| “马来西亚李嘉诚”如何俘获中国中产阶层？ | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年07月28日 19:41 21世纪经济报道 | |||||||||
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特约记者 李绮冬 香港报道 内地少数几个赚钱的香港地产商 “香港公司在中国内地发展房地产，现在没有多少家真正赚到钱。据我所知，真正赚钱的就只有中国海外发展0688.hk和我们了。”上海锦秋花园的发展商，远东发展0
邱达昌说，远东发展今后将集中力量在1000万人口的城市中，发展成名牌TownHouse。他的理论是，“中国房地产大有做头，香港现在700万人，也‘养活’了几大发展商。中国地产市场只是baby，还有很多成长空间。” 不论以何标准，中产阶层正在壮大，已是论者的共识。根据中国社会科学院以家庭财产15万-30万元之间为标准计，中国中产阶层占总人口的19%。法国巴黎百富勤BNP一份《中国消费者前景》报告中提出，这个人群的家庭购买力达到75000至100000元，他们的消费者目标已经提高到10万到100万元的物品。一些经济学家称，这一消费群体的数量将会在2012年上升至全国总人口的五分之二。 锦秋花园的成功经验，为邱达昌打下了强心针。邱达昌认为，除选对了客户对象外，入市时间适当，懂得将马来西亚经验应用于中国，也是原因。 80年代、90年代是东南亚经济腾飞之际，邱达昌看准中产阶层冒起的势头，知道他们喜欢空间较大，私密性能好，但价格较便宜的房屋。因此，1994年他在马来西亚买地兴建大型排屋，动辄以千间计发展，取得骄人成绩。1993、1994年间，中国实行宏观调控，当时远东系已在中国发展了一段时间，包括建立面粉厂、水泥厂等。邱达昌认为，中国楼市日后必定回升，便于1996、1997年趁低吸纳，将他们在大马的做法引入中国，在内地大建排屋，后来取得了比同行更大的利润空间。邱达昌说：趁低买地，趁高卖楼，是干房地产生意的成功之道，在哪里都是一样。排屋的概念在香港并不适用，因为以远展的财力，不足以在香港购买到如此大的一块土地。在中国内地的成功机会则要大得多。 远东发展选取的锦秋花园所在地，刚好邻近地铁站，上海大学也选择于附近扩建，这就使楼盘吸引力大增。 锦秋花园分16期，共8000套排屋(单元式住宅)，已出售了2000多套，尚有5300多套房屋待建。远展发展计划今年出售800间，以每间平均售价100万元人民币计算，800间刚好是8亿元的销售额。估计未来6年，锦秋花园可为远东发展集团每年带来数亿元的稳定收入。此外，由于这楼盘的土地是近十年前的价格，物业毛利可高达55%。在扣除其它费用之后，每套物业利润约为40万元人民币。邱氏对此充满信心：“我们一年约供应1000个单位，这对一年销售上10万套的整个上海而言，只是一小部分，不怕吸纳不了。” 邱达昌最近在内地“再下一城”。今年3月份，集团公布成功在四川成都取得另一大型住宅项目发展权，落实在成都兴建一个类似上海锦秋花园的巨型住宅区，目标建屋数目是6000间。第一期试盘将先推出100个单位，其后逐步增加。 邱达昌说：“我们正在研究天津、成都的市场，可行性与上海不一样。在上海，所谓中上楼宇的价钱，我认为是约每平方米6000至10000元人民币。超过12000元，在中国而言已是豪宅，低于4000元是‘低价楼’了。”成都楼价比上海低廉，与天津差不多，中高价楼盘是每平方米3000元至5000元。楼价虽不及上海，但毛利率可与之比美。 宏观调控下如何面对竞争﹖ 远东系早在80年代已在内地发展，邱达昌亲眼目睹了内地地产商的进步，可谓“一日千里”。他说：“以前香港公司不论在宏观、微观方面都胜过内地公司，现在只可在宏观方面取胜。”内地公司对当地熟识，在控制成本方面，有时比香港更有效果。例如他们知道当地哪个是最好的建筑商，哪家公司有实力，哪里能找到价廉物美的材料。香港公司的优胜之处是“真资本”公司较多，且在宏观发展策略、经济周期的掌握、建筑设计、包装宣传方面表现较佳。 邱达昌说，远东发展已渡过了最困难的时期。“我们的运气好，今年5月宏观调控开始，我与销售部、发展部几位经理开会。银行收紧银根，我问他们对公司有何坏处﹖同事回答，说锦秋花园最辛苦的5年时间已过去，已经不需要借贷来建设、发展，公司已卖了多期楼，赚了很多钱，还清了债项，宏调措施对远东没有多少影响。反而我们的对手没有资金盖房子，对我们更有利。”不少资金不足的发展商已向远东求助，愿意出让股权。 “目前国家政策是不鼓励建别墅，但锦秋花园总规划图已经批出，因政策有规定，别墅减少了供应，而我们却可以建，楼盘变得奇货可居。”邱达昌说，政府规定，楼盘要封顶才可卖楼，我们的三层楼别墅封顶只需三个月时间左右，不像那些建30层楼的项目，可能要等两、三年才可收楼。“换言之，我们在新例下无不利。” “每天都有问题” 邱达昌可能是最早进军内地房地产市场的香港发展商。早在1988年，他就已买下国内最早投标出让的广州花地湾住宅地，计划发展成高尚住宅区。后来因合作伙伴广东信托破产，由政府方面接手，经过马拉松式谈判，终于收购了对方的股权，远东发展全资拥有该项目，近期将重新开始动工。 远东发展还有一个广州“新时代广场”项目，也是因为1999广东信托倒闭，内地多家银行随即收紧对中资公司的借贷，远东的合作伙伴越秀企业受其影响，合资开发的这个工程因而受延误。经过一连串商讨，现在已重新启动。 邱达昌说，“在中国开发经营真是好辛苦，每天都有新问题”。对发展商来说，最简单而“典型”的问题出在物业管理公司。在香港，客户欠交物业管理费，物业管理公司可控告他们。中国也可以，不过，客户们会找很多借口。 银行的态度在改变 邱达昌说，经过多年发展，中国近年地产市场的最大变化是国际化，即市场化了。“五、六年前，中国分期付款制度还未完全成熟，目前已成熟了。”以前银行对发展商是认人再认楼，目前银行对客户是“认楼加认人”，先认楼再认人(即了解物业的价值，再评估借款人的还款能力)，可借给发展商20-30年发展的资金。 他解释说，锦秋花园第一期发展时，银行也是认人再认楼。认人，对我们不大方便(因为当时远东在上海知名度还未够)，当时银行不是评估楼的价值，而是人的价值。现在是认楼认项目。 远东成功之处，不单在于懂得控制成本，而且深懂资金滚动式发展策略，投资巨大的项目只需小量前期资金，即可开动，银行的上述变化对远东发展十分有利。以成都项目为例，初步投资款项是1.5亿至2亿元之间，即可开发一个占地1200亩、建屋6000套的项目盘。为保证发展资金来源，远东已获得一项款额达6699万美元的2009年期到期的零息可换股债券，这样可确保发展资金供应正常。 邱达昌坦言，现在比以前更难取得土地，地产商成本增加了。地产商当然希望地价愈便宜愈好，但对中国长远发展而言，这是健康的。“中国应该停止土地的无限量供应。”邱达昌说。但他认为，政府应要想清楚是否准备实行“高地价政策”，如果不是的话，土地供应减少，成本增加，地产商会尽量把成本转移至购房者身上。 邱氏家族 论财富与名望，相对于长江系的李嘉诚、新鸿基地产郭氏兄弟，新世界发展郑裕彤等家族，远东系的邱氏可谓小巫见大巫。但其创办人邱德根的名字，在香港却甚为知名。因为他曾经营带给香港人无数欢乐的荔园游乐场，80年代入主香港两大电视台之一的亚洲电视。 邱德根原是上海小资本家，租了一家小戏院经营度日。1949年，只有25岁的他，带着数百元身家，南闯言语不通的香港，开辟当时人口仅得两万的荃湾及新界元朗等荒芜之地，经营戏院及荔园游乐场。33岁时，邱德根已是远东银行的创办人。到了70年代，又创立了远东发展0035.hk、远东科技0036.hk、远东酒店0037.hk三家上市公司。其后因投资失利，远东系业务大滑坡，而邱德根在1988年又被控造假账，审讯长达5年。后来，医生证实他患老人痴呆症而免于被控告，但自此对香港无心恋战。 邱达昌是邱德根次子，毕业于日本上智大学工商管理及经济学。1970年只有16岁，便奉父命只身到印尼策划兴建游乐场。1973年加入远东发展，1978年升任董事总经理。1980年年仅26岁的他从“香港金王”收购上市公司利兴发展0068.hk，数星期内转售即赚2000多万，被香港证券界冠以“老虎仔”称号。 邱达昌也受到1988年始的官司缠绕。1993年获停止起诉后，次年离开香港到马来西亚发展，曾以6000万马币购入吉隆坡广场，两年后出售该物业，赚得8000万马币，掘得第一桶金。他以私人身份成立的公司马来西亚置地，成为当地五大发展商之一，平均每年有四五亿港元利润。因此部分当地人士称邱达昌为“马来西亚李嘉诚”。1997年，邱达昌更获“拿督”头衔。 邱达昌曾于90年代中积极参与远东发展业务，出售公司非核心业务，把资金集中发展大中华的住宅及酒店业，改善公司业绩。目前，远东发展在香港有“三星级酒店大王”之称。 |
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