青海证券 吴刚

　　万科的年报让投资者眼前一亮——净利润37375万元、增长26%，创出历史记录；每股收益高达0.59元、亦增长26%；那么是谁为其优良的业绩锦上添花的呢？

　　卖万佳获得巨额利润

　　万科的利润增长得从去年下半年的一笔股权交易说起。彼时，万科把自身和附属公司持有的万佳百货72%的股权转让予第一大股东华润集团，万佳的作价为：以2000年度经审计万佳净利润3529万元为基准，以18倍市盈率计算出万佳市值为63522万元，故而万科不仅获得了约4.2亿元的现金；而且在扣除了23227万元的账面价值和转让税费后，万科获得约21103万元的投资收益，占到公司2001年度利润总额(50185万元)的42%。在此我们做个假设，如果没有这笔投资收益的话，万科2001年利润总额为29082万元(50185-21103)，比2000年度的利润总额38033万元减少8951万元，减幅达23.5%；可见卖出万佳百货股权所起的关键作用。

　　房地产业利润出现下降

　　因此，我们不难推出，万科的地产业务贡献的利润是下降。万科年报对此亦有解释：由于公司所属子公司天津公司出现较大亏损(亏损8941万元)，以及公司在下半年调整了项目开发节奏，房地产业务全年贡献净利润人民币21502 万元，较上年下降10.07%。但实际上，万科的地产业务还是开展得不错——去年全年结算楼宇面积69万平方米，结算收入33.5亿元，比上年增长28%和41%。2001年新增开工面积共计115万平方米，竣工85.6万平方米，实现销售67.2万平方米，分别较上年增长47% 60%和10%。既然去年万科对地产业务进行了调整，在卖掉万佳之后，又专心于房地产业，故今年地产业务应该有不错的表现——预计2002 年开工面积和竣工面积预计分别达到162万平方米和114万平方米，都比2001年有一定幅度的增长；而且我们注意到，万科的经营活动净现金流量高达负12亿元(每股负1.91元)，估计是由于公司大量储备土地支出现金所致，因为其存货增加了12.5亿元，公司解释为增加土地储所致，因此这些土地储备将为今后的发展奠定坚实的基础。

　　几家机构在大举增仓

　　去年6月底，万科的前十大股东中有2个流通A股股东，刘元生除外(11438127股尚未流通)，分别是同盛基金持有700万股、裕隆基金持有584.9万股。而去年底，又有新的机构赫然出现：华安证券1174万股，全部为年内增仓(下半年至少增仓722万股)；裕隆基金下半年增持63万股至647.8万股；基金泰和年内增仓271万股后至500万股；但同盛基金下半年至少减持200万股(700万股-500万股)。在机构增仓的背景下，万科在去年7月开始的暴跌行情中十分抗跌(跌幅仅在10%左右)，走势相当稳健，值得长线关注。

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