中交地产非经常性收益撑起8亿利润 布局22城寻求规模效益

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

在经历了去年的“中交系”重组整合以及董事会大换血之后，中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”）于近期交出了2018年的成绩单。

年报显示，2018年中交地产实现签约销售额148.77亿元，合同销售面积123.38万平方米，回款金额161.33亿元。

中交地产在公告中指出，公司整体规模仍相对偏小，需进一步加强规模化发展，稳健、积极扩大经营规模，提升规模效益。

非经常性损益占比近65%

2018年，中交地产实现营业收入89.47亿元，同比增长42.91%；利润总额15.42亿元，同比增长47.07%；归属母公司股东的净利润8.1亿元，同比增长36.69%。

但在扣除非经常性损益后，归属母公司股东的净利润仅为2.86亿元。年报披露，非经常性损益中几个主要项目为3906万元的政府补助；对非金融企业收取的资金占用费2.93亿元；同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益2.93亿元，主要为收购北京联合置业有限公司（以下简称“北京联合置业”）后合并的当期净收益。

《中国经营报》记者了解到，中交地产的政府补助从2017年的54万元上升到2018年的3905万元。对非金融企业收取的资金占用费，从2017年的6863万元猛增至2.9亿元。对于变化原因，公司并未作解释。

具体到经营业务层面，公司房地产项目所售产品主要为刚需及改善型住宅产品，项目布局集中于经济较为发达的重点二线城市，业务主要分布于长三角、珠三角、京津冀和西南城市群等区域。

2018年中交地产共持有及参与房地产项目44个(包括并表项目和参股项目)，占地面积达到396.04万平方米。

其中，中西部和长三角地区的二线和三四线城市贡献大部分的业绩。大本营重庆销售额达到39.97亿元，销售占比26.9%；昆明销售额24.2亿元，销售占比为16.2%；宁波销售额23亿元，销售占比15.5%。三个城市合计实现87.1亿元的销售额，业绩占比达58.6%。

此外，中交地产近两年布局的嘉兴、惠州、杭州、石家庄、青岛分别实现销售额8.8亿元、8.4亿元、4.2亿元、2.4亿元、2.3亿元。随着未来公司对这些城市深耕力度的加大，预计成为中交地产业绩持续增长的重要来源。

负债高企

2018年，尽管中交地产总资产同比增长17.01%至402.30亿元，但归属于上市股东的净资产却同比减少20.52%至22.85亿元，公司2016至2018年资产负债率分别为82.52%、88.56%和89.49%。

2018年中交地产经营性现金流量净额为57.96亿元，同比减少267.7%；投资活动现金流量净额为净流出7685万元；筹资活动流量净额为净流出46.97亿元。现金及现金等价物净增加额为10.20亿元，同比减少8.83%。

中交地产表示，现金流的变化主要是在土地支付金项目获取等经营层面支出减少、通过收购等投资活动收入增加以及偿还债务和进行资产收购等方面支出增加。

据了解，中交地产在2018年获取的重大的股权投资达15项，投资金额22.23亿元，同比增长19.27%。

截至2018年底，中交地产的一年内到期负债约为33.1亿元，其期末在手现金约52.81亿元。公司期内偿还债务支付的现金为127.36亿元，而2017年同期仅为48.59亿元，同比增长162.11%。

2018年中交地产融资规模达到143.22亿元，其中主要渠道为银行贷款和关联方借款，成本区间为4.99%～7.6%和5.6%～9.63%。

中交地产与母公司中交房地产集团曾约定，2018年借入款项不超过40亿元，借款年利率不超过10%，还款期限为0.5至5年。中交地产年内首次获得供应链ABS发债20亿元审批，非公开发行公司债17亿元取得深交所无异议函。

规模诉求

规模效益如今成为中交地产这家央企现阶段的主要诉求。中交地产认为，“公司虽在纵向发展水平上取得了明显成绩，但与行业内标杆企业相比较，整体规模仍相对偏小，市场占有率及行业影响力较为有限，需进一步加强规模化发展，稳健、积极扩大经营规模，提升规模效益。”

为此，2018年中交地产进一步丰富投资方式，加大对外合作力度，除招拍挂取得土地之外，也通过收并购方式获取新项目。

2018年，中交地产在北京、天津、宁波、苏州、长沙、武汉等深耕城市提升投资力度，新进入杭州、东莞、石家庄和青岛等，布局城市达到22个。土地储备规划总建筑面积1229.08万平方米，同比增长54.5%，在建及代建建筑面积约为868.3万平方米，且多分布在二线城市和部分三四线城市，44个项目中权益占比小于50%的项目14个。

在土地储备上，截至2018年底，中交地产在重庆、长沙、苏州、昆明布局较多，规划总建筑面积分别为294.29万平方米、140.97万平方米、128.93万平方米、84.32万平方米。除了以往的重点布局城市重庆和昆明外，中交地产在长沙、苏州、南京、宁波以及新布局的北京、东莞、舟山占有大量土地，预计能为2019年业绩增长提供动力。

从项目开发进度来看，目前在中交地产持有或者参与的44个项目中，2018年累计竣工面积为360.25万平方米，在建及待建面积则达到了868.33万平方米。

其中，长沙中央公园项目在2012年开始动工，规划总建筑面积120.62万平方米，目前已竣工面积为72.97万平方米，实际投资额31.12亿元，不足预计投资额的一半。

重庆中央公园项目于2017年开工，规划总建筑面积为197.39万平方米，目前有174.46万平方米处于在建或待建状态。

对于项目进展缓慢的原因，中交地产暂未回复记者采访函。

（编辑：卢志坤；校对：彭玉凤）