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《意见》提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。



打开我家大门 建设应依法推进
虽然小区的道路属于业主共有,《物权法》第七十六条,下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。可以看出,小区内的道路即使属于业主共有,只要经过业主大会中过半人员同意,可以对小区道路或者小区的管理进行重新约定。
目前《意见》的出台,规定了新建小区原则上不再封闭,已经建成小区和单位大院要逐步打开,应该就是考虑了《物权法》的相关规定,小区道路属于业主共有,让业主行使自己的权力,属于引导、倡导性质的,在履行相关程序后推进,并未违法。
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担心围墙被拆?实则担心公共治安!
法律的归法律,心理的归心理。暂且不论现有《物权法》等法律体系下,拆围墙是否为引起公权与私权的系列冲突,国家必定会在逐步实施中出具系列指导措施。从心理角度讲,那种安全和身份标榜,真是的适应现代社会的高度开放局面吗?身份标榜与拆围墙的关系不是笔者主要关注的焦点,毕竟围墙拆了,房屋的地段、建筑风格和质量、价格等还是可以满足很多人标榜身份的需求,只是不同时期不同形式罢了。笔者关注的,就是很多人提到的安全问题。
虽然建设开放式社区的试点早已进行,但现阶段仍属于“小打小闹”。据了解,全国范围内管理非常严格、仅容许业主通行的小区仅占极少数,很多小区出入管理相当松懈,甚至常有外人随意穿梭。全国一些居民小区的负面新闻不断,看门大爷起不了任何实质作用,围墙也没有防住多少居心叵测的犯罪分子,盗、抢、诈骗案件时有发生。既然小区不可能做到完全封闭,那么,封闭还有什么意义呢?不如潇潇洒洒地开放,让国家为我们竖起严实的公共治安。
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居民小区的路归谁所有?

分析这个制度,我想还要从应该不应该实行,能不能实行,怎么样实行来考虑。

一方面,我认为实行街区制度是大势所趋。世界潮流不能阻挡,解决了这一点,相信其他问题迎刃而解了。后两个问题,其实也是一个问题,那就是修改现行物权法的规定。我们看到,由于原来立法时的技术粗疏,特别是立法时博弈不够,导致了9年后立法的重大失误,本来就不应该将道路定义为业主共有。
类似错误的立法例还有物权法第七十四条(建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定),这尽管调动了开发商的建设车库积极性,但问题由是产生,小区车位奇货可居,更有所谓强制搭售和只售卖不租,倒绝少听说附赠车位。买房赠送车位,你以为人家开发商是慈善家啊?这真是立法者的幼稚病。公众参与,广泛博弈,专家论证,合法性审查,走民主科学立法才能真正的将利益平衡。
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围墙推倒后安保能够跟上吗?
推倒小区围墙容易,但是否推倒后真正带来文件精神所期望的效果,这个需要时间来验。凡事不能一刀切,应考虑大陆实际国情,对于已经建成的小区,如果相关安全隐患能够通过添附相关安保措施给业主足以的安全保障倒也可以尝试。不过,笔者个人认为,最好还是着重在今后新小区的规划建设中实施,慢慢让已建成小区有围墙的业主看到希望和效果,逐渐心里接受后并经过小区业委会投票通过是否小区推倒围墙,才是符合现行物权法等相关法律法规的民主决策,才能体现法治中国的精神。
习惯是慢慢养成的,改革也是逐渐才被人接受的,索性小区围墙推倒又如何,上一波推倒政府职能机关大院砖砌围墙,改为“可透视化”围栏的潮流大抵在10多年前吧,可机关大院形式上可视化去了神秘感,但现实中也不是由着你随意进出的,原因你懂的……不过可以预见的是:什么时候大陆发展到了任何公民可以自由出入市政府办公大楼,法院开庭可以随意公民旁听,则推倒一切小区围墙的时机就绝对成熟了,因为公民的素养已经提高到可以让业主不担心安全的水平了。
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围墙易除 心墙难拆
  《意见》给未来城市规划布局指明的方向是推广街区制,与现行的小区制孰优孰劣,并非我等码些文字、言语争论所能解释。但有些观点确实有必要厘清:  
  1、《意见》并非仅提及推广街区制,与街区制相配套的制度设计,在《意见》中均有提及,比如第(四)条规定“依法制定城市规划”。
  2、《意见》第(十六)条从用词角度而言,新建住宅并非强制性推广街区制,“原则上”不建封闭小区,特别情形下是可以建造的。至于何为特别情形,则有待于立法解决。
   3、在物权法定原则的指引下,目前业主已购房的小区,业主不仅交纳了套内专有面积的购房款,而且还交纳了公摊部分的购房款,非经法定程序,任何单位和个人均无权加以干涉。未经小区全体业主同意,任何单位或个人亦无权要求小区将大门打开、拆除围墙。上述理解援自《物权法》第四条关于:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”之规定。还必须注意到,《意见》用词为“逐步打开”,这里蕴含着将国家方针政策逐步落实到具体法律条文的过程。
   4、在物权法定和公民私有财产神圣不可侵犯原则下,打开小区大门、拆除小区围墙必须有法可依。打开小区大门、拆除小区围墙并非物业管理范畴的事项,而是关涉到小区业主每一个人的切身利益,是对自有物的处分(出售)行为,物业管理上的少数服从多数的原则应当慎用甚至是禁用。质言之,小区大门是否打开、围墙是否拆除,每个业主都有权自主作出决定。
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