新力地产招股书背后的晴雨表

新力地产招股书背后的晴雨表
2019年06月18日 05:25 时代周报

  新力地产招股书背后的晴雨表

  文/伍谷戈

  降杠杆的当下,中小型房企能否在高周转里延续规模化的新发展?至少,新力地产给出了肯定的回答。

  这家成立仅有9年时间的公司,在过去三年里实现了从161.3亿、428.1亿到887.3元亿的销售规模,年复合增长率高达136%。

  另一维度上,新力在财务结构优化和盈利能力提升上又跟规模实现了平衡。尤其值得注意的是,反映公司真实负债情况的有息负债规模从2017年的92.47亿元下降至了2018年的92.24亿元。

  一同下降的还有公司的净资本负债比率,2017年到2018年,这一数值从原先的2.7倍下降至了2.4倍。

  净利润的提升摆在眼前,在新力地产招股书的数据里,过去三年数值分别为1.3亿元、2.78亿元、5.55亿元,复合年增长率约为105.9%。

  规模增长的同时表现出相对健康的财务指标,新力地产是如何做到的?

  注重自我造血能力

  对于自我造血力的看中,是重要的一方面。

  尽管地产行业销售规模仍在惯性增大,而面对调控,房企的销售回款情况并不乐观。这也意味着,真正的高周转必须需要真正的销售回款来支撑。

  根据Wind港交所行业分类的232家房企中,2018年有66家房企经营性净现金流净额为负。而新力地产的这一指标则是17.24亿元,单一指标排名足以进入行业前50,和世茂房地产的22亿元以及中国金茂的20亿元接近。

  这实属难得,倒退到2016年和2017年的新力地产,它和诸多房企一样经历着市场的考验,经营活动所产生的现金流量净额一度为负,分别为-30.37亿元和-65.47亿元。

  由负转正的背后,是公司高回款支撑下的高周转。基于此,新力地产才能采用“120天启动项目、180天达到预售标准”的高周转开发模式,以保证现金流。

  事实上,经营性现金流量净额为正的另一面,是公司销售额的大幅提高。2016年至2018年实现的161.3亿、428.1亿和887.3亿销售额,这只是阶段性的数据以及前期的铺垫。按照房地产两年左右的结算周期,在2019年和2020年公司销售额的大幅增长不在话下。

  新力地产毛利率的提升也是可圈可点。过去三年里,分别从24.7%、33.7%到37.3%,超过了规模接近的房企,即使与行业龙头房企的毛利率相比,也不逊色。

  此外,新力净利润的增长也有不错的表现。除了绝对值的提高外,新力地产2018年净利润增长率达99.5%,在行业中处于较高的水平。

  通过多种方式控制土地成本,新力地产可以用较低的成本拿地。体现在招股书上,过去三年每平方米土地成本仅为1184元、1274元和1129元。截至2019年3月31日,公司在24个城市总计有1480万平方米权益土地储备。

  照此推算,在接下来的2019年和2020年,公司的利润还会有持续的增长。

  有息负债低

  在普遍存在的房地产定式思维下,新力地产不可避免地被外界贴上高负债来撬动规模的标签。

  这种认知或许从净资产负债率上开始,新力地产在过去三年里分别为190%、270%和240%。尽管2018年已经比2017年有所下降,但确实还处于行业较高的水平。

  不过,衡量房企的负债情况,需要多维度去统观。例如当下的会计准则本身,在资产端和负债端两个维度上推高了地产公司的负债率。

  就负债端而言,因实行的商品房预售制,使得房屋在正式交房前都只能算作是负债,而非归入收入。这实际上增加了房企的负债总额。同时就资产端而言,以住宅开发为主的房企,土地以成本入账,在完成开发销售之前,土地增值无法反应在账面上,这实际上降低了账面资产额。

  因此,相对来说,有息负债率会比总负债率更具有参考价值,更能体现房企的负债安全情况。

  值得关注的是,新力地产的有息负债率已经做到了下降,过去三年分别为15%、19%和11.9%。在扩张之际实现有息负债率的下降对企业来说实则困难,但这也是房企实现稳健发展所需苦练的内功。

  当然有息负债率的降低,当中离不开新力地产在资产总值上的提高,相应的时间里分别为20.02亿、92.49亿和和92.24亿。

  再结合这家公司成立时间仅9年的情况来看,新力地产所谓的高杠杆表现更多是扩张前期中必经的财务杠杆消化期。

  不容否认,2017年至2019年一季度,公司的借款总额从166.76亿元、221.03亿元到249.04亿元,处于上升。不过当中短期债务(一年内到期的银行贷款以及公司债券部分)占比分别为55.46%、41.74%和38.03%,呈现逐年降低。

  上述种种也代表着新力地产在降杠杆上走出了实质性一步。

  现在的新力地产仅有9岁,但它已经向香港资本市场迈出了第一步。一旦成功,中国的地产界也将诞生一个“最年轻”就能实现IPO的房企。

责任编辑:张国帅

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