1.5亿元"打水漂" 佛山南海集体经营性建设用地乱象

　　974位业主1.5亿元资金“打水漂” 佛山南海集体经营性建设用地入市乱象调查

　　陈靖斌、童海华

　　作为全国农村集体经营性建设用地入市改革的33个试点（市、区）行政区域之一，佛山市南海区集体经营性建设用地入市以来再度风起云涌。

　　“如果没有政府‘三旧改造’工程背书，我们不会考虑买宝盈广场的公寓。”李小姐（化名）告诉《中国经营报》记者，在2018年6月，她花了20多万元购买了位于佛山市南海区大沥镇的宝盈国际广场公寓，然而到收房日期并未拿到公寓，而签署的《房屋租赁合同》，承诺2019年3月1日支付首期租金固定收益部分，至今却分文未得。

　　与李小姐相似遭遇的业主并不在少数。事实上，宝盈国际广场作为佛山市南海区最早一批自主引入开发商的集体经营性建设用地，其并没有按照预期方向去发展。

　　2018年至2019年初涉嫌以租代售的公寓项目，不仅涉嫌违约还涉嫌违规建设。此外，项目通过集体经营性建设用地流转建设的商铺，更是牵扯出一起涉案金额高达1.57亿元的商铺违约大案。多位购买了宝盈国际广场商铺的业主向记者表示，购买商铺承诺返利，如今却成为“一纸空谈”。

　　“公寓没影 租金一分钱未收到”

　　佛山市南海区集体经营性建设用地入市以来，一方面开创了集体建设用地上的工业化城镇化模式，为农民分享城镇化进程的土地增值收益提供了机遇，实现了政府与农民、农村与城镇发展的共赢。另一方面，记者此前调查发现，多个集体经营性建设用地出现涉嫌违建的公寓，更有甚者，近千投资者过亿资金“打水漂”。

　　2018年12月，公寓业主李小姐通过中介的推荐，花了20万元买了佛山市南海区大沥镇宝盈广场20年的使用权，并在当天与宝盈大沥分公司的财务签下了《物业使用权出让合同》《物业管理合同》《房屋租赁合同书》以及《设计、装修及家具家电代购合同》。

　　李小姐提供的《物业使用权出让合同》显示，从2019年1月1日起，佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（下称“宝盈公司”）将项目某号公寓的使用权出让给李小姐，公寓面积为28.83平方米。使用权出让年限为23年，其中最后4年为赠送年限。

　　按照合同规定，公寓实际交付时间为2019年3月1日，其中还规定宝盈公司承担必须完成物业功能间隔并按毛坯标准通知乙方进行物业验收，如甲方延期交付该物业，每一个自然月的01日赔付违约金2000元，在该物业延期交付日期达3个自然月（即2019年5月31日），该物业仍无法交付给乙方使用，乙方有权申请解除本合同，甲方基于合同解除，承诺一次性赔付毁约金2万元。

　　值得一提的是，该合同显示，物业使用权的性质为商业。

　　此外，在开发商的指导下，李小姐与佛山市禹志酒店管理有限公司（下称“禹志公司”）签订了《房屋租赁合同书》，由李小姐将上述与宝盈公司签订获得的宝盈国际广场项目某号公寓的使用权再度承租给禹志公司，其中合同规定该物业用途为商业公寓，禹志公司用于日租、月租与旅业配套等。并约定物业自2019年3月1日起交付给禹志公司，租赁期为5年，而其中租金标准为自起租日起，根据委托期间的不同，李小姐享有收取该物业租金固定收益与浮动收益的权利。

　　事实上，按照合同规定今年3月1日验收交付，然而李小姐至今未看到公寓的影子。“合同写的2019年1月1日收楼验收，结果到3月1日我微信宝盈财务，她解释酒店方可代收楼，让我坐等3月收租，结果我也是简单相信了，4月1日没有收到租金，我又联系宝盈财务，结果一直没回复我，到现在公寓没影，租金一分钱也没收到。”

　　与李小姐有相同经历的业主并不在少数，据目前不完全统计，宝盈国际广场公寓项目的涉案业主达到21位，涉案金额400多万元。

　　记者在中国裁判文书网查询发现，宝盈国际广场公寓承租方禹志公司，在2017年期间分别在顺德区、南海区承租多个项目的商业公寓，因2017年12月或2018年1月开始不按租赁合同约定支付租金，被多位业主起诉至法院。

　　2019年4月，禹志公司被佛山市南海区人民法院公示为失信公司。

　　对此，佛山市自然资源局南海分局向记者回函表示，《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》为2014年9月印发实施，而宝盈广场项目用地为权属人2010年已经自行出租使用，该项目并不在南海区集体建设用地使用权流转适用的时间与范围内。

　　涉嫌“违建”公寓

　　事实上，宝盈国际广场项目，是2010年11月1日由佛山市南海区大沥镇凤池村西边股份经济合作社（下称“经济合作社”）自主将使用权出让给佛山市三水区宝盈投资有限公司的集体建设用地。

　　李小姐等多位业主与宝盈公司签订的《物业使用权出让合同》标明，宝盈公司合法拥有位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组（标准地名“庙后”）地块的宝盈广场7、8层-宝盈广场A区全部物业的合法使用权。

　　根据政府的多份集体用地入市文件显示，该类通过流转方式取得的集体建设用地不得用于建设住宅或类似住宅的居住用房。

　　2014年9月10日佛山市南海区人民政府印发的《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》（下称“实施办法”）规定，通过流转方式取得的集体建设用地不得用于建设住宅或类似住宅的居住用房，也不得将地上已有的其他用途用房改为居住用房；但经批准利用集体建设用地建设保障性住房及村居社区公寓除外。区规划部门不予核发建设工程规划许可证，区住建部门不予核发施工许可证、房地产权证。

　　2015年12月11日，佛山市南海区人民政府《关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》显示，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。其中商服产业规定为批发零售用地、商务金融用地、住宿餐饮用地（不含酒店等住宿类用地）和其他商服用地。单位或个人通过出让、转让、租赁、作价出资（入股）等方式取得的农村集体经营性建设用地用于建设住宅或类似住宅的居住用房，或将地上已有的其他用途用房改为居住用房的，由区住建、国土、规划等部门依照相关规定进行查处。

　　而佛山市三水区宝盈投资有限公司与经济合作社签订的《集体建设用地使用权出租合同》也显示，经济合作社租赁给佛山市三水区宝盈投资有限公司的此片土地只能用作商业、服务业综合开发，不能用于其他行业开发。

　　事实上，农村集体经营性建设用地流转入市以来，佛山市南海区此前报道广佛智城、丽日广场、南舜怡海港等多个项目涉嫌违规建售公寓。而如今的宝盈国际广场项目，更是佛山市南海区最早一批自行出租使用的集体经营性建设用地入市项目之一。

　　记者调查发现，宝盈国际广场开发商佛山市三水区宝盈投资有限公司，如今摊上的司法纠纷，不计其数。

　　记者在中国裁判文书网上关键词搜索“佛山市三水区宝盈投资有限公司”发现，涉及的判决书和裁定书共计161份，其中判决书149份，牵涉的合同纠纷148起。

　　宝盈广场项目商铺“失约”

　　事实上，宝盈国际广场项目并非只是违建公寓，其在早期建设的商铺，在2018年7月至今未按合同约定返租，引发近800位商铺业主的声讨。

　　据不完全统计，购买宝盈国际广场商铺使用权的涉事业主有800多位，涉及商铺953间，涉案面积达8150.81平方米，涉案金额更是高达1.57亿元。

　　商铺业主林先生（化名）告诉记者，2013年3月，林先生花费12万元物业使用权出让金，与宝盈公司签订了《物业使用权出让合同》，根据该合同显示，宝盈公司将项目某号商铺的使用权出让给林先生，该物业建筑面积为6.14平方米，并规定物业使用权的出让期限从合同签订之日起计算，至2033年3月，到期后宝盈公司再赠送林先生使用权限至2042年1月，总计出让年限29年。

　　合同规定林先生自2013年12月31日起享有受让该物业的收益，而该物业收益是林先生与宝盈公司选聘的佛山市悦心物业管理有限公司（下称“悦心物业”）签订的《委托经营管理合同》。

　　事实上，悦心物业的大股东是广东宝盈投资集团有限公司，与佛山市三水区宝盈投资有限公司的法人、大股东，均为童绍洪。

　　根据林先生出示的《委托经营管理合同》，其中规定显示，林先生将该物业委托给悦心物业经营，委托经营期内实际经营的盈亏由悦心物业承担。

　　从2013年12月31日起，林先生获得悦心物业支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为815元，第四年至第五年固定收益为1019元，固定收益按月支付，从第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。

　　事实上，从2013年签订的合同算起，到2018年6月，林先生每月都能按照原合同规定收到返租。

　　然而，到2018年7月开始，当月固定收益却拖到了30日才发放，并且收到的商铺收益只有原来的40%，足足少了60%。

　　同年7月26日，悦心物业单方面发出了“2018年12月31日前租约合同到期的业主告知书”（下称“告知书”）称，由于广场经营不善，出租率不断下降，从8月1日开始将对广场进行全面升级改造。

　　改造范围包括超市街区（负一层）、一楼商体里面的二楼及三楼。由于改造费用所需资金比较庞大，新引进商家均需6个月~12个月免租期，业主剩余部分的收益将摊分为12个月返还，去年7月~12月每月商铺的租金将是原本的40%，2019年1月~7月将是原本的60%，此后将是实收实租。

　　而2018年12月31日后租约合同到期的业主的告知书也是一样。

　　公告一出引起商铺业主轩然大波，商铺业主们认为“告知书”提出的因装修改造而减少租金原因不能成为租金减少的理由，已纷纷到佛山市悦心物业管理有限公司说明不同意减租。

　　最终悦心物业对商铺业主的返租停止发放，商铺业主投资的集体经营性建设用地宝盈广场项目上的商铺，自此打了水漂。

　　对于宝盈广场项目的相关情况，佛山市自然资源局南海分局表示，该项目运营方与投资者通过租赁经营方式，由项目运营方长租返利，现因项目运营方资金出现问题无法按时支付收益给投资者的合同违约行为，属于市场主体间的民事纠纷。

　　目前，对于运营方通过签订较长期限租赁合同并一次性收取租金的行为，行政法律法规尚没有明确界定，主要受民事法律的调整。

　　南海区委、区政府高度重视，多次召集区直各部门研究商讨化解措施，并积极引导投资者通过司法途径切实维护投资者合法权益。

　　目前，南海区人民法院已受理投资者提起的租赁合同纠纷案件，相关案件正处于司法诉讼阶段。

　　定性“租赁”纠纷

　　事实上，2018年11月30日，陈某、刘某、黎某等多位宝盈广场商铺业主以悦心物业以及关联企业宝盈公司经营管理混乱、拖延给付租金、单方降低租金标准，且商铺业主多次与其沟通未果为由将宝盈公司、悦心物业以及总公司佛山市三水区宝盈投资有限公司起诉至广东省佛山市南海区人民法院，要求法院判定涉案《使用权出让合同》《委托管理合同》无效，并要求被告宝盈公司返还支付的出让金、物业管理金以及上述项目支付之日起至实际返还之日止计算的利息，总公司佛山市三水区宝盈投资有限公司承担连带清偿责任。

　　值得一提的是，其中争议的焦点，集体经营性建设用地宝盈广场项目上的涉案纠纷性质界定，即集体建设用地宝盈广场项目涉案纠纷属产权纠纷还是租赁纠纷，对此，佛山市南海区人民法院给出了目前的答案。

　　根据佛山市南海区人民法院民事判决书（【2018】粤0605民初20662号）显示，法院认为，关于涉案纠纷的性质问题，原告与被告宝盈大沥分公司于2013年12月30日签订的《物业使用权出让合同》约定原告受让涉讼商铺的使用权，原告需向宝盈大沥分公司支付物业使用权出让款98683元，出让期限从合同签订之日至2033年12月30日止，加上赠送一定时间的使用期限，原告转让物业使用权时须向被告宝盈大沥分公司申请等约定可知，原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系，本案属租赁合同纠纷。

　　根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。

　　而涉案《物业使用权出让合同》约定出让期限从合同签订之日即2013年12月30日起至2033年12月30日止，出让期限届满之日起，被告宝盈大沥分公司再赠送使用期限至2042年1月31日止，即租赁期限实际为28年1个月2日。

　　最终，法院判决商铺业主刘某与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年12月30日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效，并要求宝盈公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司向涉案商铺业主退还物业使用权出让金及物业管理按金并支付相应的利息。

　　南海区将出台监管办法

　　事实上，记者此前调查走访发现广佛智城、丽日广场、南舜怡海港等多个集体经营性建设用地入市项目，均存在违建情况。

　　为了提高佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市监管力度，近日，佛山市自然资源局南海分局将出台《佛山市南海区农村集体经营性建设用地及房屋开发经营监管试行办法（征求意见稿）》（下称“办法”）。

　　据了解，本次纳入监管的是南海区行政辖区范围内农村集体经营性建设用地交易及房屋建设、销售、出租等行为的监督管理。

　　其中办法明确，相关广告发布不得暗示具有居住功能，不得含有混淆房屋使用性质的内容，且应在项目名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。

　　为了保护购房人（租户）利益，办法还明确了集体土地所有权性质的告知要求，并明确建设单位责任。

　　办法提出，在签订农村集体经营性建设用地房屋相关协议时，应当与购房人（租户）签订《知情书》，建设单位就房屋的主要情况在《知情书》说明。有条件的对告知过程进行同步录音录影，并明确告知购房人 （租户）录音录影事项。

　　知情书的内容包括但不限于集体土地所有权性质、土地的使用年限和房屋使用功能、地块规划条件、土地使用权到期后土地及房屋的处置方式等内容，由购房人（租户）在《知情书》上亲笔写明“本人已完全知悉所购（租）房屋为集体土地所有权性质、期限届满后土地使用权及房屋处置方式 、 不得用于居住功能”并签名。

　　《知情书》故意隐瞒事实，未说明影响房屋价格、租金等重要情况的，建设单位应当承担责任。

　　此外，办法还明确集体经营性建设用地性质属于租赁性质，并且不得以租代售：以出让、作价出资（入股）方式入市的农村集体经营性建设用地，房屋出租应遵守相关法律法规和项目监管协议约定，租赁期限不得超过二十年，且不得以“赠送使用年限”“转让房屋使用权”等名义变相销售房屋。

　　为了防止建设单位违反项目监管协议相应条款，监管办法还提出缴纳保证金制度。

　　建设单位与村级监管责任主体必须在签订项目监管协议后 60 日内，在集体经营性建设用地所在地的银行开设履约保证金专用账户，签订《项目监管协议履约保证金专用账户资金存储、使用协议书》，并存储保证金。

　　对于擅自改变土地用途、容积率、转让条件的，建设单位按交易合同及项目监管协议的约定承担违约责任，相关政府单位按照有关规定对其进行查处。此外，区自然资源部门取消其两年内参加南海区土地市场竞买资格。

　　对于集体经营性建设用地项目宝盈国际广场相关问题如何协调解决，记者致电佛山市三水区宝盈投资有限公司，公司办公电话无人接听，而南海大沥分公司电话因欠费已被停机。

责任编辑：张国帅