西安航天星苑5年认购记:最后的“经适房陷阱”是如何炼成的?

西安航天星苑5年认购记:最后的“经适房陷阱”是如何炼成的?
2019年04月25日 17:42 华夏时报网

西安航天星苑5年认购记:最后的“经适房陷阱”是如何炼成的?

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者刘敏 西安报道

4月22日,西安航天星苑小区门口出现异常热闹的一幕,数百名购房人在警戒森严的氛围下前来参加这个经适房项目的选房。对于许多此前摇中号的人来说,等待已久的选房意味着希望,但对于另外早期曾参与认购的248户来说,现在的选房则宣告多年的等待彻底无望。

房管部门对该项目前后历程的描述如下:“航天星苑经济适用住房项目(以下简称“航天星苑”)位于西安国家民用航天产业基地东长安街以南、神舟二路以西、航天西路以东,由西安城苑房地产实业有限公司(以下简称:城苑公司)开发建设。该项目于2011年8月取得经济适用住房立项批复,总用地79亩,建筑面积26.4万㎡,分两期建设。项目一期占地33亩,由五栋高层住宅、地下车库及幼儿园组成,其中,1#、2#、3#楼756套,于2011年10月开工建设,2014年6月主体封顶,2018年4月取得预售许可证。”

《华夏时报》记者调查发现,恰恰就在“2014年6月主体封顶”到“2018年4月取得预售许可证”期间,由航天星苑发起的“预售”与认购,将约300户认购人拖入了一个巨大的经适房“陷阱”。这些取得经适房购买资格的低收入群体,早至2013年,晚于2018年初被航天星苑以认购协议的方式收取10万至30万不等的订房款,从他们身上合计集资约5千万人民币。但在去年的一纸“开发商违规销售”的通告,让认购人多年等待全部归零。他们中的一些人虽然于2017下半年完成验房、收房、交物业费后开始装修入住,也均遭驱离。

此时,西安的楼市环境与5年前相比已是天壤之别,航天星苑的认购者们绝望地发现:在受骗失去早期“上车”机会之后,自己突然成为西安喧嚣楼市里的陌生人和被上涨房价抛弃的流浪者。这些年,他们夹在起伏楼市与“抢人大战”之间的逼仄生存经历,也成为西安地产业的一个典型注脚。

入坑

老杨(化名)是西安长安区(原长安县)人,离家进城打工已十余年,一直租住在城中村的平房里。2014年5月,经层层审核与漫长等待后,老杨终于取得了经适房选购资格,一拿到审核通过的《经济适用房资格审批表》,他立刻着手寻找合适房源。看到航天星苑的广告路牌等宣传信息后,老杨去售楼部了解情况。

“当时是2014年6月,工作人员告诉我说10月份开盘,年底就可以交房,在楼盘工地现场我也看到几栋楼主体已封顶,就没有再怀疑确定了购买”,老杨称,“选中航天星苑的原因一是离老家近,更主要就是准现房、交房快。那时候西安的经适房可以说多到没人要,但购买资格审核下来却很难,我在外租住平方已经十多年了,好容易取得资格只想快点能入住”。

这种考虑下,老杨遂与城苑公司签订了《航天星苑经济适用房认购协议书》,在协议书中明确了签订协议书业主的楼号、单元号、房号及面积,交款金额,交房条件等,开发商同时承诺上交申请表就可拿到自己选定的房屋。老杨所认购的房子每平米3700元,缴纳了10万元预付款,是其认购房屋总价的三分之一。

魏韦是2013年底取得经适房购房资格,他回忆当时审核过程“时间长,调查严。乡、镇、区房管部门都要公示,派出所走访开证明等”,因此取得资格后都希望尽快购房,生怕遇到项目烂尾之类的情况把购房资格“拖黄了”。

这种心态下,当魏韦看到航天星苑一期的几栋楼已经封顶时,受“准现房”吸引很快决定签约认购,他认购的价格是3600元每平米,预付十万元,另外交了5千元的选房费。

邱阿姨是2012年下半年取得的审核通过的《经济适用房资格审批表》,按照有效期两年的规定,她最晚要在2014年底前使用,否则就要重新审核。2014年7月,她与西安城苑公司签订《航天星苑经济适用房认购协议书》,也缴纳了十万元预付款。“因为过了2014年我的购经适房资格就过期了,所以当时我一再问售楼人员是不是确定10月开盘,他们也一再保证没问题,这样我才签了约”。

公开信息显示,2014年西安楼市均价约6500元,航天星苑位于西安远郊,当时相同地段的商品房每平米为4200至4500元。与上述三人相同,记者采访的多位同时期签约的认购人都表示:当时经适房项目的价格优势并不明显,愿意交预付款认购航天星苑的核心因素就是其承诺的“马上交房”。

这些迫切等待开盘、交房的认购人很快就失望了。2014年10月,航天星苑没有如约开盘;2015年元旦前后,项目工地再无声息;2015年6月,项目彻底停工。但是,航天星苑的销售却始终没有停止,每年都有认购者在“交房快”的吸引下与项目开发商签订认购协议并缴纳预付款。

对于2017年之后签约认购的购房人来说,之所以选择航天星苑除了对方信誓旦旦地交房承诺之外,还有一个原因是:此时西安的经适房供需格局已经发生大逆转,市面上的选择已经不多。

小强28岁,于2017年7月收到了审核通过的《经济适用房资格审批表》,四处找寻后他发现,全市已基本找不到可供购买的经适房楼盘。正一筹莫展时,接到了航天星苑售楼部的电话,几番接触后,他被告知认购后很快就交房,遂签订认购协议并缴纳十万首付款,其认购的价格是每平米4100元。

对于在此期间航天星苑的“预售”数量,西安市房管局的官方通报中称:“城苑公司在未取得预售许可证前,违规同300余名群众私下签订购房协议,收取购房款并向群众承诺可取得房屋。”

《华夏时报》记者收到的认购人联名反映资料显示,其中最早签约认购时间是2013年9月,最迟为2018年3月下旬。据调查,从2013年至2018年,西安城苑地产实业有限公司先后在西安市长安区公安局对面“福庆和”一楼,及“航天星苑”主楼前设立售楼部。对外宣传“航天星苑”是经市房管局和航天房管局审批建造的经适房、民生工程,公开对持有经政府审核通过的《经济适用房资格审批表》合格的市民进行销售,收取认购人款项10万至30万人民币不等,另收取1000元至5000元的选房费用(选房费未开票据),四年多时间合计金额约5千万元人民币。

套牢

据众多早期认购人回忆,航天星苑在2014年6月后就基本处于半停工状态,承诺的2014年10月开盘未果之后,每有认购人前来询问原因,均以“快了”为由搪塞后拖延几个月。至2015年6月,大家发现项目彻底因资金链断裂而停工了,便开始要求开发商退款、退资格审核表以便能转而选购其他项目。

“当年的情况是,只要你有经适房购买资格,可供选择的项目遍地都是,我们当时如果能拿回钱和资格表,立刻就能买到其他项目”,一位航天星苑的认购户回忆道。

梳理西安楼市历年数据可见,2015年是西安楼市供大于求最明显的一年。当年9月,西安商品房库存冲至4100万平米的高位,去化周期更是攀升至28个月,房价则跌至5年前水平。

步入2016年,其他二线城市楼市已开始疯狂,西安的高库存情况却未有改观甚至更加严重。2016年4月20日陕西省统计局发布报告显示,截至2016年2月末,西安市商品房库存面积增长87.2%,较2015年末增加21.84万平方米,为历年最高值,商品房库存和潜在库存共约5238万平方米,以每套房90平米计算,总库存约58万套。

保障房在经历了连续三年多的大规模建设之后,至2015年供应也达峰值。官方公布信息显示:从2011年起,陕西开启了连续多年的保障房建设潮。2011年陕西省与国家签订了建设保障性安居工程47万套的任务目标,是2010年的2.5倍,建筑总面积达3千万平方米,总任务量在全国排名第三。据当年年末发布的数据,陕西省2011年新开工建设了超48万套保障性安居工程,达到目标任务的107%,保障性住房建设的各项指标均位居全国前列。

2012年陕西省称将继续深入推进保障性住房建设,计划开工保障性住房43.6万套,任务总量居全国第二位。2013年,陕西省建成各类保障性安居工程32.4万套,位居全国第二。

2014年10月底,陕西省保障房基本建成量冲上全国第一,但同时发布数据称“目前全省保障房入住率仅88.43%”,陕西省政府为此召开联组会议,要求各市区简化审批手续、降低保障房申请门槛,合理扩大保障面。

2015年1月23日,西安超大型保障房项目珠江新城(占地面积约1801亩,容纳2.5万户)二期有6栋楼开始摇号选房,据报道,当时现场提供房源1070套,但摇号登记报名只有726户,实际参与的仅713户。在销售基准价格仅为每平米3700元的情况下,供需比仍然达到了1.5:1。

但此时,众多航天星苑的认购人却因预付款无法要回,资格审核表被扣在开发商手中不给退,或者因拖延导致以前审核通过的资格已过期等原因而被“套牢”。“我们要求退款,对方软磨硬抗就是不给退;提出资格表快过期或者已经过期,对方‘赌咒发誓’地承诺说由他们负责去办理延期;然后夏天给你送两箱饮料,冬天送桶油,再不断保证很快开盘,保证尽快交房,就这样一直拖到了2018年”,多位认购人回忆称。

惊变

记者获得的资料显示,西安城苑公司分别于2014年7月、2015年5月、2015年7月、2017年5月,向认购者开具承诺书,承诺”若购房资格逾期失效,由城苑公司负责延期办理”。2015年7月17日的承诺中还保证“将于2015年7月24日前重新动工”,并称“《西安市经济适用房资格审批表》过期延期事宜已经得到航天房管局支持,2015年7月20日将申请递交航天房管局,由航天房管局递交西安房管局,西安房管局做出最终批复意见”。2017年5月8日开具的承诺书显示:“公司承诺于2017年6月30日之前取得预售证”。

与反复承诺同步进行的,是以即将开售、交房为诱饵令认购人补交款项。据反映,从2017年初开始,早期认购人都陆续都接到了西安城苑公司工作人员的催款电话,新“入坑”者在签订认购协议缴纳第一笔订房款后不久也会接到同样的电话,其中不少人在各种巧言下又缴纳10万至20万不等款项,有的还补齐了购房全款。

邱阿姨就是在催款行动中补齐全款的认购人之一,又签订一份补充协议后,她于2017年10月终于领了认购房屋的钥匙,在项目尚未取得预售证的情况下先完成了验房、收房手续,为此还缴了三个月物业费。之后,邱阿姨便开始着手装修。

老杨由于所租住的城中村面临拆迁,也选择了补交款项后先行收了房,由于无力装修,老杨把原先家具搬进去就算有了固定的落脚生活之处。

“后来又集中发了一批钥匙,于是领到钥匙的人就开始入住的入住,装修的装修,或者先搬进些家具落脚,这样的大概有上百户业主”,多位认购人回忆称。

在此期间,西安楼市环境开始巨变。2016年西安商品房销售面积超过2200万平米,2017年销售面积近2500万平米,两年的巨额成交迅速吞噬了之前的高库存。到2018年初,在冬季“禁土令”等环保因素导致的开工不足背景下,西安的“房荒”愈演愈烈。

保障房的供需格局则在2017年就已逆转。2014年6月10日,面对几年间积累如潮水般涌来的保障房,西安市住房保障工作领导小组会议曾要求:“ 严格控制经济适用住房项目建设,不再新增建设计划,不再新增建设用地。”此后,西安再未新增经济适用住房项目,经济适用住房项目步入存量消化阶段。

2017年西安楼市升温,房价也开启了“永不掉头”般的上升,与此同时,从2017年3月起,西安为应对“抢人大战”启动了史无前例的激进落户新政,落户门槛一降再降,不到两年时间就狂扫百万户籍人口。保障房资格也在2017年之前已有两次放宽基础上进一步扩大范围,取得购买资格的人数随之暴增,需求的快速扩大让保障房与商品房之间的差价也急剧加大,西安的经适房房源在2017年就步入严重短缺。

为应急,西安甚至在当年无奈出台了《关于购置型保障房并轨管理问题的通知》(市房发〔2017〕110号),称“经济适用住房可以整项目调整为限价商品房项目,规模较大、分期开发建设的项目,也可按宗地部分调整为限价商品住房项目。”

2018年4月,航天星苑终于取得了预售证,对于约三百户早已交过预付款的认购人来说,这个消息带给他们的却是忧虑,因为此时的航天星苑已经成为“西安最后的经适房”,有无数“饥渴”的眼睛正死死盯着它。

2018年8月2日,西安房管局发布了关于航天星苑公开登记报名的公告,经复核最终取得摇号资格的报名者高达3537户,供应的房源仅756套经适房,需求与供应达到了近5:1。

2018年9月3日,航天星苑摇号结果公示,早期的约三百认购者中仅几十户在内,其余248户全部出局,早些年开发商及相关部门给认购人的一系列承诺全部落空。

2018年国庆节刚过,部分已经收房的早期认购人遭遇破门而入,被强行赶出认购房屋,许多已经装修的业主欲哭无泪。航天星苑工作人员用两个大集装箱封堵了小区大门,自此,数百户付出了给这个经适房项目付出时间与金钱的认购人被永远阻拦在门外,他们只能隔段时间前来试着讨个说法,但随着时间推移,这样的声音越来越弱。

2018年3月底,魏韦收到了来自西安市长安区法院的应诉通知书,他成了航天星苑开发商城苑公司的被告,对方诉请法院确认与魏韦签订的《西安航天星苑经适房认购协议》已经解除。

“像我这样成了被告的现在有四户,我们咋也想不通,自己交了钱等5年,失去了最宝贵的购房机会,现在还成了被告”,魏韦对《华夏时报》记者说。

质疑

据认购人们反映,参加航天星苑购房摇号的名单公示之后,他们就发现了许多疑似资格造假的迹象。“比如开发商城苑公司的前法人王瑞刚、还有他们销售总监张畅、城苑公司的赵正莉都在其中,他们是怎么办下来的经适房购买资质?以前审核我们资格是短则三个月长则半年、一年,现在他们却很快就通过了资质审核。而且这几个人最后还都摇上了号,这些难道不让人怀疑吗?” ,航天星苑早期认购人称。

大家给记者出示的一份认购协议显示,王瑞刚的确曾以城苑公司代理人名义与认购人签署过认购协议,日期是2018年3月20日。

公示信息显示,航天星苑经适房申请人王瑞刚的单位为“陕西卓思壹策企业管理咨询服务公司”,据该公司工商资料显示王瑞刚曾出资180万元人民币,是公司占股比例90%的大股东,2017年6月28日将股份转让给陕西正恒能源科技有限公司。后者占股95%的大股东为王晓刚,工商信息显示其目前担任西安城苑公司总经理,同时还是西安新城苑房地产开发有限公司的法人、股东、执行总经理。

梳理西安相关规定可见,不可以申请经济适用房的情形包括:经适房申请人和申请人家庭成员在3年内出现房屋赠与或者转让行为的;申请人的名下如果有商店、办公室、或者有相关的运行车辆的;申请人以及家庭成员的名下有价值超过一定数额的车辆的;申请人或者家庭成员名下有公司的或者参股的,资金超过15万元的。

王瑞刚转让陕西卓思壹策企业管理咨询服务公司股份后还一直担任该公司法人,直到2018年3月29日,又将法人变更给他人。航天星苑正是在2018年4月拿到预售证,在预售证下来前夜出现的这种操作,结合之后的参与摇号名单,的确蹊跷。

值得注意的是,航天星苑的摇号正值西安融创“摇号门”事件爆发几个月后,2018年5月底,融创西安“南长安街壹号”被爆摇号造假,很多房源已经内定,而内定的人涉及建设、规划、房管、土地、供电等与房地产关系密切的单位,该事件当时在全国震动颇大。航天星苑是经适房项目,与商品房摇号造假相比,如果出现资格造假现象,性质显然更为恶劣,因而也更受早期认购者的关注。

对于248户认购人的众多反映,西安也成立了联合工作组予以处置,西安房管局相关通告称:“为了确保群众最大程度减少损失,航天管委会和我局制定了处置方案,一是对城苑公司无证销售行为进行行政处罚,并暂停城苑公司所有项目的预售许可申请,及城苑公司和股东名下所有房产交易业务;二是将已向城苑公司缴纳钱款且符合保障房购房资格的群众,优先纳入4#、5#号楼选房范围。”据了解,航天星苑的4、5号楼预计最晚在2020年12月之前完工。

西安房管局还称,按照市土地管理工作领导小组关于居住用地“两个20%原则”拟定了《实施方案》(草拟稿),计划四年建设“双限房”10万套,解决中低收入住房困难家庭和各类人才的购房需求。

从2018年2月9日起,西安还启动了购置型保障房实施轮候制度。在2016年1月1日之后,取得西安城六区、长安区及开发区购置型保障性住房购买资格且未实际保障(未购买保障房)的家庭,纳入购置型保障性住房轮候范围,进入轮候库。轮候库中家庭的排名不分先后,在轮候期间享有同等的权利。购置型保障房按照公开登记和摇号方式进行销售。市级住房保障部门对报名参加摇号且购买资格超出两年限期的轮候家庭,进行联审复核,仍符合保障条件的家庭,可参加摇号选房。以此解决申请人担心的资格过期的问题。

据了解,目前,这248户早期认购人中有大半无奈选择了继续等待4、5号楼;有71户仍坚持要个说法;还有一些人,此前漫长的等待已经让其永远失去了机会。

一位名叫刘可绪的认购人分别于2014年5月、2016年12月、2017年4月向城苑公司分三次交了20万元人民币。2017年9月20号验收房屋,并交付物业管理费半年340元,得到承诺可以装修,2018年10月底被驱离。

刘可绪称:“由于航天星苑开发商交房日期于承诺交房日期时隔6年,本人年龄已经超过了申请资格表的年龄,离开航天星苑,今生再也没有机会申请经济适用房。”

责任编辑:史博超 主编:蒋宏晨

(本文来自于华夏时报网)

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