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【MarketWatch佛罗里达州1月28日讯】最新资料显示，投资目的的购房比例显着上升。问题是，这是一个投机行为在过热市场引起麻烦的迹象，还是美国人听从资产多元化建议弭补股票和债券不足的明证？
尽管这仍然是初步的资料，且有待进一步研究，但数字显示，过去一年投资目的的购房比例上升了一倍，这引起了经济学家的注意。
Fannie Mae的首席经济学家伯森(David Berson)说，“过去一年，投资型购房数量显着上升。”
伯森说，用于购买不打算自住的住宅的抵押贷款比例，目前约为9%，而一年前约为4.5%。打算自住与否，是抵押贷款行业衡量房产是否用于投资的标准。
“在大多数地区，投资型房产的比例不是太高，但在某些地区，投资者的比例高达25%。而且，房价上升最快的地区，往往投资的需求也最强劲。”
对投资型房产所占比重过高的担忧，来源于这样一种看法：如果房价达到顶点，投资者就会抛出手中的房产获利，使房屋供应量急剧增加，并可能造成房价大跌。
全美住宅营造商协会(National Association of Home Builders)首席经济学家希德斯(David Seiders)说，“房市上投资者比例增加，使人猜测房市可能出现变局。之所以出现这种担忧，是因为投资型购房数量急速上升，仅仅人口因素不会造成这种现象。”
人口因素被认为是目前全美许多地区房市热的原因之一，包括迁入居民和婴儿潮世代迈入收入黄金期和购房期。许多不动产分析师称，婴儿潮世代可能动用家庭遗产和自有房屋的净值来购买第二住宅和休假住宅，这有时候会被误以为是投资目的。
但是，投资型购房数量的急速上升，也意味着投机者正在追捧热门地区的房市，希望从东岸和西岸部分地区高达两位数百分比的房价升幅中沾光。
住宅营造商也看到了房市上投资行为的增加。希德斯说，最近全国性的调查显示，11%的营造商称，销售房屋中相当部分(超过10%)被投资者买走。一半营造商则说，没有发现或仅有很少的投资型购房行为。
但希德斯说，在高销售的营造商(更可能开发第二住宅社区和大型公寓)中，报告投资型购房的比例甚至更高--为15%。
更令人担忧的是，利用只付息抵押贷款购房的比例也在上升。只付息抵押贷款通常为可变利率贷款，一定期限内不用归还本金。在房价急速上涨的市场上，利用这种贷款具有优势，因为房价升值可带来房屋净值的增加；但是在房价持平、上涨减弱甚至转跌的地区，这种贷款就可能置购房者于两难的处境：贷款还不了，房子又卖不出去。
Freddie Mac首席经济学家诺沙夫特(Frank Nothaft)说，“届时，可变利率抵押贷款就会给借款者双重打击：一方面，锁定利率期限结束后利率将提高，另一方面必须开始归还本金。因此，可变利率抵押贷款的倒债率比一般抵押贷款要高。”
伯森说，房市投资者过多的地区主要是加州和佛罗里达州。尽管他拒绝提供资料来源，但承认这些数据仍在核实之中。
但他指出，影响这些地区房价和房屋供应量的还有其它诸多因素，包括这些地区迁入人口激增，就业成长强劲以及之前房价涨幅可观。
希德斯说，眼下真正的问题，是无法确切知道多少是出于房价投机目的，多少是在购买第二住宅或出租用途房产以实现投资组合的多元化。
过一段时间，局势可能会变得明朗。
(本文作者：Steve Kerch)
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