经济观察报

　　文 | 经济观察报 谢敏敏

　　5月24日，江西规模最大的房企新力控股（集团）有限公司（以下简称“新力”）于港交所披露了招股书。新力成立于2010年，此前外界对这家异军突起的房企知之甚少。

　　招股书披露，现年42岁的创始人张园林也是新力的控股股东，2002年至2006年期间，他曾任职于江西省第五建设集团有限公司。2017年，新力将总部搬迁至上海。招股书显示，在过去的2016年-2018年，新力的收入分别为22.23亿元、52.41亿元、84.15亿元，复合年增长率为94.6%；净利润分别为1.3亿元、2.78亿元、5.55亿元，复合年增长率约为105.9%。

　　但新力并未在招股书中披露年度合约销售额。

　　在销售规模排名榜单中，新力是过去几年行业内增速最快的房企之一。根据克而瑞数据，2015新力的销售规模仅为45亿，此后开始了成倍式增长，2016年-2018年，新力的销售额分别达到了161.3亿、428.1亿和887.3元亿，复合年增长率高达136%。

　　新力的模式主要是重仓单个城市，根据招股书，截至2019年3月31日，新力旗下有101个项目，总土地储备约为1480万平方米，其中有高达52.6%比例的土地储备位于江西省，42.8%位于南昌。

　　南昌是新力的发家地，也是其布局最重的一个城市，目前新力在江西的销售额排名第一。除了江西，新力近年来在长三角、大湾区、华中等地拓展项目，第二重仓的城市是惠州，约有22.8%的土地储备位于惠州。

　　为了快速拓展规模，新力过去几年大举开展收并购。按照新力副总裁余润廷此前对外的说法，新力选择认可的城市进入后迅速以收并购形式进行深耕扩张，收并购甚至占据了集团总体项目的70%-80%。根据招股书，新力在南昌、惠州、武汉等地的多个项目均是收购而来。

　　张园林在2018年初曾提及，新力在2018年的目标是保800亿冲1000亿。目前新力的千亿梦还未实现，但在几年前，为了冲击千亿，新力就给自己贴上了另一个标签——高周转。按照新力方面的表述，公司采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。

　　除了高增长、高周转，作为一家快速发展的中小型房企，新力也逃不开另一个标签：高杠杆、高负债。

　　根据招股书，过去三年以及截至2019年3月31日，新力的流动负债总额分别约为137.6亿、366亿、595.5亿以及640.6亿元。过去三年，新力的借款总额分别约为64.37亿、166.75亿、221.02亿元。

　　2016年及2017年，新力经营活动的现金流量为负，分别约20.37亿以及65.47亿元，对此，新力在招股书中解释称，这主要是由于物业开发活动持续增加及增强土地收购力度而令经营所用现金净额重大所致。

　　和诸多中小房企一样，新力较为依赖信托融资。截至3月底，新力尚有28项信托融资尚未偿还，其中利率最高的一笔为15.36%。截至2018年12月31 日，新力未偿还信託融资总额占同日借款总额的51 .6%。

　　最引人瞩目的一项数据是净负债率。招股书披露，在2016年、2017年以及2018年，新力的净资本负债比率分别为190%、270%、240%，这一数字远高于多数同行，也大幅超过了行业警戒线。

　　新力在招股书中指出，净资本负债比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年银行及其他借款增加；由2017年的2.7倍减少至2018年的2.4倍，主要因为2018年完成及交付了更多的物业使现金流量增加。

（本文来自于界面）