北京首批限房价项目开盘入市销售火爆背后隐现违规乱象

黄永旭,童海华

近日，北京市住房和城乡建设委员会(以下简称“北京住建委”)官方网站公布了新项目的预售证获批情况，其中有4个限房价项目获得预售许可证，分别是位于大兴区的瀛海府、保利首开熙悦林语和房山区的金樾和著、旭辉城。其中，瀛海府、金樾和著两项目已于6月9日和10日先后开盘销售。

据《中国经营报》记者了解，上述项目售前蓄客均有数月，排号登记的购房者数量庞大，都采用摇号的方式选房。以瀛海府为例，本次推出房源194套，登记排号的购房者就多达700余组，开盘当天，194套房源一个半小时内即售罄，限房价火爆程度可见一斑。

业内人士分析认为，作为北京首批入市的限房价项目，虽然地处五环之外，但是总价基本都在500万元以内，户型也以小三居为主，不仅具备较大的价格优势，而且也满足了大部分刚需购房者的户型要求，相对而言，性价比较高。

然而，据相关媒体报道称，瀛海府、金樾和著项目被北京住建委立案查处。两楼盘均存在相关公示材料不全等问题，北京住建委要求两楼盘立即整改，最终处理结果仍在调查取证中。

北京62个限房价项目拉开入市序幕

为抑制房地产市场过热，去年以来，北京出让的住宅用地多为“限房价、竞地价”地块(即限房价项目)。截至目前，北京共计划建设限房价项目62个，将为北京市场提供合计约600万平方米(含地下部分)的供应，总量约4.5万套，其中，4个项目已获批预售。6月9日，限房价项目瀛海府(备案名瀛锦苑)开盘，拉开了北京市限房价项目入市序幕。

瀛海府项目位于北京市大兴区德贤路瀛海出口东500米，此次开盘共推出房源194套，为88平方米三居室，限定销售均价为52449元/平方米。开盘当天，共有700余组购房者参与现场摇号。自上午9时28分开始摇号，至上午11时摇号结束，历时一个半小时，194套房源售罄。一位参与瀛海府摇号的刘姓购房者直言，“人多房子少，194套房700多人摇号，我没摇到号。”

此外，据该刘姓购房者反映，瀛海府项目开盘当天，售楼处检查严格，外围多处设有围栏，只有前期通过验资排号的购房者，持验资通知单方能进入现场参加摇号，而且在距离售楼现场300米左右，有安保人员不时巡逻，无验资通知单的客户及其他人员，均被劝离，不得停留。究其原因，该购房者表示，“不知道他们为啥这样”。

金樾和著(备案名尚锦佳苑)于6月10日开盘，是北京开盘的第二个限房价项目，位于房山区官道西大街。项目占地面积为75691平方米，规划建筑面积为133361平方米，限定销售均价为38994元/平方米。据一位参与摇号的党姓购房者表示，此次开盘共推出89平方米三居室户型3栋，共300多套，127平方米四居室2栋，现场参与摇号的购房者近1000人。

10日上午9时，《中国经营报》记者在该项目售楼处外看到，售楼处门前的道路两边停放的私家车已排起了长龙，不时还有购房者驱车前来。在距离售楼处约300米的路口，该项目工作人员即对前来的购房者进行问询检查，记者以购房者身份表示已参与排号，方通过检查。在该项目摇号现场入口处，记者再次遭到检查问询，被拒绝入内，工作人员表示，“没有排号的选房卡不能进，等过两天再来。”

事实上，除了记者被劝离之外，记者看到另有多人同样也被劝离。记者还看到，在摇号期间，两位安保人员一直在现场附近来回巡视。在采访中，上述党姓购房者对项目现场的严格检查表示不解，“开盘应该多让人进来，查得这么严，真不知道为什么，而且在摇号大厅里也很严，不让拍照”。

就以上两项目开盘时，严格的检查、禁止拍照和大动阵仗的安保巡视，记者致电致函中海地产集团有限公司方面，截至发稿前，尚未收到任何回复。

除了已经开盘的瀛海府、金樾和著项目，近期，位于大兴区的保利首开熙悦林语和房山区的旭辉城项目也将陆续开盘。

“价格合适”是首要因素

业内分析认为，限房价项目作为一种限价格限套型(面积)的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难。限房价项目自推出以来就颇受关注，对经济实力相对薄弱的刚需购房者而言，限房价项目成为了住房的希望。近期，北京市取得预售证的4个限房价项目，作为首批入市项目，关注度高居不下，业内认为，低于周边非限价商品房的售价，成为限房价项目热度极高的首要原因。

据公开资料显示，位于大兴区南五环附近的瀛海府、保利首开熙悦林语项目，限定均价分别为52449元/平方米和52315元/平方米，低于周边市场价格约20%。位于房山区南六环外的金樾和著、旭辉城项目，限定均价同为38994元/平方米，也低于周边市场价格20%左右。

10日上午11时左右，记者在金樾和著项目附近官道西大街路口看到上述刘姓购房者开车驶离摇号现场，于记者所在路边再次停车，记者上前采访时，该购房者边吃着一早买的早餐，一边说“还好摇上号了”。

该购房者表示，近日获批预售的4个项目均有了解，其中除了保利首开熙悦林语，其他3个项目都登记排号了，9日开盘的瀛海府最符合要求，却未中签。“预算不能超过500万元，保利首开熙悦林语总价要700多万元，压力太大了，所以没有考虑。金樾和著我选了89平方米的，总价300多万元，首付140万元，比周边便宜，价格还算合适。”

另一名购房者表示，早在3月份，就已经在旭辉城和金樾和著两个项目排卡登记了，作为上班族，均价38994元/平方米是购房的主要原因。虽然项目周边配套还不完善，交通出行尚不便利，但是在价格优势面前还是选择购房。“其实这个地方现在还挺荒凉的，距离最近的地铁站也要5公里，但是北京的行情确实挺贵的，这边总价300多万元，挺符合刚需客户的，能负担得起。”

据了解，保利首开熙悦林语项目即将开盘户型为138平方米的三室二厅，共60套，限定销售均价52315元/平方米，粗略计算每套总价720万元，按首套40%计算，首付款则需288万元，相比其余3项目300万~400多万元的总价，高出不少，大部分刚需购房者只能望而却步。

实际上，多个受访者均表示，对上述4个限房价项目均有了解，且在不止一处项目进行了排号登记，“都是限房价项目，排号登记也不收钱，只要价格合适就尽量排个号，多个机会”。

销售环节遭质疑被住建委立案查处

6月12日，即瀛海府项目开盘第三天，金樾和著开盘第二天，有媒体报道称，北京住建委执法大队前往两项目售楼处进行现场检查，约谈了相关负责人并且对项目所涉及的违法违规行为进行立案查处。其中提到，项目负责人对销售情况含混不清、《商品房销售管理办法》等材料未予公示、摇号公证存疑等问题。

为此，记者致电北京住建委执法大队核实有关情况，住建委宣传中心一位工作人员表示，住建委执法大队检查执法报道属实。由于被查两个项目为北京首批入市限房价项目，媒体关注度高，且收到了举报线索，因此执法大队前往项目检查。按照相关规定，售楼处需要在现场向购房者明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同文本》《城市商品房预售管理办法》、销控板、测绘技术报告书等材料，但是检查过程中，这两项目售楼处均没有公示上述材料。

此外，关于对上述两项目的调查及处理结果，该工作人员表示，现在住建委对两个项目已经立案，现场也对项目提出整改。由于对项目的销售调查有一定的过程，需要从国土局、规划局等其他部门调取证据，因此，“调查结果还需要一定时间，等结果一出来，我们会第一时间公布”。

为核实相关情况，记者致电致函中海地产集团有限公司，截至发稿前，尚未收到任何回复。