地产商“围猎”深圳土地:越秀、龙光等成为最终赢家

地产商“围猎”深圳土地:越秀、龙光等成为最终赢家
2019年06月25日 16:10 界面

  地产商“围猎”深圳土地

  文|黎珏伶

  6月24日下午,滂沱大雨之中,深圳进行了一场堪称“史诗级”的土地拍卖。

  一口气推出5宗住宅用地,吸引80多家房企到场,叫价300多次,揽金224亿元,注定这一天值得被铭记。鏖战三小时后,越秀、龙光、中海、电建、平安成为最终赢家,各揽一宗住宅地块。

  这是今年深圳首次出让住宅用地,距离上一次已有半年时间。同致行(中国)地产董事长、房产大象创始人王波在拍卖前预测。“这次推出的土地相对比较多,有利于缓解住宅供应压力,但是对于多年积累下来的‘欠账’,只是杯水车薪。”

  界面楼谈统计发现,过去三年深圳分别只供应了8宗、3宗和12宗宅地,远远不能满足市场需求。

  深职院房地产研究所所长、复旦大学房地产经济博士邓志旺认为,房地产企业对深圳未来的看好,也是土拍“疯狂”的重要因素。再加上部分房企想要在深圳发展,又不善于通过城市更新拿地,只能“孤注一掷”在招拍挂市场抢地。

  想要进入深圳市场的广州越秀地产,就是一个典型案例。首入深圳的越秀有着“初生牛犊不怕虎”的勇气,五分钟内将价格推到了最高限价,最终以59.08亿元+配建人才房19610平方米,拿下宝安尖岗山A122-0360宗地,可售楼面价约6.68万元/平方米。

  该地块位于“泰禾深圳院子”旁。2015年12月,泰禾以总价57亿元夺得尖岗山两块居住用地,平均楼面价约6.20万元/平方米。其中一宗楼面价约5.13万元/平方米,另一宗楼面价约7.99万元/平方米,刷新全国单价地王记录。

  “作为广州老牌国企、大湾区知名地产公司,越秀不进入深圳是没有道理的。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析,开发商如果坐稳了深圳,意味着无论是开发能力、操盘能力还是融资能力都能得到认可,那么到大湾区其他城市拿地的话,就会底气更足,对后续拓展土地储备显然十分有利。

  这也很好地解释了,为何电建地产拼尽全力也要拿下光明地块。当天,电建地产以总价20.12亿元+配建人才房19030平方米竞得光明A510-0152宗地,可售楼面价约4.3万元/平方米。

  重组于2005年的电建地产,是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一,目前已经在全国26个城市布局90余个项目,并控股上市公司南国置业(002305. SZ)。

  电建地产在深圳暂时只有一个项目。2016年,电建地产联合金茂以82.8亿元、楼面价5.68万元/平方米拿下龙华一宗商住用地,首次进入深圳,创下区域地王记录。该宗地块建成金茂府,三年过去刚刚在6月22日开放品牌馆,尚未正式入市。按照周边二手房六七万元每平方米的价格来算,金茂府现在推出或许会面临亏本情况。

  尽管如此,金茂也并没有放弃“宇宙中心”龙华这块宝地。竞拍龙华民治A817-0609宗地时,金茂多次举牌,与华侨城、中海、华润、保利、平安等一较高下。无奈对手太过强大,最终该地块被龙光以总价65.85亿元+配建人才房36700平方米收入囊中,可售楼面价约6.7万元/平方米。

  龙华民治地块的地理位置优越,距离4号线红山站约800米,紧邻龙华九方购物中心,与龙华实验学校一路之隔。宗地旁边还正在建设一个龙塘停车场综合体市政工程,包含228平方米体育馆、1515平方米文化中心。

  龙光拿下这宗地并不容易,竞价1小时、135轮、新增加配建人才房面积2.26万平方米。2014至2018年,龙光接连在龙华拿了3宗地,其中两宗已开发建成龙光玖龙玺和龙光玖钻项目。

  2018年,龙光实现合约销售额约718亿元,其中深圳区域贡献246.96亿元,排名第一,主要靠的就是龙光玖钻、龙光玖龙玺两个项目,确认收入高达214.79亿元,约占年内大湾区441.37亿元营业收入的一半。

  中海与龙光争夺民治地块惜败,但最后力压华润,以54.08亿元+配建人才房42330平方米成功竞得光明A510-0151宗地,可售楼面价约4.2万元/平方米。该宗地位于光明区观光路北侧、明政路南侧,土地面积4.6万平方米,总建筑面积18.41万平方米。扣除人才房面积、1万平方米商业和其他配套,剩余可售住宅面积不到13万平方米。

  这宗地对于中海来说就是一场“及时雨”。财报显示,2018年中海在内地28个城市及香港购入63幅土地,新增总楼面面积1764万平方米。在“大本营”深圳却只有坪山一个项目,土地面积1.9万平方米,总楼面面积12.4万平方米。

  截至去年年底,中海合计拥有土地储备9144万平方米,其中深圳(含东莞)总土地储备楼面面积53.3万平方米,仅高于太原、香港、杭州,全国排名倒数第四。

  剩余一宗坪山地块被平安的“马甲”公司深圳市创勇企业管理有限公司拿下,总价24.71亿元,配建人才房40900平方米,可售楼面价约2.4万元/平方米。

  总体来看,这5宗住宅用地无一例外,全部达到了最高限价,可售楼面价接近周边新房或二手房售价。如此高的地价,是否意味着将进一步推高深圳的房价?深圳的房价难道没有“天花板”吗?

  “如果按照现在的价格出售,肯定是亏损的。但是未来价格肯定会涨,这是毫无疑问的。”李宇嘉认为,大家需要辩证看待未来商品房价格上涨的问题,现在的土地出让模式要求90平方米以下的普通住房占70%,并且竞配建人才房面积。如果把地价单独分摊到商品房里面,楼面价很高;但如果分摊到人才住房和商品房里面,事实上楼面价是很低的。

  李宇嘉认为,这几块地的未来售价会出现明显上涨,价格不可能受到明显管制。但是,房价上涨也不会有太大的问题,高房价实际上是给实体经济做贡献、给人才住房做贡献。“让开发商亏钱给人才住房做贡献,这是不可能的。”

  邓志旺表示,按照目前的限价政策,这几块地是无利可图的,甚至亏损。但是考虑到开发周期可能还需要两到三年的时间,房企认为房价上涨的可能性比较大,所以还是会敢于放手一搏。

  (本文来自于界面)

责任编辑:鲍一凡

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