赴港上市一年后，这些房企仍在规模扩张之路上继续狂奔……

原标题：赴港上市一年后，这些房企仍在规模扩张之路上继续狂奔……

2018年，恰逢国内房地产行业发展的瓶颈阶段，面对限价高压、融资环境收紧，绕道港股上市，成为内地房企拥抱资本市场的捷径。

这一年，向递交招股说明书的房企多达10家，年内完成IPO的就有6家，堪称近年来内地房企登陆港股上市的“数量之最”。而各大房企旗下的物业公司，更是如雨后春笋一般亮相香港资本市场。

其中，除了恒达集团和万城控股规模相对较小之外，正荣、美的置业、弘阳和大发4家均为国内榜上有名的大中型房企。

制表：张志峰

如今，“金九银十”临近末尾，正值房企一年里冲击销售业绩的关键时期，上述房企也陆续迎来上市一周年“庆典”。

借此时机，《国际金融报》记者特别梳理了这四家房企，在过去一年中，财务、股价等各项表现。

弘阳：股价持续不振

《国际金融报》梳理上述4家房企发现，其中3家在上市一年后股价均处于明显的上扬状态，只有弘阳地产的股价仍未有起色。

去年7月，弘阳地产低价入市，股价在上市最初的两日迅速被拉升至2.57港元之后便长期徘徊于发行价2.28港元左右，市值远低于百亿。此外，其市盈率、市销率、市现率也远低于行业平均水平。

诚然，估值低是H股房企的通病，但作为年销售额近50亿元、合约销售额超过440亿元的百强房企，市值却仅有85亿港元。而同规模的房企，如宝龙地产、保利置业、中骏集团的总市值分别为207亿港元、103亿港元和158亿港元。相比而言，弘阳的境遇有些尴尬。

而去年10月11日同日敲钟上市的大发地产和美的置业，在上市之初，资本市场同样不买两家的账：首日大发收获0涨幅，美的置业更是直接破发，且之后长达五个月的时间内，这两家房企的股价也都在发行价上下勉力挣扎。

但自今年3月份起，随着大盘回暖，大发和美的置业终于“熬出了头”，股价迅速攀升。截至10月17日收盘，大发报收5.49港元，相较发行价上涨约30%;美的置业报收20.55港元，较发行价上涨约20%。

相比之下，作为去年上市最早也是规模最大的一家地产商，正荣地产一直表现平稳，至今年10月16日收盘，报收5.743港元，上涨43.9%，成为几家之中涨幅最大的房企。

有业内人士指出，去年恰逢大盘熊市，A股甚至一度从去年初的近3300点跌破2400点，港股也是一样，鲜少企业能够幸免，特别是年初上市的正荣，刚好经历了一整个熊市阶段，能够稳中有涨实属不易。不过，在同样的盘子里，各家企业的涨跌不同，还是可以反映出各自的问题所在。

此外，一位上市房企高管在接受《国际金融报》记者采访时直言，从往年经验来看，不少房企上市首年的股价通常可拉升50%以上，甚至数倍都十分常见，所以，2018年在港上市的这几家房企的股价表现只能称得上“平平”。

该房企高管分析称，中小房企本身盘子小，企业为了在上市之初使自身表现更加突出，只要提前将几个高利润项目的结转时间集中安排在上市后的某个特定时间点即可，这在房地产行业十分容易操作，况且现在结转的营收多数来源于2017年前后的房地产销售“黄金年代”。因此，房企上市之初的股价表现通常不错。

以大发地产为例，其2018年成绩单中，企业核心净利润同比增长240%，核心净利润率同比增长156%，合约销售同比增长204.1%。今年上半年，大发地产业绩再次全面大涨，营业收入同比增长了303%，毛利增长228%，合同销售面积增长了133%……

上述高管表示，从数据上看，这几家房企去年以来的业绩增长都称得上优秀。之所以会出现“股价平平”的情况，一方面是受大盘和行业下行周期的影响，另一方面，股价表现从根本上并非单纯靠一时的营收、利润、规模等表象所决定，企业的财务稳健程度、长期盈利能力、未来布局等都是重要因素。

正荣：一年半发22亿美元债

自去年开始，随着融资环境骤然收紧，房企融资成本不断攀升，地产圈主动“降负债”成为整体基调，这无疑与新上市公司急于扩张和冲刺业绩以拉升股价的战略意图产生了不可调和的矛盾。

特别是融资渠道受限，一下子收紧了企业的钱袋子，自然也拿住了企业的命脉。“美元债”一时之间成了上市房企的“解渴良药”。

上述4家新上市的房企中，除了美的置业之外，其余3家均将希望寄托于美元债，即便承受超高的融资成本也在所不惜。

其中，发行规模最大的当属正荣地产。从上市至今，在不过短短一年多的时间里，正荣先后发行9笔美元优先票据和1笔美元优先永续资本证券，总金额高达22.1亿美元，其票面利率最高为12.5%。

此外，自去年11月开始，刚上市不久的弘阳地产即开始大发美元债，金额总计达12.3亿美元。值得注意的是，除了2019年4月的一笔优先票据利率为9.95%之外，其余4笔的票面利率均超过10%，最高达到13.5%。

而大发地产今年以来也两度发行美元债，总计3亿美元优先票据，票面利率分别为13.5%和12.875%。

对比之下，同期部分大房企和国企发行美元债的票面利率则普遍在5%-7%，今年7月份中海地产的发行利率甚至低至3.45%。

不过，需要指出的是，除了整体融资环境，美元债利率的高低同时与企业评级休戚相关。今年下半年以来，正荣地产的美元债利率已有大幅下降趋势，至10月初已降至8.7%。

公开资料显示，今年以来，正荣地产已先后获得国际三大评级机构——标普、穆迪、惠誉上调主体评级至B+。企业半年报也显示，得益于总权益与在手现金的增长，正荣的净负债率由去年底的74%下降至70.8%;公司加权融资成本也由去年底的9.6%大幅降至7.6%。

美的置业：“富爸爸”也挡不住高负债

相较于大发、弘阳和正荣而言，美的置业上市一周年来并未发行过美元债。不过，这并不代表其“不缺钱”。

融创董事会主席孙宏斌曾说，想要成功，除了梦想和努力之外，就只能依靠一个富爸爸了。而美的置业，正是拥有一个“富爸爸”。

2019年初，美的置业宣布，企业二股东宁波梅山保税港区樾宸投资管理有限公司(简称“樾宸投资”)对美的置业一次性增资68亿元。其中，注册资本9.12亿元，超出部分约58.88亿元被放进资本公积金。

增资完成后，樾宸投资持有美的置业集团42.21%的股权，美的建业(香港)占股57.79%。此前，樾宸投资持有24%股权，美的建业(香港)则持有76%。

由于樾宸投资和美的建业(香港)均属于美的置业上市平台体系，由卢德燕(美的集团创始人何享健儿媳)实际控制，因此，此次增资有很大几率可认为是美的集团针对美的置业的一次“融资输血”行动。

不过，即便有大规模的输血，美的置业的负债率依旧居高不下。

截至2019年6月30日，企业负债总额从去年底的1537亿元增至1862亿元，资产负债率达87.1%，较2018年底的86.7%有所上升，始终处于高位，并远超行业平均水平。

此外，美的置业负债结构中，流动负债高达1418.68亿元，占总负债的比重达76.2%。即便剔除因部分已售项目未能及时交付而产生的合约负债745.41亿元后，流动负债与非流动负债之间的比重也达到了152%。

事实上，不仅是美的置业，半年报显示，大发、弘阳和正荣三家房企的负债率均处于80%以上。

上述业内人士认为，这几家房企负债长期处于高位，致使去年以来大都迎来了一波短期债务集中到期的高潮，这也是几家上市公司大力“借新还旧”“融资输血”的直接原因。

大发：小房企有“大野心”

一面是负债高企、高融资成本不断侵蚀企业利润，另一面，在大房企看来已经告一段落的规模之争，在这几家房企之间其实才刚刚展开。

公开资料显示，除了正荣之外，其余3家房企高管均在不同场合明确吐露过各自的“千亿梦”，特别是目前规模最小的大发地产，“野心”反而更大。

2018年上市前夕，大发地产高管曾公开表示，在公司的5年长期规划中，销售目标将锁定在3000亿元。值得注意的是，自此之后，大发地产对于3000亿元的目标“绝口不提”。

2018年全年，大发地产销售额为190.2亿元，与3000亿相距甚远。

克而瑞数据显示，今年上半年，大发地产新增地块14宗，建筑面积达131.4万平方米，总价75.8亿元，投资金额已超过去年全年的60.68亿元。

截至9月份，大发地产新增土地货值已高达328.6亿元，位列排行榜64位。而同期，大发目前的合约销售额才刚破百亿，排在第125位。

事实上，与大发地产一样，包括弘阳地产和美的置业在内的不少中小型房企，都狂奔在规模扩张的道路上。

“全年1000亿目标没有变，下半年会加快去化。”就千亿目标达成情况，美的置业高级副总裁徐传甫如是说。

弘阳地产也不止一次对外宣称，上市不是终点，而是开启一段全新的旅程，以创变精神加速“千亿战略”实施。

有分析人士向《国际金融报》记者指出，在大房企纷纷主动降低增速，强调高质量发展的同时，这几家开发商却不得不继续自己的规模之争，为冲破千亿而努力，正荣也是在去年规模突破千亿之后，才真正开始强调放缓增速、稳定财务指标。“因为，规模小的房企随时都可能面临生存挑战，经营风险大，融资成本高。冲规模就不得不加杠杆，自然也就不存在绝对的‘稳健’，这也是大环境下的无奈之举”。

（国际金融报记者 张志峰）