每日必读天衡评报字(2006)31 号
江苏天衡会计师事务所有限公司接受江阴申龙沿江投资发展有限公司的委托,为其拟转让资产的经济行为,对所涉及的资产进行了评估。
本次资产评估的范围是江阴申龙沿江投资发展有限公司所申报的拟转让固定资产,主要为房屋建筑物和办公设备及家具。
本项目评估基准日为2006年8月31日。
本次对固定资产采用重置成本法进行评估。
经评估计算,在评估基准日2006年8月31日,江阴申龙沿江投资发展有限公司资产转让项目资产评估结果如下：
资产帐面价值为9,595.01万元,调整后帐面值为9,595.01万元,评估价值为10,646.09万元,评估增值为1,051.07万元,增值率10.95%。
(评估结论详细情况见资产评估明细表)
资产评估结果汇总表如下： 单位：人民币万元
资产类别 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增减率%
房屋建筑物 9,394.36 9,394.36 10,457.39 1,063.03 11.32
机器设备 200.65 200.65 188.69 -11.96 -5.96
合计 9,595.01 9,595.01 10,646.09 1,051.08 10.95
评估报告的使用者在采用本报告的评估结论时,应关注下列事项对资产评估结论的影响,谨慎作出合理判断。
1. 本次评估为单项资产评估,评估结果中未考虑与被评估资产有关的尚未支付的工程款项等负债。
2. 本次房屋建筑物的评估结果中不包括其占用的土地使用权价值。
按现行规定,评估结论的有效期为基准日后一年,即2006年8月31日至2007年8月30日。
以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。
本摘要与评估报告书正文具有同等法律效力。
评估机构法定代表人：余瑞玉
注册资产评估师：陈小兵
注册资产评估师：郭澳
评估机构：江苏天衡会计师事务所有限公司
2006年9月9日
土地估价报告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
江阴申龙沿江投资发展有限公司所属位于申港镇滨江村宗地国有出让土地使用权转让价格评估(江阴市)
二、委托估价方
单位名称：江阴申龙沿江投资发展有限公司
三、估价目的
评估待估宗地在估价基准日二ΟΟ六年八月三十一日,本次评估设定宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽、通气"七通"和宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽、通气以及土地平整"七通一平"的开发条件,土地剩余使用年限为45.99年,土地面积为29452.2m2,用途为工业用地的国有出让土地使用权价格,为委托方江阴申龙沿江投资发展有限公司核定待估宗地土地资产额,为待估宗地国有出让土地使用权转让提供客观、公正的土地价格参考。
四、估价基准日
二○○六年八月三十一日
五、估价日期
二○○六年八月三十一日至二○○六年九月五日
六、地价定义
1.地价内涵
本报告所评估的待估宗地地价是指待估宗地在估价基准日二○○六年八月三十一日,宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽、通气"七通"和宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽、通气以及土地平整"七通一平"的开发条件下,设定用途为工业用地,剩余使用年限为45.99年的国有出让土地使用权未来纯收益的现值总和。
2.土地实际开发程度
待估宗地的现状开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽、通气"七通"及宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽、通气以及土地平整"七通一平"的开发条件。
3.土地估价时设定的开发条件
待估宗地土地估价设定的开发程度为在估价基准日二○○六年八月三十一日时宗地红线内外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽、通气"七通"及宗地红线内土地平整"一平"的开发条件。
七、估价结果
江阴申龙沿江投资发展有限公司委托评估的宗地位于申港镇滨江村,国有土地使用证号为澄土国用(2005)第003263号,土地使用者为江阴申龙沿江投资发展有限公司,土地登记用途为工业用地,土地登记面积为29452.2m2,在评估过程中设定宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽、通气"七通"和宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽、通气以及土地平整"七通一平"的开发条件下,用途设定为工业用地,剩余土地使用年期为45.99年,评估面积为29452.2m2,在估价基准日二○○六年八月三十一日,单位土地面积国有土地使用权价格为388.24元/ m2,待估宗地总地价为1143.45万元,即人民币壹仟壹佰肆拾叁万肆仟伍佰元整。详见土地估价结果一览表1。
表1 土地估价结果一览表
估价机构：江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司 估价报告编号：(苏)苏地澄(2006)(估)字267-7号 估价基准日：二00六年八月三十一日 估价期日的土地使用权性质：国有出让
估价期日的土地使用者 土地证书号 宗地位置 估价期日的实际用途 估价设定的用途 规划容积率 估价期日的实际开发程度 估价设定的开发程度 剩余土地使用年期 面积(平方米) 单位面积地价(元/平方米) 总地价(万元) 备注
江阴申龙沿江投资发展有限公司 澄土国用(2005)第003263号 申港镇滨江村 工业 工业 - 宗地红线外"七通",宗地内"七通一平" 宗地红线外"七通",宗地内"七通一平" 45.99年 29452.2 388.24 1143.45 "七通"指通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽、通气； "一平"指土地平整"一平"指土地平整
一、上述土地估价结果的限定条件：
1、基础设施状况见表2、表3。
2、土地权利限制：无他项权利限制。
3、规划限制条件：现状规划条件不变。
4、影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明的事项：
1、本次估价所引用的参数如利润率、还原利率等的选取对估价结果产生影响。
2、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估价的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价的影响。
3、评估报告自评估基准日起半年内有效,评估价格仅作为委托方办理待估宗地国有土地使用权转让手续提供客观、公正的土地价格依据。
估价机构：江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司
二00六年九月五日
表2 待估宗地所在区域基础设施条件表
周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 供暖状况 供气状况 通讯条件 规划限制
临道路 较优 较优 一般 一般 无 较优 对土地利用类型、利用强度基本无限制
表3 待估宗地内基础设施条件表
地面平整状况 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 供暖状况 供气状况 通讯条件 土地权利限制 规划限制
土地平整 临道路 较优 较优 一般 无 无 较优 无他项权利限制 对土地利用类型、利用强度基本无限制
八、土地估价师签字
1. 土地估价师张 静签字 ,证书号：96100043
2. 土地估价师支大成签字 ,证书号：98100042
九、土地估价机构
估价机构负责人签字：张其宝
二00六年九月五日
