神秘大佬朱孟依捂地生财：合生创展总裁悬空6年

　　神秘“大佬”朱孟依捂地生财 合生创展总裁“悬空”6年

　　许永红，童海华

　　赵毅 时隔6年后委任新行政总裁，合生创展集团有限公司（00754.HK，以下简称“合生创展”）的发展走向及家族管理，一时之间成为焦点。

　　9月初，合生创展宣布来自银行系统的席荣贵为新一任行政总裁。销售规模增长乏力与排名落后，已让昔日“地产航母”合生创展如今风光不再，再加上近期两笔合计131亿元的债券发行受阻，“外援”席荣贵承受的担子并不轻松。尤其是在家族控制下的合生创展，这位来自其他行业的行政总裁能有多大的施展空间，也是业内静观其变的悬念。

　　一位曾在合生创展任职并接近董事会主席朱孟依的知情人士告诉《中国经营报》记者：“在我的观察中，朱总（朱孟依）有自己的一套打法和想法，这套打法和想法相对来说是固化的，他需要一个职业经理人在执行层面来帮助他。”该知情人士还表示，合生创展向来追求高利润，“喜欢捂着土地等合适的时候再卖，而且慢慢卖。”

　　131亿融资陷入僵局

　　日前，记者在上海证券交易所公司债券项目信息平台了解到，名为“合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券”的项目状态显示为终止，更新时间是2018年8月30日。另外，自7月2日起，“合生创展集团有限公司公开发行2018年住房租赁专项公司债券”的项目状态现在仍为中止。

　　上述非公开发行公司债券拟发行金额为31亿元，而住房租赁专项公司债券的拟发行金额则高达100亿元。两笔债券拟发行金额合计131亿元。

　　其中，住房租赁专项公司债券拟发行的100亿元，70亿元拟用于住房租赁项目建设或偿还住房租赁项目贷款，30 亿元拟用于补充营运资金。

　　事实上，房企融资受挫的情况，合生创展并非孤例，也反映了目前房企融资环境收紧的形势。“由于国家收紧政策，房地产企业在国内发债相对较难。事实上，在香港也越来越难了。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对记者分析。

　　早在2016年6年，合生创展发行31亿元公司债券，募集资金扣除发行费用后拟用于偿还金融机构借款、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。在2018年6月，合生创展赎回了其中的11亿元债券。

　　记者注意到，除了公司债券，发行资产支持证券也是合生创展近年热衷的主要融资方式。2016年3月及10月，合生创展先后发行两笔资产支持证券，金额分别为21.1亿元及 8.8亿元，所得款项用作一般营运用途。

　　此外，合生创展在2018年上半年融资也有突破。在2018年6月，合生创展发行了50亿元的商业抵押担保证券，该证券到期时间为2039年。

　　2018年6月底，合生创展资产负债率为57%，净负债权益比率为72%，与2017年底持平，负债水平处于行业低位。合生创展的现金也保持充裕状态，现金及短期银行存款达45亿港元。另外，合生创展短期及长期的银行贷款信用额度仍有456亿港元并未使用。

　　不过，负债水平虽低，但合生创展近年短期借款攀升，一年内到期借贷金额持续高企。东方财富网等相关数据分析平台显示，合生创展2017年的短期借款从2016年的69亿元飙升至156亿元，2018年6月底短期借款也在158亿元高位。而从财报来看，合生创展2017年底一年内到期的借贷金额为190亿港元，比2016年底的132亿港元增长了44%，除了银行及财务机构一年内到期借贷金额的攀升，公司债券与资产支持证券的一年内到期金额也由7亿港元增长471%至40亿港元。2018年6月底，公司债券、资产支持证券及商业抵押担保证券一年内到期的借贷金额仍达41亿港元。

　　规模徘徊不前

　　9月3日，合生创展发布人事任命公告，宣布席荣贵为公司执行董事及行政总裁，已于9月1日生效。合生创展迎来了新一任行政总裁，也结束了此前行政总裁一职“悬空”6年的尴尬。

　　资料显示，现年46岁的席荣贵在银行业拥有逾18年管理经验，专注营运及企业管理。加入合生创展前，席荣贵曾于中国建设银行股份有限公司任职23年，他曾于2009至2014年担任中国建设银行广东省分行公司业务部总经理，离任前职位为中国建设银行广东省分行副行长。

　　2012年3月，合生创展宣布薛虎辞任执行董事兼行政总裁，缘由为薛虎拟投放更多时间于其个人事务。在席荣贵到来之前，行政总裁一直处于空缺状态。

　　记者查阅了解到，相比外部空降而来的席荣贵，薛虎属于合生创展内部提拔，其于2010年3月被委任为行政总裁，而2007 年10月23日起就已出任执行董事一职。从合生创展在2010年财报披露的信息来看，薛虎是高级经济师，曾任职于国内高等院校及大型国有企业，1994年加盟合生创展，在房地产投资、营销管理、企业管理方面积累逾十年经验。

　　自第一任行政总裁谢世东在2003年离职后，合生创展行政总裁随后遭遇了频繁更换的局面。而销售规模增长迟缓，行政总裁不断变换，这些都被业内认为与合生创展家族管理方式有着密切的关联。

　　2017年财报显示，新达置业有限公司持有合生创展 52.14%股权，为发行人的控股股东，远富投资有限公司持有17.76%股权。在上述住房租赁专项公司债券募集说明书里，合生创展就已提到，新达置业有限公司主要业务为投资控股，并无实际生产经营，合生创展董事会主席朱孟依是唯一股东。朱孟依之子朱一航间接持有远富投资有限公司 100%的股份，该公司与新达置业有限公司为一致行动关系。值得一提的是，朱孟依之女、时年25岁的朱桔榕在2013年被委任为合生创展董事会副主席。

　　“在我的观察中，朱总（朱孟依）有自己的一套打法和想法，这套打法和想法相对来说是固化的，他需要一个职业经理人在执行层面帮助他。”一位曾在合生创展任职并接近朱孟依的知情人士告诉记者，“合生创展一向的想法，是不管资本市场，并不在意资本市场的看法，因为它所做的所有事情跟资本市场需求是相背离的，比如说资本市场需要持续的业绩增长，它不管，它只需要高利润，它就喜欢捂着土地等合适的时候再卖，而且慢慢卖。”

　　近年来，合生创展的土地储备处于只减不增的微降态势。2013年的土地储备曾达3269万平方米，截至2018年6月底，合生创展的土地储备已降至2936万平方米。另外，2018年上半年的毛利率高达48%，处于行业水平的高位。

　　不过，行政总裁人事更迭的背后，此前合生创展引以为豪的销售规模早已出现停滞不前的局面，这种境况至今也未有明显改观。

　　公开报道显示，2004年11月，合生创展相关高层宣布2004年销售额达到100亿元，成为国内首家突破百亿销售规模的房企，在业内引起热议。记者梳理发现，合生创展接下来的销售规模增长陷入停滞，长期在百亿水平摇摆，最后远落后于昔日销售规模不如自己的竞争对手。

　　2005年~2008年，合生创展维持在百亿元销售规模，2009年升至150亿元，这也是其迄今年度最高的销售额。此后的销售业绩也未见起色。2010年~2013年的销售额分别为110.4亿元、99.4亿元、116.43亿元和112.7亿元。2014年回落明显，销售额仅有53.52亿元。2015年~2017年，合生创展的销售额虽有回升，但依旧在百亿规模徘徊。在2018年上半年，合生创展的销售额为62亿元，同比增长38%。

　　第三方统计机构克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售排行榜TOP200》显示，合生创展的销售额排名第146位，远落后与万科、恒大、碧桂园、富力、雅居乐等广东本土房企。2018年上半年，合生创展的销售排名也无太大变化，依然远在百强房企之外。

　　在市场集中度不断提升的背景下，房企销售规模较小的竞争劣势开始凸显。资深地产专家刘忠岭告诉记者，对比大型房企，中小型房企在资金、资源、品牌等方面处于劣势，融资难度大，资源相对较少。克而瑞相关报告亦指出，2018年上半年，TOP200各梯队房企销售金额集中度均有较大幅度的提升。未来，随着行业集中度继续上升，市场资源和份额将向大型品牌房企靠拢。

责任编辑：张国帅