中弘股份债务危机始末：激进扩张终至“卖身”

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　　本报实习记者 吴静 记者 童海华 北京报道

　　巨额债务缠身的房地产公司中弘控股股份有限公司（000979.SZ，以下简称“中弘股份”），“自救”故事近日又有了新的动向。

　　先是6月29日公司发布公告称，新疆佳龙或欲接受中弘股份母公司转让的26.55%股权，成为公司新的控股股东。“接盘侠”的到来让市场兴奋了一把，7月2日中弘股份股票主力资金净流入4794万元。

　　不过，7月2日深交所就发来关注函，针对《股权转让框架协议》提出诸多置疑。问题主要集中在对新疆佳龙的财务状况、股权收购资金来源和收购目的上。随即，中弘股份股票在7月3日主力净流出5652万元。

　　公告显示，截至6月22日，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额约为41.13亿元，全部为各类借款。去年底，公司总资产约为451.81亿元。

　　记者就此次股权转让存在的障碍以及公司债务问题，向中弘股份发出采访函，截至发稿时，未收到公司回复。刚刚辞职的公司董事兼董事会秘书吴学军称，“现在什么都不方便回答”。

　　“豪赌”式扩张

　　记者查阅中弘股份财务情况和相关资料发现，如今的债务危机和“卖身”下场与公司近几年的激进并购扩张有着密切关系。

　　公开资料显示，公司在2008年通过收购*ST科苑，顺利实现借壳上市。上市之后，中弘股份在2010年实施了重大资产出售及发行股份购买资产的重大资产重组方案，公司经营范围变更为以房地产开发为主，业务主要位于北京、济南、海口、安吉、长白山等城市，其中北京所占比重较大。

　　2017年年报显示，房产销售是公司收入和利润的主要来源。其他收入包括控股的两家香港上市公司KEE（02011.HK，开易控股）和中玺国际（00264.HK）所带来的物业管理收入、餐饮收入等。2017年10月，公司完成重大资产重组，取得了A&K 公司90.5%的股权，增加公司2017年营业收入10 亿元。

　　从主营业务来看，公司的房地产销售业务在走下坡路。毛利率最高时期为2012年，高达60.33%，近两年受国家政策调控以及市场竞争影响，到2016年时已降到27.48%。

　　随着房地产业务毛利率下滑，中弘股份也开始谋求业务的多元化。从2012年开始，中弘股份就已经在谋求通过并购扩张来实现转型：2012年参与矿业投资；2013年进军手游；2014年联合上影集团投资170亿元打造浙江安吉影视产业园。但这些举措也被部分批评人士质疑为公司追逐热点炒概念。

　　2015年，公司内部正式提出“A+3”战略转型决策，即：一家A股上市公司外加三家境外上市公司。A即中弘股份，定位于一家全面开发旅游地产的重资产公司；三家境外上市企业则属于轻资产公司，一家围绕互联网金融做物业营销，一家做在线旅游，另一家负责品牌运营管理。

　　紧接着，与以往的并购扩张方式类似，中弘股份采取了一系列的资本运作，通过中弘股份的BVI子公司著融环球、耀帝贸易，先后收购了H股的中玺国际（前称卓高集团）和开易控股（KEE），以及新加坡上市公司亚洲旅游（Asiatravel.com Holdings Ltd）。

　　伴随着公司大举并购扩张，中弘股份的土地储备也在2016年激增，当年新增土地储备117万平方米，接近2015年全年的3倍。2017年，中弘股份耗资4.15亿美元拿下高端旅游服务公司Abercrombie & Kent（简称A&K）90.5%的股权。

　　中弘股份向外界传达的战略思路为：依靠一系列资本运作来盘活此前在多地布局的旅游地产，推动公司向文旅地产转型，从而打造一个涵盖物业管理、中介代理、营销平台及文旅地产开发的闭环链条。

　　业务的快速扩张导致中弘股份近年来的现金流呈净流出状态。财务数据显示，中弘股份的经营活动现金流从2013年至2017年均为负值。

　　此外，由于大举投资并购，公司的投资活动现金流亦大幅流出。2017年公司投资活动现金流出95.02亿元，流入13.82亿元，净流出超过81亿元。去年，中弘股份除了收购上述A&K公司之外，还欲斥200亿元巨资收购美国养老机构布鲁克代尔老年关怀公司，但交易最终搁浅。与时同时，中弘股份又启动对三亚半山半岛项目的收购，但再次以失败告终。

　　由于主营业务开展不顺，中弘股份近几年主要通过债务融资维持业务运营。数据来源：Wind资讯，本报实习记者吴静/整理

　　自救不成终卖身

　　为支持公司的业务扩张，中弘股份的债务规模也在近几年快速膨胀。截至2017年底，公司借款余额283.36亿元，累计新增借款金额为103.68亿元，其中，一年内需偿还的短期借款为97.33亿元，较2016年度的54.63亿元大幅攀升，短期债务压力增加。去年底，公司负债总额367.13亿元，较2016年的230.49亿元增加136.64亿元，增幅为59.28%。

　　在公司对外激进扩张的同时，中弘股份的房地产开发业务则麻烦不断。2017年，中弘股份旗下北京御马坊项目和夏各庄项目受到北京市“3·17”调控政策影响而销售停滞，部分库存房产被查封冻结无法销售，主力大盘御马坊甚至出现退房潮。公司一度给予厚望的如意岛项目受环保风暴影响，被海南省政府实施“双暂停”，公司业绩下滑超过70%。

　　三家境外上市公司的表现也不尽如人意。年报显示，其中两家公司在去年均出现亏损：中玺国际亏损1232万元，开易控股亏损3910万元。A&K虽然实现扣非净利9364万元，但与其2.1亿元净利润承诺相距甚远。

　　年报显示，中弘股份2017年亏损25.11亿元，今年一季度继续亏损3.16亿元。

　　此外，据记者了解，由于公司在重大投资管理和资金管理方面的内部控制存在重大缺陷，在收购海南半山半岛项目中，公司实控人王永红在未经董事会和股东大会审议的情况下，擅自与三亚鹿回头旅游区开发有限公司、海南新佳旅业开发有限公司签订了股权收购框架协议，并按协议约定于 2017 年 12 月 28 日预付了收购款61.5亿元。目前对于该笔资金的追回仍无进展。根据中弘股份历年年报数据，公司近5年的年平均净利润不过3亿元左右，最高的一年是2012年的10.34亿元。截至去年末，中弘股份货币资金为8.1亿元。

　　据记者了解，近几年来中弘股份尝试过多种方式筹措资金。公开数据显示，2016年，中弘股份通过定增以及发行债券等方式融资66.7亿元；2017年上半年，中弘股份又通过股权质押、委托贷款、向关联方借款、股权投资基金等方式共募集资金约112亿元。去年该公司筹资活动获得的现金流净额为55.64亿元。

　　截至2017年底，中弘股份的有息负债总额为283.36亿元，融资成本介于4.75%~12%之间，期限在1到6年不等。

　　今年3月19日，中弘股份寄希望于通过与有华融系背景的中国港桥进行重组，若重组顺利，中弘股份能够得到130亿元的资金，但由于债权人不配合，重组最终失败。这使得原本偿债资金来源极度匮乏的中弘股份的偿债能力进一步恶化。6月20日，中弘股份筹划两年之久的36亿元定增因为超过有效期而彻底失败。

　　公司发布的债务逾期公告显示，截至6月22日，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额约为 41.13亿元，全部为各类借款。去年底，公司总资产约为451.81亿元。

　　目前，中弘股份13个在建项目中，仅两个项目恢复了部分施工，其余项目均处于停工状态，其中还有6个项目因为涉及债务诉讼而遭到冻结，公司董秘吴学军也于近期辞职。

　　自6月20日首次盘中跌破0.99元，成为“仙股”之后，中弘股份股价一直就在1元/股左右徘徊。7月2日和3日，其股票收盘价格涨幅偏离值累计超过20%。根据证监会出台的《退市意见》规定：公司股票连续20个交易日（不含停牌交易日）每日收盘价均低于股票面值（1元）的，证券交易所应当终止其上市交易。据了解，此前*ST海润因连续下跌，股价跌破1元，随后停牌。

　　对于意欲接盘中弘股份的新疆佳龙，《股权转让框架协议》中披露甚少，记者向新疆佳龙方面发出采访函，截至发稿前未收到回复。

　　中小房企转向文旅地产可行？

　　从结果来看，中弘股份在2015年提出的向文旅地产转型的战略规划以失败乃至“卖身”告终。那么，中小房企转型文旅地产有哪些突出问题呢？对于拿钱困难的中小房企来说，接下来该走向何方？

　　浙大地产运营研究所所长蔡为民对记者直言道：“目前在房地产企业融资趋紧的形势下，对于中小房企来说，其实最好的路径就是找央企或上市公司寻求并购。降价求购是最糟糕的状态，况且地方政府也不会愿意。至于缩编、裁员、保守经营这些策略，都是远水救不了近火。”

　　蔡为民告诉记者，至于转型文旅地产这种做法，对于资金和实力相对薄弱的中小房企来说，无疑是“嫌命太长”，文旅地产、特色小镇等项目前期是需要非常充裕雄厚的资金支持的，而且项目后期盈利缓慢。“可以说，中国地产前20强才有这个实力做特色小镇、文旅地产。”

　　实际上，部分中小房企之所以会向文旅地产转型，也与其资金实力相对大型房企较弱有关。以往中小房企在抢地时盲目对标大型房企，而自身资金实力却跟不上。前两年，国家积极推行文旅地产、特色小镇项目，当时部分项目拿地极其便宜，甚至几十块钱一平方米，这让部分中小房企觉得有利可图。“想象虽美好，看起来好像也是房地产，但实际上差别非常大。因为如果没有整体的规划、连外交通以及跟外部的联系等，根本卖不动。”蔡为民说道。

　　“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。”作为地产行业的龙头公司，万科董事会主席郁亮在6月29日召开的2017年年度股东大会上如此表示。龙头企业的动向，传递着房地产领域的某些信号。

　　“其实之前香港和台湾都经历过类似的阶段，90%以上转型的房企都失败了，因为在最擅长的领域都做不下去，再跨到一个完全陌生的领域风险更大。”蔡为民直言道，“坦白讲，房地产是一个讲究资本运作的行业，不太需要专业性，只要拿到地，建筑规划和后期销售都不需要自己做。这种思维转移到其他行业是否还能转得开？做出的东西是否能被市场接受？这就需要从长计议了。”

　　中信证券房地产行业分析师王德勇告诉记者，实际上房地产行业并非完全不值得做了。“倒不见得一定要转型，每个企业转型都要根据自己的资金和能力，目前中小企业更应该谨慎经营，当务之急是降低风险、控制风险。如果要转型做产业地产，一定要注意扩张速度。”

　　上海房产经济学会高级经济师顾海波表示，对中小企业而言，现阶段应该“甩掉重资产，现金为王”。

　　（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）

责任编辑：张海营