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【MarketWatch纽约6月1日讯】现在，联储主席葛林斯潘已经明确表示，房市也许存在泡沫，问题是这将如何影响联储的政策？
首先，提出几点事实供大家考量。
过去一年里，新屋和现屋价格平均上涨了8个百分点，为二十五来最高年度升幅。
如果单看现屋价格，则比去年同期上涨了15个百分点。在某些地区，涨幅甚至更大。
由于个人所得成长比房价涨幅慢得多，因为现在典型房屋的价格达到家庭平均年所得的3.4倍，至少为二十五年来的最高水平。1984至1999年，典型房屋的价格为家庭平均年所得的2.8倍，而在1970年代初——那也是房市繁荣时期，典型房屋的价格仅为家庭平均年所得的2.4倍。
仅过去五年中，平均房价就上涨了50%上下。这使得住宅不动产的市值增加了大约5兆美元。
由于就业市场疲软，个人所得成长自上次经济衰退结束以来低于正常水平。然而，人们的需求成长并没有因此停止，尤其因为能源和健保等必需品的成本一直在上升。
幸好，联储在2000年股市泡沫破裂之后实行的减息政策缓解了人们的支出压力，房屋的净值得到释放，从而弥补了所得成长的不足。仅去年，消费者提取的房屋净值就越过7000亿美元，而五年前这个数字仅为2650亿美元。
更让人担忧的是，由于借款人谋求最低的可能成本，这些房屋净值贷款中80%为可变利率贷款；不仅如此，许多借款相对作为抵押本身的房屋价值而言显得过高，而且与借款人所得相比也显得过高。
这些借款中只付息贷款所占比重愈来愈大，意味着头三、五年借款人不用偿还本金，因此也房屋净值也就不会增加。
消费者债务相对个人所得达到纪录最高水平。为了支撑过去一年来6%的支出成长，消费者债务总额的成长两倍于这个水平。
现在来看联储的政策。为了消减上述过剩的货币供应，确保房屋价格的上涨不扩散至经济的其它领域，联储于七个月前开始加息。
尽管自那以来联邦资金利率上升了两倍，并推高了短期利率的水平，但联储显然认为利率还应当更高。然而，这样做便有刺破房市泡沫的风险，并可能造成新的经济衰退。
由于葛林斯潘的任期将在八个月内结束，而他最不愿看到的事就是离开时经济虚弱不堪，因此我猜测他将从公开市场政策转向“公开口头政策”。
也就是说，葛林斯潘将放慢加息速度，收紧贷款方的贷款标准。目的是：让房市泡沫逐渐缩小，却又不使其爆裂。
(本文作者：Irwin Kellner)
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