千亿旭辉急速扩张存忧:资金兑付承压 控股股东频增持

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　　资金兑付承压控股股东频繁增持 千亿旭辉规模急速扩张存忧

　　张玉，刘颂辉

　　“只要市场大幅低估旭辉股票，我们就增持。”日前，旭辉控股集团有限公司（00884.HK，以下简称“旭辉”）董事长林中在接受媒体采访时这样表示。

　　7月3日，据旭辉公告，公司控股股东发布增加股权公告。公告显示，2018年5月28日~2018年7月3日，控股股东通过10次增持行为共计增持股票2581.3万股，总代价为1.55亿港元。截至目前，控股股东共持有公司股票43.53亿股，占公司已发行股本总数的56.08%。

　　近年来，旭辉的发展速度一度很快，从2012年上市到2017年，旭辉销售业绩从96亿元逐年递增至突破千亿。旭辉“新五年战略”提及，未来5年向3000亿元销售规模进军，并且最终进入行业TOP8。

　　值得注意的是，规模迅速崛起背后，旭辉权益销售金额的占比并不理想。对于旭辉业绩及企业发展相关问题，《中国经营报》记者先后多次致电致函旭辉相关品牌负责人，其回应表示，由于旭辉控股目前处于中报发布前的缄默期，公司不便接受采访。

　　权益销售额占比仅过半

　　据旭辉日前发布的2018年6月未经审核的数据，报告期内集团累计实现合同销售金额约为人民币660.3亿元，合同销售面积约为431.18万平方米。

　　尽管上半年业绩亮眼，但据克而瑞日前发布的2018年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜，旭辉权益销售金额只有350.8亿元，位列榜单第29位。由此计算，旭辉上半年合同销售金额中仅有53.13%属于其权益销售金额。

　　权益销售金额占比不断下滑正是旭辉目前所面临的问题。克而瑞数据显示，2016年~2017年，旭辉的合同销售金额分别为653.2亿元、1040亿元，其中权益销售金额为361.9亿元、624亿元，占据合同销售额的比重则分别为55%和53%。

　　“从最近几年的发展来看，合作在旭辉销售中所占的比例确实比较大，占到将近一半的比例。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，这是企业增加销售规模的常用方法。用合作方式不断扩充规模能够使得企业规模快速释放，从资本市场来讲，这使得企业在融资成本和授信额度方面具有优势。此外，合作的方式在迅速扩大规模的同时也可以快速降低融资成本。“规模不同，企业的市场地位不一样，其受地方政府的欢迎程度也是有差异的。”张宏伟表示。

　　一位不愿具名的业内人士表示，类似销售规模和结构也要求此类企业从实做起，尤其是强调权益资金规模，“因为单纯的销售数据或有水分，而权益资金数据的核算，更吻合地产企业的实际”。

　　在权益销售金额占比逐年减少的同时，记者注意到，2014年~2017年，旭辉的营收从161.79亿元、182.3亿元、222.24亿元增加到318.24亿元，但其股东权益应占核心净利润分别为19.39亿元、22.1亿元、28.24亿元、40.82亿元，核心净利润率分别为12%、12.1%、12.7%、12.8%。

　　“经营利润放缓也是需要警惕的，尤其是要反思拿地策略，对于部分拿地方面的成本应该做更大的核实。另外，从实际情况看也要研究竞争企业的产品，尤其是同类企业类似新城控股、融信等带来的竞争和挑战。”上述业内人士称。

　　资金兑付承压

　　与控股股东频繁增持相对应的是旭辉近段时间以来密集的融资行为。据集团方面公告，2018年7月3日，旭辉集团全资附属公司旭辉集团股份有限公司向合格投资者发行本金总额不超过人民币34.95亿元的境内公司债券。

　　同日，合格参与者行使购股权而发行88.84万股，每股发行价1.478~1.77港元，较6月29日收市价4.99港元折让逾64%。

　　同日，据旭辉方面公告，公司作为借款方获得东亚银行有限公司授出的一项为期两年、不超过5亿港元的定期贷款融资。

　　根据有关截至2017年12月31日年度末期股息的以股代息计划，旭辉于2018年7月3日还配发了1596万股股份。

　　另据统计，今年4月，旭辉连续发行了两笔共计8亿美元的债券，利息分别为6.375%和6.875%。

　　事实上，记者梳理发现，旭辉短期内密集融资的背后折射出企业正在面临的资金兑付压力。

　　另据公司2017年度报告，截至2017年12月底，旭辉一年内到期的境内银行及其他贷款为32.54亿元，去年同期则仅为8.75亿元；一年内到期的境内公司债券为50.93亿元，去年同期则为20.89亿元。此外，公司一年内到期的境外银行贷款为34.73亿元，去年同期则为14.92亿元。截至2017年12月底，旭辉债务总额为472.39亿元，较2016年的293.91亿元增长了60.7%。

　　在短期内偿债压力较大的情况下，旭辉近期不断发债是否处于一种借新还旧的状况？张宏伟坦言，当企业资金兑付压力集中到来的时候，企业有可能主动或被动降价，这对其综合利润来讲是不利的。

　　2018年以来，随着宏观调控政策的不断收紧，融资成为考验企业生存能力的“试金石”。不过值得注意的是，资金兑付压力的加大及融资难度的提升并没有阻挡旭辉“攻城略地”的步伐。克而瑞的数据显示，2018年上半年旭辉新增货值为1604.6亿元，位列行业第7位。

　　失守一线城市？

　　据公司官网显示，2000年成立于上海的旭辉一直坚持“战略聚焦、深耕中国一二线城市”的城市布局策略，持续看好中国的大都市圈及一二线城市。

　　年报资料显示，2015年旭辉一二三线城市合同销售金额分别为119.19亿元、172.7亿元及10.2亿元，分别占总合同销售金额的39.5%、57.1%、3.4%。

　　2016年，旭辉一二三线城市合同销售金额分别为189.5亿元、330.5亿元及10.02亿元，占总收入的比重分别为35.8%、62.4%、1.8%。

　　不过，在宏观调控政策不断加强的当下，旭辉2017年一线城市合同销售金额占比首次跌破20%，仅占14.8%。

　　从具体城市分布来看，旭辉一直以来主要布局的北京、上海等城市销售业绩并不理想，杭州、合肥、苏州等二三线公司超越了上海，跃居前三，北京更是排到第8位。旭辉集团方面亦坦陈，集团2017年合同销售金额大幅增长是由于本集团拥有大量和分散于多个地区及城市的可售资源，加上受政府调控影响较少的二三线城市表现强劲所驱动。

　　“一线城市土地供应大幅放缓加之预售许可审批速度大幅放慢，导致房企一线城市土地增幅大幅放缓。在这种市场上，大多数企业都会下沉到二三线甚至三四线城市。同时，三四线城市棚户区改造、货币化安置等利好政策也都是房企战略下沉的重要原因。”张宏伟表示。

　　“部分大城市购房政策比较严格，所以需要警惕风险。三四线城市也是因为政策相对宽松，本身类似的投资是没有问题的，但要警惕此类城市部分需求透支等风险。”上述业内人士表示。

　　在此背景下，面对市场对旭辉股价的低估，日前，林中在接受相关媒体采访时表示：“只要市场低估旭辉股票，我们就增持。”

　　事实上，近段时间以来，通过增持来显示对自家股票看好的大股东不在少数。据新华网报道，仅6月26日、27日、28日、29日这四天内，就有包括碧桂园、龙湖地产、新城控股、中国金茂、融信中国、新鸿基地产、禹州地产、中骏置业、奥园地产、蓝光发展等十家房企以大股东回购、增持或者是管理层增持股票的方式提振股价。进入7月后，中国恒大、世茂房地产、龙光地产、景瑞中国、佳兆业等企业又连续有增持动作。

　　张宏伟表示，这主要是外部力量造成的影响。首先，6月底发布的下半年市场大检查及楼市调控可能会对企业业绩造成一些影响；其次，从需求角度来讲，贸易战的打响也不利于楼市需求释放；最后，当企业资金兑付压力在这个时间点到来的时候，企业有可能主动或被动降价，这对企业综合利润来讲其实是不利的。同时，棚改对三四线城市影响比较大。

　　“所以，从最近发展来看，包括旭辉在内的很多房企股票跌到一定低点的时候可以通过回购显示出对企业未来发展是看好的，这对资本市场也是一个正面的引导”。张宏伟称。

　　上述业内人士分析指出，类似家族企业本身也会对股权结构做反思，所以增持也是为了防范步入各类陷阱，类似野蛮人入侵等问题。总体上说，此类增持也体现了其对于股票市场的走势把握，增持利好股价反弹，而低估本身也和行业走势有关。

责任编辑：李锋