横县法院:名为房屋买卖实为借贷担保的认定及处理
2015年09月03日 16:48 新浪司法

  基本案情

  原告邓某某与案外人刘某某是合作关系,常年从事借贷业务,第三人覃某乙、韦某某为夫妻关系,被告覃某甲为覃某乙的父亲。2012年6月14日,被告覃某甲(甲方)与原告邓某某(乙方)在第三人韦某某家里共同签订了《房屋转让协议书》一份,约定覃某甲将其所有的房屋转让给邓某某,邓某某支付转让款覃某甲43万元,覃某甲在2012年10月14日前将转让款43万元退回邓某某的,可以终止协议;如覃某甲不能在2012年10月14日前全额退回转让款43万元,覃某甲须将房屋过户给邓某某。

  协议签订后,邓某某即按覃某甲指示通知案外人刘某某通过网上银行分两次将40万元转账到覃某乙账户,同时,覃某甲还将房产证等材料交给邓某某保管。2012年9月14日,邓某某出具收条一份给韦某某,确认收到韦某某交来的利息3万元。至同年10月14日,覃某甲没有将转让款退回邓某某。2015年1月15日,覃某甲遂向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼,请求将涉案房屋过户给邓某某。经第一次开庭审理,一审法院认为双方的法律关系实际为民间借贷关系,而非邓某某主张的房屋买卖合同关系,经释明后,邓某某同意按民间借贷纠纷处理,并向一审法院申请变更诉讼请求。

  一审裁判

  一审法院经审理后最终认为,原、被告于2012年6月14日签订的房屋转让协议,名为房屋买卖合同实为借贷担保合同,双方之间的实际法律关系为民间借贷。经向原告释明后,原告亦同意变更诉讼请求按民间借贷纠纷处理。虽然款项为第三人覃某乙实际使用,但覃某甲与邓某某是合同当事人,根据合同的相对性原则及考虑到覃某甲与覃某乙的利害关系,并不影响到原、被告之间的法律关系,故本案借款应由被告覃某甲偿还。根据现有证据及当事人的陈述,能够确认的借款本金为40万元,对于多出的3万元,原告无证据证明,被告及第三人予以否认,故不予认定。至于原告收到第三人韦某某交来的利息3万元,原告主张是之前借款的利息,但没有提供证据证明,不予采信。由于双方没有约定利息,该3万元当作偿还本金予以扣除,被告尚欠原告借款本金37万元。

  另外,根据合同约定推断,本案借款期限为4个月,即2012年10月14日前还清,被告逾期至今分文未还,应承担偿还借款本金及偿付逾期利息的违约责任。据此,一审法院判决被告覃某甲偿还原告邓某某借款本金37万元及偿付逾期利息(以37万元为基数,按中国人民银行规定的同期贷款利率自2012年10月15日计至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止)。

  法官评析

  一、名为房屋买卖实为借贷担保的认定

  近年来,名为房屋买卖实为民间借贷的案件频频出现,对法院准确认定事实带来了一定困扰。对于该类型案件的认定,可以从以下几方面分析判断:

  1、合同中是否存在出卖方于某个期限前将购房款退回购买方的,协议作废或者购买方将房屋退还给出卖方,如不能在某个期限前退回购房款,出卖方将房屋过户给购买方的内容。此类合同的购房款一般是借款本金,有时甚至还包括利息,同时以房屋归购买方所有作为借款“担保”。

  2、合同的起草方大多为购买方。实践中,大多数正常的房屋买卖合同由出卖方起草,其中一般会载明房屋所在地址、面积、新旧程度、家具设置、交付房款、房屋的时间,过户的手续费、税费负担等具体情况。

  3、合同双方的权利义务不对等。一般会扩大购买方的权利,限制出卖方的权利。通常有违约金约定的计算标准不一,不按时还款房屋就归购买方所有情形。

  4、购买方的职业、合同的履行方面综合购买方是否长期从事借贷,期间是否有支付利息,房屋是否长期未过户等几个因素来判断。

  二、担保部分的效力

  一般情况下,此类合同中的担保部分约定存在违反法律法规的强制性规定的情形,因此无效。例如本案合同约定被告覃某某不能在期限届满前退回转让款的,房屋归原告邓某某所有。该约定明显属于流质,我国法律明令禁止流质,故该部分无效。

  三、当事人主张的法律关系与法院认定的法律关系不一致的处理

  对此,最高人民法院于2015年8月6日颁布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

  已经为我们指明,其中第二十四条规定第一款:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”(来源:横县人民法院 韦祖深)

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