世茂股份:铸造"地标式"品牌

　　对世茂股份(600823)而言，2004年并不平静，由于向关联企业转让世茂北外滩与世茂建设股权而备受质疑。暂且撇开有争议的世茂股份资本运作手法，仅从公司重组后取得的业绩来看，作为一家入选上证180指数样本的公司来说，世茂股份发展的历程和内在动因值得探析。为此，记者采访了世茂股份董事长许荣茂。

　　重组获新生

　　世茂股份前身是上海万象(集团)股份有限公司，成立于1992年，1994年2月在沪市上市。2000年8月，世茂投资入主公司。

　　许荣茂告诉记者：刚刚入主时，我们面临的是十分严峻的局面。2000年，当时的万象集团亏损高达3648.88万元，每股收益为--0.1543元；当年的中报显示，公司总资产为18.13亿元，负债总额11.94亿元，资产负债率高达65.88％。与此同时，因与美国长龙国际产生合作纠纷，导致诉讼缠身，公司7200万元银行存款一度被法院冻结。

　　为了甩掉历史包袱并顺利进行产业转型，公司采取了一系列措施。首先，转让世茂国际广场(原万象国际广场)，并解除了上市公司为国际广场向上国投借款所提供的担保。此举导致上市公司对外担保总额得以由100327.33万元减少到20870.21万元(2001年中报披露)。

　　许荣茂说：考虑到国际广场投资规模大，重新启动还须投入20多亿元，同时，项目的建设周期又长，必将拖累上市公司的业绩，所以，我们的策略是不断降低上市公司对国际广场的持股，并最终退出。

　　其次，转让商业类资产及清理闲置资产。避免因连续两年亏损而戴上ST帽子，并为主业调整赢得了宝贵时间。

　　第三，妥善安置了600余名富余职工。

　　最后，集中力量，处理诉讼及仲裁事项。最终胜诉。

　　由此初步扭转了世茂股份财务状况继续恶化的趋势，为公司全力拓展房地产综合开发经营新主业奠定了基础。

　　完成房地产业布局

　　在重组完成后，世茂股份加大了对房地产的投入，积极开发新项目。许荣茂说：目前公司参与开发主要有上海世茂湖滨花园、福州世茂外滩花园和南京世茂外滩新城项目，已经完成以上海、福州及南京为中心的房地产业布局，同时，各项目之间已形成良性的滚动开发态势。

　　以世茂湖滨花园为例，2002年8月该项目部分商品房正式对外销售，当年，实现商品房预售约8.9亿元，仅此一项为上市公司贡献的利润就超过了1亿。2003年，该项目完成商品房预售约14亿元，结转销售收入约8.9亿元。预计该项目2004年可完成商品房预售约3亿元，结转销售收入约17亿元。

　　福州世茂外滩花园占地面积为7.73万平方米，总建筑面积26.94万平方米，将成为福州城市财富中心和城市形象的新标志。目前，该项目已经部分预售，截至2004年3月末，首轮推出的4#楼已完成商品房预售款5200万元。

　　南京世茂外滩新城项目总用地面积为50.38万平方米，拟分两期开发，一期实际用地面积16万平方米，二期实际用地面积34.38万平方米，项目总建筑面积约150万平方米，将成为南京首个全江景、国际品质高级居住区。许荣茂告诉记者，随着福州与南京项目进入回收期，今后两年将为上市公司贡献丰厚收益。

　　占高档住宅市场先机

　　在谈到企业的核心竞争力时，许荣茂认为，世茂股份的优势主要体现在以下几点：

　　第一、具备规模效应。他告诉记者：我们现在买的地块都比较大，相对价格就不容易炒上去。比如，一块很小的地块，开价是100万，但成交很可能是200万，但如果地块大就不存在这个问题，像南京的这块土地，开价是18亿，没人可以竞争，成交就是18亿，单价才1200，如果把这块地切成10块，可能就炒上去了，单价就不是1200了，可能是1500或者1800了。此外，规模效应还体现在产品采购上，比方说按摩浴缸，我们一买就是5000个，所以拿到的价格也低，只有市场价的三分之一。

　　第二、市场细分合理。许荣茂说：我们刚到上海的时候做过专门的调查，当时上海的高档住宅只占住宅市场的1.7%，而我们所做的研究得出这个数字应该是在5％比较合理，像欧美城市，高档住宅一般占10％左右，所以我们就决定进入这个市场。而且他还告诉记者：做高档住宅的利润率比普通毛坯房要高出10～20％左右，一般在20～30％。

　　第三、项目运作速度快。许荣茂说：我们公司的治理结构是扁平化的，每个项目都有独立的项目公司操作，总公司的人每星期都到项目公司去，有了问题当场解决，所以效率比较高，有一个项目是超高层住宅，从打地基到结构封顶才用了一年左右的时间，这个速度是相当快的。