千亿雅居乐陷入多元困局:快速扩张下 负债难言乐观

千亿雅居乐陷入多元困局:快速扩张下 负债难言乐观
2019年03月21日 02:10 第一财经

  千亿雅居乐 放慢脚步

  孙梦凡

  [20日,摩根士丹利发表研究报告指出,雅居乐去年基本盈利逊于预期9%,予“减持”评级。]

  竞争激烈的房地产市场,对每个主体既残酷又公平。经历过低潮期阵痛,雅居乐集团(03383.HK)虽然没能完成2018年的销售目标,但终于跻身千亿房企阵营。

  3月20日,雅居乐公布2018年年度业绩,财报显示,2018年集团房地产项目累计预售金额为1026.7亿元,较上年增长8.4%,首次突破千亿关口。

  曾经,受益于海南明星大盘清水湾的突出表现,雅居乐一头扎进旅游地产迷雾,试图将该模式异地复制。但困境很快显现,2010年至2018年其年化复合增长率仅15.6%,远低于与之处于同等规模的同行。

  赶超的无形压力如影随形,雅居乐重新启动了一轮加速,2018年新开拓20个城市,较上一年城市总数增加幅度超过50%,如此激进的态势难掩扩张之心。但业绩增速并未同步。20日,摩根士丹利发表研究报告指出,雅居乐去年基本盈利逊于预期9%,予“减持”评级。

  与此同时,其负债率也从2017年的71.4%攀升至2018年的79.1%。未来,在“1+N”模式下,“以地产为主,多元业务并行”能为其带来多大的生长力,还是未知。

  艰难千亿

  雅居乐终于守得云开见月明。经历几年业绩低谷期,2018年,集团房地产整体预售金额首破千亿关口,达到1026.7亿元,较上年增长14.5%;累计预售建筑面积为798万平方米,较上年增长8.4%;预售均价为每平方米12871元,较上年增长5.6%。

  作为房地产销售明星盘,海南清水湾项目一直是雅居乐的金字招牌。2010年该项目开盘,全年销售额接近百亿,占集团总销售额的31%。清水湾的火热让雅居乐曾一跃至行业前列,当年销售排名TOP11。

  高光时刻下,雅居乐一头扎进旅游地产迷雾,从2012年开始在全国复制旅游地产项目。2012年至2016年,在其总土地储备中,海南及云南地区的旅游地产项目土地储备面积始终维持在1000万平方米以上,占总土地储备的33%以上。

  但随着房地产受到调控,以房地产为主导的旅游地产开发模式遭遇瓶颈。2011年开始,雅居乐销售金额增速缓慢。2010年至2018年其年化复合增长率仅为15.6%,远低于前期同等规模房企。

  资料显示,雅居乐从2006年开始调整投资战略,着手全国布局,但获取的土地储备一直不多。2016年,雅居乐加大投资力度,进入城市不断扩容。而在过去的2018年,其布局节奏则尤为激进。

  财报显示,2018年,雅居乐通过招拍挂及股权收购的方式增添46幅新地块,预计总建筑面积达1111万平方米,集团应占权益预计总建筑面积为909万平方米,总土地金额426亿元,集团相关应付土地金额为人民币294亿元。

  截至2018年12月31日,雅居乐于65个城市拥有预计总建筑面积达3623万平方米的土地储备,其中大理、福州、邯郸、合肥、湖州、漳州等20个城市为新开拓市场。

  战略调整使得雅居乐迈过千亿门槛。但其营收增速与布局节奏并未同步,2018年,其实现营业额561.45亿元,同比增长8.8%;毛利246.74亿元,同比增长19.3%;净利润83.58亿元,同比增长23.3%。

  与其他谋求规模的房企动辄超50%的增速比,雅居乐的盈利能力难言优秀。市场对其成绩单也并不满意,摩根士丹利发表研究报告指出,雅居乐去年基本盈利逊于预期9%,经调整权益净杠杆率按年扩大24个百分点至126%,予以“减持”评级。

  快速扩张之下,雅居乐的负债情况也难言乐观。截至2018年12月31日,其负债比率为79.1%,而2017年这一数字为71.4%。目前,其总借款为885.29亿元,一年内到期需还债务约353亿元,账面现金357.76亿元,勉强覆盖债务。

  多元困局

  2018年2月,雅居乐雅生活服务股份有限公司(03319.HK)在香港联合交易所主板分拆上市。同年,其新成立房管集团和资本投资集团。至此,雅居乐形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行的多元化格局。

  纵然产业格局多样,但雅居乐真正进入的是地产相关产业,以及环保和教育。在管理层的愿景中,未来五到六年,房地产业绩占一半,其他产业占一半。就环保而言,雅居乐希望营业额能达到100亿到200亿元。此外,其发力产业小镇和城市更新,希望产业小镇能在传统地产中占到一定比例。

  但从2018年财报看,雅居乐“以地产为主,多元业务并行”之路依然漫长。年内,集团营业额为561.45亿元,较上年增加8.8%。其中物业发展的销售收入为524.88亿元,较上年增长6.5%。物业发展收入与多元化业务收入的占比为93.5%及6.5%,多元化业务收入占比仅同比增加2个百分点。

  其中,雅居乐来自物业管理、酒店营运、物业投资及环保业务的收入分别为21.33亿元、7.22亿元、1.89亿元及6.14亿元,分别较去年上升65.3%、5.5%、13.5%及199.8%。微弱营收背后,雅居乐去年对50个新增项目的投资超百亿元。

  不过在物业管理方面,雅生活增长势头较好。2018年内,雅生活营业额为33.767亿元,较上年增长91.8%;毛利率及净利润率分别为38.2%及24.0%。股东应占利润为人民币8.01亿元,同比增加176.5%。

  未来,雅居乐将重点聚焦文旅、康养和休闲体育三大核心产业上。“我们产业小镇的重点布局会聚焦在大湾区、长三角和京津冀等地区,着重围绕产业小镇和产业IP进行建设和运营。”雅居乐集团副总裁王海洋表示。

  但在多元化布局短期难以大幅营收的情况下,雅居乐欲实现进一步扩张,依然要靠传统主业。据悉,雅居乐2019年可售建面是1357万平方米,货值超过2000亿元,其中新开售项目31个,全年总在售项目117个。

  从其今年的可售资源分布来看,华南地区占比达到30%,华东区域占比达到24%,华中和西部地区占比达到20%,海南、云南的旅游地产板块占比是18%左右,比之前有所降低,另外其他区域占比达到8%。

  但囿于海南岛政策影响,雅居乐方面表示,今年预计海南岛的贡献相对来说不会太多,对2019年将会有短期影响,但预计毛利率能保持在30%以上。

  种种因素下,雅居乐步伐趋向保守,将2019年预售目标定为1130亿元,仅较2018年增长10%。而同在广州起家素来以保守闻名的中国奥园(03883.HK)也制定了25%的增长幅度,年销售目标达1141亿元。

责任编辑:李锋

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