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分析员:赵津蒙
公司名称：金融街控股股份有限公司
操作建议：买入
中报评论：2002年7月24日
股票代码: 000402
行业:房地产 写字楼
股价:21.34元
北京金融街控股股份有限公司是2000年5月与重庆华亚资产置换借壳上市的,重组后业绩发生了质的变化。金融街的开发建设是首都世纪规划的宏伟工程,地处西二环北路的黄金地带,总规划面积103公顷,按最新规划提前到2008年奥运会前完工。北京上半年房地产市场未按多数人的预期出现大幅回落,反而出现产销两旺的喜人局面,房地产投资占到了城市固定资产投资的70%,显示出北京房地产行业仍被广大开发商看好。目前北京写字楼市场动北部增量较大，而西部尤其是中关村和金融街增量有限，远不能满足市场的需求。同时金融街又是独家拥有开发权，因此在街内不存在竞争，这是其它房地产公司所无法比拟的，这种变相的垄断形式造就了公司项目的高利润。公司2002年上半年主营业务收入、主营业务利润、净利润和现金流净增加额同比分别增长17.25%、3.93%、23.01%和141.2%，显示了公司良好的发展势头。
2001年上半年 2002年上半年 年增长率(%)
主营业务收入 (百万元) 218.263 255.907 17.25%
主营业务利润 (百万元) 61.194 63.601 3.93%
毛利 (百万元) 73.198 77.823 6.31%
净利润 (百万元) 47.941 58.971 23%
每股盈利 (元) 0.38 0.47 19.15%
从历史分析，公司实际发展经历了两个时期，第一个时期是从2000年5月重组到2002年中期或年底，该阶段公司主要以土地开发和资产剥离为主，2001年土地开发和房屋销售的比例占到了98.11%；2001年公司提出将转变经营方式，该以土地开发为主为开发与房地产并重，尤其对于开发价值较大的金融城更是从拆迁到盖楼销售一条龙自主建设，以获得土地开发之后的房地产开发收益，从而使公司的经营进入一个崭新的阶段，这也就是第二时期。假设富凯大厦2003年才能竣工交付使用(这种可能性较大)，则2003年业绩将再上台阶。
l公司2002年上半年主营收入增长是土地开发力度加大所致，但主营利润增长相对收入明显下降，显示主营成本增长较快；净利润同比增长主要是由于2001年所得税返还3772.55万的原因,该项收入为公司贡献了每股0.3元的收益；而现金流的改善主要是在增发短期难以实现的情况下，加大了向银行贷款的力度，其中短期贷款净增加1.8亿,长期贷款净增加3.8亿,而公司上半年净现金只剩余1.8亿，显示公司经营现金流仍为负数。不过该情况将随着富凯大厦的进行预售而在下半年有所缓和，预计2002年底现金流应可乐观。
目前对公司业绩影响比较大的就是富凯大厦的竣工和收入确认，如只能2003年进行确认，则今年的预售收入只能挂帐预收帐款，这样2003年的营业收入将大增，同时增发2002年不可能实施。按照以上假设，2002年公司全年业绩将略低于2001年，每股收益将在0.9—1.1元之间；2003年计算增发成功的股本扩张因素，并预计富凯出售率在96%，则每股收益在2.9元左右。
尽管公司2001年现金流因建设项目对资金需求大而出现巨额赤字，但2002年有富凯大厦的预售收入，将极大的缓解其现金的紧张情况，何况公司上半年还净借入了5.6亿的银行资金。
二级市场分析，公司股价从1999年的“5.19”行情的10元开始，至2000年4月达到将近39元的高价，涨幅近300%，这正是公司进行重组的“炒做行情”；从公司2000年5月22日10转增6开始，股价进入了17—25元的箱体振荡区域，并至今运行了两年多；从股东人数分析，2000年底股东人数增加500%，显然有主力派发行为，而2001年底，股东人数有缩减了42.5%，可见尽管公司股价不菲，但与公司的成长和业绩相比，目前股价的市盈率并不高，也明显低于行业的平均市盈率，中线值得投资。
净利润 每股盈利 年增长率 每股现金流 每股股利 市盈率 股利回报率
单位 百万元 元 % 元 元 倍 %
2000A 40.13 0.32 n/a 0.58 0.10 67.03 0.47
2001A 151.04 1.20 275% -0.41 0.05 17.88 0.23
2002E 143.19 1.10(增发后为0.86) -8.33 0.10 19.09 0.47
2003E
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