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http://finance.sina.com.cn 2000年04月13日 10:53 全景网络证券时报
重要提示：本公司董事会保证本报告所载资料不存
在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏， 并对其内
容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。 本年
度报告摘要摘自年度报告，投资者欲了解详细内容， 应
阅读年度报告。 天勤会计师事务所为本公司出具了有解
释性说明的审计报告，本公司董事会、 监事会对相关事
项亦有详细说明，请投资者注意阅读。
一．公司简介
1．法定中文名称：深圳市长城地产（集团）股份有限公司
法定英文名称：SHENZHEN CHANGCHENG ESTATE GROUP HOLDING CO.,LTD
2．法定代表人：蒋洪库
3．董事会秘书：刘莉 授权代表：唐曙
联系地址：深圳市福田区红荔路2010号长兴大厦（盛庭苑酒店）东区裙楼
电话：（0755）3789776
传真：（0755）3789633
电子信箱：szccdcdm@sz.gd.cninfo.net
4．注册及办公地址：深圳市福田区红荔路2010号长兴大厦（盛庭苑酒店）东区裙楼
邮政编码：518028
公司国际互联网网址：http://www.ccdcjt.com
电子信箱：ccdcjtsz@public.szonline.net
5．信息披露报纸：《证券时报》 《中国证券报》
登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：
http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点：本公司董事会办公室
6．公司股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：深长城A
股票代码：0042
二．会计数据和业务数据摘要
1．本年度主要会计数据（单位：人民币元）
利润总额 145,327,462,56
净利润 105,362,189.37
扣除非经常性损益后的净利润 99,975,792.74
主营业务利润 309,451,950.54
其他业务利润 1,650,465.14
营业利润 119,138,506.20
投资收益 26,543,350.39
补贴收入 231,000.00
营业外收支净额 －585,394.03
经营活动产生的现金流量净额 －66,705,150.09
现金及现金等价物净增加额 －63,789,795.37
注：非经常性损益总额5,386,396.63元， 其明细如
下：补贴收入231,000元，股权转让收益5,155,396.63元。
2．截止报告期末公司前三年的主要会计数据和财务
指标（单位：人民币元）
项目 1999年 1998年 1997年
调整前 调整后 调整前 调整后
主营业务收入 1211424356.36 971381738.48 961792988.19 1001788330.28 999754585.33
净利润 105362189.37 107420527.84 86459144.94 144956663.02 71029659.12
总资产 3031004493.58 3159010441.11 2766696859.57 2928812101.02 2773095534.56
股东权益 1122909304.17 1129182081.21 1053466570.80 1060075639.77 986148635.87
每股收益 0.440 0.449 0.361 0.605 0.297
扣除非经常性损益后
的每股收益 0.417 0.449 0.361 0.605 0.297
每股净资产 4.689 4.715 4.399 4.427 4.118
调整后的每股净资产 3.790 4.117 3.444 3.837 3.578
每股经营活动产生的
现金流量净额 －0.279 －0.679 －0.679
净资产收益率 9.38％ 9.51％ 8.21％ 13.67％ 7.20％
注：
1．主要财务指标计算公式如下：每股收益=净利润/
年度末普通股股份总数
每股净资产=年度末股东权益/ 年度末普通股股份总数
调整后的每股净资产=（年度末股东权益－三年以上
的应收款项净额－待摊费用－待处理（流动、 固定）资
产净损失－开办费－长期待摊费用－住房周转金负数余
额）/年度末普通股股份总数
每股经营活动产生的现金流量净额=经营活动产生的
现金流量净额/年度末普通股股份总数净资产收益率= 净
利润/年度末股东权益×100％
2．本公司报告期内股本没有发生变动，故按月平均
加权法计算的每股收益同每股收益数相同。
3．因1997年度会计报表无现金流量表，故公司1997
年度每股经营活动产生的现金流量净额欠缺。
3．报告期内股东权益变动情况（单位：人民币元）
项目 股本 资本公积 盈余公积 法定公益金 未分配利润 股东权益合计
期初数 239463040 616708799.94 239624689.48 64149745.55 －42329958.62 1053466570.80
本期增加 22061280.75 6303223.07 47381452.62 69442733.37
本期减少
期末数 239463040 616708799.94 261685970.23 70452968.62 5051494.00 1122909304.17
注:1.期初数与1998年年度报告公布数不同，是因为
1999年度公司根据财政部35 号文的规定变更有关会计政
策而计提四项资产减值准备，并追溯调整到1998 年度所致。
2．期末数与期初数不同，是因为公司实施1999年度
利润分配预案而计提公积金、公益金等项目所致。
三．股本变动及股东情况
1．报告期末公司股东总数为68279户， 其中公司高
管股东5户。
2．公司前十名股东及其持股情况（单位：股）
股东名称 报告期末持股数 持股比例
深圳市建设投资控股公司 150383147 62.80％
深圳市振业（集团）股份有限公司 19750451 8.25％
建设投资 1074528 0.45％
同益证券投资基金 334418 0.14％
同盛证券投资基金 310610 0.13％
陈建蛟 200000 0.08％
田得仁 170000 0.07％
李素贞 160000 0.07％
龚玉妹 153000 0.06％
独山子炼油化工建设(集团)股份有限公司 126000 0.05％
注：1．深圳市建设投资控股公司持有的股份为国有
法人股份。
2．深圳市建设投资控股公司同时持有深圳市振业（
集团）股份有限公司28.02％的股份，为振业公司第一大
国有法人股东。
3．本公司国有股东、境内法人股东所持股份均不存
在质押、冻结情况。
四．股东大会简介
1999年6月18日，公司召开了1998年度暨第七次股东
大会，其决议公告刊登于1999年6月19日的《证券时报》
和《中国证券报》。
五．董事会报告
（一）公司经营情况
深圳市长城地产（集团）股份有限公司是以房地产、
建筑施工和物业经营与管理为主业的大型房地产公司，
1994年公司经股份制改造上市，自1997 年连续两次被评
定为深圳市一类一级企业。1999年， 公司坚持走专业化
经营之路，稳步开拓主业，全年实现利润总额14533万元，
净利润10536万元，分别完成盈利预测的107.19％、102
.20％。实现主营业务收入121142万元，完成盈利预测的
113.91％，其中房地产营业收入45916万元，占主营业务
收入的37.90％；施工营业收入74261万元， 占主营业务
收入的61.30％；物业经营与管理营业收入12702 万元，
占主营业务收入的10.49％（上述主营业务收入行业比例
未考虑公司内行业间相互抵减因素）。 实现主营业务利
润30945万元，营业利润11914万元。
1．房地产开发稳步推进，市场营销实现新突破。公
司加大对开发项目工程监理和进度控制的力度， 按时实
现报告期内重点房地产开发项目－－长丰苑年底前通过
验收，保证了全年计划经营指标的完成，长怡花园、 冬
瓜岭项目的工程施工进度也得到了较好的控制。1999 年
公司完成房地产开发投资43100万元，比上年增长7 ％。
同时，房地产销售成绩显著，长丰苑楼盘通过整体营销、
全程策划，拓展了深圳和香港两个市场， 创造了一天售
房几十套的历史最好成绩。
2．建筑施工迎难而上，全面完成经营计划。公司所
属两个主要建筑施工企业－金众、 越众公司狠抓施工管
理，加大从政府和社会承接任务力度，扩大了市场份额，
金众公司取得市民中心、 文化中心和地铁一期金田站部
分土建工程任务， 成为第一批打入市政府特大工程项目
的施工企业，越众公司承接工程任务46个，面积达42.92
万平方米，比上年同期明显增加；同时抓工程质量， 创
名优工程，严格按照ISO9000程序运作，工程合格率和优
良品率明显提高，越众公司施工的长泰花园1999 年荣获
施工企业金奖“鲁班奖”。
3．物业经营重点提高服务质量和管理水平，克服整
个物业租赁市场价格下滑的困难，紧密跟踪， 加大收款
力度，同时想方设法盘活存量，提高物业出租率， 完成
了全年计划指标；物业管理通过走向市场， 实施品牌经
营战略，提高管理水平和档次，向规模化发展， 经过努
力，成功地取得了北京回龙观住宅小区40 万平方米的物
业管理权，扩大了公司品牌知名度， 树立了良好的社会
形象。
4．为盘活资产，提高资产运营效益，1999年公司收
回长兴大厦（盛庭苑酒店）经营权后，经认真研究论证，
确定了酒店公司的经营模式和管理架构。目前， 长兴大
厦的物业经营管理正常，盛庭苑酒店的设计、 装修正在
组织实施，开业前的筹备工作也在进行之中。
5．经营中出现的问题与困难及解决方案
房地产业竞争日趋激烈， 房屋空置率和开发量同时
攀升、 新开发商的不断介入等因素造成房价下调压力越
来越大，房地产开发和建筑施工利润率降低， 建筑施工
企业沉淀资产尤其是应收帐款数额较大， 不仅危害了企
业的正常生产经营，同时还影响到公司的整体资产质量。
对此，公司坚持走专业化经营之路，实施名牌精品战略，
强化核心竞争能力：房地产开发以狠抓房产销售为主，
实现开发项目的整体营销、全程策划， 通过销售率的提
高保证房地产主业的可持续发展；建筑施工企业抓管理，
促质量，创名优工程，多渠道力揽施工任务， 扩大市场
份额，同时加大应收帐款催收力度，盘活存量资产； 物
业管理积极开拓外部市场，扩大品牌知名度， 创造良好
的社会效益，以培育、发展主业品牌。另外， 随着经济
技术的发展及公司集约化、规模化经营的需要， 公司拟
设立科技风险基金和教育培训基金， 以增强公司的技术
创新能力，提高经营管理者及全体员工的综合素质， 适
应市场竞争的需要。
（二）1999年度财务状况（单位：万元）
1、公司财务状况
1999年 1998年 1999年变动比例
总资产 303100 276670 ＋9.55％
长期负债 8259 5273 ＋56.63％
股东权益 112291 105347 ＋6.59％
主营业务利润 30945 24568 ＋25.96％
净利润 10536 8646 ＋21.86％
变动原因：
1．总资产增长9.55％主要原因是1999年度存货增加
所致。
2．长期负债增长56.63％主要是因为1999 年度公司
房地产开发量增大,公司向银行借入长期借款3000万元所致。
3.股东权益增加是1999年度公司实现净利润所致。
4.主营业务利润增长是因为1999 年度公司主营业务
取得了持续、稳健的发展。
5.1999年度净利润数额同比增加21.86％，主要原因
是1999年公司主营业务发展，实现营业利润；同时， 因
1999年度会计政策变更,计提资产减值准备并追溯调整到
1998年度影响当年利润所致。
2、关于对天勤会计师事务所出具的有解释性说明的
审计报告所涉及事项的说明。
长丰苑A、B、C三栋商住楼，截止1999年12月31日已
开发完毕，并通过深圳市政府基建主管部门的验收， 取
得了工程竣工核验证书；同时，公司已于1998 年底取得
了深圳市规划国土局的销售许可证， 就上述楼盘的部分
房屋与购买业主已签定销售合同，涉及的购房款161,034,
915.85元均已收到，业主入住手续正在办理之中。因此，
我公司认为上述收入符合收入确认准则中的收入确认条
件，应予以确认。
（三）1999年度投资情况
1．关于募集资金的投资情况
公司1997年度配股募集资金共计40700万元，原承诺
全部用于长丰苑房地产项目的开发。 经公司第六次股东
大会决议，公司将部分配股资金（27100万元）并购金众
和越众两家建筑施工企业，剩余配股资金13600万元已全
部用于长丰苑的开发。此次配股资金改变用途事宜， 公
司已按有关规定于1997年8月28日在《证券时报》作了详
尽披露。
截止报告期末，金众、 越众两家施工企业生产经营
情况良好，1999年度分别实现利润总额4771万元和489万
元；截止1999年底，长丰苑已顺利竣工，销售情况良好，
实现销售收入折合人民币16103万元。
2．非募集资金投资情况
1长怡花园：已于1999年6月30日封顶，12月18 日开
始销售，情况良好。计划于2000年5月28日入伙。2 冬瓜
岭项目：1999年下半年开始动工，进展顺利。 截止报告
期末，已完成基坑土方开挖及桩基础施工。
3南山商业文化中心区地块项目：该项目正进行施工
设计和施工前期准备，计划2000年正式动工。
（四）经营环境、政策法规变化对公司的影响
1．国家自1997年来出台的住宅货币化政策及相关支
持个人购房的金融、税收方面的有关规定， 刺激了住宅
消费，培育了个人住宅市场， 这为公司以商品住宅房开
发为主的核心业务发展提供了持续、良好的经营环境。
2．因执行财会字[1999]35号文件的有关规定，对公
司1999 年度及以前年度的财务状况和经营成果所产生的
影响，详见会计报表附注二19、附注五26和本报告七 .4
重要事项的有关说明.
3．中国加入WTO， 对国内房地产市场将带来一定程
度的影响：境外开发商大量涌入， 其较高的开发水平和
先进的管理，将对市场造成更大压力， 销售难度将进一
步加大；经济活动将趋于频繁， 人们的收入水平进一步
提高，由此将导致主要城市的房地产需求增加， 尤其外
销房、办公楼、宾馆、商场的需求会首先增加； 国外金
融机构的大量涌入， 将改变目前房地产融资主要靠国内
银行贷款的单一格局，使得房地产开发融资更加多元化；
由于目前新型建材的关税普遍较高，入世后， 建筑业引
入国外同行全方位的竞争，开发建造水平提高， 成本下
降，房地产商品更符合市场需求。 针对入世后的市场变
化，公司将趋利避害，顺势而为，通过实现规模化、 集
约化经营，努力提高核心竞争能力。
（五）2000年度业务发展规划
1．以集约化、规模化经营为基础，积极推动住宅产
业化发展。新千年公司将不断提高自身综合素质， 积极
创新（包括对规划设计的创新、对市场的细分、 对建筑
和工程技术的创新、对服务的创新等）， 努力推动住宅
产业化发展，实现项目策划市场化、 住宅设计科技化、
经营规模化、管理专业化、上下产业一体化。
2．以品牌创优为先导，搞好生产经营。2000年公司
房地产开发重点抓好冬瓜岭和南山商业文化中心区项目：
冬瓜岭项目一期工程3栋34层住宅楼计划2000年底施工至
15层主体，南山商业文化中心区项目一期工程6幢22层住
宅楼计划至2000年底完成施工图设计、土方和桩基施工；
建筑施工要在提高施工组织设计和投标方案编制水平的
基础上，以优良的施工品质和品牌扩大市场份额； 物业
经营重点要做好长兴大厦（盛庭苑酒店）的经营及长丰
苑裙楼的整体招租， 其中盛庭苑酒店计划至今年底装修
完毕，争取年内部分开业； 物业管理要提高服务水平和
管理水平，降低费用成本，进一步开拓市场， 长城物业
公司要争取2000年取得国家一级物业管理资质。
3．盘活资产存量，加大资产经营力度，不断提高资
产运营效益。一是进一步加大应收帐款回收力度， 二是
加大长丰苑和长怡花园的销售力度， 三是加快冬瓜岭项
目的工程进度和南山商业文化中心区项目的开发进度，
四是加强对资本市场的研究，扩大融资渠道， 优化股权
结构。
4．加大战略管理和改革创新力度。重点抓好经营者
激励机制创新和施工企业组织结构改革创新， 提高企业
的竞争力。
5．积极探索传统产业和现代技术的有机结合。坚持
主业的特色，加大技术创新力度， 通过利用现代信息技
术手段，提高主业的档次和科技含量，降低成本， 增强
市场竞争力。
（六）董事会日常工作情况
1．董事会会议情况及决议内容
报告期内共召开三次董事会会议：
11999年4月19 日召开了第二届董事会第三次会议，
审议并通过了1998年度总经理工作报告、 董事会工作报
告、财务决算报告、1998年度利润分配及分红派息预案、
转让四川华神集团股权的决议及更换董事等议案。 其决
议公告刊登于1999年4月23日的《证券时报》和《中国证
券报》。
21999年8月9日召开了第二届董事会第四次会议，审
议并通过了1999年中期报告等议案。 其决议公告刊登于
1999年8月13日的《证券时报》和《中国证券报》。
31999年11月12日召开了第二届董事会第五次会议，
审议并通过了公司《章程》的修改草案、 《董事会工作
条例》和《总经理工作条例》等议案。 本次会议决议没
有刊登公告。
2．报告期内利润分配方案执行情况
1999年6月18 日， 公司第七次股东大会审议通过了
1998年度利润分配方案，即以1998年12 月 31 日总股本
239463040股为基数，向全体股东每10股派现金1.60元（
含税）。该方案已于1999年8月实施完毕。股权登记日为
8月6日，除息日为8月9日。 公众股的股息由深圳证券登
记有限公司通过托管券商于8月13日直接划入其保证金帐
户。国有股、 法人股及高管股股息已由公司自行派发完
毕。有关信息公告刊登在1999年8月2 日的《证券时报》
和《中国证券报》。
（七）董事、监事、高级管理人员
姓 名 性别 年龄 职 务 任期起止日期 持股数
蒋洪库 男 52 董事长 1998.6－2001.6 0
张宝 男 56 董 事 1998.6－2001.6 42533
马兴文 男 47 董事、总经理 1998.6－2001.6 22386
罗世钦 男 54 董事、副总经理 1998.6－2001.6 58314
张远惠 男 33 董事、副总经理 1998.6－2001.6 0
张海跃 男 51 董事、副总经理 1998.6－2001.6 0
杜海成 男 45 董事 1998.6－2001.6 0
傅俊芳 女 46 董事 1999.6－2001.6 0
李自祥 男 38 董事 1998.6－2001.6 0
陈大田 男 53 监事会召集人 1998.6－2001.6 0
楼锡锋 男 42 监事 1998.6－2001.6 43383
郭铁军 男 40 监事 1998.6－2001.6 0
黄朝凯 男 42 副总经理 1998.8－2001.6 0
宋炳新 男 43 副总经理 1998.8－2001.6 41167
刘凤义 男 55 副总经理 1999.5－2001.6 0
刘家明 男 59 总工程师 1998.6－2001.6 0
杨兴岭 男 44 总会计师 1999.11－2001.6 0
刘 莉 女 39 董事会秘书 1998.6－2001.6 0
注：1.报告期内，经公司第七次股东大会审议， 原
董事张清泉因工作调动辞去董事职务， 傅俊芳增选为董事。
2．本公司高级管理人员年度报酬总额为人民币 143
万元，其中年度报酬在10－12万元的 5人，年度报酬在7
－10万元的8人，6－7万元的2人，张宝、 杜海成和傅俊
芳等3人不在公司领取报酬。
（八）1999年度利润分配预案
经审计，公司1999年实现净利润105,362,189.37元，
加年初未分配利润－42,329,958.62元（原因详见1999年
度会计报表附注二19、附注五26）， 可供分配的利润为
63,032,230.75元。在此基础上，董事会提出利润分配预
案如下：提取10％的法定公积金，10 ％的法定公益金，
15％的任意公积金，65％为分红基金。 派息方案为：以
现有总股本239,463,040股为基数，每10股派现金1.50元
（含税），共计派现35,919,456.00元，剩余未分配利润
5,051,494.00元结转下年度。
六．监事会报告
1．报告期内刊登了两次监事会决议公告： 1999年6
月16日刊登关于更换监事的决议公告；1999年6月19日刊
登关于选举监事会召集人的决议公告。
2．通过认真履行监督职能，监事会认为，报告期内
公司董事会依法经营，规范运作，经营情况良好， 关联
交易、资产转让、 募集资金投资等事项均符合国家有关
法律法规的规定，各董事、 经理无损害公司及股东利益
的行为。
3．检查公司财务的情况。天勤会计师事务所对我公
司出具了有解释性说明的审计报告。监事会认为， 审计
报告真实反映了公司的财务状况和经营成果， 对于审计
报告中解释性说明所涉及的事项， 董事会的说明符合公
司的实际情况。
七．重要事项
1．本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。
2．为优化资本结构，提高资产运营效益，经董事会
审议，公司决定将所持四川华神集团股份有限公司 1560
万股的法人股份全部转让给经联投资有限公司， 转让价
格为每股1.50元，公司一次性收回人民币2340万元， 股
权转让收益516万元，年平均投资回报率达到26％。上述
事项公司已在1999年4月23日的《证券时报》和《中国证
券报》作了详尽披露。
3．重大合同及履行情况。公司投资开发的长兴大厦
于1996年竣工，经过招商，1996 年底同深圳市中汇金融
外汇咨询有限公司等承包单位签订了《承包经营合同书》
，并注册成立深圳盛庭苑酒店有限公司， 由其对长兴大
厦和“酒店公司”实行经营， 按期交纳我方承包利润。
鉴于承包方深圳市中汇金融外汇咨询有限公司、 深圳市
盛庭苑投资有限公司后续资金匮乏，正式开业困难， 且
无力按期如数交纳承包利润，为了减少损失， 最大限度
地盘活存量资产，经公司董事会研究决定，于1999年5月
30 日与承包方签订了《终止承包“深圳盛庭苑酒店有限
公司”暨长兴大厦交接协议书》：自1999年5月31日起，
公司全面行使深圳盛庭苑酒店有限公司和长兴大厦的经
营管理权，终止承包方承包经营“酒店公司”； 从1998
年12月1日起，长兴大厦的各项收益（包括裙楼及写字楼
出租等收益）归公司所有； 公司一次性给予承包方人民
币6000万元，以补偿其在长兴大厦及相关的投资。 长兴
大厦收回后，按其已出租裙楼及写字楼计算（不含A座酒
楼部分）， 预计每年将为公司增加物业出租收益约人民
币2000多万元。上述事项公司已在1999年6月1 日的《证
券时报》和《中国证券报》作了详尽披露。 长兴大厦经
营权已按期收回，现物业经营管理正常， 盛庭苑酒店的
设计装修正在组织实施。
4.根据财会字[1999]35、49号文的有关规定， 本公
司及子公司对计提各项资产减值准备的会计政策作了相
应变更：(1)坏账准备计提方法：坏账核算采用备抵法，
按应收款项（扣除应收关联公司款项）期末余额的8％提
取，并对账龄时间较长、 有确凿证据表明无法收回的应
收款项按全额（100％）提取坏账准备。(2) 短期投资跌
价准备计提方法：短期投资采用成本与市价孰低法计价，
期末按单项投资成本低于市价的差额计提短期投资跌价
准备。(3)存货跌价准备计提方法：期末按单项存货可变
现净值低于成本的差额计提存货跌价准备。(4)长期投资
减值准备计提方法：期末按长期投资可收回金额低于账
面价值的差额计提长期投资减值准备。
上述会计政策变更已按财政部上述文件要求,采用追
溯调整法调整了资产负债表期初相关科目,利润及利润分
配表的期初数已按调整后的数字填例。 上述调整共调减
公司净利润72,214,565.93元。公司将1997年和1998年会
计政策变更对净利润的影响进行追溯调整，其中1997 年
减少净利润54,076,617.03元，1998年减少净利润18,137,
948.90元，同时追溯调整1997年和1998年的利润分配,冲
回已计提的盈余公积30,286,204.16元。上述追溯调整事
项调减1999年年初未分配利润42,329,958.62元。
5．公司一直致力于规范化运作和法人治理结构的健
全、完善， 公司与国有控股股东－深圳市建设投资控股
公司在人员、资产、财务方面做到了“三分开"：
（1）人员分开。公司人员独立，无上市公司董事长
与股东单位法人代表为同一人的情况；无经理、 副经理
等高级管理人员在公司与股东单位双重任职的情况； 无
财务人员在关联公司兼职的情况；公司的劳动、 人事及
工资管理完全独立。
（2）资产完整。公司资产完整，其生产系统、辅助
生产系统和配套设施等资产全部进入本公司； 公司拥有
独立的产、供、销系统；控股股东属国有资产经营公司，
有与公司不同的主营业务。
（3）财务分开。公司财务独立，有独立的财务部门，
建立了独立的财务核算体系，具有规范、 独立的财务会
计制度和对分公司、子公司的财务管理制度； 公司独立
在银行开户，没有与控股股东共用一个银行帐户的情况；
公司独立依法纳税。
6．重大关联交易事项
（1）工程施工收入。报告期本公司之子公司深圳市
金众（集团）股份有限公司从关联公司承建工程项目及
收入如下：
工程名称 发包单位 金额（元）
宝珠花园 深圳市建设投资控股公司 18,809,162.60
上述工程施工收入,依据深圳市定额审计站公布的施
工预算定额,按工程施工决算及完工百分比确认相关收入。
（2）债务重组。本公司关联公司深圳市国达房地产
开发有限公司因无力偿还到期债务， 以房产抵偿其母公
司深圳市越众实业股份有限公司的债务， 交易标的金额
共42,005,894.55元。上述房产交易以会计师事务所出具
的"资产评估报告"为依据,过户等相关手续已办理完毕。
详见会计报表附注六4（2）
（3）融资往来。本公司子公司深圳市越众股份有限
公司向联营公司深圳市建设集团财务公司借款人民币32
,000,000.00元,按非银行金融机构借款利率付息,本年支
付利息4,357,464.71元。
（4）担保
至报告期末， 本公司为控股股东—深圳市建设投资
控股公司提供贷款担保折合人民币48404万元，其中大部
分担保属以前年度延续款项；同时， 控股股东也为本公
司提供了贷款担保，故此担保事项不会损害公司的利益。
本公司及本公司之子公司深圳市越众实业股份有限
公司为关联公司深圳市国达房地产有限公司提供担保计
人民币3420万元，由于国达公司已无法持续经营， 为其
担保款项可能产生损失。
（5）其他关联交易事项详见会计报表附注六。
7．报告期内公司财务审计单位和法律顾问未发生变化。
8．报告期内公司董事及高级管理人员无受监管部门
处罚的情况。
八．财务会计报告
公司1999年审计报告、会计报表、会计报表附注附后。
天勤财审报字(2000)第160号
审计报告
深圳市长城地产(集团)股份有限公司全体股东:
我所接受委托，对 贵公司一九九九年十二月三十
一日的公司及合并资产负债表及一九九九年度公司及合
并利润表、利润分配表、现金流量表进行了审计。 这些
会计报表由 贵公司负责， 我们的责任是对这些会计报
表发表审计意见。 我们的审计是依据中国注册会计师独
立审计准则进行的，在审计过程中，我们结合 贵公司
实际情况， 实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的
审计程序。
我们认为， 上述会计报表符合《企业会计准则》和
《股份有限公司会计制度》的有关规定， 在所有重大方
面公允地反映了 贵公司一九九九年十二月三十一日的
公司及合并财务状况、 一九九九年度公司及合并经营成
果和现金流量，会计处理方法的选用遵循了一贯性原则。
我们注意到如附注五、27所示， 截至一九九九年十
二月三十一日止， 贵公司开发的“长丰苑”A、B、C三
栋已开发完毕并获得工程竣工核验证书， 贵公司就上
述楼盘的部分房屋与购买业主签订了销售合同， 涉及的
购房款计人民币161,034,915.85元已收到， 业主入住手
续正在办理之中， 贵公司已按附注二、16 所列收入确
认原则计入本年度营业收入。
天勤会计师事务所 中国注册会计师 马东军
(原蛇口中华会计师事务所)
中国 深圳 蛇口
中国注册会计师 乐之立
二零零零年三月二十四日
会计报表附注
1999年度
编制单位：深圳市长城地产(集团)股份有限公司
一、公司简介
1．本公司历史沿革简述
本公司系经深圳市人民政府以深府函(1994)18号文批
准，由深圳市长城房地产发展公司于1994年9月经股份制
改组并向社会公开发行股票而成立的公众上市公司， 本
公司前身隶属于深圳市建设集团公司的全民所有制企业。
本公司属房地产开发建筑施工企业， 企业法人营业执照
注册号为19219076－8号，现注册资本为人民币239,463
,040.00元。
2．资产重组
1996 年经深圳市国有资产管理办公室以深国资办
(1996)150号文批准，公司完成了对深圳市金众(集团)股
份有限公司和深圳市第四建筑工程公司(现更名为“深圳
市越众实业股份有限公司”)的资产重组和收购，并经深
国资办(1997)197号文批准成立长城地产企业集团，本公
司更名为深圳市长城地产(集团 ) 股份有限公司， 并于
1997年10月23日经深圳市工商行政管理局注册。1997 年
12月10日长城地产(集团)股份有限公司正式挂牌成立。
3．经营范围
本公司原属房地产经营企业， 经营房地产开发及商
品房销售、出租、物业管理。
经过资产重组后本公司增加控制了二家以建筑施工
为主兼营室内外装饰、 铝合金加工及安装的大型施工企
业，资产重组后，本集团经营范围为房地产开发、 商品
房销售、自有物业出租、物业管理、 各种通用工业与民
用建设项目施工安装。
二、本公司采用的主要会计政策、 会计估计和合并
会计报表的编制方法
1．会计制度
执行财政部颁布的《企业会计准则》、 《股份有限
公司会计制度》以及有关补充规定。
2．会计年度
以公历1月1日起至12月31日止为会计年度。
3．记帐本位币
以人民币为记帐本位币。
4．记帐基础和计价原则
以权责发生制为记帐基础， 各项财产物资按取得时
的实际成本计价。
5．外币业务核算方法
对发生的外币经营业务采用接近年初基准汇价的固
定汇率折合为人民币入帐。 年末对货币性项目中外币余
额按年末基准汇价调整， 由此产生的折算差额计入“财
务费用”项目。 其中与购建固定资产等直接有关的汇兑
损益，在资产尚未交付使用前， 计入购建资产的价值。
筹建期间发生的汇兑损失，计入开办费，按不超过5年的
期间平均摊销。
6．现金等价物的确定标准
指本公司所持有的期限短（从购买日起三个月到期）
、流动性强、易于转换为已知金额现金、 价值变动风险
很小的投资。包括可在证券市场上流通的， 购买日起三
个月内到期的短期债券投资。
7．坏帐核算方法
(1)坏帐确认的标准：
1债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，
仍然不能收回的应收款项；
2债务人逾期未履行偿债义务且有充分证据不能收回
的应收款项。
(2)坏帐核算采用备抵法，按应收款项( 应收帐款、
其它应收款并扣除应收关联公司款项)期末余额的8 ％提
取,并对有确凿证据表明不能收回或收回可能性不大的应
收帐款、其他应收款(如债务人破产，债务单位资不抵债
无法持续经营等)，按全额提取坏帐准备。
8．存货核算方法
(1) 存货的分类为完工开发产品、 在建开发产品、
出租开发产品、工程施工、库存材料、周转材料、 产成
品、库存商品和低值易耗品。
(2) 各项存货按取得时实际成本计价。 存货发出的
实际成本按加权平均法计算确定， 对开发产品的成本按
个别认定法计算确定。 低值易耗品在领用时采用“五·
五”摊销法核算。 出租开发产品按规定使用年限分期摊销。
(3) 公司按单项提取存货跌价准备。决算日， 存货
按成本与可变现净值孰低计价， 按其可变现净值低于成
本的差额计提存货跌价准备， 存货跌价损失计入当期损益。
9．短期投资核算方法
短期投资按实际成本计价。决算日， 按短期投资的
实际成本与市价孰低法计价， 并按单项计提跌价准备，
短期投资跌价损失计入当期损益。
10．长期投资核算方法
(1) 长期股权投资:
1长期股权投资按投资时实际支付的价款或确定的价
值入帐。
2对占投资单位有表决权资本总额20％以下的长期投
资采用成本法核算；对占投资单位有表决权资本总额 20
％以上（含20％）的长期投资采用权益法核算； 并对占
投资单位有表决权资本总额50％以上或虽不足50 ％但具
有实际控制权的，在期末编制合并会计报表。
3股权投资差额按10年摊销。
(2) 长期债权投资:
长期债券投资按取得时实际成本计价。
(3)公司按单项提取长期投资减值准备。决算日，按
该投资项目可回收金额低于帐面成本的差额计提长期投
资减值准备，长期投资减值损失计入当期损益。
11．固定资产核算方法
固定资产标准为使用年限在一年以上， 单位价值在
人民币2,000.00元以上的实物资产,固定资产按实际成本
计价。固定资产折旧采用直线法平均计算， 并按固定资
产类别、原价、规定使用年限、预计残值率(原价的3－5
％)确定其年分类折旧率如下：
类 别 使用年限 年折旧率
房屋及建筑物 15－30年 3.2％－6.3％
施工机械 4－ 8年 11.9％－24％
机器设备 5－10年 9.5％－19％
运输工具 5－10年 9.5％－19％
电子及其他设备 5－10年 9.5％－19％
12．在建工程核算方法
在建工程按实际成本计价； 在建工程完工并交付使
用时确认为固定资产，并截止利息资本化。
13．无形资产的计价和摊销方法
土地使用权取得时以实际成本计价； 土地使用权摊
销：(1)自有物业按受益期限摊销，(2) 开发产品使用土
地转入开发产品成本，(3)尚未开发的土地未摊销。
14．开办费核算方法
开办费按五年摊销。
15．长期待摊费用核算方法
(1) 租入固定资产改良支出:按直线法在受益期摊销；
(2)其他递延支出:车辆租赁费、电话初装费、 仓库
铁路专用线维修支出，按直线法在受益期摊销。
16．收入确认原则
本公司按以下规定确认营业收入实现， 并按已实现
的收入计入当期损益。
(1)销售开发产品：销售合同已经签订，合同约定的
开发产品移交条件已经达到， 公司已将商品所有权上的
主要风险和报酬转移给买方， 相关的收入已经收取或取
得了收款的凭据，该项销售的成本能可靠地计量时， 确
认为营业收入的实现；以分期收款方式销售的开发产品，
在合同约定的开发产品移交条件已经达到后按合同约定
的本期应收价款确认为当期营业收入的实现。
(2)出租开发产品:按合同、 协议约定的承租方付租
日期应收的租金确认为营业收入的实现。
(3)工程施工收入: 按完工百分比法确认相关的劳务
收入。提供的劳务在同一年度开始并完成的， 在完成劳
务时确认营业收入的实现。
(4)商品销售: 公司已将商品所有权上的重要风险和
报酬转移给买方， 公司不再对该商品实施继续管理权和
实际控制权， 相关的收入已经收到或取得了收款的凭据
与销售该商品的有关成本能可靠地计量， 确认营业收入
的实现。
17．所得税的会计处理方法
采用应付税款法。
18．合并会计报表的编制方法
本公司合并会计报表系根据财政部《合并会计报表
暂行规定》适当编制的,即: 以公司本部和纳入合并范围
的各单位的会计报表以及其他有关资料为合并依据,合并
各项目数额编制而成,合并时公司的重大内部交易和资金
往来均相互抵销,少数股东权益单独计列。
19．会计政策变更对会计报表的影响
(1) 根据财政部财会字〖1999〗35 号文《股份有限
公司会计制度有关会计处理问题补充规定》及其问题解
答的有关规定， 本公司及本公司控股子公司对会计政策
作了相应变更的主要内容有：
a. 坏帐准备: 本公司及本公司控股子公司从本年度
开始按应收帐款和其他应收款期末余额的8％提取坏帐准
备， 并对有确凿证据表明不能收回或收回可能性不大的
应收款项全额提取坏帐准备，并采用追溯调整法， 根据
表明的证据调整到各所属会计年度。
b. 存货跌价准备：本公司及本公司控股子公司从本
年度开始对存货按成本与可变现净值孰低计价， 按其可
变现净值低于成本的差额提取存货跌价准备。
c. 长期投资减值准备: 对于采用成本法核算的长期
投资, 本公司及本公司控股子公司从本年度开始视其可
回收金额持续低于成本的差额提取长期投资减值准备 ,
并采用追溯调整法， 根据表明的证据调整到各所属会计
年度。
(2) 会计政策变更对各年度经营成果影响数如下:
影响净利润增加(减少)
1999年度 1998年度 1997年度
影响净利润增加(减少)
坏帐准备 RMB(7,279,239.73) RMB(18,137,948.90) RMB(41,376,872.56)
其中：改变计提比例部分 (4,164,856.23) 8,906,512.72 (17,205,039.09)
全额计提部分 (3,114,383.50) (27,044,461.62) (24,171,833.47)
长期投资减值准备 － － (12,699,744.47)
合 计 RMB (7,279,239.73) (18,137,948.90) (54,076,617.03)
影响利润分配增加(减少) 8,384,553.16 21,901,651.00
提取公积金 6,288,414.87 16,426,238.25
提取公益金 2,096,138.29 5,475,412.75
影响未分配利润 RMB (9,753,395.74) RMB (32,174,966.03)
三、税项:
纳入合并会计报表各单位适用的主要税种及税率列示如下:
税项 计税基础 税率
增值税 商品销售收入 17％
营业税 开发产品销售收入 5％
开发产品出租收入 5％
其他业务收入 5％
仓储租金收入 5％
工程施工收入 3％
城市维护建设税 营业税、增值税 1％
教育费附加 营业税、增值税 3％
企业所得税 应纳税所得额 15％
房产税 房产原价的70％ 1.2％
四、控股子公司及合营企业：
1．本公司所控制的境内外所有子公司及合营企业情况及合并范围:
被控股子公司及 法 定 本公司 是否
合营企业全称 注册地 代表人 注册资本 拥有股权 主营业务 合并 备 注
深圳市长城储运有限公司 深圳市 马兴文 RMB 5,000,000.00 100％ 仓储及库房租赁 是
深圳市长盛实业发展有限 深圳市 罗世钦 RMB 12,000,000.00 100％ 房产租赁、物业管理 是
公司
深圳市长城工程有限公司 深圳市 张远惠 RMB 9,500,000.00 100％ 建筑铝材制品 是
深圳市长城房产租赁服务 深圳市 马兴文 RMB 1,000,000.00 100％ 房屋租赁 是
有限公司
深圳市设备材料有限公司 深圳市 宋炳新 RMB 2,500,000.00 100％ 建筑材料销售 是
深圳市翠宝大酒楼有限公司 深圳市 谭育真 RMB 5,000,000.00 100％ 饮食业、卡拉OK等 是
深圳市长城物业管理有限 深圳市 宋炳新 RMB 8,000,000.00 38.12％ 房产管理等 是 注1
公司
深圳市越众实业股份有限 深圳市 张海跃 RMB 60,000,000.00 61％ 各种通用工业与 是 注2
公司 民用建设项目的
建设施工
深圳市金众(集团)股份有 深圳市 张远惠 RMB116,702,300.00 61.46％ 工业与民用建设 是
限公司 项目施工安装等
深圳市中科热喷图有限公司 深圳市 张玉龙 RMB 1,630,000.00 61％ 金属结构的防护喷 是
涂维修服务，热喷
技术加工、应用及
相应的钢结构加工
安装工程
深圳市鹏竹汽车修配厂 深圳市 李正宽 RMB 1,100,000.00 61％ 汽车维护、机械修 是
理及所需配件的零
售服务
深圳市长城工业发展有限 深圳市 黄朝凯 RMB 2,000,000.00 100％ 兴办实业，电器设 是
公司 备、电工器材、国
内商业、物资供销业
深圳市越众物业管理有限 深圳市 王基才 RMB 5,000,000.00 23.18％ 住宅区、工业区 是 注1
公司 高层楼、宇物业
管理、维修经营相
配套的生活服务设
施、房屋租赁
深圳市越众装饰工程有限 深圳市 郎为雄 RMB 10,000,000.00 24.83％ 装饰工程的设计 是 注1
公司 与施工
深圳市日洁清洁服务有限 深圳市 赵鹤明 RMB 400,000.00 61％ 清扫、清洁、收 是
公司 运垃圾 维修水道、
区域内环境绿化
深圳市金众混凝土厂 深圳市 张家驹 RMB 1,200,000.00 61.46％ 水泥制品生产 是
深圳市金众金属结构厂 深圳市 应普生 RMB 200,000.00 61.46％ 金属制品制造加工 是
深圳市益华实业发展有 深圳市 刘学法 RMB 2,500,000.00 36.88％ 生产水泥制品、 是 注1
限公司 水泥预制构件，加工糕点等
深圳市金众清洁服务有 深圳市 刘学法 RMB 250,000.00 51.63％ 清扫、清污、收 是
限公司 运垃圾、吸粪、
维修污水道等
深圳市金众房地产有限公司 深圳市 郭宏壮 RMB 34,460,000.00 61.46％ 房地产开发及商 是
品房销售房屋租
赁业务、物业管理
深圳市金众装饰工程有 深圳市 米本周 RMB 10,000,000.00 61.46％ 室内外装饰工程 是
限公司 设计与施工、铝
合金门、窗制作安装等
深圳市金众汽车修理厂 深圳市 姜开全 RMB 1,020,000.00 61.46％ 汽车维护 是
深圳市金众建筑材料厂 深圳市 舒永明 RMB 300,000.00 61.46％ 水泥预制件制作等 是
深圳市金众物业管理有 深圳市 郭宏壮 RMB 3,000,000.00 61.46％ 物业管理，国内 是
限公司 商业、物资供销业
武汉华腾房地产开发公司 武汉市 李福洪 RMB 10,000,000.00 61.46％ 房地产开发及商 否 注3
品房销售、物业
管理服务
宜昌华腾房地产开发公司 宜昌市 李福洪 RMB 10,000,000.00 61.46％ 房地产开发及商 否 注3
品房销售、物业
管理服务
成都长华置业有限责任公司 四川省 罗世钦 RMB 10,000,000.00 52.00％ 农业技术咨询服务 否 注4
威海经济技术开发区四 威海市 张海跃 RMB 35,000,000.00 47.05％ 室内外装饰、钢 否 注6
和实业有限责任公司 木、铝合金加工
及安装、防水材
料的生产、销售
防水施工、建筑
材料、装饰材料
的生产
深圳市建设工贸公司 深圳市 韩勇智 RMB 2,190,000.00 100％ 建筑材料与装饰 否 注7
深圳市国达房地产开发 深圳市 吕 敬 RMB 15,000,000.00 61％ 土地开发、房产 否 注5
有限公司 经营、建筑材料的销售
注1．本公司对该等公司均拥有实质控制权, 故纳入
本公司合并会计报表。
注2．本公司及本公司全资子公司－－深圳市长盛实
业发展有限公司实际拥有深圳市越众实业股份有限公司
61％股权，另本公司控股子公司－－深圳市金众 (集团)
股份有限公司拥有其4％股权，实际本公司拥有深圳市越
众实业股份有限公司63.46％股权。
注3．系本公司子公司－－深圳市金众(集团)股份有
限公司的全资附属子公司, 其资产总计、 收入及净利润
总额在本公司合并总资产、收入及净利润的10％以下 ,
故未纳入本公司会计报表。
注4．成都长华置业有限责任公司资本尚未投足亦未
实际运营，故未纳入本公司合并会计报表。
注5．该公司资不抵债，无法持续经营，故未纳入本
公司合并会计报表。
注6．截至1999年12月31日，该公司已停业，故未纳
入本公司合并会计报表。
注7．本公司尚未正式参与深圳市建设工贸公司的管
理, 对其尚无实质控制权， 故未纳入本公司合并会计报
表，参见附注六。
2．本年度减少的合并会计报表单位
公司名称 原 因
深圳市国达房地产开发有限公司＊ 资不抵债，无法持续经营
＊ 注：本公司在编制1999年度合并会计报表时，原
纳入合并会计报表的深圳市国达房地产开发有限公司的
有关数据已从1998年度合并会计报表数中扣除。
五、合并会计报表主要项目注释
1．货币资金
合并数
1999－12－31 1998－12－31
折算 折算
项 目 原 币 汇率 折合人民币 原 币 汇率 折合人民币
现 金 RMB 7,220,505.38 1.0000 RMB 7,220,505.38 RMB 8,460,145.27 1.0000 RMB 8,460,145.27
HKD 1,103,892.01 1.0651 1,175,755.38 HKD 352,246.71 1.0678 376,129.04
USD 4,307.45 8.2793 35,662.67 USD 7,393.93 8.2787 61,212.13
8,431,923.43 8,897,486.44
银行存款 RMB 221,866,682.22 1.0000 221,866,682.22 RMB 283,617,215.06 1.0000 283,617,215.06
HKD 8,104,742.93 1.0651 8,632,361.69 HKD 9,576,281.52 1.0678 10,225,553.41
USD 216,068.30 8.2793 1,788,894.28 USD 213,729.46 8.2787 1,769,402.08
RMB 232,287,938.19 RMB 295,612,170.55
合 计 RMB 240,719,861.62 RMB 304,509,656.99
2．应收帐款
合并数
1999－12－31 1998－12－31
帐龄 金额 比例 坏帐准备 金额 比例 坏帐准备
1年以内 RMB 205,636,489.91 45.56％ RMB 12,564,110.68 RMB 165,157,424.42 40.44％ RMB 10,350,995.32
1～2年 81,321,514.59 18.02％ 6,505,721.17 59,908,422.85 14.66％ 4,222,673.83
2～3年 58,494,707.64 12.96％ 4,679,576.61 66,993,254.24 16.40％ 5,359,460.34
3年以上 105,860,968.74 23.46％ 95,302,251.58 116,387,369.78 28.50％ 96,144,363.66
合 计 RMB 451,313,680.88 100％ RMB 119,051,660.04 RMB 408,446,471.29 100％ RMB 116,077,493.15
a．持有本公司5％(含5％)以上股东单位欠款的明细
资料在附注六5中披露
b．无占有应收帐款总额10％(含10％)以上的非关联
往来款项。
c．本公司之子公司深圳市金众(集团)股份有限公司
已对收回可能性不大的应收帐款计人民币74,682,024.15
元， 深圳市越众实业股份有限公司已对收回可能性不大
的应收帐款计人民币19,702,078.11元，全额提取坏帐准
备并按表明的证据调整至所属会计年度。
d．前五名欠款单位列示如下：
单位名称 欠款金额 欠款时间 欠款原因
深圳大世界商城发展公司 RMB 28,194,848.00 3年以上 工程款
深圳市华越实业有限公司 24,760,507.00 3年以上 工程款
(新加坡)雅科本设计管理服务有限公司 23,312,829.00 1－2年 工程款
深联实业(深圳)有限公司 20,623,414.00 1－2年 工程款
深圳市建筑设计院 17,442,664.00 1－2年 工程款
3．其他应收款
合并数
1999－12－31 1998－12－31
帐龄 金额 比例 坏帐准备 金额 比例 坏帐准备
1年以内 RMB 69,561,155.97 33.15％ RMB 4,575,041.39 RMB 52,486,630.58 25.10％ RMB 2,878,840.45
1～2年 43,114,943.93 20.55％ 3,449,195.51 32,852,597.66 15.71％ 2,628,207.81
2～3年 25,441,780.58 12.12％ 2,035,342.45 36,955,407.62 17.68％ 2,956,432.61
3年以上 71,725,015.24 34.18％ 57,281,981.51 86,775,951.32 41.51％ 56,830,109.02
合 计 RMB 209,842,895.72 100％ RMB 67,341,560.86 RMB 209,070,587.18 100％ RMB 65,293,589.89
a．持有本公司5％(含5％)以上股份的股东单位欠款
的明细资料在附注六5中披露。
b．无占其他应收款总额10％(含10％)以上的非关联
往来款项。
c．本公司之子公司深圳市越众实业股份有限公司已
对收回可能性不大的其他应收款计人民币56,138,169.47
元。 全额计提坏帐准备并已按表明的证据调整至所属会
计年度。
d．前五名欠款单位列示如下：
单位名称 欠款金额 欠款时间 欠款原因
深圳市国达房地产有限公司 RMB 56,138,169.47 3年以上 资金往来款
深圳市建设投资控股有限公司 6,200,000.00 1－2年 资金往来款
香港汇基公司 5,421,520.00 2－3年 资金往来款
深圳新世纪酒店有限公司 4,113,332.00 1年以内 未交利润款
深圳市沙河实业有限公司 4,000,000.00 1年以内 资金往来款
4．预付帐款
合并数
1999－12－31 1998－12－31
帐龄 金额 比例 金额 比例
1年以内 RMB 30,762,471.35 73.58％ RMB 22,436,216.11 69.75％
1～2年 2,476,527.79 5.92％ 7,001,341.84 21.77％
2～3年 832,000.00 1.99％ 2,277,350.40 7.08％
3年以上 7,738,027.46 18.51％ 449,945.06 1.40％
合 计 RMB 41,809,026.60 100％ RMB 32,164,853.41 100％
无持有本公司5％(含5％)以上股份的股东单位欠款。
5．存货
合并数
1999－12－31 1998－12－31
金额 跌价准备 金额 跌价准备
完工开发产品 RMB 403,978,436.00 RMB － RMB 205,978,703.40 RMB －
在建开发产品 712,258,597.17 － 774,025,506.69 －
出租开发产品 538,208,239.71 － 424,696,944.87 －
库存材料 37,807,666.50 － 25,347,547.98 －
工程施工 23,279,663.39 － 27,904,284.32 －
库存商品 2,470,698.65 － 3,094,914.71 －
合 计 RMB1,718,003,301.42 RMB － RMB 1,461,047,901.97 RMB －
6.待摊费用
合并数
类别 1999－1－1 本期增加 本期摊销 1999－12－31
养路费及绿化费 RMB 862,761.37 RMB 172,992.00 RMB 885,405.38 RMB 150,347.99
报刊费 42,066.97 89,065.96 46,847.60 84,285.33
车船使用费 2,794.00 － 2,794.00 －
汽车保险费 14,219.00 52,330.00 31,280.00 35,269.00
暂往证 273,824.15 267,630.50 490,389.36 51,065.29
其他 315,107.13 716,258.32 898,437.74 132,937.71
合 计 RMB 1,510,772.62RMB 1,298,276.78 RMB 2,355,144.08 RMB 453,905.32
7．长期投资
合并数
(1)长期投资列示如下：
1999－1－1 1999－12－31
项目 金额 减值准备 本年增加 本年减少 金额 减值准备
长期股权投资 RMB 258,284,154.09 RMB 34,778,794.45 RMB － RMB 29,746,994.41 RMB 228,537,159.68 RMB 34,778,794.45
长期债权投资 1,981,750.00 － － － 1,981,750.00 －
合计 RMB 260,265,904.09 RMB 34,778,794.45 RMB － RMB 29,746,994.41 RMB 230,518,909.68 RMB 34,778,754.45
(2) 长期股权投资
1 股票投资
投资金额
被投资 占被投资公司
公司名称 股份类别 股权比例 股数(股) 投资金额 减值准备
深圳市振业股份有限公司 法人股 6.38％ 16,179,320 RMB 58,977,351.30 RMB －
深圳市特皓股份有限公司 法人股 14.29％ 4,193,211 9,141,200.00 －
深圳市天健股份有限公司 法人股 5.1％ 4,000,000 7,300,000.00 －
深圳市建业股份有限公司 法人股 3.27％ 3,000,000 3,750,000.00 －
珠海中珠置业股份有限公司 法人股 — 1,042,500 1,042,500.00 735,125.00
海南华凯股份有限公司 法人股 101,400.00 －
RMB80,312,451.30 RMB735,125.00
2其他股权投资
本年 累计 占被投资
被投资项目名称 初始投资额 权益调整 权益调整 1999－12－31 项目比例 减值准备 备注
RMB RMB RMB RMB RMB
深圳仓库铁路有限公司 1,008,000.00 — — 1,008,000.00 10.29％ －
东方帆影(烟台) 有限公司 4,800,000.00 — — 4,800,000.00 10％ 4,800,000.00
湖北宜昌城昌房地产有限 2,720,000.00 － 98,960.06 2,818,960.06 20.7％ －
公司
深圳市粤银实业股份有限 3,000,000.00 — — 3,000,000.00 10％ －
公司
深圳骏宝实业股份有限公司 4,129,645.00 — — 4,129,645.00 12.5％ 4,110,000.00
湖北宜昌花城水泥有限公司 4,680,000.00 — (2,587,165.15) 2,092,834.85 39％ 2,090,000.00
深圳市建设集团财务有限 18,000,000.00 — — 18,000,000.00 18％ －
公司
成都长华置业有限责任公司 1,560,000.00 — — 1,560,000.00 52％ －
上海中大房地产公司 8,000,000.00 — — 8,000,000.00 4％ －
贵阳房地产公司 3,000,000.00 — — 3,000,000.00 合作 3,000,000.00
深圳新世纪酒店有限公司 — — — — 合作 注｀1
威海经济技术开发区四和实27,000,000.00 — (4,633,543.91) 22,366,456.09 47.05％ －
业有限责任公司
深凯饮料厂 198,602.00 — — 198,602.00 33％ 198,602.00
宏图涂料厂 165,000.00 — — 165,000.00 16.55％ 165,000.00
广州海外建设总公司 2,700,000.00 — — 2,700,000.00 — 1,200,000.00
武汉华腾房地产开发有限 6,750,000.00 — — 6,750,000.00 61.46％ 1,550,000.00
公司
宜昌华腾房地产开发有限 15,380,061.20 — — 15,380,061.20 61.46％ 1,880,061.20
公司
深圳市建业混凝土有限公司 4,000,000.00 — — 4,000,000.00 18％ －
建设集团工委 50,000.00 — — 50,000.00 － －
深圳市国达房地产有限公司15,000,000.00 — — 15,000,000.00 61％ 15,000,000.00
深圳平安保险股份有限公司 83,000.00 — — 83,000.00 － －
珠海西区华侨宝安公司 50,006.25 － － 50,006.25 － 50,006.25
合 计 RMB RMB RMB RMB RMB
122,274,314.45 － (7,121,749.00) 115,152,565.45 34,043,669.45
注1：本公司以经营房长盛大厦房产使用权(除 9 层
270平方米和地下房80平方米)作为合作条件， 上述房产
未作价，合作期满后收回。
3股权投资差额
金 额
被投资 摊销
项目名称 期限 初始金额 本年摊销 累计摊销 1999－12－31 形成原因
深圳市越众实业 10 RMB 16,986,351.26 RMB 1,698,635.13 RMB 3,012,659.91 RMB 13,973,691.35 股权溢价收购
股份有限公司
深圳市金众(集团) 10 25,023,027.81 2,792,358.23 5,924,576.23 19,098,451.58 股权溢价收购
股份有限公司
RMB 42,009,379.07 RMB 4,490,993.36 RMB 8,937,236.14 RMB 33,072,142.93
(3) 长期债权投资
累计应收或
债券种类 面值 年利率 购入金额 到期日 本年利息 已收利息 年末余额
1990年国家重 RMB 360,000.00 7.2％ RMB 360,000.00 95.12.15 RMB — RMB — RMB 360,000.00
点企业债券
1990年国家重 841,750.00 7.2％ 841,750.00 94.10.31 — — 841,750.00
点企业债券
1991年国家重 80,000.00 7.2％ 80,000.00 96.1.7 — — 80,000.00
点企业债券
1991年国家重 400,000.00 7.2％ 400,000.00 96.3.2 — — 400,000.00
点企业债券
1997年国库券 300,000.00 300,000.00 — — RMB 300,000.00
RMB1,981,750.00 RMB1,981,750.00 RMB — RMB — RMB 1,981,750.00
公司数
(1)长期投资列示如下：
1999－1－1 1999－12－31
项目 金额 减值准备 本年增加 本年减少 金额 减值准备
长期股权投资 RMB 314,047,302.38 RMB 14,903,911.91 RMB 6,852,857.65 RMB 18,224,603.37 RMB 302,675,556.66 RMB 14,903,911.91
长期债权投资 1,981,750.00 － － － 1,981,750.00 －
合计 RMB 316,029,052.38 RMB 14,903,911.91 RMB 6,852,857.65 RMB 18,224,603.37 RMB 304,657,306.66 RMB 14,093,911.91
(2) 长期股权投资
1股票投资
被投资 股份 占被投资单 初始 本年 累计
公司名称 性质 股数(股) 位股权比例 投资金额 权益调整 权益调整 本年转让 本年收红利 1999－12－31
RMB RMB RMB RMB RMB RMB
深圳市振业(集团)股份有 法人股 18,488,207 4.94％ 15,796,210.10 － 27,761,141.20 － － 43,557,351.30
限公司
深圳市特皓集团股份有限公司 法人股 3,095,448 4.65％ 2,601,200.00 － － － － 2,601,200.00
四川华神集团股份有限公司 法人股 － － 18,224,603.37 － － 18,224,603.37 － －
深圳市金众(集团)股份有 法人股 － 61.46％ 184,642,274.87 24,662,590.72 (16,407,923.73) － 1,919,650.00 166,314,701.14
限公司
深圳市越众实业股份有限公司 法人股 — 61％ 46,269,965.25 2,563,264.38 (58,430,495.68) － － (12,160,530.43)
RMB RMB RMB RMB RMB RMB
267,534,253.59 27,225,855.10 (45,077,278.21) 18,224,603.37 1,919,650.00 200,312,722.01
2其他股权投资
本年 累计 占被投资
被投资项目名称 初始投资额 权益调整 权益调整 1999－12－31 项目比例 减值准备 备注
RMB RMB RMB RMB RMB
深圳仓库铁路有限公司 1,008,000.00 — — 1,008,000.00 10.29％ －
东方帆影(烟台) 有限公司 4,800,000.00 — — 4,800,000.00 10％ 4,800,000.00
湖北宜昌城昌房地产有限 2,720,000.00 － 98,960.06 2,818,960.06 20.7％ －
公司
深圳市粤银实业股份有限 3,000,000.00 — — 3,000,000.00 10％ －
公司
深圳骏宝实业股份有限公司 4,129,645.00 — — 4,129,645.00 12.5％ 4,110,000.00
湖北宜昌花城水泥有限公司 4,680,000.00 — (2,587,165.15) 2,092,834.85 39％ 2,090,000.00
深圳市建设集团财务有限公司6,000,000.00 — — 6,000,000.00 6％ －
成都长华置业有限公司 1,560,000.00 — — 1,560,000.00 52％ －
深圳市长城工业发展公司 1,200,000.00 — — 1,200,000.00 60％ －
上海中大房地产公司 8,000,000.00 — — 8,000,000.00 4％ －
贵阳房地产公司 3,000,000.00 — — 3,000,000.00 合作 3,000,000.00
深圳市长城储运有限公司 3,500,000.00 2,330,124.92 2,330,124.92 5,830,124.92 70％ －
深圳市长盛实业发展有限公司10,800,000.00 46,840.31 46,840.31 10,846,840.31 90％ －
深圳长城工程有限公司 8,550,000.00 385,583.95 385,583.95 8,935,583.95 90％ 551,060.14
深圳长城房产租赁服务有限公司 700,000.00 22,229.52 22,229.52 722,229.52 70％ －
深圳市翠宝大酒楼有限公司 2,600,000.00 (828,125.91) (828,125.91) 1,771,874.09 52％ 352,851.77
深圳市长城物业管理有限公司 3,050,000.00 524,599.02 524,599.02 3,574,599.02 38.12％ －
合 计 RMB RMB RMB RMB RMB
69,297,645.00 2,481,251.81 (6,953.28) 69,290,691.72 14,903,911.91
3股权投资差额
金 额
被投资 摊销
项目名称 期限 初始金额 本年摊销 累计摊销 1999－12－31 形成原因
深圳市越众实业股 10 RMB 16,986,351.26 RMB 1,698,635.13 RMB 3,012,659.91 RMB 13,973,691.35 股权溢价收购
份有限公司
深圳市金众(集团) 10 25,023,027.81 2,792,358.23 5,924,576.23 19,098,451.58 股权溢价收购
股份限公司
RMB 42,009,379.07 RMB 4,490,993.36 RMB 8,937,236.14 RMB 33,072,142.93
(3) 长期债权投资
累计应收或
债券种类 面值 年利率 购入金额 到期日 本年利息 已收利息 年末余额
1990年国家重 RMB 360,000.00 7.2％ RMB 360,000.00 95.12.15 RMB — RMB — RMB 360,000.00
点企业债券
1990年国家重 841,750.00 7.2％ 841,750.00 94.10.31 — — 841,750.00
点企业债券
1991年国家重 80,000.00 7.2％ 80,000.00 96.1.7 — — 80,000.00
点企业债券
1991年国家重 400,000.00 7.2％ 400,000.00 96.3.2 — — 400,000.00
点企业债券
1997年国库券 300,000.00 300,000.00 — — RMB 300,000.00
RMB1,981,750.00 RMB1,981,750.00 RMB — RMB — RMB1,981,750.00
12．固定资产及其累计折旧
合并数
1999－1－1 本年增加 本年减少 1999－12－31
固定资产原价:
房屋及建筑物 RMB 137,360,844.98 RMB 50,209,278.77 RMB 92,571.00 RMB 187,477,552.75
机械设备 58,110,434.62 6,514,263.46 4,543,792.55 60,080,905.53
运输设备 52,050,683.62 5,219,001.60 6,652,512.73 50,617,172.49
电子及其他设备 20,736,777.29 3,473,440.11 2,612,169.82 21,598,047.58
合 计 268,258,740.51 65,415,983.94 13,901,046.10 319,773,678.35
累计折旧:
房屋及建筑物 20,313,354.79 5,793,400.59 1,039,222.20 25,067,533.18
机械设备 33,191,380.61 9,812,985.13 4,361,374.40 38,642,991.34
运输设备 26,567,358.60 6,662,520.45 3,992,290.22 29,237,588.83
电子及其他设备 13,604,289.44 3,340,328.31 2,504,921.69 14,439,696.06
合 计 93,676,383.44 RMB 25,609,234.48 RMB 11,897,808.51 107,387,809.41
固定资产净值 RMB 174,582,357.07 RMB 212,385,868.94
9．在建工程
合并数
实际支出
工程名称 预算数 1999－1－1 本年增加 本年转出 1999－12－31 资金来源 项目进度(％)
金竹花园 RMB 55,000,000.00 RMB 36,045,315.81 RMB 18,338,776.97 RMB － RMB 54,384,092.78 住房周转金 98
31.38.44号楼改造工程 2,000,000.00 2,253,497.36 46,232.85 — 2,299,730.21 住房周转金 98
益华大厦 25,348,300.00 32,776,828.46 4,622,072.50 35,636,712.37 1,762,188.59 银行贷款 100
宝安33区厂房 2,700,000.00 2,523,902.41 － － 2,523,902.41 自筹 100
竹子林职工住宅 35,000,000.00 11,898,889.70 22,460,910.85 886,905.61 33,472,894.94 住房周转金 95
泥岗单身宿舍楼 等 12,430,000.00 11,188,843.81 － 104,520.47 11,084,323.34 自筹 95
其他工程 － 898,931.66 968,120.00 － 1,867,051.66 自筹 95
合计 RMB 97,586,209.21 RMB 46,436,113.17 RMB36,628,138.45 RMB107,394,183.93
10．无形资产
合并数
种 类 原始金额 1999－1－1 本年摊销 1999－12－31
土地使用权 RMB 10,148,113.00 RMB 10,148,113.00 RMB — RMB 10,148,113.00
11．开办费
合并数
种类 1999－1－1 本年增加 本年摊销 1999－12－31
开办费 RMB 1,713,993.19 RMB 274,276.44 RMB 558,184.64 RMB 1,430,084.99
12．长期待摊费用
合并数
种类 1999－1－1 本年增加 本年转出 本年摊销 1999－12－31
租入固定资产 RMB 9,056,653.67 RMB 3,000,808.77 RMB 65,321.00 RMB 86,842.10 RMB 11,905,299.34
改良支出
其他递延支出 12,743,263.37 5,558,813.53 50,402.52 2,000,296.89 16,251,377.49
合 计 RMB 21,799,917.04 RMB 8,559,622.30 RMB 115,723.52 RMB 2,087,138.99 RMB 28,156,676.83
13．短期借款
合并数
1999－12－31 1998－12－31
借款类别 原 币 折合人民币 借款期限 月利率(‰) 原 币 折合人民币
银行借款：
其中:抵押 RMB － RMB － － － RMB 17,000,000.00 RMB 17,000,000.00
担保 RMB 354,100,000.00 354,100,000.00 3－12个月 4.875－6.3525 RMB 265,100,000.00 265,100,000.00
HKD 11,000,000.00 11,716,100.00 12个月 8.9375 HKD 23,500,000.00 25,149,500.00
USD 1,000,000.00 8,278,700.00 12个月 7.25 USD 1,000,000.00 8,277,900.00
信用 RMB 73,000,000.00 73,000,000.00 6－12个月 4.875－5.8575 － －
HKD 10,000,000.00 10,651,000.00 12个月 8.0625 － －
非银行金融机构借款：
其中:抵押 RMB 40,000,000.00 40,000,000.00 12个月 6.4433 HKD 1,000,000.00 1,070,000.00
担保 RMB 32,000,000.00＊ 32,000,000.00 11个月 11.33 RMB 61,570,000.00 61,570,000.00
合 计 RMB 529,745,800.00 RMB 378,167,400.00
本公司子公司深圳市越众实业股份有限公司向深圳
市建设集团财务有限公司借款计人民币32,000,000.00元，
已逾期。
短期借款年末余额较上年末增加40.08％系本公司年
末增加短期贷款。
14．应付帐款
无持有本公司5％(含5％)以上股份的股东单位款项
15．预收帐款
持有本公司5％(含5％) 以上股份的股东单位的款项
的明细资料在附注六4中披露
16．应付股利
合并数
项目 1999－12－31 1998－12－31
深圳市建设投资控股公司 RMB 45,049,535.90 RMB 81,482,075.85
其他少数股东 41,354,612.25 39,898,048.95
合计 RMB 86,404,148.15 RMB 121,380,124.80
17．应交税金
合并数
税种 1999－12－31 1998－12－31
增值税 RMB 144,600.53 RMB 132,472.05
营业税及附加 23,396,649.26 19,648,921.94
企业所得税 21,604,310.43 12,327,634.13
合 计 RMB 45,145,560.22 RMB 32,109,028.12
18．其他应付款
合并数
(1) 持本公司5％(含5％) 以上股份的股东单位款项
明细在附注六5中披露。
(2) 1999年12月31日余额中计有人民币75,761,166
.65元系深圳市越众实业股份有限公司和深圳市金众( 集
团)股份有公司吸收的工程项目建设用资金。
19．预提费用
合并数
项目 1999－12－31 1998－12－31 年末结存原因
修理费 RMB 6,465,842.14 RMB 3,634,971.27 尚未支付
小区配套设施费 15,344,679.75 22,255,256.42 尚未支付
其他 4,668,170.20 4,168,357.83 尚未支付
合计 RMB 26,478,692.09 RMB 30,058,585.52
20．长期借款
合并数
1999－12－31
借款单位 原币 折合人民币 借款期限 年利率 借款条件
深圳发展银行长城大厦支行 RMB 30,000,000.00 RMB 30,000,000.00 24个月 6.03％ 担保
RMB 30,000,000.00 RMB 30,000,000.00
21.其他长期负债
合并数
1999－12－31 1998－12－31
维修基金 RMB 15,339,224.82 RMB 13,776,024.82
递延出租收入 7,413,793.11 8,103,448.28
再就业基金 1,300,000.00 1,000,000.00
合计 RMB 24,053,017.93 RMB 22,879,473.10
22.少数股东权益
少数股东
联营公司名称 投资比例 资产净值 少数股东权益
深圳市益华实业发展有限公司 40％ RMB 30,153,355.96 RMB 12,061,342.38
深圳市越众实业股份有限公司 36.54 RMB (21,056,607.25) (9,676,076.82)
深圳市金众(集团)股份有限公司 38.54％ RMB 260,103,205.52 103,101,711.38
深圳市长城物业管理有限公司 61.88％ RMB 9,617,892.55 5,947,223.68
深圳市日用清洁服务有限公司 16％ RMB 2,278,861.82 264,617.90
深圳越众装饰工程有限公司 59.3％ RMB 9,988,068.07 6,172,416.32
深圳越众物业管理有限公司 62％ RMB 4,739,965.94 2,938,778.88
RMB 120,810,013.72
23．股本
数量单位：股
1999－1－1 本年变动增(减) 1999－12－31
一、尚未流通股份(股)
1.发起人股份 170,133,598 — 170,133,598
其中：
国家拥有股份 150,383,147 — 150,383,147
境内法人持有股份 19,750,451 — 19,750,451
2.内部职工股 298,135 (90,349) 207,786
其中：高管股＊ 298,135 (90,349) 207,786
尚未流通股份合计 170,431,733 (90,349) 170,341,384
二、已流通股份(股)
境内上市的人 9,031,307 90,349 69,121,656
民币普通股
已流通股份合计 69,031,307 90,349 69,121,656
三、股份总数(股) 239,463,040 — 239,463,040
24．资本公积
项目 1999－1－1 本年增加 本年减少 1999－12－31
股本溢价 RMB 529,067,266.02 RMB — RMB — RMB 529,067,266.02
资产评估增值准备 87,641,533.92 — — 87,641,533.92
合计 RMB 616,708,799.94 RMB — RMB — RMB 616,708,799.94
25．盈余公积
项目 1999－1－1 本年增加 本年减少 1999－12－31
法定盈余公积 RMB 51,858,679.64 RMB 6,303,223.07 RMB — RMB 58,161,902.71
公益金 64,149,745.55 6,303,223.07 — 70,452,968.62
任意盈余公积 123,616,264.29 9,454,834.61 — 133,071,098.90
合计 RMB 239,624,689.48 RMB 22,061,280.75 RMB — RMB 261,685,970.23
26．未分配利润
(1) 年初未分配利润，除附注二19(2)之影响外，调
整以前年度损益事项减少年初未分配利润计人民币3,500,
944.49元，其中减少1998年度净利润计人民币2,823,434.
00元，减少1997年度净利润计人民币677,510.49元， 主
要内容系调整以前年度成本和税金。
(2) 利润分配
1999年度净利润为人民币105,362,189.37元， 加年
初未分配利润人民币(42,329,958.62)元合计可供分配利
润为人民币63,032,230.75元。根据本公司2000年4月7日
董事会决议，1999年度利润分配预案如下：
比例 金额
计提法定盈余公积 10％ RMB 6,303,223.07
计提法定公益金 10％ 6,303,223.07
计提任意盈余公积 15％ 9,454,834.61
分配普通股股利 ＊ 35,919,456.00
合 计 RMB 57,980,736.75
＊按每股人民币0.15元(含税)派发现金股利。
上述利润分配预案将提交年度股东大会批准后实施，
有关利润分配事项已纳入本年度会计报表。
(3) 未分配利润
金额
净利润 RMB 105,362,189.37
加：年初未分配利润 (42,329,958.62)
减：提取法定盈余公积 6,303,223.07
提取法定公益金 6,303,223.07
提取任意盈余公积 9,454,834.61
已分配普通股股利 35,919,456.00
年末未分配利润 RMB 5,051,494.00
27．主营业务收入及成本
合并数
营业收入 营业成本 营业毛利
行业 1999年度 1998年度 1999年度 1998年度 1999年度 1998年度
房地产业 RMB 459,156,541.41 RMB 293,505,554.23 RMB 284,557,911.19 RMB 178,852,118.18 RMB 174,588,630.22 RMB 114,653,436.05
施工行业 742,610,252.43 625,492,519.60 608,013,482.48 502,898,377.05 134,596,769.95 122,594,142.55
服务业 121,107,917.20 105,445,716.26 53,579,036.81 55,111,571.40 67,528,880.39 50,334,144.86
商业 5,912,019.61 7,476,856.75 5,348,970.13 6,872,167.04 563,049.48 604,689.71
工业 105,050,055.12 34,462,341.35 90,977,442.51 28,064,956.21 14,072,612.61 6,397,385.14
公司内行 (222,412,429.41) (104,590,000.00) (214,726,973.76) (95,766,800.00) (7,635,455.65) (8,823,200.00)
业间相互
抵减
合 计 RMB 1,211,424,356.36 RMB 961,792,988.19 RMB 827,749,869.36 RMB 676,032,389.88 RMB 383,674,487.00 RMB 285,760,598.31
公司数
营业收入 营业成本 营业毛利
行业 1999年度 1998年度 1999年度 1998年度 1999年度 1998年度
＊房地产业 RMB 290,815,508.11 RMB 246,756,773.05 RMB 171,715,006.45 RMB 140,381,277.48 RMB 120,100,501.66 RMB 106,375,495.57
＊ 本公司本年度销售长丰苑收入计人民币161,034
,915.85元，列支成本计人民币107,031,509.68元。
28．折扣与折让
系本公司之子公司深圳市金众(集团) 股份有限公司
之全资子公司深圳市金众房地产有限公司销售锦文阁所
发生的折让计人民币21,781,766.00元。
29．营业费用
本年度营业费用较上年增幅达57.57％，系本公司投
入对长丰苑广告等费用计人民币9,232,407.20元。
30．财务费用
合并数
类别 1999年度 1998年度
利息支出 RMB 49,291,512.06 RMB 39,469,774.07
减:利息收入 15,859,723.16 10,196,073.25
汇兑损失 478,544.02 213,988.62
减:汇兑收益 13,314.93 105,060.75
其 他 138,137.60 499,750.95
合 计 RMB 34,035,155.59 RMB 29,882,379.64
31．投资收益
合并数
类别 1999年度 1998年度
股票投资收益 RMB 2,506,615.60 RMB 5,120,000.00
债券投资收益 － 57,500.00
非控股公司分配来的利润 26,527,972.24 36,125,274.89
投资减值准备 － (10,103,911.91)
股权投资差额摊销 (4,490,993.36) (4,446,242.78)
股权转让收益 5,155,396.63 －
其他 (3,155,640.72) 947,830.79
合 计 RMB 26,543,350.39 RMB 27,700,450.99
公司数
类别 1999年度 1998年度
股票投资收益 RMB 2,506,615.60 RMB 1,836,902.60
债券投资收益 － 22,500.00
非控股公司分配来的利润 25,273,231.71 1,143,130.95
投资减值准备 － (10,103,911.91)
股权投资差额摊销 (4,490,993.36) (4,446,242.78)
控股公司分配的利润及年末调 51,070,803.31 65,808,089.73
整的所有者权益净增减
股权转让收益 5,155,396.63 －
合 计 RMB 79,515,053.89 RMB 54,260,468.59
32．营业外收入
合并数
主要明细项目 1999年度 1998年度
处理固定资产收益 RMB 263,578.59 57,663.26
罚款收入 185,108.64 80,910.41
无法支付之债务收入 21,173.05 －
地产地销销项税额转入 17,561,254.24 11,758,758.02
其 他 801,299.83 2,098,519.95
合 计 RMB 18,832,414.35 RMB 13,995,851.64
33．营业外支出
合并数
主要明细项目 1999年度 1998年度
处理固定资产净损失 RMB 47,065.42 RMB 1,165,931.38
罚款支出 443,869.19 981,793.58
地产地销进项税额转入 5,394,087.97 3,106,009.95
其 他 756,712.05 309,246.64
捐赠支出 － 7,350.00
为国达公司支付的款项和费用 12,776,073.75 －
合 计 RMB 19,417,808.38 RMB 5,570,331.55
本年度营业外支出较上年增幅达248.59 ％主要系本
公司子公司－－深圳市越众实业股份有限公司为其子公
司－－深圳市国达房地产开发有限公司支付的款项和费
用所致。
34.上年对比数
为遵循一贯性原则， 对上年对比数作适当重分类。
对于因会计政策变更采用追溯调整法的, 已调整上年对
比数及上年对比数的期初未分配利润。
六、关联方关系及交易
1．与本公司存在关联关系的关联方, 包括已于附注
四1. 列示的存在控制关系的关联公司及下列存在控制关
系的本公司股东和不存在控制关系的关联各方。
(1) 存在控制关系的本公司股东
拥有本公司 经济性质
企业名称 注册地址 注册资本 股份比例 主营业务 与本公司关系 或类型 法定代表人
深圳市建设投资 深圳市 RMB 150,000万元 62.80％ 施工、服 本公司控股股东 国有 张宝
控股公司 务、进出口
(2) 不存在控制关系的关联方关系的性质
企业名称 与本公司关系
深圳市建设工贸公司 联营公司
深圳市振业(集团)股份有限公司 股东
深圳市建设集团财务有限公司 联营公司
2．存在控制关系的关联方的注册资本本年无变化。
3．存在控制关系的关联方所持股份本年无变化
4．关联方交易事项
(1) 工程施工收入
本年度本公司子公司——深圳市金众(集团) 股份有
限公司从关联公司承建工程项目及收入如下：
金额 比例
工程名称 发包单位 1999年度 1998年度 1999年度 1998年度
集团大厦 深圳市建设投资控股公司 RMB － RMB 3,872,261.23 － 0.40％
振业大厦 深圳市振业股份有限公司 RMB 988,700.00 RMB 5,000,000.00 0.08％ 0.52％
宝珠花园 深圳市建设投资控股公司 RMB 18,809,162.60 － 1.6％ －
建鑫花园 深圳市建设投资控股公司 RMB 7,520,473.13 － 0.6％ －
(2) 债务重组
本公司关联公司深圳市国达房地产开发有限公司因
无力偿还到期债务， 以房产抵偿其所欠其母公司深圳市
越众实业股份有限公司的债务，交易的标的及金额如下：
交易的标的 面积 抵偿债务
横岗六约乡塘坑村八达工业厂房 7,858.35平方米 RMB 2,533,736.55
荔园新村7＃楼A402房 149.94平方米 599,760.00
国皇大厦龙云阁21－23层5套房 484.89平方米 2,873,029.00
国皇大厦裙楼 5371.16平方米 35,422,833.00
国皇大厦紫云阁29－C 101.92平方米 576,536.00
小 计 RMB 42,005,894.55
以上房产交易中过户等相关手续已办理完毕。
(3)融资往来
本公司所属深圳市越众实业股份有限公司向深圳市
建设集团财务有限公司借款计人民币32,000,000.00元，
本年度支付利息计人民币4,357,464.71元， 参见附注五13。
5．关联方往来款项余额
金 额 占各项目余额比例
项 目 1999－12－31 1998－12－31 1999－12－31 1998－12－31
(一) 货币资金
深圳市建设集团财务有限公司 RMB 20,772,343.06 RMB 20,910,506.22 8.63％ 0.49％
(二) 应收帐款
深圳市建设投资控股公司 RMB 10,402,442.42 RMB 2,031,411.52 2.30％ 0.50％
深圳市振业(集团)股份有限公司 RMB 11,075,472.52 RMB 11,086,727.52 2.45％ 2.71％
(三) 其他应收款
深圳市建设投资公司 RMB 6,200,000.00 RMB 4,179,943.05 2.95％ 2.00％
深圳市振业(集团)股份有限公司 RMB 1,977,597.44 RMB 8,000,000.00 0.94％ 3.82％
深圳市建设工贸公司 RMB 2,137,530.00 － 1.02％ －
(四) 预付帐款
深圳市建设工贸公司 RMB 9,380,000.00 RMB － 22.43％ －
(五) 预收帐款
深圳市建设投资控股公司 RMB 2,800,000.00 RMB － 1.90％ －
(六) 其他应付款
深圳市建设投资控股公司 RMB 13,016,379.92 RMB 8,916,379.92 3.29％ 2.20％
深圳市建设工贸公司 RMB 5,896,073.18 RMB －－ 1.49％ －
(七) 短期借款
深圳市建设集团财务有限公司 RMB 72,000,000.00 RMB 61,570,000.00 13.59％ 16.28％
HKD — HKD 1,000,000.00 — 0.28％
6．担保
本公司及本公司子公司为关联公司担保的详细情况参见附注七。
七、承诺事项
本公司及本公司子公司为下列公司提供贷款担保：
公司名称 担保金额 期限 备注
深圳市建设投资控股公司 RMB 32600万 12个月
USD 1800万 24个月
HKD 1000万 9个月
深圳市国达房地产开发有限公司 RMB 3420万 10个月 已到期
八.或有事项
本公司子公司深圳市越众实业股份有限公司之子公
司－－深圳市国达房地产开发有限公司已资不抵债， 无
法持续经营， 本公司已按帐面余额对其提取坏帐准备和
长期投资减值准备， 除上述附注七所列本公司及本公司
子公司为其提供担保计人民币3,420万元可能产生损失外，
深圳市国达房地产开发有限公司其他债务纠纷也将可能
对公司产生一定影响。
九、其他重要事项
上述1999年度公司及合并会计报表和有关附注， 系
我们按照《企业会计准则》、《股份有限公司会计制度》
和有关规定及补充规定编制。
深圳市长城地产(集团)股份有限公司董事会
2000年4月13日
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