西安香王村城改项目陷困 76亿债务难题待解

西安香王村城改项目陷困 76亿债务难题待解
2019年03月21日 18:17 中国经营网

  尹蓉 本报记者 王金龙 西安报道

  一纸破产受理裁定将西安市香王村城中村改造项目易合坊巨额债务问题公之于众。截至发稿前,该项目共计有2462家债权人申报债权,申报总金额为76亿元。

  据不完全统计,易合坊的开发商西安四德置业有限公司(以下简称“四德置业”)已32次被列为失信执行企业,51次被强制执行,82次被诉裁判,4次股权冻结,305套尚未办理网签房屋被多地法院轮候冻结。

  在拿下这个对外宣称总投资26亿元的城改项目时,四德置业仅是一个成立不到半年且注册资金只有3000万元的企业,在当时尚不具备房地产开发资质。

  随着项目的开发建设,当中引发的质疑不断。在高息借款以及资金管理混乱等因素影响下,该项目仅开发几年后就面临资金链断裂和工程停工的局面,唯独留下了众多的债务纠纷和尚未完工的多栋建筑。如今的易合坊小区正大门封闭,院内荒草丛生,堆满了建筑材料。

  《中国经营报》记者就该项目开发建设情况向西安市灞桥区城中村改造办公室采访求证。其在回复中称,因四德置业运营出现严重问题,2015年尾余工程全面停工,2016年灞桥区成立了由区级领导牵头的工作专班全力推进问题解决,但因种种原因项目重组没有达到预期效果。

  不过,易合坊项目破产管理人回应称,破产重整现在还在进行债权确权和资产清查,这一阶段会一直持续到2019年4月30日。

  记者多次拨打四德置业法定代表人焦艳芹电话,其手机一直处于无人接听状态。

  陷巨额债务泥潭

  据国家企业信用信息公示系统信息,四德置业成立于2011年,注册资本3000万元,总经理焦艳芹,北京宝瑞汇盈投资有限公司(以下简称“北京宝瑞”)持股95%,陕西鑫诚房地产开发有限公司(以下简称“陕西鑫诚”)持股5%。

  2018年6月4日,经债权人北京旭辉昭阳投资有限公司(以下简称“北京旭辉昭阳”)申请四德置业破产重整,灞桥法院同年6月20日作出(2018)陕0111破(申)1号民事裁定书裁定受理。经灞桥区政府发函推荐,灞桥区人民法院指定陕西丰瑞律师事务所为破产管理人。

  在北京旭辉昭阳申请破产重整前,四德置业、股东陕西鑫诚、两公司负责人焦艳芹及高继升(二人系夫妻关系)共涉数百起诉讼,深陷巨额债务纠纷泥潭。

  据不完全统计,四德置业已32次被列为失信执行企业,51次被强制执行,82次被诉裁判,4次股权冻结,项目305套尚未办理网签房屋被多地法院轮候冻结。

  对于债权申报金额及购房债权人数量,破产管理人回复记者采访时表示,“截至2月28日共接收2462家债权人(含补充申报41家)申报债权,其中购房债权1902家(含网签804家),申报总金额为76亿元。”

  在2018年10月30日召开的第一次债权人大会上,破产管理人向参会债权人详细介绍了76亿申报债权的构成。其中,原始债权41.15亿元,孳息债权35.31亿元,不排除后期有债权人继续补充申报。”在已申报债权中,普通债权2325家(包括购房债权),已确认债权1078家,金额4.58亿元;因部分申报者提供证据不充分,金额认定缺乏相关依据,暂不予确认债权1245家,金额40.38亿元;因建设工程具有较强专业性,尚未接管暂无法确定债权数额,临时债权人98家,申报金额27.27亿元。

  此外,因拖欠税款、部分购房人未按时偿还按揭贷款,灞桥区国家税务局申报税款0.25亿元,两家办理易合坊按揭贷款银行中国工商银行西安土门支行、中国建设银行西安高新技术产业开发区支行分别申报债权0.53亿元、1.01亿元。

  记者翻阅管理人已发布的债权明细表发现,上述申报的2000多家债权人中,除53家企业债权外,其余全部为个人债权。

  多起已公布的法院生效裁判文书显示,四德置业涉多起民间借贷纠纷,陕西鑫诚无相应金融资质情况下以公司名义对外签订多份制式借款合同,数额巨大,涉非法集资。

  因涉及多起案件拒不执行,四德置业、焦艳芹、陕西鑫诚及高继升现已全部被列为最高法院失信被执行人名单。

  记者了解到,破产重整申请人北京旭辉昭阳也是四德置业本次破产重整最大债权人,其申报债权额达9.04亿元,原始债权额3.22亿元,孳息债权额5.81亿元。

  真假“手续”

  “易合坊项目债务危机爆发所暴露出的问题远不止开发商实力不足和此前当地媒体报道的违规预售。”有知情人士向记者表示,易合坊二期商品房虽属“五证齐全”,但蹊跷的是,商品房所占土地在尚未挂牌出让的情况下,对应地块的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,商品房预售证许可手续已全部办齐,这明显不符合相关规定。

  依据西安市国土资源交易网显示,易合坊BQ2-19-75净用地面积40004.81平方米(折合60.007亩)。BQ2-19-76净用地面积7609.4平方米(折合11.414亩),宗地位于柳新二路以南、灞丰一路以东、客运站北路以南、北,总出让总面积47614.21平方米(折合71.421亩),配建廉租房用地面积以划拨方式供应。

  以上两地块在2014年6月20日成功挂牌出让,由四德置业竞得,同年12月30日缴清土地出让金。

  记者实地探访易合坊项目所在地看到,编号BQ2-19-76宗地为商品房二期所用地块、BQ2-19-75宗地为商品房三期所用地块,三期所占土地总面积约100亩。四德置业目前仅竞得11.414亩,其他土地尚未进行招拍挂程序,且已建设4栋楼,其中3栋11层,1栋10层。

  据业主闫先生提供的易合坊项目商品房买卖合同显示,土地取得方式为“出让取得”,使用期限自2014年12月31日至2084年12月30日。

  易合坊楼盘五证信息则显示,该地块上的建设工程规划许可证在2013年3月19日由西安市规划局纺织城分局核发编号为(2013)03号;建设工程施工许可证在2013年8月30日由西安市城乡建设委员会核发编号为市纺办建建施2013013号;商品房预售许可证(2014128号)按照西安市房屋管理服务网播报信息显示,发证日期为2014年4月30日,许可预售1206套。

  这也就是说,易合坊两地块挂牌时间为2014年6月20日,但是建设许可证、施工许可证以及预售许可证均早于土地挂牌时间。那么,这是否意味着在相关地块挂牌之前早就“名花有主”了?

  事实上,除了土地挂牌有“隐情”之外,易合坊的预售证核发时间也存有蹊跷。此前按照西安市房屋管理服务网站播报信息显示,项目发证日期为2014年4月30日。但目前登录西安市房管局官网查询,编号为2014128的预售许可证核发时间却为2014年12月29日,不过,与易合坊项目编号相邻的2014127、2014129的预售证依旧是2014年4月30日核发。可是易合坊项目售楼部公示的预售许可证复印件却显示,发证时间则为2014年7月31日。

  另外,闫先生商品房买卖合同签订日期为2014年8月29日,另一位业主的按揭贷款合同签订日期为2014年9月24日,明显早于目前西安市房管局官网显示公布的预售证时间2014年12月30日。

  贷款利率超20%

  公开资料显示,易合坊项目是灞桥区席王街道办香王村城中村改造项目,2011年1月香王村完成征地拆迁。依据西安市环保局2011年11月14日发布的环评公告显示,易合坊拟投资13.6亿元,开发商为四德置业,用地总面积229亩,总建筑面积818329平方米,居住区地上建筑面积646059平方米,地下建筑面积172270平方米。

  工商信息显示四德置业成立于2011年5月16日,这意味着注册资本仅3000万元的四德置业注册成立后很快就取得了总投资数十亿元的香王村城改项目建设开发权。

  值得关注的是,四德置业在开发易合坊项目两年后的2013年才取得房地产开发资质,证书号为陕建房(2013)332号。

  “新成立尚未取得房地产开发资质的企业,是无法操盘投资总额26亿元的城改项目的。”上述知情人士表示,北京宝瑞虽是持有四德置业95%股份的大股东,但其并不实际参与房地产项目运营,实际控制人仍为焦艳芹,这一点在购房者和众多债权人之间早已是公开的秘密,其与小股东陕西鑫诚的法人代表高继升系夫妻关系。

  四德置业在成立之初缺乏足够资金实力,多从大股东及其关联公司高息融资启动香王村城改项目开发。多方信源信息证实,北京宝瑞或仅是四德置业名义股东,实际二者为债权债务关系。

  “在以往的多次购房者和债权人的维权中,焦艳芹多次公开称四德置业向北京中泰借了3.2亿元。”有业主如是表示。

  在中国建设银行西安市高新区支行(高新支行)给陕西省银监局一份汇报材料中也写到:“四德置业经中国银行向北京中泰办理了项目贷款。”

  北京宝瑞原母公司为北京东岳融科技有限公司,现更名为“北京岳融资产管理有限公司”(以下简称“北京岳融”),2015年6月母公司变更为北京中诚泰富财务咨询有限公司(以下简称“北京中泰”)。北京旭辉昭阳母公司也是北京岳融,也就是说,北京旭辉昭阳和北京宝瑞在2015年6月之前同为北京岳融子公司。

  股权变更同年,北京旭辉昭阳起诉四德置业归还3.2亿元借款,北京市高级人民法院作出2015高民商初字3017号生效判决。

  据记者了解,北京宝瑞持股在90%以上的多家房地产公司,多与北京旭辉昭阳陷入金融借款纠纷或借款合同纠纷。

  工商登记信息显示,北京宝瑞及其母公司北京中泰、北京旭辉昭阳及其母公司北京岳融这四家公司工商注册信息预留电话、邮箱全部相同。

  值得注意的是,在易合坊“烂尾”之后,北京旭辉昭阳成为本次破产重整申请最大债权人,其申报的债权总额为9.04亿元,原始债权为3.2亿元。目前已公布的债权人明细表中,除北京旭辉昭阳申请原始债权额3.2亿元外,没有超过2亿元的企业债权人申报。

  根据(2018)陕0111破(申)1号民事裁定书显示,北京旭辉昭阳债权来源为其委托中国银行陕西省西安市长安区支行向四德置业发放贷款,固定年利率21.6%,四德置业后期经营困难,仅支付部分利息,尚欠本金和部分利息未支付。

  若按照上述约定年利率和本金额推算,四德置业与北京旭辉昭阳的借款应发生在2011年前后。

  困于资金腾挪

  “房子前期已经基本卖完,为何没钱继续施工?几亿元的售房款去了哪里?业主认为预售资金监管银行有不可推卸的责任。”前述业主李先生在接受记者采访时表示。

  对此,中国建设银行西安市高新区支行(以下简称“高新支行”)易合坊项目负责人曾表示,1#、2#、4#、5#、6#楼2014年8月后实际进入建设银行监管账户资金1.5亿元全部款项均用于支付工程建设款,银行并不存在监管缺位。截至2015年11月,购房者通过工商银行土门支行办理按揭款的资金仍有4660万元未进入监管账户。

  高新支行提供的资金支付明细列明前期售房款主要用途为土地出让金、公司日常开支、财务费用、过渡费、工程款、退房款等。

  “焦艳芹毫不掩饰资金挪用的事实,多次在公开场合说二期商品房的售房款挪用到了一期安置房建设和其他项目上,导致商品房建设时资金链断裂无法继续施工。”李先生补充说道。

  高新支行向陕西省银监局提交的汇报材料亦印证了项目资金挪用的事实,材料中写道:“作为项目预售资金监管银行,其发现四德置业在取得预售证后同户名账户往来繁多,就此情况询问企业,原因是前期房款已用于项目开发建设,无法有首付款资金正常入账,为网签合同留下资金入账痕迹,企业同户名之间转账。”

  公开资料查询得知,一期安置房、二期商品房建设工程中标金额合计为7.47亿元,一期安置房土地为市政划拨,商品房土地出让金为8423万元,其中安置房建设工程中标金额约2.67亿元;二期商品房建设工程中标金额4.8亿元。

  上述知情人士透露,在项目施工过程中,因资金极度短缺,焦艳芹曾在浙江、陕北等地以2分甚至更高的利息大量向个人借款,涉及人数众多。

  在大量高息民间借贷资金到期无力偿还的情况下,四德置业及其负责人高艳芹在2014年下半年资金链断裂。

  涅槃重生?

  按照破产法规定,债务人或者管理人应当自人民法院裁定债务人重整之日起六个月内,同时向人民法院和债权人会议提交重整计划草案。有正当理由的,人民法院可以裁定延期三个月。债务人或者管理人未按期提出重整计划草案的,人民法院应当裁定终止重整程序,并宣告债务人破产。

  北京大成律师事务所一位有十多年破产领域从业经验的合伙人律师向《中国经营报》记者表示,法院裁定受理破产申请之日就是破产重整开始之日。对于房地产企业破产重整购房者是否会被作为优先债权人受偿,他表示这得看新的投资人进来的重组意愿和管理人的具体重整方案是什么,不能一概而论。

  2019年2月27日下午,记者来到项目工地看到,易合坊南边正大门紧闭,杂草丛生,一期安置房9栋楼已经实现入住,二期商品房项目有13栋楼,部分已封顶、三期商品房项目有4栋楼已开工,其中3栋建至11层,一栋建至10层。

  李先生告诉记者,部分业主在2016年也曾自发集资启动自救,但目前仅有2号楼业主已经通过此方式在2017年春季实现入住,使用的是临水临电,小区内地面未硬化。

  事实上,2018年6月启动的破产重整已经不是业主们第一次申报债权了,早在2016年下半年,灞桥区政府曾成立专门工作组做香王村城中村改造项目的重组工作,当时申报债权总额为17亿元左右,区政府也找来了有投资意向的开发商,但最终因无法和四德置业达成一致意见而作罢。

  “经初步清算评估,四德置业固定资产在36亿元左右。”接近易合坊项目破产重整人士向记者透露,由于西安房价近两年大幅增长,前期焦艳芹抵押出去的几百套房屋和现存的几百个地下车位价值大幅升值,加上项目规划三期商品房地块有80多亩土地储备市场价由之前的200多万元/亩已经升值到1000万元/亩左右,这些因素使得项目具有重整的可能。但是三期商品房储备土地绝大部分尚未进行招拍挂。

  “灞桥区政府2017年委托了第三方对四德置业进行尽职调查,完成项目工程建设情况的详实摸底、债务分类细化和核实、账务审计工作。”灞桥区城改办在回复记者采访中称。

  破产管理人表示,因四德置业财务建账不规范、财务配合不到位,部分按揭停供造成纠纷等原因资产清查工作尚未完成。截至目前,有14家意向投资人来了解项目情况,截至报名结束之日,有6家投资人完成了报名手续,计划在2019年4月30日前基本完成债权审核及清算工作并确定投资企业。

  这轮破产重整,将会复盘重生还是走向破产清算?对此本报将持续关注。

责任编辑:霍琦

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