营的能力。
2、保证ST宁窖业务独立,大龙总公司与ST宁窖不构成同业竞争,逐步较少并规范与ST宁窖的关联交易。
第十节 财务会计信息
一、ST宁窖简要会计报表
本公司2005年2月28日的资产负债表、2005年2月28日的损益表、2005年1-2月现金流量表,已经具有证券从业资格的北京兴华审计,该所出具了标准无保留意见的审计报告。以下数据均出自于北京兴华出具的［2005京会兴审字318号］《审计报告》。
1、资产负债表(见附表1)
2、利润及利润分配表(见附表2)
3、现金流量表(见附表3)
二、拟置入资产简要会计报表
(一)大龙开发公司会计报表
大龙开发公司2002年12月31日、2003年12月31日、2004年12月31日、2005年2月28日的资产负债表,2002年度、2003年度、2004年度、2005年1-2月的损益表以及2002年度、2003年度、2004年度、2005年1-2月现金流量表,已经具有证券从业资格的北京兴华审计,该所出具了标准无保留意见的审计报告。以下数据均出自于北京兴华出具的［2005京会兴审字319号］《审计报告》。
1、资产负债表(见附表4)
2、利润及利润分配表(见附表5)
3、现金流量表(见附表6)
(二)顺达建筑公司会计报表
顺达建筑公司2002年12月31日、2003年12月31日、2004年12月31日、2005年2月28日的资产负债表,2002年度、2003年度、2004年度、2005年1-2月的损益表以及2002年度、2003年度、2004年度、2005年1-2月现金流量表,已经具有证券从业资格的北京兴华审计,该所出具了标准无保留意见的审计报告。以下数据均出自于北京兴华出具的［2005京会兴审字320号］《审计报告》。
1、资产负债表(见附表7)
2、利润及利润分配表(见附表8)
3、现金流量表(见附表9)
(三)京洋开发公司会计报表
京洋开发公司2004年12月31日、2005年2月28日的资产负债表,2004年度、2005年1-2月的损益表以及2004年度、2005年1-2月现金流量表,已经具有证券从业资格的北京兴华审计,该所出具了标准无保留意见的审计报告。以下数据均出自于北京兴华出具的［2005京会兴审字317号］《审计报告》。
1、资产负债表(见附表10)
2、利润及利润分配表(见附表11)
3、现金流量表(见附表12)
三、根据资产置换方案模拟编制的ST宁窖备考财务会计信息
(一)备考会计报表编制基准
本备考会计报表是本公司以全部资产与北京市大龙城乡建设开发总公司持有北京市大龙房地产开发有限公司、北京京洋房地产开发有限公司、北京市大龙顺达建筑工程有限公司的全部股权进行置换后,在不考虑此次资产置换过程中可能会涉及的相关税费的基础上,根据本公司与大龙总公司签订的资产置换方案,比照货币性交易原则,并假设该拟置入的资产2002年1月1日起就由本公司持有并经营,加上本公司保留全部负债按本附注四的各项主要会计政策、会计估计,且在有关期间内的重大会计政策、会计估计无变更的情况下进行必要调整后编制的。
本备考会计报表是以经北京兴华会计师事务所有限责任公司审计的本公司2005年1-2月［2005京会兴审字318号］、北京京洋房地产开发有限公司2004年度至2005年1-2月［2005京会兴审字317号］、北京市大龙房地产开发有限公司2002年度至2005年1-2月［2005京会兴审字319号］和北京市大龙顺达建筑工程有限公司2002年度至2005年1-2月［2005京会兴审字320号］会计报表及本公司与大龙总公司签定的资产置换协议并支付大龙总公司差价款人民币60,195,687.12元为基础编制的。
(二)注册会计师审计意见
北京兴华认为,ST宁窖按备考会计报表附注三披露的编制基础编制的上述会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定,在所有重大方面公允反映了ST宁窖2005年2月28日、2004年12月31日、2003年12月31日、2002年12月31日备考的财务状况及2005年度1-2月份、2004年度、2003年度、2002年度备考的经营成果和备考现金流量。
(三)备考报表
1、备考资产负债表(见附表13)
2、备考利润及利润分配表(见附表14)
3、备考现金流量表(见附表15)
四、盈利预测
(一)盈利预测基准
本盈利预测系根据ST宁窖2002年度、2003年度和2004年度经北京兴华审计的备考经营业绩及2005年度1-2月实际经营业绩为基础,在充分考虑了ST宁窖资产置换后2005年7-6月房地产开发业务销售能力、营销计划及其他有利因素和不利因素,结合现实情况,本着谨慎的原则而编制的。编制该盈利预测遵循了我国现行法律、法规和《企业会计制度》的有关规定,所依据的会计政策在各重要方面均与本公司实际采用的会计政策相一致。
(二)盈利预测基本假设
1、本公司所遵循的我国现行法律、法规、政策如现实状况无重大改变；
2、本公司经营业务所涉及财政、经济、金融环境无重大变化；
3、本公司现行框架无重大调整；
4、本公司有关的信贷利率以及外汇市场汇率保持稳定；
5、本公司目前遵循的国家各项税收制度无重大改变；
6、本公司经营所需产品及能源的价格无重大变化,并且将不会严重短缺；
7、本公司2005年6月底前能顺利实现资产置换；
8、本公司资产置换后的商品房销售按计划实现；
9、本公司高层管理人员无舞弊、违法行为而造成重大不利影响；
10、无其他人力不可抗拒及不可预见因素所造成重大不利影响。
(三)盈利预测表
单位：人民币元
2005 年预测数
项目 2004年已审实现数 1-2月已审实现数 3-6月预测数 7-12月预测数 合计
一、主营业务收入 565,694,393.08 489,314,300.00 489,314,300.00
减：主营业务成本 438,688,097.35 359,564,400.00 359,564,400.00
主营业务税金及附加 37,609,464.73 36,422,972.20 36,422,972.20
二、主营业务利润 89,396,831.00 93,326,927.80 93,326,927.80
加：其他业务利润 21,200.00
减：营业费用 5,937,020.78 7,408,853.00 7,408,853.00
管理费用 21,682,168.69 2,271,921.10 4,543,842.20 14,712,996.72 21,528,760.02
财务费用 14,091,457.13 1,371,843.00 2,743,686.00 10,482,345.09 14,597,874.09
三、营业利润 47,707,384.40 -3,643,764.10 -7,287,528.20 60,722,732.99 49,791,440.69
加：投资收益 -1,227,312.00 -3,681,936.00 -3,681,936.00
补贴收入
营业外收入 446,954.34
减：营业外支出 786,135.05 500,000.00 500,000.00
四、利润总额 46,140,891.69 -3,643,764.10 -7,287,528.20 56,540,796.99 45,609,504.69
减：所得税 17,133,770.00 16,515,576.23 16,515,576.23
少数股东损益 98,439.40 200,000.00
五、净利润 28,908,682.29 -3,643,764.10 -7,287,528.20 40,025,220.76 28,893,928.46
五、资产评估情况
(一)拟置出资产评估情况
由于本次拟置出的资产资产质量较差,长期处于闲置状态,生产设备、商标等资产长期未有使用,不具备进行资产评估的条件,因此本次资产置换未对拟置出的资产进行评估。
(二)拟置入资产评估情况
根据北京德威［德威评报字(2005)第34号］《资产评估报告》,北京德威接受大龙总公司的委托,依据国家有关资产评估的法律法规、现行经济政策及规范化要求,以委托方和资产占有方提供的资料为基础,严格遵循资产评估独立性、客观性、公正性、科学性、专业性的工作原则及资产持续经营、替代性、公开市场等原则,公正、客观、科学地对大龙总公司拟置入ST宁窖的相关权益资产进行评估。
本资产评估项目的评估主要采用成本法。
经实施必要的评估程序,拟置入本公司的权益性资产在评估基准日2005年2月28日的资产评估结果如下表：
金额单位：人民币万元
被投资单位名称 原始投资 帐面价值 评估价值 增值率%
大龙开发公司 30,659.06 30,736.56 30,887.05 0.49
顺达建筑公司 9,910.00 9,433.57 9,510.04 0.81
京洋开发公司 7,912.80 7,629.96 7,757.30 1.67
合计 48,481.86 47,800.09 48,154.39 0.74
本次拟置入资产中所涉及的部分土地,由北方评估出具了专项的土地估价报告,其中：
项目土地名称 报告编号 熟地价格（万元） 裕龙三区项目用地 （京）北方（2005）（估）资字第003-1 号 23,720.62 西部会馆项目用地 （京）北方（2005）（估）资字第003-2 号 33,076.34 大龙办公楼用地 （京）北方（2005）（估）资字第003-3 号 894.12
六、主要财务指标
根据备考会计报表计算的本公司2004年末的主要财务指标如下：
流动比率 1.31
速动比率 0.19
资产负债率（%） 80.11
每股净资产（元） 0.808
上述财务指标的计算方法如下：
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝速动资产/流动负债
资产负债率＝总负债/总资产
每股净资产＝期末净资产/期末股本总额
七、重大事项说明
1、截止2005年2月28日,本公司不存在需要披露的重大或有事项和需要披露的重大财务承诺事项；
2、截止2005年2月28日,本公司不存在需要披露的资产负债表日后事项中的非调整事项；
3、请投资者关注本资产置换报告书(草案)第十一节“其他重要事项”。
八、公司管理层财务分析意见
(一)对本次拟置入资产的财务审计和盈利预测审核情况
1、拟置入资产的财务审计情况
受大龙总公司委托,北京兴华审计了大龙开发公司、顺达建筑公司的2005年
2月28日、2004年12月31日、2003年12月31日、2002年12月31日资产负债表和2005年度1-2月份、2004年度、2003年度、2002年度利润表,以及京洋开发公司2005年2月28日、2004年12月31日资产负债表和2005年1-2月份、2004年度利润表,北京兴华分别出具了［2005京会兴审字319、320、317号］《审计报告》。
ST宁窖以本次资产置换方案为依据,并假设拟置入的大龙开发公司93.30%股权、顺达建筑公司98.26%股权、京洋开发公司90%股权自2002年1月1日起就由ST宁窖合法持有,而模拟编制了ST宁窖备考会计报表,北京兴华接受委托对该备考会计报表进行了审计,出具了［2005京会兴审字321号］《审计报告》。
2、拟置入资产的盈利预测审核情况
ST宁窖根据资产置换方案,以拟置入资产经审计的2002-2004年经营业绩为基础,并假定置换资产在2005年6月30日完成交割,按照谨慎原则编制了2005年度盈利预测。北京兴华接受ST宁窖委托对该盈利预测进行了审核,出具了［2005京会兴审字55号］《盈利预测审核报告》。
(二)财务状况分析
1、关于资产负债结构
截止2004年12月31日,经北京兴华审计,ST宁窖资产总额为21,527.72万元,负债总额为14,751.00万元,资产负债率为68.52%。而根据备考合并资产负债表,ST宁窖2005年2月28日资产总额为126,095.73万元,负债总额为101,010.84万元,资产负债率为80.11%。本次资产置换完成后,ST宁窖合并资产、负债总额均大幅度上升,资产负债率有很大的提高。
本次资产置换完成后,ST宁窖的负债水平、财务结构已经得到很大改善,使ST宁窖及及全体股东的利益得到有效保护,主要理由如下：
(1)本次资产置换前,根据ST宁窖2004年12月31日经北京兴华审计,总资产额为21,527.72万元,负债总额为14,751.00万元,资产负债率为68.52%,上述资产中包含其他应收款期末余额9,640.68万元,该笔款项现实的可回收性较低,如果该不良债权全部核销,则公司的资产负债率实际水平将达到122.58%。另一方面由于公司长期处于停产状态,以无任何经营性现金流,无偿债能力。
本次资产置换完成后,虽然ST宁窖负债总额大幅度增加,但ST宁窖拥有和控制的资产总额亦大幅度增加,上市公司净资产总额由6,776.72万元增加至24,654.24万元。并且本次置入资产的盈利能力较好,现金流充沛,根据备考财务报告显示拟置入资产近年来盈利状况良好,经营性现金流充足,能够充分满足公司经营活动和偿还到期债务的需要。
(2)本次资产置换完成后,资产负债率的大幅度提高是因为ST宁窖中14,751万元债务在本次资产置换中无法转移,而对应上市公司原有酒类生产的不良资产全部被置出,因此造成ST宁窖形成净负债14,751万元。根据北京兴华［2005京兴审字第321号］《审计报告》计算,2002年末、2003年末、2004年末、2005年2月28日拟置入资产的负债率分别为33.34%、54.33%、62.99%、63.65%,经过对我国沪、深两个证券市场主营业务为房地产开发的19家房地产类上市公司统计,根据这19家公司最近的年度报告显示,资产负债率最高为78.11%,最低为38.61%,平均为61.67%。
由此可见本次拟置入的房地产开发及建筑工程施工资产的负债率水平在行业内处于合理水平,导致本次资产置换完成后资产负债率偏高的根本原因是由于本次ST宁窖置出资产后形成的14,751万元净负债所造成。
如下表所示(根据下列公司公开披露的信息整理计算而得)：
公司名称 最近年度财务报告资产负债率
深万科 59.42%
深振业 74.15%
深物业 75.37%
沙河股份 72.69%
深深房 56.85%
深宝恒 38.61%
深长城 67.85%
莱茵置业 78.11%
天鸿宝业 61.76%
栖霞建设 74.30%
光彩建设 63.95%
深万山 62.65%
金融街 64.74
恒大地产 44.75%
渝开发 51.71%
世纪中天 66.58%
天房集团 48.14%
金地集团 71.16%
华侨城 38.86%
平均 61.67%
(3)从拟置入资产的盈利能力看,根据北京兴华编制的［2005京兴审字55号］《审计报告》,拟置入资产2002年、2003年2004年分别实现净利润为374.86万元、-1,287.48万元、2,890.87万元,而在置换之前,ST宁窖2002年巨额亏损6.8亿元,2003年因非经常性收益实现净利润2115万元,若扣除非经常性因素公司亏损约7千万,2004年亏损9313万元。显然,在本次资产置换完成后,ST宁窖的净资产收益率水平将得到彻底的改善。
2、关于资产质量
根据ST宁窖编制的备考合并会计报表,截止2005年2月28日,本公司的流动资产为116,051.68万元,长期投资为7,118.41万元,固定资产为1,838.36万元。分别占总资产的比率为：92.03%、5.65%、1.46%。资产中流动资产比例较大,其中货币资金11,266.61万元、应收帐款4019.50万元、预付帐款1,779.48万元、存货98,962.12万元。分别占流动资产的比率为9.71%、3.46%、1.53%、85.27%,存货中主要是已经竣工待售的商品房,根据目前房地产市场情况及以往的销售经验,以上存货具有很好的流动性。
由上可见资产置换完成后,上市公司资产流动性较强,无不良资产及不良债权,此外本公司不存在以公司的资产对外担保的情况,因此本公司不存在重大的或有支出。
3、关于偿债能力
根据ST宁窖拟置入资产的模拟审计报告,截止2005年2月28日,本公司的资产负债率为80.11%,流动比率为1.32,扣除公司因销售商品房而产生的预收帐款,流动比率将达到1.53,根据ST宁窖编制的备考合并会计报表,公司2004年度的利息保障倍数为18.25,显示了本公司较强的偿债能力。
(三)盈利能力分析
1、主营业务收入和利润的来源、变动趋势及原因
根据ST宁窖编制的备考合并会计报表,ST宁窖2002年度、2003年度、2004年度的经营业绩情况如下：
根据ST宁窖编制的备考合并会计报表,2002至2004年,公司主营业务收入分别为25,520.98万元、47,562.27万元和56,569.44万元。2002至2004年,该公司利润总额为分别为374,86万元、-1,287.48万元和2,890.09万元,增长的主要原因是房地产开发面积的增加和收入净利率的提高。
2、盈利能力和发展前景分析
根据北京兴华备考审计报告,2002年、2003年、2004年,公司主营业务收入逐年上升；三项费用中,营业费用基本稳定,管理费用、财务费用随着开发楼盘和销售收入的增长相应有所提高；公司主营业务利润和净利润保持增长的态势,2004年每股收益(全面摊薄)为0.09元,净资产收益率(全面摊薄)为9.88%,此外。
根据北京兴华出具的［2005京会兴核字第55号］,假设资产置换在2005年6月30日完成交割,2005年的预计实现利润2,889.39万元,由此计算ST宁窖净资产收益率将达到11.72%,可见在ST宁窖完成资产交割后,全部以房地产开发及建筑工程施工资产运营净资产收益率将有彻底改善。
第十一节 业务发展目标
一、发展战略
未来两年公司的基本发展战略是：以产权改革为突破口,建立现代企业制度,树立公司品牌形象,培育公司核心竞争力,将公司发展成为国内知名的房地产开发企业；以顺义区为基础,立足北京、面向全国,开拓新的发展空间,开发优质房地产项目,实现公司的长久可持续发展。
二、整体经营目标及主要业务的经营目标
(一)公司近期目标：专业化的房地产企业。开发经营精品房屋,即以精细化中高档住宅开发为主整合优势资源,做精做深做强,强化核心竞争力,树立公司在市场的领先地位。
(二)公司中期目标：集成化的房地产企业。实施集成服务,即采取战略联盟形式,借助地产运营平台,以商业运作为突破点,进行地产相关服务行业良性延伸,为公司打造全国性企业品牌打基础。
(三)公司远期目标：集团化的房地产企业。实现综合价值,即建立以资本运营为纽带,以品牌延伸、文化输出为手段的集团化经营方式,公司本部将成为投资决策、文化管理和品牌管理中心,下属各经济实体将形成以复合型地产开发为核心的优势产业链,力争成为全国知名的以复合型房地产开发为核心的房地产企业。
三、项目开发计划
2005年公司开发的项目及其基本情况：
编 总建筑面积
号 名称 （万平） 目前状况 后续计划
1 裕龙花园五区 22.29 竣工销售 06 年上半年完成销售
2 滨河东区 2.6 竣工销售 06 年上半年完成销售
3 王府井西部会馆 7.31 前期拆迁 05 年底开工，06 年竣工
4 裕龙花园三区 36.70 土地储备 预计06 年开工
四、人员扩充计划
公司总部在未来两年(到2006年底)将根据公司业务发展的需要进行适当的人员扩充,除房地产相关业务外,为适应上市公司运作要求,相关人才的引进已经列入计划中。
五、市场开发的营销网络建设计划
公司在集中力量于以顺义区为中心的城市住宅发展的同时,将通过并购和新项目开发等方法在北京及全国其它中心城市发展,最终成为一个全国布局的优秀品牌的房地产企业。近两年在市场开发和经营网络建设方面的计划要点如下：
(一)公司建立营销委员会,其主要职能是：研究宏观和微观市场、研究现代营销理念、研究市场的动态变化和住宅产品的进步趋势以及研究最新的营销方法。目的是让公司内部共享市场营销理论和实践方面的社会成果。
(二)公司主要在北京等中心城市以及若干省会城市及经济发达地区的城市开发住宅产品。
(三)公司主要开发面向中等收入家庭的商品住宅,开发中档商品房。
(四)公司组织国内外优秀的顾问及中介公司,对房地产开发全过程中的策划、规划、设计、施工管理、市场营销及物业管理等过程通过招投标选择合作对象；聘请知名房地产中介机构为公司的市场营销代理,代理商租售成功的,代理费用从租售额中按事先约定比例扣除；代理商租售不成功,则不支付任何代理费用。利用社会资源以较低的成本建立公司营销网络。
(五)建立公司网站,开展网上营销,实现公司与客户的全方位互动式联系,让网络成为公司流动的营销场所。
(六)公司注重通过并购拥有新的企业、项目和团队,针对房地产市场的区域特点,认真研究地域文化对当地市场观念的影响,努力打造适合各地不同文化消费群的住宅商品。
(七)公司建立公关资讯部,在公共关系、企业形象、企业品牌及产品品牌等方面加强创造性工作和科学化管理；
六、融资计划
本次资产置换后,公司净资产约为2.69亿元,负债率较高。自有资金不能充分满足项目开发的资金需要,公司还需要采用多种融资方式解决持续发展中的资金短缺问题,为此公司将根据所开发项目的资金需求和供应情况,综合采用如下的再融资手段：
(一)采取向银行申请授信额度,并按项目所需的资金计划陆续到位。
(二)用公司已有的不动产和土地使用权作抵押,向银行申请中、长期贷款。
(三)积极探索新的融资方式,通过与信托公司合作,吸纳社会资金的投入。
(四)开辟资本市场的融资渠道,争取在适当时机增发新股融资。
七、收购兼并与对外扩展计划
面对顺义区日益增长的房地产市场需求和公司在顺义区的资源储备,未来两年公司继续加快在顺义区的开发业务。同时,公司从2005 年起逐步扩展顺义区外的项目,通过收购兼并,增加北京市中心区域的土地储备,开拓新的发展空间。通过认真做好每一个产品项目,更好地树立公司品牌形象,实现利润的最大化。
八、深化改革和组织结构调整的规划
在深化改革、调整组织结构和企业文化建设方面,公司计划采取的主要措施包括：
(一)进一步完善法人治理结构,在董事会的指导下,从组织架构方面理顺一个大型房地产上市公司的有效管理结构。
(二)建立良好的发展决策系统, 加强公司决策及绩效考评的科学化、民主化和公开化。
(三)建立权利与义务平衡、约束与激励并重的分配制度。创新并实施企业的激励机制,完善从上到下各级干部和业务骨干人员的奖励与约束机制,充分调动各方面的积极性与创造力。
(四)强化实施公司企业形象和企业品牌的策略计划。
(五)加强公司的企业文化建设,及时和全面地导入重组之后新的企业形象识别系统,建立一个卓越、高效、宽容、稳定的公司文化,吸引和留住精英人才,以形成住宅开发和企业并购的综合实力。
九、拟定上述计划所依据的假设条件
公司拟定上述发展计划是建立在如下条件之上的：
(一)公司资产重组完成并成功实现产业转型。
(二)国家的宏观经济形势不发生重大变化。
(三)公司各项经营业务及活动所遵循的国家及地方的现行法律、法规及政策无重大改变。
(四)国家及地方的纳税基准和税率无重大改变。
(五)公司所在地区的社会经济环境无重大变化。
(六)公司各项目所在的城市地区无重大恶性社会事件发生,城市规划、建设、管理及相关产业发展无重大变化,本公司经营环境无重大不利因素发生。
(七)无其它人力不可抗拒或不可预见因素所造成的重大影响。
十、实现上述计划将面临的主要困难
公司实施以上发展计划将面临的主要困难包括：
(一)重组后的公司需有一个管理整合期,公司业务刚从酒类制造及销售行业转为房地产行业,正在申请房地产开发资质的转移,尚待通过业务、组织架构、人员、文化等全方位整合,在资本市场上重塑公司的品牌。
(二)本公司主要业务是在旧城改造的基础上进行新区的开发建设,区域开发前期市政配套建设资金投入量较大,产品的销售期滞后于资金投入期,资金压力较大。
(三)公司计划进入北京城区开展房地产业务,将面临北京市房地产日趋激烈的市场竞争环境,可能有较大风险。
(四)公司业务迅速拓展及开发规模的不断扩大需要大批高素质的人才,人才的引进和培养速度制约着公司业务拓展的步伐。
十一、实现上述发展计划的主要经营理念和模式
为了实现公司拟定的上述发展计划,公司将在加快顺义区项目开发速度、夯实公司基础的同时,以“都市化战略、品牌战略”为公司核心战略,通过不断创新,增强公司核心竞争力。公司拟采取如下措施：
(一)开发节奏上采取长、中、短期相结合方式,在产品品种方面建设写字楼、商品房等不同类型、不同档次的产品,分散经营风险。适当压缩中、长线投资,使产品结构短、中、长线合理搭配,产品组成呈多品种优化配置；为今后公司的产品结构合理化打下基础。
(二)在经营策略上,坚持专业化、多元化、集团化的发展思路,突出地产开发的主线,发展带动相关行业,呈现公司经营多元化发展的局面,寻找新的利润增长点。
(三)探索项目责任制与年度责任制相结合,部门责任制与岗位责任制相结合的新型考核体系,使短期行为与长期规划有机结合。
(四)根据北京市城市规划和顺义区建设卫星城的定位,围绕企业战略发展的需要,整合现有企业资源,积极与政府形成互动,扩大公司的开发区域和项目品牌的影响力。
十二、上述业务发展计划与现有业务的关系
首先,公司上述业务发展计划是定位于公司现有业务基础之上的,实现上述业务发展计划需要充分利用公司前期的物质积累和运作经验。
其次,通过重组、整合,公司结合新形势、新机遇制定的业务发展计划,充分提升并利用以往在品牌、企业形象、开发经验、产品技术及企业文化方面的资源,在规划设计、施工建造及后期管理等方面实行更加高效的现代化管理模式,使公司产品和形象达到新的标准,创造公司经营和管理的新优势。
第十二节 其他重要事项
一、重要合同
1、2004年3月17日,大龙总公司与中国建设银行北京市顺义区支行签订编号为“2004年建顺房字第12731004001号”《人民币资金借款合同》,借款金额为8000万元整；借款利率为月息4.425%；借款期限为12个月,即从2004年3月18日至2005年3月17日。
2、2004年12月8日,大龙总公司与中国建设银行北京市顺义区支行签订编号为“2004年房开字第12731004005号”《人民币资金借款合同》,借款金额为6000万元整；借款利率为月息4.65%；借款期限为12个月,即从2004年12月8日至2005年12月7日。
以上大龙总公司在中国建设银行北京市顺义区支行共计14000万元贷款,已于2005年2月24日获得债权人《关于债务转移的同意函》,同意将大龙总公司14000万元贷款转移到大龙开发公司。目前贷款转移手续正在办理中
3、2004年12月8日,大龙总公司与中国建设银行北京市顺义区支行签订编号为“2004年房开字第12731004005号”《抵押合同》,大龙公司以裕龙花园五区在建工程5、6号楼房地产(权属证书［京顺国用(2001出)字第0152号］国有土地使用权证)为大龙总公司签订的编号为“2004年房开字第12731004005号《人民币资金借款合同》中6000万元借款提供抵押担保。
4、2003年6月24日,大龙总公司与中国农业银行北京市顺义支行签订编号为“顺义农银借字2003第11101200300001670号”《借款合同》,借款金额为3000万元整；借款利率为年息5.49%；借款期限为2003年6月27日至2005年6月17日。
5、2003年8月21日,大龙总公司与中国农业银行北京市顺义支行签订编号为“顺义农银借字2003第11101200300002285号”《借款合同》,借款金额为4000万元整；借款利率为年息5.49%；借款期限为2003年8月21日至2005年8月21日。
6、2004年9月27日,大龙总公司与中国农业银行北京市顺义支行签订编号为“顺义农银借字2004第11101200400002761号”《借款合同》,借款金额为2000万元整；借款利率为年息5.49%；借款期限为2004年9月27日至2006年9月27日。
7、2004年9月13日,大龙总公司与中国农业银行北京市顺义支行签订编号为“顺义农银借字2004第11101200400002556号”《借款合同》,借款金额为3000万元整；借款利率为年息5.49%；借款期限为2004年9月12日至2006年9月13日。
8、2004年9月28日,大龙总公司与中国农业银行北京市顺义支行签订编号为“顺义农银借字2004第11101200400002783号”《借款合同》,借款金额为8000万元整；借款利率为年息5.2155%；借款期限为2004年9月28日至2006年9月28日。
以上大龙总公司在中国农业银行北京市顺义区支行共计20000万元贷款,已于2005年1月10日获得债权人《关于债务转移的同意函》,同意将大龙总公司20000万元贷款转移到大龙开发公司。目前贷款转移手续正在办理中
9、2003年6月24日,大龙总公司与中国农业银行北京市顺义支行签订编号为“顺义农银高抵字2003第111906200300000070号”《最高额抵押合同》,大龙总公司以京顺国用(2002出)字第0060号国有土地使用权抵押给中国农业银行北京市顺义支行,为最高额为10000万元银行借款提供抵押担保。
二、重大诉讼事项
截止本重大资产置换报告书(草案)签署之日,本公司不存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚事项。
三、本公司在最近12个月内发生重大资产变化情况的说明
2004年6月17日,公司债权人宁城县泰峰玻璃制品有限公司向赤峰市中级人民法院提出ST宁窖破产还债的申请,法院依法受理了ST宁窖破产还债一案,公司进入破产程序。2004年10月15日,ST宁窖债权人会议在赤峰市中级人民法院召开,经过与会债权人的审议,债权人大会最终通过了由公司提出的《债务和解协议》,协议中约定：将公司债权人申报债权中的86%由宁城昊添绿色产业投资有限公司进行偿还,申报债权14%由ST宁窖偿还。同时《债务和解协议》还约定,将附件(转让资产清册)中载明的共计帐面值23922.13万元资产转让给宁城昊添绿色产业投资有限公司。
ST宁窖依照和解协议约定,对申报债权中14%进行了清偿,同时进行了相应的债务剥离和资产转让行为。鉴于ST宁窖在约定时限内履行了和解协议,2004年12月10日,赤峰市中级人民法院依法作出裁定,终结ST宁窖的破产程序。
除上述破产司法程序中依照法院认可的和解协议履行资产处置外,ST宁窖在最近12个月内不存在其他重大购买、出售、置换等资产变化的情况。
四、监事会对本次资产置换的意见
2005年4月8日,本公司第三届监事会第4次会议审议了《公司关于重大资产置换的方案》。本公司监事会认为：
(一)在本次资产置换中,公司决策程序符合法律、法规和《公司章程》。
(二)本次资产置换是公平的、合理的,符合全体股东的利益,有利于公司的长远发展。
五、独立董事对本次资产置换的意见
本公司独立董事就本次重大资产置换发表了独立意见,认为公司本次交易完成后,公司主营业务将由原来的白酒生产与销售变更为房地产开发及建筑施工,改善了公司资产质量和提高了公司盈利能力,有利于提高公司的核心竞争力,有利于公司长远、持续发展。
六、中介机构对本次资产置换的意见
本公司聘请了具有证券从业资格的联合证券有限责任公司作为本次资产置换的独立财务顾问。根据联合证券有限责任公司出具的独立财务顾问报告,本次重大资产置换暨关联交易有利于ST宁窖调整产业结构、提高资产质量,有利于ST宁窖和全体股东的长远利益。重大资产暨关联交易的全部过程遵循了国家有关法律法规的规定,体现了公开、公平、公正的原则,未损害ST宁窖及全体股东的根本利益。
本公司聘请了具有证券从业资格的北京天银律师事务所作为本次资产置换的法律顾问。根据北京天银律师事务所出具的法律意见书,本次资产置换符合《公司法》、《证券法》、《上市规则》和《通知》等法律、法规及其他规范性文件的要求,本次资产置换在获得中国证监会审核通过、ST宁窖股东大会审议通过并履行相关信息披露义务后,不存在法律障碍。
第十三节 董事及有关中介机构声明
董事声明
本公司全体董事承诺本重大资产置换报告书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司董事：赵川 顾光明 袁振东 陈红
李绍林 张松涛 阎学通 米丽萍 刘有录
内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司
二零零五年四月八日
独立财务顾问声明
本公司保证由本公司同意内蒙古宁城老窖生物股份有限公司在重大资产置换报告书中引用的独立财务顾问报告的内容已经本公司审阅,确认重大资产置换报告书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
法定代表人(或授权代表)：刘晓丹
项目负责人：陈志杰
联合证券有限责任公司
二零零五年四月八日
律师声明
本所及经办律师保证由本所同意内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司在重大资产置换报告书中引用的法律意见书内容已经本公司审阅,确认重大资产置换报告书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏引致的法律风险,并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
单位负责人(或授权代表)：朱玉栓
经办律师：张圣怀
北京天银律师事务所
二零零五年四月八日
承担审计业务的会计师事务所声明
本所及经办会计师保证由本所同意内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司在重大资产置换报告书中引用的财务报告和盈利预测报告已经本所审计或审核,确认重大资产置换报告书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述及重大遗漏,并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
单位负责人：王全洲
经办注册会计师：吴亦忻
北京兴华会计师事务所有限责任公司
二零零五年四月八日
承担评估业务的资产评估机构声明
本公司保证由本公司同意内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司在重大资产置换报告书中引用的资产评估数据已经本公司审阅,确认重大资产置换报告书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述及重大遗漏,并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
单位负责人：邓小丰
经办资产评估师：刘燕坤
北京德威评估有限公司
二零零五年四月八日
承担土地评估业务的土地评估机构声明
本公司保证由本公司同意内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司在重大资产置换报告书中引用的土地评估数据已经本公司审阅,确认重大资产置换报告书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述及重大遗漏,并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
单位负责人：白龙吉
经办土地评估师：刘俊财
北京北方房地产咨询评估有限责任公司
二零零五年四月八日
第十四节 备查文件
1. 《资产置换协议》
2. ST宁窖出具的2005年度盈利预测报告及北京兴华出具的［2005京会兴审字第55号］《盈利预测审核报告》
3. 联合证券出具的《独立财务顾问报告》
4. 北京兴华对拟置入资产的财务状况和经营业绩所出具的［2005京会兴审字第317、319、320号］《审计报告》
5. 北京兴华对拟置出资产的财务状况和经营业绩所出具的［2005京会兴审字第318号］《审计报告》
6. 北京兴华对ST宁窖备考财务报告出具的［2005京会兴审字第321号］《审计报告》
7. 北京德威对拟置入资产出具的［德威评报字(2005)第34号］《资产评估报告》
8. 北方评估对拟置入资产中土地出具的［(京)北方(2005)(估)资字第003-1、2、3号］《土地估价报告》
9. 北京天银出具的《法律意见书》
10.中国工商银行宁城县支行同意抵押物转移的《同意函》
11.大龙开发公司、顺达建筑公司、京洋开发公司其他股东放弃优先受让权的《声明函》
12.ST宁窖董事会关于重大资产置换的决议
13.ST宁窖独立董事对本次重大资产置换有关关联交易的事前认可意见
14.ST宁窖独立董事关于本次重大资产置换的意见
15.ST宁窖监事会关于重大资产置换的决议
16.大龙总公司总经理办公会决议
17.顺义区国有资产监督管理委员会关于大龙总公司重组ST宁窖的批复
18.大龙总公司及其下属公司关于规范关联交易的承诺函
19.大龙总公司及其下属公司关于避免同业竞争的承诺函
20.大龙总公司关于“五分开”的承诺函
21.大龙总公司及各相关机构的资质证明
投资者可在下列地点、报纸或网址查阅独立财务顾问报告和有关备查文件：
1、内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司
地 址：内蒙古自治区宁城县八里罕镇
电 话：010-69446339
联系人：马志方
2、联合证券有限责任公司
地 址：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦17层
电 话：010-68085588
联系人：郑俊 劳志明
3、《上海证券报》及http：//www.cninfo.com.cn
内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司董事会
二零零五年四月八日
