以下内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。

    上海上会资产评估有限公司接受长发集团长江投资实业股份有限公司的委托,为长发集团长江投资实业股份有限公司拟受让长江经济联合发展（集团）股份有限公司所持有的上海长发国际货运有限公司部分股权的事宜,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、科学的原则,按照公认的资产评估方法,为该经济行为所涉及的企业整体资产进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委估企业的经营状况、财务状况、投资环境、整体资产的使用效果、获利能力和企业的发展进行了客观、全面、科学的预测、估算,对该整体资产截至2002年4月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

    本次资产评估范围系截止2002年4月30日

    上海长发国际货运有限公司所拥有的整体资产。

    评估基准日：2002年4月30日

    评估目的：股权转让

    评估方法：收益现值法

    评估结果：上海长发国际货运有限公司评估前帐面资产总额为29112972.87元,帐面负债总额为13750899.50元,净资产为15362073.37元。经评估上海长发国际货运有限公司整体资产价值为30591000元（大写人民币叁仟零伍拾玖万壹仟元）,评估增值15228926.63元,增值率为99.13%。

    本报告提出日期为2002年7月15日,评估结果的有效使用日期至2003年4月29日止。

    本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用,本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外,未经委托方许可,评估机构不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开的媒体上。

    

上海上会资产评估有限公司 法定代表人：管文建

    总评估师：熊丽萍

    项目负责人：张志云

    注册资产评估师：张志云 亻儿小敏

    中国 上海 2002年7月26日

     “东方大厦”54个地下车位房地产价格评估报告

    项目名称：“东方大厦”54个地下车位房地产价格评估

    委托评估方：长江经济联合发展（集团）股份有限公司

    受托评估方：上海长信资产评估有限公司

    评估人员：赵强中国注册房地产估价师

    注册号：20000078

    王方中国注册房地产估价师

    注册号：31979701330

    评估作业日期：2002年6月13日至2002年6月19日

    估价报告编号：长信房报字（2002）第2026号

     房地产评估结果报告

    一、委托评估方

    委托方名称：长江经济联合发展（集团）股份有限公司

    注册号：3100001001120

    法定代表人：潘志纯

    住所：上海市浦东新区世纪大道1500号

    邮编：200122

    二、受托评估方

    名称：上海长信资产评估有限公司

    注册号：3101152002673

    地址：上海市武夷路729-733号长信大楼

    资质级别：房地产评估机构资格B级（沪房地资估（2002）第048号）

    资产评估资格A级（编号：010002）

    从事证券业务资产评估许可证（编号：0000066）

    法定代表人：顾洪涛

    联系人：赵强

    联系电话：58207531

    三、评估对象及地上建筑物

    委估对象为位于世纪大道1500号“东方大厦”地下车库内54个车位,至评估基准日,房地产管理部门颁发的房地产权证上未对车位的权属予以确认,故本次评估暂以委托方取得的地上房地产的权证以及与东方物产集团公司签定的“关于东方大厦车位分割协议”为准,具体评估对象及地上建筑物情况如下：

    1、房地产权利人：长江经济联合发展（集团）股份有限公司

    2、房地座落：世纪大道1500号

    3、房地产权证编号：沪房地市字（2002）第001224号

    4、土地状况：

    土地权属性质：国有

    土地用途：综合

    土地地号：浦东新区潍坊新村街道30街坊2丘

    土地图号：Ⅱ5-24,6-24

    土地使用期限：1993-11-06至2043-11-05止

    土地共用面积：9021平方米

    5、房屋状况：

    建筑面积；7166.02平方米

    部位：1001A-D、1101A-D、1201A-D、1301A-D、1401A-D、1701B室

    类型：办公楼

    结构：钢混

    层数：17

    竣工日期：1999年5月

    6、他项权利状况：无

    7、委估对象概况及周围环境状况：

    虽上述房地产交易与车位交易有一定的联系,但上述房地产不属本次评估范围,本次评估范围仅为地下54个车位,具体车位号为18-34、51-62、67-81、103-112。

    委估的54个车位房地产坐落在上海市浦东新区世纪大道1500号,为“东方大厦”办公楼的地下车位,位于世纪大道和向城路交界处,东临世纪大道,北临向城路,西近竹林路,南近浦电路。世纪大道是上海市著名的景观大道,号称上海的“香榭里舍大街”,它横贯浦东新区中央腹地,西北连接小陆家嘴,正对上海市著名景观和标志性建筑—东方明珠和金茂大厦—浦东新区市政广场,东南连接亚洲最大的城市公园—世纪公园和浦东新区政治文化中心,在上海召开APEC会议期间,世纪大道是各国元首经过最多、最主要的路段。世纪大道两旁以环保绿化景观为主,并规划各具特色的办公楼宇,“东方大厦”即为其中的一幢办公楼,附近配套齐全,人气较旺,附近学校、医院、饭店、宾馆、娱乐设施等公共配套设施齐全,交通便捷。

    8、委估对象建筑物状况：

    “东方大厦”竣工于1999年5月,为一幢17层高钢混结构建筑物,呈L形状,外墙铺贴白色条形面砖,层高约3.2米,办公楼内共有3部客梯和2部货梯,底层部分出租给证券公司,楼上办公用房进行了简单的装修,公共走廊部位地面铺贴地砖,墙面粉刷,走廊顶棚用TK板吊顶,大部分办公楼已经对外出租。委估的54个车位即位于该“东方大厦”地下一层停车库中,车位号为18-34、51-62、67-81、103-112,经上海市浦东新区房地产交易中心测绘部测绘,每个车位建筑面积均为36.13平方米。

    四、评估目的

    本次评估系因贵公司拟将委估车位对外出售而对委估车位房地产进行评估,以提供市场价值,作为出售价值的参考依据。

    五、评估基准日

    2002年3月12日

    六、价值定义

    本报告提供的是估价对象在全部限制条件下的房地产公开市场价值。

    七、评估依据

    1.《中华人民共和国房地产估价规范》GB/T50291-1999；

    2.《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年7月5日全国人大八届四次会议修订通过；

    3.《中华人民共和国土地管理法》1998年8月29日全国人大九届四次会议修订通过；

    4.《上海市基准地价表》；

    5.《上海市房地产权证》；

    6.《上海市房地产市场》；

    7.上海市房地产网上交易查询系统；

    8.《上海房地产市场报告》；

    9.《上海楼市》；

    10.《（1993）上海市建筑安装工程预算定额》；

    11.《上海工程造价市场信息》；

    12.上海市其他有关法律、法规、规定；

    13.资产评估业务约定书；

    14.评估人员现场实勘记录；

    15.其他有关房地产信息及相关资料。

    八、评估原则

    本报告遵循独立性、客观性、科学性的工作原则；以及合法原则、替代原则、评估时点原则、供求原则、公平原则、公开原则、最高最佳利用原则等评估操作原则。

    九、评估方法和评估思路

    根据委估对象的性质用途为公开市场可销售的地下停车车位,经对近期房地产市场进行调查、分析,在委估对象周围区域范围内可以取得与委估对象类似性质用途的买卖交易案例,故本次评估采用市场比较法进行较为适宜。

    市场比较法的评估思路,是将委估对象与在近期交易的类似房地产加以比较对照,从交易的类似房地产的成交价格,修正得出委估对象价格的一种评估方法。市场比较法公式：

    评估价值＝比较实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

    十、评估结果

    长江经济联合发展（集团）股份有限公司委托评估的位于世纪大道1500号“东方大厦”54个地下车位房地产（具体车位号为18-34、51-62、67-81、103-112）,于评估基准日2002年3月12日的评估价值为：人民币1620万元整（大写：人民币壹仟陆佰贰拾万元整）,评估单价为30万元/个车位（取整）。

    十一、评估人员签章

    赵强中国注册房地产估价师

    注册号：20000078

    王方中国注册房地产估价师

    注册号：31979701330

    总评估师：王平昌中国注册资产评估师

    十二、评估作业日期

    2002年6月13日至2002年6月19日

    十三、评估报告应用的有效期