超1500亿负债高溢价拿地 美的置业千亿目标能否完成

　　超1500亿负债仍高溢价拿地滚动融资 美的置业千亿目标能否完成？

　　在去年登陆香港资本市场后，美的置业在千亿的路上加速狂奔。而今年在高溢价拿地和密集融资过后，短债压力开始进一步突显。

　　《企业透明度报告》郑小琳

　　在今年3月30日举办的2018年业绩会上，总裁郝恒乐明确指出：“美的置业是马拉松选手，无论在什么样的环境下都能走出自己的稳定长远发展之路。

　　而一向强调“稳”字当头的美的置业，今年却再现“激进”本色，对外示人的“马拉松”，实际中却在“加速跑”，这一切似乎都在为千亿目标做准备做冲刺。不过，双刃剑的背面是，狂飙猛进的模式，无疑增添其债务压力。而且，在市场近乎一致预期下半年房地产行业即将迅速转冷的档口，步伐太快难免有一种“对赌政策”的冲动。

　　高溢价拿地

　　据中指研究院日前发布的《2019年1-7月全国房地产企业拿地排行榜》中，美的置业以拿地金额258亿元、位列第18位，超过千亿房企金科集团和招商蛇口。

　　《企业透明度报告》根据公开信息统计，今年2月27日， 经13.5小时、644轮竞拍后，美的置业以总价16.02亿元竞得徐州铜山区一宗商住地块，成交楼面价2425元/平方米，溢价率高达73%；3月21日，美的置业11.7亿元夺江苏常州宅地，折合楼面价6881元/平方米，溢价率55.17%。4月3日，经176轮竞价后，美的置业以6.43亿夺浙江台州宅地，楼面价约8570元/平方米，溢价率86.6%；4月20日，斥资7.65亿元拍下衡阳[2019]拍字01号地块，溢价率为44%，该地块也成为了衡阳的“地王”；3天后美的置业又以28.57亿元竞得武汉编号P(2019)028号宗地，溢价率72.9%。

　　无疑，“高溢价拿地”是美的置业的关键词。某种意义上，在同比去年的拿地金额上，美的置业走得更远。去年前8月，美的置业先后在宁波、佛山、舟山、大理拿下多宗高溢价地块，累计拿地金额突破170亿。

　　还是在去年，美的置业的高溢价拿地已然显露无疑。2018年1月12日，在与万科、恒大共同竞争的的佛山一宗商住地块，被美的置业以28.4亿，溢价率44%；同年1月23日，美的地产以总价约2.4亿元成功斩获宁波余姚市金舜西路南侧、兴贤路东侧地块，溢价率81.74％；8月，美的置业又以74%溢价率，刷新大理单价地王。

　　由此可见，2018年至今，美的置业拿地价格与金额异常迅猛。有业内人士告诉《企业透明度报告》，作为负债高企的美的置业，加速扩张的同时，若人才储备、品控等各种资源跟不上的话，反而会在扩大体量的路上拖累发展。

　　滚动融资 短债承压

　　由于暂未公布上半年详细财务数据，截至2018年末，美的置业有息债务余额452.76亿元。其中，短期借款60.42亿元，一年内到期的非流动负债117.93亿元，长期借款238.91亿元，应付债券35.51亿元。2019年、2020年到期债务分别为97.20亿元、117.02亿元。从期限来看，需要在三年内偿还绝大部分有息债务。这就意味着，美地置业短期偿债压力或将增加。

　　截至2018年末，美的置业总负债1537.35亿元，资产负债率未86.7%，而2017年末总负债不过才1008.14亿元。同时，美的置业2016年-2018年经营性现金流净额分别为-55.53亿元、-73.57亿元和-166.15亿元。

　　“相比前两年，2018年美的置业的负债率虽有所回落，但仍未进入合理区间，86.7%的数字与行业内50%~60%的平均负债率相比，仍处于高位，而类似高负债的现象，对于企业来说也是有危害的。尤其是企业一旦对公司债形成依赖，当市场产生变化，融资链收紧，房屋销售节奏放缓的情况下，其信用风险及经营压力均会逐步攀升。”香港某券商分析人士指出。

　　同策研究院首席分析师张宏伟告诉《企业透明度报告》，如果是一个高周转企业，其上升速度及回款速度从市场表现来看处于良好状态，因为对美的置业来说，短期债务的压力取决于回款速度的快与慢。

　　高溢价拿地，负债率在行业属于偏高，资金供给显得尤为重要。从今年观察来看，美的置业在融资方面也是竭尽所能。

　　8月14日，美的置业发布公告称，美的置业公开发行的公司2019年第四期公司债券（发行总额13亿元，债券期限5年，票面年利率5.7%）符合上市条件，将于2019年8月15日起在上交所交易市场集中竞价系统和固定收益证券综合电子平台上市交易。

　　此前，美的置业已于7月4日发行了第一批总额17亿元的公司债券，该期债券为公司2019年面向合格公众投资者公开发行公司债券（第三期），期限4年，票面利率5.2%。而其他两期期限3年的公司债券也分别在今年上半年发行完毕，发行金额共计20亿元，票面利率分别达到7%和6.5%，据《投资者网》不完全统计，截至今年8月15日，美的置业面向公开市场发行的债券金额总计达到50亿元。

　　同时，今年6月24日，美的置业发布公告称，公司间接全资附属公司美的建业与贷款人就初步总金额达25亿港元的银团定期贷款融资达成协议，并设绿鞋机制允许包括上述初步贷款金额在内的总金额增加至不超过30亿港元或其等值美元订立融资协议。“本次贷款目的主要为现有财务债务再融资以及满足公司及其附属公司的一般营运资金需求。”美的置业在公告中表示。

　　今年3月12日，根据上交所信息披露，美的置业2019年债券拟发行金额31.44亿元的小公募债券，拟用于偿还两笔2016年发行的公司债券。其中，广东美的置业有限公司2016年非公开发行公司债券（第一期）本息合计10.48亿元，到期日2019年3月30日；广东美的置业有限公司 2016 年非公开发行公司债券（第二期）本息合计20.96亿元，到期日2019年6月1日。

　　2019年千亿目标

　　不断融资，高成本拿地，外界的共识是美的置业冲刺千亿目标。今年前7个月，美的置业实现合同销售金额540亿元，同比增长20.27%。按美的置业计划，2019年将完成千亿销售目标。

　　然而，随着房地产调控不断收紧，尤其对融资环境包括信托等持续紧缩，再加上近两个月以来，包括头部房企的销售金额与销售面积持续下降。美的置业下半年所面临的融资环境与销售环节也充满不确定性。

　　今年7月30日，中共中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。千亿目标之于美的置业而言，今年能否实现，值得关注。（企业透明度报告出品）

责任编辑：覃肄灵