摘要：5日，恒大地产(3333.HK)宣布，公司在全国的所有楼盘将统一优惠15%。恒大地产有关负责人表示，未来一段时期内，楼市低迷将不可避免；加大力度促销、快速回笼资金，不仅可以扩大市场占有率，而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。

　　一如2008年冬万科抛出“过冬”论调，恒大昨日率先祭起降价大旗。

　　5日，恒大地产(3333.HK)宣布，公司在全国的所有楼盘将统一优惠15%。恒大地产有关负责人表示，未来一段时期内，楼市低迷将不可避免；加大力度促销、快速回笼资金，不仅可以扩大市场占有率，而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。

　　但是业内人士认为，尽管恒大等一线房地产企业率先降价将有较强示范作用，但其他房企会否进一步跟进将视政策持续时间和力度决定。“如果目前的政策力度持续下去，大开发商迟早都要全线降价，但短期内估计都会观望。”一位不愿具名的地产业界资深人士向南方都市报记者表示。

　　申银万国(香港)有限公司副总经理白又戈则向南都记者表达了个人观点，打击房地产市场并不是政府的目的，而从市场的初步反应看，一线城市的正式成交量已经下来，价格没有再往上走，同时出现向下微调的松动，这是政府愿意看到的。“从目前来看，短期内应该不会有更严厉的政策。”

　　现金充裕：跟进降价不太可能

　　根据W IN D数据统计，今年一季度末申万分类的113家A股房地产企业持有的货币资金合计达1932 .99亿元，创下三年以来新高。其中，万科(000002)手持现金179.2亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和。另外，首开股份(600376)、保利地产(600048)、金融街(000402)等公司货币资金均超过100亿元。

　　恒大地产最新公布的销售业绩显示，今年4月，公司实现合约销售额37.4亿元人民币，合约销售面积57.8万平方米。1至4月，公司累计实现合约销售额121.3亿元，合约销售面积189 .3万平方米，同比分别增长120 .3%和60.4%。4月中旬，恒大地产发行优先票据募集资金6亿美元。在销售回款和票据发行的双重影响下，恒大地产所持货币资金显著上升。截至今年4月30日，恒大现金余额达209.9亿港元，增长28.3%。

　　“单纯从现金流的角度看，恒大手中持有的现金足以支持其短时间内不降价。但其选择率先降价，主要是考虑未来现金流的情况，采取加速周转扩张规模来实现更高的净资产收益率，加快资金回笼速度也会令其在房地产调控周期内备足粮草掌握主动。”一位券商房地产行业分析师对南都记者表示。

　　国金证券研究员曹旭特昨日向南都记者表示，恒大降价或许只是一种市场策略。而白又戈昨日亦认为，恒大降价或是企业个别行为，恒大刚上市，账面可能还不错，因此引发其降价的原因可能是多方面的。比如准备金率提高后，银行紧缩预期的存在，而尽管不少企业在资金上并不是很紧张，但会选择对一个从紧的货币政策作出反应。而从开发商本身销售情况看，对于政府对房产预期的管理政策，亦不免感受到压力。白又戈认为，在这种情况下，有的企业可以扛得住，有的企业选择降价出售并不令人意外。当然，也不排除资金因为企业内部、项目和资金情况而选择降价，白又戈表示。

　　南都记者亦从w ind统计数据中看到，目前房地产行业持有的总现金存量已经较2008年中期翻倍。其中现金持有量排在2-4位的首开股份、保利地产、金融界等，今年一季度的现金存量已经较2008年中期大增2-7倍左右。

　　分析人士认为，这一状况足以支持这些企业短时间内对房地产调控采取观望态度，进一步跟进降价的可能性比较低。根据市场昨日披露的一些信息，包括保利、富力、龙湖、金地、招商在内的多数房地产企业均否认自身将跟进恒大进一步降价。

　　不过从目前的市场数据来看，虽然多数开发商维持不降价，涨价现象已经在刚刚过去的五一黄金周销声匿迹。五一期间，一机构所做的十大房企新政“生存之道”调查显示，包括万科、保利、中海、华润、金地在内十个房企的上百个在售项目，动辄大幅涨价的做法已经完全消失。

　　“虽然降价迹象尚不明显，但在新政持续影响下，恒大这一领降行为至少将影响其楼盘分布的广州、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、天津等20余个典型城市的房价走势。”业内人士说。

　　地产新政力度将持续多久？

　　业内人士认为，目前恒大的降价行为能否起到2008年万科引领国内房价全面回调的效果尚难断定。其中关键原因在于本轮地产新政力度将持续多久。

　　“我们认为如果二季度整个房地产市场因为调控而整体不景气，下半年高层对于房地产调控的力度将有可能松动，这样不排除在一轮降价之后再度出现2009年初全国房价报复性上涨的情况。以目前各家地产企业的现金存量来看，完全可以扛住2-3个月的观望周期，即便价格出现松动，房价的下降幅度也不会像上一轮经济周期那样回调50%那么多。”一位地产业内资深人士对南都记者说。其预计，此轮调控大房企降价幅度将在20%左右。

　　白又戈则认为，房产政策进入市场博弈阶段。对于目前政府出台的政策，地产商仍处于观望状态。尽管目前政策声势很大，但执行力度究竟有多大，仍然令人怀疑。而这个怀疑在地方政府、银行、开发商层面普遍存在。“事实上，眼下的政策仍存在很多模糊的空间。比如包括对第几套房的认定，选择什么样的地区去实施，如何进行摸清百姓手上有几套的房子这一浩大工程，以及各种力量的博弈。”在其看来，政府近期出台的一系列政策仅是一种对房价预期的管理。如果达到回跌或者不再追高，便基本上等于稳定住了房价。而从市场的初步反应看，一线城市的正式成交量已经下来，价格没有再往上走，同时出现向下微调的松动，这是政府愿意看到的。“打击房地产市场并不是政府的目的，从目前的情况来看，房价已经得到控制，并且开始趋稳，未来或将稳中有降，短期内不会有更严厉的政策。”

　　曹旭特昨日亦认为，如果房价得到控制了，政策上接下来会缓一下，但其认为目前的价格仍没有稳固，不排除政策可能仍会继续一段时间。

　　另有业界人士认为，将尾随恒大启动价格调整的房地产商将有可能是一些负债率比较高、开发规模比较大并且在热点城市中储备有大量项目的开发商。国泰君安地产行业分析师姚峣即认为，下一个实施降价策略的地产商将有可能是富力地产，原因就是其负债率迄今为止仍然居高不下。

　　数据显示，截至去年底，富力地产的净负债虽然有改善，仍高达97.6%。而恒大地产的总负债与股东权益比率则为110.2%。

　　多数分析人士认为，在目前市况下未来房地产行业的整体经营状况仍将看好。东兴证券房地产行业研究员郑闵钢即在近期的研究报告中认为，09年房地产上市公司整体的三项费用得到较好的控制，单位营业总收入的财务费用、管理费用和营业费用分别达到1.68、4.6和3.07，为近十年来新低，同比分别下降了21.86%、11.54%和19.84%。一方面是公司经营状况得到改善，另一方面是市场销售价格出现较大的增长所致。

　　“进入2010年，房地产市场由市场主导向政策主导转变。一方面销售受政策面对市场购买者所产生的心理影响，另一方面房价快速上涨也阻碍销售的进一步扩大。预计2010年单位营业总收入的各项费用占比会有所提高，但由于毛利率的提高使行业的净利润仍保持一个较好的水平。”郑闵钢分析认为。

　　数据来源：中信证券

　　南都记者 张晓华 发自香港

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