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【MarketWatch洛杉矶3月23日讯】不动产的最关键原则--位置、位置还是位置，适用於任何语言。
打个不太恰当的比方，持有国际不动产股票的共同基金，对希望降低投资组合风险、提高多元化回报的投资者而言就是一个好“位置”。
Alpine International Real Estate(EGLRX)的经理人利伯(Sam Lieber)说，“不动产的回报模式与整体经济很不一致；有些类型的不动产，回报早早出现在经济周期的开始阶段，有些则出现得很晚。”EGLRX基金去年回报为36%。
利伯说，周期性因素对全球不动产投资很关键。例如，他说他一直在买进住宅类公司的股票，因为这个领域在经济复苏阶段初期表现很好。
价格敏感性也是一个关键。利伯指出，澳洲的不动产公司股价远远高出其资产净值，日本的不动产公司股价适度高出其资产净值，而欧洲的不动产公司股价则非常合理。
但是他接着说，日本以外的亚洲地区，不动产公司的股价被低估，这促使他把这些地区作为投资的重点。
“一旦房地产变热，市场就会知道。买家开始为下一年的涨价买单，他们愿意为下一年或更远未来的成长而付出代价。”
Fidelity International Real Estate(FIREX)经理人布勒(Steve Buller)说，国际不动产股票值得投资者考量有三个原因：一是扩大多元化，因为全球不动产股票与国际股票或债券的联系较少；二是相较其它证券所得高於平均水平；三是历史回报比股票和债券更具吸引力。
他说，“过去十年来，国际不动产股票的年均回报为11%，”同期其它国际股票年均回报6%，国际债券年均回报7%。
但布勒说，并非所有投资者都适合投资全球不动产类基金。“这类基金适合那些在国际投资组合之内寻求多元化的投资者，他们的国际投资组合应当已经包括了不动产类股票。”
海外的不动产投资信托
海外对不动产投资信托(REITS)这种企业模式接受程度的提高，令投资全球不动产市场变得更为方便。
不动产投资信托，是指拥有或经营收益型不动产(如公寓、商场、办公室、旅馆和仓库)的公司。在美国，它们是投资商业或住宅地产的一种传统方式。不动产投资信托每年必须将至少90%的应税利润分配给股东。
美国之外的不动产投资信托市场也很火爆。澳洲、日本、新加坡、南韩、香港、比利时、义大利、荷兰和法国等国家或地区已经有了不动产投资信托公司；英国和德国预计短期内也将推出这类公司；台湾也表示有此考量。
AIM Real Estate Investment(IARAX)经理人罗杰古斯(Joe Rodriguez)将大约8%的资产分配给全球不动产股票。
罗杰古斯说，“看看海外，我们认为有些市场充满机会，英国就是其中之一，主要理由是，当英国采用不动产投资信托模式之后，股票的价值将上升。”
他认为，新加坡、香港以及一定程度上的日本也隐藏着机会。经过数年停滞，这些国家或地区的租金水平在上升，而且“将继续迅速上升，特别是香港和新加坡。”
罗杰古斯的持股便反映了这种趋势，其中包括日本房地产业巨头三井不动产(Mitsui Fudosan)(JP:8801)(MTSFF)，澳洲最大的地区性购物中心拥有者Westfield，以及英国办公室建筑拥有者Derwent Valley(UK:DWV)。
投资国内公司分享海外成长
全球不动产市场的火爆催生了几支新的基金。
富达(Fidelity)於六个月前推出了International Real Estate基金，而专门投资美国不动产市场的基金公司Cohen & Steers，也计划推出封闭式和开放式全球不动产基金。
富达的布勒说，他的公司考量推出这么一支基金已经有好几年了。“我们终於感到放心，全球不动产市场上有足够多的股票或公司可供选择，市值规模也足够大。”
Forward Uni-Plan Real Estate(FFREX)经理人因派利尔(Rick Imperiale)说，对於不想直接冒险投资海外的投资者，有些美国不动产基金也提供一定程度的全球多元化。
他说，“尽管我们以持有国内不动产公司为主，但如果你分析一下某些大型不动产投资信托，就会发现其中一些公司拥有跨国业务。”
这类公司在因派利尔的基金中就有一家。该公司名为AMB Property Corp.(AMB)，位於旧金山，专门经营货运或其它公司需要用到的仓库。“该公司在墨西哥城、东京、环太平洋地区和欧洲都购买了新的不动产。”
因派利尔还喜欢位於维吉尼亚州Arlington的Mills Corp.(MLS)。该公司在欧洲和日本拥有地区性购物中心。他的另一个选择是位於印第安纳州Indianapolis的Simon Properties(SPG)，该公司在加拿大拥有众多不动产。去年，该公司收购了在欧洲和日本拥有资产的竞争对手Chelsea Property Group。
因派利尔说，“因此，投资具有全球前景的美国不动产公司，也能分享海外不动产市场繁荣的成果。”
(本文作者：Barbara Kollmeyer)
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