每日必读特别提示
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整,对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。
我公司在2003年4月7日召开的第四届董事会第十二次会议通过了＂关于接受委托开发经营曙光嘉园二期项目的议案＂。(详见2003年4月9日的《中国证券报》、《上海证券报》)
2003年4月14-15日,武汉天马评估有限公司出具了当代花园七期(曙光嘉园二期)《土地价格评估报告》及《当代花园项目委托经营收益补偿金公允性评价报告》。
经评估,该土地总地价为20,315.9万元,即人民币贰亿零叁佰壹拾伍万玖仟元整；单位面积地价为611.77元/平方米,即人民币陆佰壹拾壹元柒角柒分。
武汉天马评估有限公司认为：根据委托经营协议书,武汉当代科技投资股份有限公司可获利约6,520万元,我公司可获利(所得税前)16,681.92万元,开发成本利润率为21.01%也是个合理的收益预期。双方协议的项目委托经营收益补偿金19,720万元是一个公允的价格。
现将以上两份报告摘要予以公告,供投资者参考。(摘要见附件,报告全文见上交所网站)
特此公告。
武汉人福高科技产业股份有限公司董事会
二○○三年四月二十一日
附件一
土地估价报告第一部分摘要
一、估价项目名称
武汉东湖新技术开发区郑桥村武汉当代科技投资股份有限公司当代花园七期(又称曙光嘉园二期,以下同)住宅用地出让使用权价格评估
二、委托估价方
武汉当代科技投资股份有限公司
三、估价目的
根据1990年5月19日颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院〖90〗55号令)和1992年12月4日颁布的《武汉市城镇国有土地使用权出让和转让规划管理规定》(武汉市人民政府〖92〗50号令)等有关规定,我公司估价人员对位于武汉东湖新技术开发区郑桥村、武汉当代科技投资股份有限公司当代花园七期住宅用地使用权价格进行了评估。
本次评估是核定估价对象土地使用权价格,为武汉当代科技投资股份有限公司委托武汉人福高科技产业股份有限公司开发经营当代花园七期提供价格参考依据。
四、估价基准日
二○○三年四月十日
五、估价日期
二○○三年四月九日至十四日
六、地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘察情况,至估价基准日2003年4月10日,估价对象的现状实际开发程度为＂五通一平＂(宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通邮电,宗地红线内土地平整)。
根据委托方提供的《建设项目选址意见书》的附件一-规划设计(土地使用)条件,估价对象规划设计条件为：规划用地性质为居住用地,容积率1.5。
根据评估目的要求及估价对象土地使用条件,本次评估地价定义为：估价对象在估价基准日2003年4月10日,土地开发程度为＂五通一平＂,土地用途为居住用地,容积率1.5,土地使用年限为69.13年(2003年4月10日至2072年5月28日)的国有出让土地使用权价格。
七、估价结果
经过现场勘查和资料分析论证,并运用剩余法和基准地价系数修正法两种估价方法分别对估价对象土地价格进行测算,经过综合分析,取它们的算术平均值203159028.68%元作为地价定义设定条件下估价对象的最终评估价格,即总地价为20315.90万元,大写：人民币贰亿零叁佰壹拾伍万玖仟元整；单位面积地价为611.77元/平方米,大写：人民币陆佰壹拾壹元柒角柒分。
详细结果见下页《估价结果一览表》。
八、土地估价师签字
估价师资格证书号签名
马小军94170025马小军
雷斌2000420133雷斌
九、土地估价机构
估价机构负责人签字：卢新海
武汉天马评估有限公司
二○○三年四月十四日
土地估价结果一览表(见附表)
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制条件：
设定土地取得方式为出让,土地开发程度为＂五通一平＂,剩余土地使用年限为69.13年的住宅用地土地使用权价格。
2、基础设施条件：
地面平整状况：场地平整；供电状况：与市政供电网相连,供电有保障；
周围道路状况：东临关山二路延长线,北临规划中的中环线,与江夏大道相望,距武黄公路约50米。
供水状况：与市政供水网相连,供水有保障；通讯状况：与市政通讯网相连,通讯有保障；
排水状况：与市政排水网相连,排水有保障；
3、规划限制条件：规划容积率1.5。
4、影响土地价格的其它限定条件：无
二、其它需要说明的事项
1、根据估价对象两年期《国有土地使用证》及《建设项目选址意见书》的附件一-规划设计(土地使用)条件,估价对象规划用地性质为居住用地,容积率1.5。
2、根据估价对象两年期《国有土地使用证》,估价对象土地使用权出让年期为70年,出让终止日期至2072年5月28日,则估价对象剩余土地使用年限为69.13年(2003年4月10日至2072年5月28日)。
3、估价对象两年期《国有土地使用证》证载土地面积为332084.00平方米(含代征用地),本次评估以此为前提进行评估。
估价机构：武汉天马评估有限公司
二○○三年四月十四日
附件二
当代花园项目委托经营收益补偿金
公允性评价报告摘要
武汉当代科技投资股份有限公司将当代花园七期项目委托武汉人福高科技产业股份有限公司经营,武汉人福科技产业股份有限公司承诺付给武汉当代科技投资股份有限公司土地收益补偿金19720万元。本报告对该收益补偿金的公允性做出评价。
该项目位于武汉市东湖开发区郑桥村,中环线以南,关山二路延长线以西,距江夏大道与武黄公路交汇处约50米,地处武汉市城区住宅VI级地段。与武汉市万科房地产有限公司用于房地产开发的地块相接壤。有良好的区位优势。
武汉商品房销售市场看好,房价逐渐呈现上升趋势。东湖开发区、武昌区是武汉的高收入者密集区,也是高中档房的需求者密集区。特别是万科武昌花园项目的加盟,会极大地提升该项目的开发价值。从已开发的一些地段的状况看,本地区的市场供需两方面都很旺盛,且在不断的发展之中。
当代花园五、六期均价为2200元/平方米,万科武昌花园预期均价为2000元/平方米以上。当代花园七期预期定价商住楼按1980元/平方米,商业网点门面等均价按3500元/平方米计。按照项目规划容积率1.5计算,项目建成后总建筑面积约492000平方米,其中住宅建筑面积440000万平方米,商业建筑面积42000平方米,其他公建面积为10000平方米。
评价结论认为,根据委托经营协议书,武汉当代科技投资股份有限公司可以收回19720万元补偿金,除去批租土地成本约6000万元(含税费),及其它相关费用7200万元,获利约6520万元。比照土地现行市价,见天评报地字(2003)035号,土地评估价格为20315.90万元,因此6000万元是个合理的收益预期。
武汉人福高科技产业股份有限公司投资开发总成本为79385.25万元,付土地收益补偿金19720万元；获利(所得税前)16681.92万元,开发成本利润率为21.01%也是个合理的收益预期。
综上所述,可见双方协议的项目委托经营收益补偿金19720万元是一个公允的价格。
武汉天马评估有限公司
二○○三年四月十五日
土地估价结果一览表
估价机构：武汉天马评估有限公司 估价报告编号：天评报地字（2003）
估价基准日：2003年4月10日 估价基准日土地使用权性质：出让
┌───────┬──┬──────┬────┬────┬───┬───┐ │ 估价基准日的│ 宗│ 国有土地 │ 宗地位│ 估价基│ 估价│ 设定│ │ 土地使用者│ 地│ 使用证 │ 置 │ 准日│ 设定│ 容积│ │ │ 编│ 编 号 │ │ 的实际│ 的用│ 率│ │ │ 号│ │ │ 用途│ 途│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├───────┼──┼──────┼────┼────┼───┼───┤ │ 武汉当代科技│ │ 武新国用 │ 武汉东│ 住宅用│ 住宅│ 1.5 │ │ 投资股份有限│ │ (2003) │ 湖新技│ 地 │ 用地│ │ │ 公司 │ │ 宇第002号 │ 术开发│ │ │ │ │ │ │ │ 区郑桥│ │ │ │ │ │ │ │ 村 │ │ │ │ ├───────┼──┼──────┼────┼────┼───┼───┤ │ 合 计 │ │ │ │ │ │ │ └───────┴──┴──────┴────┴────┴───┴───┘ ┌─────┬────┬───┬─────┬─────┬──────┬──┐ │ 估价基准│估价设 │土地使│ 面积 │ 单位面 │ 总地价 │ 备│ │ 日的 │ 定的│用权 │ (平方 │ 积地价 │ (万元) │ 注│ │ 实际土地│ 土地开│年 限│ 米) │ (元／ │ │ │ │ 开发程度│ 发程度│ │ │ 平方 │ │ │ │ │ │ │ │ 米) │ │ │ ├─────┼────┼───┼─────┼─────┼──────┼──┤ │ 五通一平│ 五通一│69.13 │332084.00 │ 611.77 │ 20315.90│ │ │ │ 平 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─────┼────┼───┼─────┼─────┼──────┼──┤ │合计 │ │ │332084.00 │ │ 20315.90│ │ └─────┴────┴───┴─────┴─────┴──────┴──┘
