深圳写字楼遭遇大面积退租 空置率上升租金大幅下滑

深圳写字楼遭遇大面积退租 空置率上升租金大幅下滑
2019年03月23日 00:08 华夏时报

  深圳写字楼遭遇大面积退租 空置率上升租金大幅下滑

  ■实习记者 黄琼

  本报记者 袁晓澜 深圳报道

  从去年6月开始,深圳出现核心地段的写字楼,遭遇大面积退租,深圳甲级写字楼空置率上升,租金价格相比2017年下降明显,有的标杆项目价格最高下降近一半。

  “目前300平米左右的写字楼只有60多层还有,租金在270元/平米/月左右。”中介李先生干这行10多年,深圳市福田区的各大写字楼租赁业务是他工作之一。李先生向记者介绍,今年福田区写字楼的租金是这几年来的低洼值,2018年上半年,某金融中心60层的写字楼租金在400-450元/平米/月之间,而现在270元/平米/月左右,租金下降了30%多。

  写字楼在去年6月入冬

  写字楼空置率上升,租金下降,在去年夏天深圳写字楼市场便给包租客(或业主)和开发商唱响了一曲“凉凉”。

  去年6月,深圳市福田区某甲级写字楼,一次性被退租10层楼,退租面积共计3万平米,打响了福田区写字楼市场下行的“第一枪”。

  据李先生介绍,一次性退租的企业从事P2P行业,由于自身违规操作,导致资金链断裂,再加上该公司规模很大,一次性租了多层写字楼,导致最后一次性退租。李先生表示,现在该写字楼对入驻的企业都有较严格的审核,且价格较高,目前P2P公司基本没法入驻。

  除被退租的深圳福田某甲级写字楼外,福田中心区的各写字楼空置率持续上升。据戴德梁行发布的深圳写字楼市场2018年第四季度报告显示,福田中心区年末空置率较上年末上升2.9个百分点至13.8%。

  戴德梁行发布的深圳写字楼市场2018年第四季度报告分析称,整体经济环境下行令写字楼市场需求回落,扩租及新租需求较为谨慎,部分包租及金融行业出现较大面积退租的情况。

  深圳中原写字楼部董事总经理范进佳向《华夏时报》记者表示,受2018年整体经济环境影响,中美贸易战、去杠杆、股市崩盘……令市场经济压力增大,企业为寻求自保,开源节流,或缩减办公面积、或转为选择更为低价的物业办公、或直接退场。雪上加霜的是,自2018年5月开始,一批P2P企业爆雷、部分债券违约,加速提升写字楼的空置率。

  同时,深圳甲级写字楼的供应量处于高峰井喷阶段。目前深圳甲级写字楼的存量面积约在500万平米,加上未来的持续新增,预计2023年存量面积将达到1300万平米,这在一定程度上还会牵制整体空置率。

  租金猛降包租客承压

  这让从事写字楼包租生意的包租客生意也冷清很多。在福田中心区财富大厦做写字楼包租买卖的徐女士向《华夏时报》记者介绍,从去年下半年以来,生意便没有之前那么好做,而相对应租金也一直在走下坡路。徐女士表示,目前财富大厦一间350平米左右的写字楼,月租金是175元/平米,而在2017年月租金至少是220元/平米。

  范进佳向《华夏时报》记者介绍,以“卓越时代广场”的租金变化来看:在2017年,这栋大厦最便宜租金价格在280-300元/平米/月,大部分成交在320元/平米/月。而到了2018年,成交的租金价格回落到250元/平米/月左右,甚至最低达到了180元/平米/月,价格回落明显。

  租金下降,主要原因来自两方面,范进佳表示,一方面租赁市场出现了变化,空置率明显上升,包租客、开发商为抢夺市场,纷纷采取“让价”策略,降价潮一波推起一波。另一方面,高端金融业在资本市场受到重创,办公需求减弱,从而令整体租金无法坚挺高位,出现租金走势疲软。

  据范进佳观察,至2018年下半年,尤其第四季度GDP增速持续下降,写字楼的空置率陡然大幅提高,于是,部分包租客为控制运营风险,不惜违约退租。

  供应持续增加租金难涨

  包租客徐女士向《华夏时报》记者介绍,随着春节后租赁旺季到来,国家经济环境趋好,年初又有一批公司入驻,近期写字楼出租成交量明显回升,年后已经出租了三四千平米。但整个大环境还不够乐观,按两年前的情况,这种面积的写字楼一退租便立马租出去了,而现在这间已经空置了一两个月。

  近期《华夏时报》记者走访了福田中心区多处写字楼也发现,随着金融市场的小幅稳步调整,春节后写字楼成交量较年前有所回升,但是租金仍处于近两年来的低洼值。

  卓越时代广场的物业负责人向记者介绍,目前在租的写字楼各楼层都有,从低楼层到高楼层的大小面积都还有存货,带精装修,月租金290元/平米左右。但都是房东的报价,都可以谈。

  而“小阳春”的到来,能否给深圳写字楼带来一波利好?

  范进佳认为,2019年货币政策将松紧适度,宏观环境相对乐观,市场小幅度稳步调整,但因2018年经济冲击较大,市场需要经历一个恢复期,短期内不会有太快发展。同时,租赁市场经历去年的洗牌,部分物业租金调整到位,甚至出现一些性价比较高的笋盘,为客户提供更多性价比较高的选择,因此,租赁单位的流动性增强,成交变得活跃。

  其次,金融为万业之母,年初银根宽松,金融资本的回升,都对市场有所刺激,大大提升市场的信心,企业逐渐走出资金困境,消除顾虑,在发展上表现更为积极。银行证券的各项利好助推资本市场的复苏,助推金融业的发展,很多金融业态的公司都有在今年扩充规模。

  在我们最近成交的租赁单中,有好几单来自外资金融机构。随着我国金融市场对外逐步放开,外资金融走入深圳,写字楼的需求相应也在增长。

  范进佳表示,综上来看,近期写字楼出租量因需求增大会继续增加,但受限于全市的新增供应量也在不断放量,直至2023年,平均未来每年甲级写字楼都有100万平米的新增供应。因此,预计租金将会维持平稳,不会出现明显涨幅。

  同时,美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,目前写字楼成交量虽稍有上升,但仍处于较低水平。对租金及出租量并不会有明显影响,供过于求的情况持续存在,租赁市场能保持平稳前行已是不错的情况。

责任编辑:张国帅

热门推荐

收起
新浪财经公众号
新浪财经公众号

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)

7X24小时

  • 03-27 中创物流 603967 --
  • 03-21 三美股份 603379 32.43
  • 03-18 亚世光电 002952 31.14
  • 03-14 震安科技 300767 19.19
  • 03-14 永冠新材 603681 10
  • 股市直播

    • 图文直播间
    • 视频直播间