青海证券 黄硕

　　近期行情又恢复成原有的那一付严肃的隆冬面孔，这种情况下，我们的确不敢把热情托付给任何一只股票，或是任何一个概念，明智之举是：少操作、多思考。我们现在只想为明年的行情多做一些基础工作，故而我们瞄上了“上海房地产”这块正在升温的土地。此前我们从外资“借壳”上海地产股角度谈了运盛实业、世茂股份，也曾用新眼光重新分析了上海老牌地产股中华企业、中远发展的价值，现在，我们将目光投向另一只正在转型中的上海地产股--海鸟发展(600634)。

　　一、“半心半意”房地产

　　难怪我们要怀疑海鸟发展“向房地产转型”的决心不是太坚决--它原有的主营业务范围为生产激光类电子产品及相关电子零部件，但经营不理想，2001年上半年进行资产置换、向房地产转型。正在市场以为它从此就沿着上海地产股之路走下去之时，但突然半年之后它又跃跃欲试地要在环保领域大动干戈。虽然污水处理环保概念(例如：环保股份、创业环保)近一年在二级市场上的表现不如人意，但仍不失为一个吃香的概念，莫非它以后新形象将是“一半是地产、一半是环保”？

　　(1) 2001年6月25日公告：海鸟发展与大股东及其关联公司进行资产置换，以8983万元将激光电子相关资产置出，同时，以5000万元收购中盛房地产公司70%股权。出售资产相关的利润占该公司最近利润的50%以上，力度可谓猛；

　　(2) 2001。11。12公告：通过参与投资建设上海市金山区紫石水厂给水工程项目以及污水排海工程项目的议案，工程建设期暂定为二年。海鸟发展此项总投资的金额高达4亿元，这可不是一个小数目。

　　二、 置入资产的优劣势

　　此次置入资产的盈利情况，直接关系到海鸟发展当年的盈利水平：

　　(1) 现有盈利能力较强：在6月8日资产重组的财务报告我们见到这样一段话：中盛公司现有地产项目销售情况良好，预计到2001年底可实现销售收入2亿元，实现利润2000-3000万元，收购后，预计当年可为海鸟发展带来1500-2000万元的收益；

　　(2) 收购资产溢价较高：2001年4月底中盛公司的净资产账面价值为3986万元，但此次置换时，中盛公司的净资产评估增值3810万元，增值率为95%，海鸟发展拟受让的70%股权账面价值为2790万元，估值为5457万元，交易价格为5000万元。这意味着，海鸟发展得在今后数年分期摊销这部分溢价，这部分压力不可忽视；

　　(3) 土地储备方面的担忧：中盛房地产的股东之一是上海市长宁区市政建设开发总公司(持股30%)，而且公司自成立以来仅投资开发了上海市长宁路“中山公寓”住宅小区一个项目，第一二两期的销售面积虽然有12.8万平方米，但目前皆已进入销售阶段。鉴于房地产开发的行业特征，我们的确要担心中盛房地产的土地储备情况；

　　三、 来自大股东的扶持

　　海鸟发展的长远发展，取决于其大股东的长期扶持力度。我们清楚地意识到上次资产置换中的交易各方(中盛房地产、华信投资、上海兴力浦房地产)以及现有第一大股东上海东宏实业间的关系，上海兴力浦房地产才是海鸟发展幕后真正的控股股东。故而我们以一个兴奋的心情来看待上海兴力浦与海鸟发展的这块新合作项目--公司与兴力浦房产合作开发″汉口路南、四川中路西″地块(具体地号为：外滩街道183街坊2/1丘)，该地块地处外滩中央商务区， 占地6338平方米，具有极佳的投资前景，合作原则为兴力浦房产提供土地使用权， 海鸟发展提供开发资金。

　　四、值得期待的市场走势

　　固然我们认为海鸟发展的转型路上尚有一些遗憾之处，但是我们很清楚地海鸟发展的二级市场优势--流通股本较小，仅3980万股，绝对价位不高，在16元左右，这两年的累计涨幅很小，去年曾从10元慢慢涨到20元，如今又跌回去年3月份的价格。作为一家正在转型中的小盘上海地产股，海鸟发展值得我们期待。

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