【记者秦倍钧上海29日报道】五月中旬，上海本地房产上市公司中华企业(600675)发布董事会公告，称公司斥资2.916亿收购第一大股东上房集团下属上海房地产经营(集团)有限公司90%股权。由于中华企业已在今年4月通过上海产权交易所完成了收购古北集团50%股权的交割手续，再加上原先持有的37.5%古北集团股份，中华企业已实现对大股东旗下上海房地产经营(集团)、中华企业、上海古北(集团)3家国家一级资质开发公司中的控股地位。

　　主业潜在收益丰厚

　　此次为中华企业收购上海房地产经营(集团)有限公司90%股权出具独立财务顾问报告的亚商企业咨询公司投资银行总部业务董事杨景碧认为，由于上房经营公司本身已经承担了许多在建项目的初期投入，在开发二期、三期时，项目的财务费用、销售费用能够大大降低，这将直接提高许多项目的当期收益率。

　　据了解，位于上海市闵行区春申住宅示范区、上房经营公司承担商品住宅总面积达9.1050万平方米的上海春城，在上海锦江乐园附近的“古美小区”今年当期项目的收益率都会超过去年。主要原因就是各项开发费用降低、小区环境成熟引发当地房价的水涨船高。

　　据了解，虽然中华企业在年报中披露，通过资产剥离、低于市价销售等方式在1998、1999年基本解决了存量房，但上海房产经营公司却有数量不多的存量房。比如位于虹桥地区、紧挨虹桥中华园的皇朝别墅。

　　据介绍，该项目是1994年动工，市道低迷使得当时销售情况相当不景气，但到目前，别墅销售比较顺利。亚商咨询杨景碧认为，这在相当程度上得益于项目设计时的超前眼光，该项目在财务上被确认为当期收益应在预料之中。

　　虽然从目前看，上房经营公司今年直接产生的收益基本由一些中档小区构成，但市场绝对不能忽视的是，上房经营公司拥有极具市场竞争力的高档项目储备。

　　据记者了解，上房经营公司目前正与上海港务局合作，准备在不远的一段时间内开发东昌路杨家渡、高阳港这两个项目。

　　其中，东昌路杨家渡项目属于陆家嘴范围，位于十六铺码头对面，双方准备在8万平方米的建筑面积上开发14幢14—15层的独立高级商品房。随着一些跨国企业把地区总部纷纷移至上海，有品味、相对独立的商务楼盘需求量增加应在情理之中。

　　位于外白渡桥附近的高阳港项目则占据了坐北朝南的地理优势，其建筑面积在18万平方米左右，定位也是高档商品房。由于这两个项目都采取了港务局出地，上房经营公司出资的方式，这决定了项目虽然同处浦江两岸优势位置，但土地成本应不会太高。

　　事实上，与包括古北集团在内其他上海房产集团相比，上房经营公司的最大特点在于土地储备既分散，又极具增值潜质。

　　除了东昌路杨家渡、高阳港两个项目外，上房经营公司目前在浦东世纪大道、世纪公园附近准备开发面对都市白领的高档商品房：金利大厦，在静安寺、南京路周围的新慈厚广场也会在较短时间内启动。据悉，整个上房经营公司土地储备在56万平方米左右。

　　磨合尚待时日

　　控股古北集团、上房经营公司确能使得中华企业通过低成本扩张短时期内迅速提升利润，但事实上，即便直接把两家房产公司的优质项目注入中企也能达到增利效果，何必要把这两块资产整体注入上市公司呢？包括中华企业副总经理李敏、亚商咨询杨景碧在回答这一问题时观点如出一辙：简单的项目叠加不是此番重组的意义所在，更大战略目标是，根据我国房地产行业新一轮发展阶段的特征和房地产行业结构深化的必然趋势，中华企业希望通过优势互补，塑造房地产经营品牌，力争成为具有综合竞争实力、规模经济突出、具有持续发展能力的房地产蓝筹上市公司。

　　虽然中企经过近8年的发展，股本金增加了7倍多，但与北京、深圳一些年开发量100万平方米，注册资本10亿元以上的实力派企业相比，中华企业等大部分沪市本地房产企业实力偏弱。因此，中企通过收购实现战略重组也是上海市有关管理当局期望的。

　　但事实上，业内人士认为，由于中企、古北集团、上房经营公司历来独立运作，虽然中企目前资产规模大于后两家公司，但这并不意味着三家本地地产开发企业的整合过程如想象中顺利。

　　比如除了“虹桥中华园”，目前列入中华企业开发名单的有“天山路小高层项目”、“中华新苑”，而上房经营公司开发的项目有“古美小区”、“上海春城”及酝酿中的东昌路杨家渡、高阳港等项目，同时古北小区也是古北集团一直的开发重点，很明显，三家公司基本上是各有各的规划、各有各的品牌，除了股权上的关联，很难让市场感觉到他们出于同一体系。企业的整体品牌也变得若有若无。

　　从管理构架上，据介绍，目前还没有人员做出调整。这在过渡时期可以理解，但长此以往不利于企业整体理念的贯彻和渗透。由于古北集团、上房经营公司都属于成熟的企业，对其今后的管理究竟是完全取决于控股股东中华企业还是在这三者之上再成立一个组织机构统一管理，目前都很难做出评价。但相信中企大股东上房集团会有一个决断。

　　即使中华企业整合过程没有大的麻烦，公司一样面临着来自外地、甚至海外的实力地产机构的竞争。

　　比如买壳上市的世贸投资、准备在延安中路投资6—7亿人民币的嘉里中心、甚至同样处于转型扩张期的陆家嘴、中远发展等本地房产公司的中高端商品房都可能对中华企业形成冲击。

　　不过，包括中企10万、上房经营公司56万、古北集团85万平方米土地储备带来的整体优势确实一般企业难以比拟的。

　　特别是正在开发的约85万平方米古北一区、二区极富想象题材。在上海人眼里，古北历来是定位于高收入阶层的成熟、高尚住宅小区，极大升值空间使得一些海外房产大机构一直垂涎三尺，如果在恰当时机，公司不应放弃互惠合作，业内人士认为。事实上，古北集团今年产生的利润就能按87.5%合并报表，在收购之前只能维持在35%。(完)

进入【新浪财经股吧】讨论