鲁楼观察 | 鲁商的康养“野心”

原标题：鲁楼观察 | 鲁商的康养“野心”

文 | 界面山东 单烁

今年，“鲁商置业”的说法正式退出历史舞台。

6月27日，鲁商置业（SH600223）发布公告称，公司已完成工商信息变更，并取得山东省市场监督管理局颁发的《营业执照》，公司中文名称由“鲁商置业股份有限公司”变更为“鲁商健康产业发展股份有限公司”。

7月1日，完成更名的鲁商健康产业发展股份有限公司再次发布公告，拟将公司证券简称由“鲁商置业”变更为“鲁商发展”，公司证券代码“600223”保持不变。

自此，鲁商这家山东唯一的上市房企，正式踏上向“综合型健康生活服务集团”转型之路。

剑指康养产业

8月27日，鲁商置业发布的2019年中报。据报告，公司报告期内实现营业收入40.19亿元，同比增长49.91%；实现归属于母公司所有者的净利润10,198.29万元，同比增长47.33%。

报告期内，公司实现合同销售额69.58亿元，同比增加33.37%；销售面积68.75万平方米，同比增加25.39%。

报告中称，报告期内公司聚焦“健康地产生态链、生物医药产品链、健康管理服务链”三大业务链条，主要从事“房地产开发与经营、健康产业项目投资和运营管理、健康管理和养老服务”业务。

而回看鲁商集团2018年年报，当时报告中既没有“三大业务链条”的说法，也仅把公司主要从事的业务归结为“房地产开发与经营管理、医药健康、物业管理”等。

据证券时报报道，鲁商置业2018年12月4日晚间发布公告，公司拟受让控股股东山东省商业集团持有的福瑞达医药100%股权，交易价款确定为9.27亿元。公司以持有的泰安银座房地产97%股权、东营银座房地产100%股权和济宁鲁商置业100%股权作价8.06亿元，差额部分1.21亿元以现金方式支付。公告称，本次交易是将优质医疗资产置入鲁商，充分发挥鲁商健康业务板块资本运作的平台作用。

据年中报说法，本次对福瑞达的收购主要为鲁商集团生物医药何健康管理等领域提供了支持。生物医药方面，公司旗下山东福瑞达医药集团有限公司主要从事药品、保健食品、化妆品、生物技术产品等的研发、生产与销售，山东福瑞达医药集团有限公司及其参控股子公司拥有“明仁”“颐莲”“善颜”“润舒”“润洁”“施沛特”等多个品牌。

鲁商并不是第一家如此大刀阔斧向康养领域进军的房企。

2017年10月13日，绿地控股（600606.SH）正式发布康养产业战略规划，绿地康养产业集团揭牌。据悉，绿地康养将全面负责绿地 “医康养”大健康核心产业平台建设，参与大健康领域的“医康养”产业项目的开发与运营，承担绿地健康养生示范区“康养居”建设。其中，绿地康养居酒店计划投资200亿，两年内在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家，五年内在国内外形成500家连锁，同时对优质康养资产推进资产证券化。

2019年3月18日，由中国奥园（03883.HK）分拆的奥园健康生活集团（03662.HK）在香港联合交易所主板成功挂牌上市。7月19日，中国奥园（03883.HK）公告称，将收购百年人寿13.86%的股份，总代价约32.6亿元。在股份转让后，中国奥园将取代目前持股11.55%的绿城中国（03900.HK），成为百年人寿的第一大股东。据公司财报，2015年至2017年期间，奥园健康生活集团商业运营服务收入年复合增长率超过97%，2018年1至9月收入同比增长达155.4%。

另外，万科、保利、远洋、上实等房地产企业也都在逐渐尝试布局康养领域。

在鲁商集团2019年度半年工作会议上，鲁商集团董事长高洪雷说，集团要“向转型要效益”。他提出，集团要向轻资产、智能化、资本化、合作化和科技化转型，要重点加大生物制药业科技研发和产品开发力度。

主业后盾坚实

在当代房企的规模竞逐中，康养地产正在成为新的热点，而药品、保健品以及养老服务等与这些新业务的结合点显而易见。

虽然鲁商在财报中称要致力于成长为“综合型健康生活服务集团”，但目前来看房地产仍然是鲁商集团的支柱型产业。

据财报数据，今年上半年，鲁商集团房地产销售营业收入约为33.1亿元，与去年同期相比增长约57.8%，约占今年上半年主营业务收入的82.4%；而养老服务、药品、保健品、医疗器械的营业收入之和仅占主营业务收入的约7.7%。

制图：界面山东 

图片来源：鲁商发展2019年年中财报

今年上半年，鲁商集团继续在山东地区深入布局，保持快节奏拿地。据财报，今年上半年鲁商集团分别在济南、青岛、临沂、菏泽4市成功摘地，包括青岛16宗、济南4宗、菏泽2宗、临沂1宗共约106.6万方土地，花费共计约74.76亿元，超出集团35.33亿的经营活动现金流一倍之多。

另外，公司报告期内新开工面积93.16万平方米，同比增加44.59%，竣工面积80.73万平方米，同比增加56.67%。

从地域上看，鲁商集团不仅在省内的临沂、青岛、济宁、菏泽、泰安、潍坊、烟台、济南有项目在建，还在哈尔滨、上海、重庆等地进行了一定程度的布局。作为山东省唯一的上市房企，鲁商已经初步踏入了全国级房企的行列，并且房地产销售在集团营收中所占的分量短期内仍不会大幅降低。

风险接近红线

年中报显示，鲁商展示了布局规划：立足省内，以济泰都市圈和半岛都市圈为核心，深耕烟台、临沂、济宁、菏泽等城市，同时寻找合适契机，不断扩大省内外市场规模。

目前来看，鲁商的业务板块虽多，但除了支柱性的房地产部分，其他各产业表现并不突出，集团积极造势的康养板块也不例外。

图片来源：东方财富网

从目前的营收来看，鲁商的康养业务还处于试水阶段。虽然已经建立了临沂知春湖国际生态健康城，还打造了山东省首批医养结合示范单位之一的鲁商福瑞达国际颐养中心，但这仍只能算鲁商整个康养产业链条中的一小段，算是物业服务中的“增值服务”。

另外，鲁商的财务状况也不容乐观。据财报披露，截至2019年6月30日，公司总资产545.64亿元，净资产24.93亿元，分别比期初增长11.63%和2.28%。但截至上半年，鲁商的负债合计为515.29亿元，其中流动负债达到456.21亿元，并且经营活动产生的现金流量净额约为-35.33亿元，相比去年同期减少 528.87%。

以此计算，鲁商半年内的现金流动负债比率约为-7.74%，远低于1，企业短期资金风险高企。据乐居财经《2019上半年中国上市房企资产负债率排行榜》，鲁商发展资产负债率超90%，高居榜单第一位。

财报中，鲁商将本期经营活动产生的现金流量净额的大幅下跌的原因解释为“公司本期获取土地集中支付款项影响所致”。

2019年半年工作会议上高洪雷说，集团要持续实施扭亏、降负债、资产提升“三项硬任务”：“我们要向行政化开刀、向重资产开刀、向低效用工开刀……要借鉴先进经验，持续提升5S精细化管理水平；进一步降低销售、管理、财务‘三项费用’。”