买房与“公摊”难说再见配套标准仍需合理制定

买房与“公摊”难说再见配套标准仍需合理制定
2019年02月28日 00:05 中国产经新闻
  从公摊面积本身来说,要客观看待公摊面积与公摊面积计量的概念。
  本报记者 赵琳琳报道
  时下最火热的话题之一,莫过于对公摊面积的讨论。
  受住房和城乡建设部委托,2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上,牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组,经过两年多的研编,目前已完成了《住宅项目规范(征求意见稿)》。2019年2月18日,包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。
  《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。
  新条款引热议
  对于中国大部分省区市来说,目前购买的房屋面积包括了套内面积和公摊面积两个部分,电梯井、楼梯间、公共门厅等统统算在公摊面积里,缺乏标准、管理混乱,由此产生的矛盾不胜枚举。消息一出,不少人拍手称快。要知道,国际上基本都是按套内面积计算房价,公摊面积这种中国特色早就应该取消了。
  中国建筑科学研究院有限公司相关负责人在接受媒体采访时表示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中,对国际国内住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。
  该负责人说,这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,此次国家出台此类政策,呼应了此前公摊面积相关的疑问,所以既是一个建筑标准的概念,同时也是一个社会方面的问题。从建筑标准的概念角度看,以套内面积进行计量,有助于实现房屋交易的更清晰,防范各类纠纷,同时也使得后续购房者享受更为真实的居住面积或可实际使用的面积。而从民生的角度看,类似做法有助于保护购房者权益,防范房企随意通过公摊面积来做各类小文章。
  “公摊”是否合理
  去年8月,新华每日电讯曾刊发《买100平方米得70平方米:公摊面积七大乱象》揭露公摊面积带来的种种,指出在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70平方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。公摊面积“猫儿腻”严重影响了群众的居住获得感。
  中研普华研究员叶奋在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,公摊面积从购房者的角度来看,增大了消费者买房时的支付成本以及后续的管理成本。此外,当前公摊面积缺少标准、管理混乱也是购房者怨声载道的原因;从行业发展的角度看,公摊面积有助于开发商清除小区住房销售的权属障碍以及简化后续的管理维护难度等。
  综合来看,推行公摊面积在我国由来已久,是较为成熟的住宅买卖计量方式,短期来看取消也不太可能,更好的做法是,细化各类标准规范,进一步约束开发商合理计量公摊面积。
  严跃进告诉记者,对于类似公摊面积来说,本身不是一个贬义词,本身小区要发展,就需要公摊面积来落实。关键就是公摊面积如何计量和收费,这个问题是大家比较关心的问题。所以后续公摊面积还是需要做好文章,而不是说刻意做大套内面积。
  房价“涨不涨”
  俗话说,羊毛出在羊背上,当房屋价格按照建筑面积出售时,是否意味着房价即将上涨呢?
  严跃进表示,类似公摊面积本身也还会存在,但是确实会影响后续房屋交易的情况,所以各类房屋交易方面合同等都会有调整。另外到了未来现房交易的时候,可能公摊面积会成为一种营销的手段。目前营销主要强调得房率。在后续现房和套内面积计算的情况下,公摊面积越大,小区品质越高。当然从目前来看,要防范成本转嫁,导致房价上涨。
  中原地产首席分析师张大伟表示,是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。
  有专家学者表示,在房屋出售方面,还是要向重庆学习。重庆是我国目前重点城市中唯一强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的地方。
  早在2002年6月,重庆人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%-10%的罚款。
  短时间难以落地
  专家认为,住建部此次发布的《住宅项目规范》征求意见稿虽然离真正废除“公摊面积”还很远,但能够在市民中引发广泛的关注和讨论,说明我国在法律层面真正废除“公摊面积”的时机已经到来。
  张大伟认为,这只是一个工程建设规范公开征求意见稿,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。
  在严跃进看来,老百姓关注比较多,也是符合预期的,这不是说认为此类政策不对,而是说老百姓在高房价下,会更加关注自己入住的套内面积,这是最核心的。另外,针对老百姓关注的各类问题,建议后续还是要搜集,尤其是在涉及到类似二手房交易等环节,这都是需要关注的。
  如果房屋交易按照套内面积计算,那么很多成本会降低,毕竟过去都是按照建筑面积来计算的。后续类似房地产税等征收,也会考虑通过套内面积来进行,这样其实也是可以降低各类负担的。
  从公摊面积本身来说,要客观看待公摊面积与公摊面积计量的概念。从开发商的角度看,最终就是一个简单的逻辑,即追求房屋销售收益最大化。倘若是按照套内面积来计算,而公摊面积本身成本没法转嫁,那么这个时候做公摊的意义就减弱,这个时候就会盲目做大套内面积,而压缩公摊面积。一个直观的例子就是电梯空间会越来越狭窄,或者说绿化带会越来越少。对于类似问题,确实是后续征求意见稿中需要注意的。
中国建筑 面积 公摊面积

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