金地牵手大摩潜入银行不良资产处置_上市公司_财经纵横

金地牵手大摩潜入银行不良资产处置

http://finance.sina.com.cn 2004年07月18日 15:40 21世纪经济报道

　　见习记者伍雪华

　　北京、深圳、香港报道

　　携手接管不良资产

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　　2004年6月21日，金地集团(600383)(以下简称金地)以通讯方式召开董事会临时会议，决定与大摩房地产基金以下简称大摩　，以及上海盛融投资有限公司(以下简称盛融)合作设立公司，共同投资国内的不良资产。

　　6月22日，金地集团对外发布公告说，三家共同设立的项目公司注册资本约为人民币5亿元，其中金地集团出资约7500万元，占注册资本的15%；大摩出资约2.75亿元，占注册资本的55%；盛融出资约1.5亿元，占注册资本的30%。该项目公司将受让中国建设银行的不良资产包，账面总值为28.5亿元人民币。金地公告称上述合作是为了“探索一种新的房地产投资模式，并积累公司在房地产不良资产处置方面的经验”。

　　7月8日，金地集团副总裁、金地北京分公司总经理陈长春向本报记者透露，公司的具体项目运作将在两个月之内全部完成。

　　在陈看来，金地规模化和全国化开发的进程在加快，单纯的发展商角色已经不能满足金地发展的需要，金地已经将自己定位于发展商、投资商、运营商等多重角色，这项业务一定程度上是金地公司发展中的一次战略转型。

　　到目前为止，已宣布与大摩进行项目合作的内地开发商有上海复地、天津顺驰、上海盛融以及深圳金地。

　　据了解，自2002年起，大摩开始涉足中国不良资产收购，前不久购买的建行的28.5亿元资产包是迄今最大最集中的一笔。

　　大摩此前与国内企业合作的地产项目，诸如与上海永业、复地的合作，多为单个房地产开发项目，并以高档写字楼为主。据大摩香港亚太总部新闻发言人张宝玲小姐透露，该公司此次与金地、盛融合作组建项目公司的目的，是“计划通过合资公司陆续收购银行的房地产类不良资产，来加大公司对内地房地产市场的投资力度”。

　　此次3巨头合作备受关注的焦点在于，虽然外资与国内企业合作开发房地产项目已非鲜见，但由全球投行巨头与房地产公司合作直接参与处置银行的不良资产则尚属首次。

　　金地集团于6月22日发布公告后，其股价应声而起。

　　各尽所能各取所需

　　一位北京开发商说，没想到金地集团会介入不良资产处置。

　　5月31日，建行资产保全部总经理杨小阳在北京正式宣布，建行通过国际竞标方式推出的3个抵债资产包均以较高价格成功出售，其中大摩牵头的投资财团和德意志银行牵头的投资财团在角逐中胜出，前者沽得其中的两个资产包。

　　据建行公布的信息，此次交易涉及的资产包账面价值约为43亿元人民币，其中97%是建设银行近年来所收取的抵债房地产，这些资产包括写字楼、购物中心、酒店、综合物业、住宅公寓、工业物业和建筑空地等多种类型。而其中大摩获得的两个资产包账面价值约为28.5亿元人民币，收购金额仅为8亿多元，资产共计154项，分布在华南和华中地区的30余个城市中。

　　“我们从去年年底就开始关注这个交易。随后大摩的整个投标过程，包括前期投标过程的咨询，相关的文件分析，以及项目资产净值调查，资产的估值，金地都是全程参与的。”一直全盘负责合资业务的陈长春回忆说。

　　建行拍卖不良资产前夕，三方共同分担了相关的各项工作：大摩主要负责国外融资以及细节谈判，并对金地在国内地产界的经验颇为看重，而盛融在成立之初便得到了大摩房地产基金的注资，并将处置国有不良资产作为公司的重要功能。

　　6月8日，大摩新闻发言人向媒体透露，盛融未来将主要关注内地的房地产市场开发，业务包括房地产企业的并购以及一些烂尾楼的回收整合，并透露不久后盛融很可能会吸收熟悉房地产操作的金地加入。

　　半个月后，金地如期加盟，这场酝酿了近8个月的“三巨头牵手”正式落下帷幕。

　　业内专家称，较之于土生土长的国内房地产企业，境外资金对国内房地产真正的赢利空间，包括每一个具体项目的赢利空间的判断是“很差的”，往往需要很多事先规定的指标来体现对项目的把握。而金融机构的人通常习惯于用一些条条框框去衡量已经盖好了的楼盘，但烂尾工程则情况复杂，很多只能靠经验判断。

　　盛融是具有独立法人资格的国有独资的综合性投资公司，注册资本达30亿元，由上海市国资委归口管理。该公司在去年10月成立伊始就介入了一系列有关资产运作和不良资产处置的项目，并将在以后的两年内负责上海市不良资产的处理，具有良好的政府关系。涉及到一些项目的手续和法律程序，具有政府背景的盛融显然有其优势所在。

　　而金地在国内虽属一流规模的房地产大公司，但因为土地储备不足而为投资者所诟病。但金地自成立以来一直专注于房地产项目的开发。

　　而在国内房地产专业领域经验相对不足的大摩正亟需金地加盟。于是三方可谓一拍即合，皆大欢喜。

　　回报率20%？

　　不良资产的收益究竟有多高？

　　在建行的资产包中，97%属于房地产项目。而在这些项目中，停建缓建的烂尾工程又占据了极大比例。

　　3家公司及诸多分析家的态度似乎均指向一个共识：此次收购是一项贪巨利而存小弊的“零风险”交易。如果仔细端详交易中的诸多因素，各方的乐观不难得到肯定。

　　投资的信心首先来自于所得资产包极高的含金量：早先，有关公司在抵押给银行时，根据相关规定会进行60%至70%的折价；而大摩在受让时，又以8亿余元的价格拿到了账面价值28.5亿多元的资产包，如此这般，腾出了抵债资产包的巨大获利空间。

　　除了极低的收购价格之外，资产包中的不少项目依然有着良好的投资前景。在此次出售的43亿元不良资产中，70%存在瑕疵：有的缺少法律权属证明，有的没有交纳土地出让金，还有些好项目属于在建工程，项目欠款停工。而国内银行由于受到政策限制，不能为其交纳土地出让金，也不能向在建项目投资，但境外投资者则可以成功避开此类法律障碍。

　　据建行透露，为完成拍卖交易，建行总行动员了18个分行的人员，历时一年多，对每一笔资产进行详细的调查摸底，并向投资者详尽地披露了资产信息及评估结果。

　　据金地称，在确定拍下两个资产包之前，大摩和盛融、金地曾共同成立一个小组对一些焦点项目进行调查。虽然金地方面拒绝透露调查的结果，但是由拍卖的结果便可以看出，这些项目很适合3家公司的胃口。

　　在充盈的信心支撑下，具体的合作模式便成为了关注的焦点。目前3家公司在出资方式及具体分工的表述上均显得颇为模糊。“3位股东的分工非常清晰，金地将主要扮演开发商的角色，大摩主要解决资金链问题，而盛融则在提供资金的同时也将负责国内项目中牵涉的一些法律问题。”金地(北京)公司的一位工作人员向记者介绍。“因为三方的具体操作方向不同，对各自的收益回报也有很好的预期，这次合作应该是十分愉快的。”

　　通过几个月的调研，在资产包归属落槌之时，金地的改造方案也已经初见眉目，公司提交的解决方案显示，一切动作都将在9月份正式开始。方案注明：对于不良资产中的已建工程，合资公司会在适当时机向市场公开转让；对于“尚未建成的房地产开发项目”，合资公司将继续建设，并在完工后销售。至于具体项目的操作，金地与大摩均表示还在合作细节的敲定当中。“9月份合资公司正式运作的时候，当有明确的分晓。”

　　不过陈长春透露，根据金地集团几个月以来的测算，“此次处理不良资产的回报率可达20%左右，安全收回投资，甚至得到高额利润也远不成问题。”

　　这正是3家公司吃下资产包，并着手开发时的思维逻辑，而这个逻辑的核心就在于充分相信烂尾楼工程的再生能力。

　　烂尾楼内有黄金？

　　然而，戴德梁行一位高层人士认为，陈长春提供的这个数字颇为保守。

　　例如，此次拍卖的华东资产包中，有一家位置很好的商场，目前1年的租金只有几百万元，但如果投入资金加以盘活，预计1年最起码也有3000万元的租金收入。据戴德梁行房地产专家吴少聪估算，“如果处置策略得当，烂尾楼项目的回报率可能高达150%至200%！”

　　据悉，此次大摩投得的154项资产大多地处经济发展较好地区，周边地块普遍已开发成熟，在项目停滞不前的时间内，其所处地段的土地价值早已“呈几何级数增长”，利润颇为可观。再加上烂尾楼在建设初期便已完成大量前期工程，接手后可以大幅压缩开发时间，投资回报快。

　　据了解，国内烂尾楼市场投资前景十分广阔，仅上海一地的停建缓建项目便多达600多个，涉及金额近1000亿，出于降低不良资产的考虑，银行急于将这些项目出手。对于房地产公司来说，消化银行的不良资产实在是一盘不错的生意，而金地集团则将率先尝到甜头。

　　三巨头合作模式也给诸多打算入主内地房地产市场的海外基金树立了榜样。

　　有关部门资料显示，目前平均每月都有20至30个海外基金到内地寻找房地产投资机会。就在5月7日，美国资本大鳄洛克菲勒国际集团与新黄浦集团签署合作协议，组建中外合作企业，共同开发建设上海外滩源项目。而在洛克菲勒后面还有罗斯福基金、荷兰ING集团、新加坡凯德置地房地产基金等一长串国际资本巨头蠢蠢欲动。

　　而更多的合作还在小心的探索当中。此次大摩、盛融与金地的合作更多的也只是由项目本身来促成，项目结束之后的安排并不明朗。“和国外的金融机构进行沟通时，双方的投资判断还没有找到一个合适的衡量标准，涉及到双方在不同阶段利益点上的差异。”正如刘晓光所说，“现在还没有任何一次合作能够形成长期的贸易伙伴关系。”