中海地产盈利能力指标连续下滑 去年拿下多宗高价地

　　特约撰稿 冯颖祎 本报记者 童海华 北京报道

　　3月26日，中国海外发展有限公司（0688.HK，以下简称“中海地产”）在香港召开年度业绩会，2017年实现2320.7亿港元销售规模，同比增长10.2%，与多数房企一样，这是中海地产历史上最好的销售规模纪录。

　　中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国在业绩会上表示：“在现有资源的情况下，加快发展的步伐。”并将2018年的销售目标定在2900亿港元，2020年则将实现4000亿港元。

　　这看似喜人的成绩单，却掩盖不了中海地产的没落。4000亿港元的目标也看不出中海的“雄心壮志”。早在2007年以前，中海地产与万科（000002.SZ，2202.HK）并驾齐驱，是中国地产界的双雄。而在万科等第一梯队企业销售额已经超过5000亿元之际，中海地产却离第一集团越来越远。

　　高溢价拿地

　　土地的储备战略是房地产企业经营战略的重要一环，不同的土地储备战略将直接影响未来的项目开发和档期的盈利能力。对于上市房企来说，合理的土地储备必须即满足项目开发需求又能维持一定的资金回笼速度。

　　2017年，中海地产在公开土地市场上的投入远超过往。全年中海地产共获取76宗土地，总土地面积523.9万平方米，总建筑面积1741.4万平方米，权益建面为1463万平方米，涉及土地出让金达951亿元。

　　从拿地金额上来看，中海地产完成了2017年1000亿元拿地的计划。充沛的资金，让中海地产在全国各主要城市强势拿地，频频刷新当地纪录。

　　以南京为例。据不完全统计，2017年中海地产在南京以接近200亿元的代价，拿下7宗土地。而这7宗土地大部分为高溢价土地，目前还没有入市的迹象。

　　据公开信息显示，仅2017年7月，中海地产就为南京贡献28.05亿元外加30600平方米的保障房。7月5日中海地产以最高限价外加建设19600平方米保障房的代价拿下六合G19地块，7日中海地产又以最高限价外加建设11000平方米保障房的代价拿下禄口G23地块。12日，中海地产以145.37%的溢价率、总价13.25亿元拿下江宁G40地块。

　　一位熟悉南京房地产的市场人士称，因为大周期的原因，现在企业在南京做开发比较难，像南京这样的城市受调控要求比较严。近几年拿地的开发商很可能面临资金短期被套牢的风险。

　　在业绩发布会上，针对媒体对于中海地产拿地王项目的问题，颜建国表示，中海地产去年没有拿过什么地王项目，因为去年在一线城市主战场跟很多二线城市都是限价的，包括北京都是限价的，拿地价格不算高。在投资方面公司是审慎的，每块地公司都坚持了自己的投资纪律。并表示，这些地在未来没有太大的问题，也没有太大的风险。

　　从这76宗土地分布的具体来看，主要集中在北京、上海、天津、苏州、成都、厦门、郑州、长春、宁波、佛山等一二线城市以及热点三线城市。在现阶段一二线城市严格限价等“四限”以及“房住不炒”等政策环境压力下，中海地产未来销售或将面临较大压力。

　　盈利能力指标下降

　　在这次业绩会上，中海地产把2018年的销售目标定在了2900亿港元。面对较高的成本和严格的政策，这一目标并不容易实现。而其在过去几年自身的增长速度，也让人对其前景担忧。

　　中海地产年报数据显示，2017年，中海地产的销售金额为2320.7亿港元，销售面积为1446万平方米，增幅分别是10.2%、10.9%。无论是销售金额还是销售面积，对比全行业数据，中海地产的增幅均不算亮丽。

　　收入方面，2017年中海地产收入为1660.4亿港元，而2016年的收入为1640.68亿港元，相比之下，近乎没有增长。

　　值得注意的是，作为衡量一个企业长期盈利能力的重要指标，中海地产净资产收益率（ROE）已连续5年处于下滑趋势。

　　根据choice数据统计显示，2012~2017年中海地产的净资产收益率（ROE）分别为21.46%、20.95%、20.76%、17.39%、16.66%、15.34%。投入资本回报率（ROIC），在过去2012~2016年一直保持在10%左右，2017年骤降为8.65%

　　一位地产界资深人士对《中国经营报》记者表示，ROE下滑有很多原因，最核心的是和企业增长规模以及盈利能力等因素挂钩。对于ROE指标的下滑，可以分析此类企业的成长过程。

　　该人士介绍，若此类企业有掉队的嫌疑，那么可能在过去年份，类似拿地和产品营销方面的节奏会比较慢，这会影响销售业绩和盈利能力。而且过去通过加杠杆和获取低成本融资的机会正在消逝，这也会影响企业的经营成本和经营能力的。

　　《中国经营报》记者就相关问题给中海地产发去采访函，但截至发稿时并未收到回复。

　　面临集中偿债期

　　2017年末，昔日“地王”南京京奥港未来墅因拖欠工程款被迫停工。与此同时，该项目一笔34亿元融资即将到期，京奥港资金链出现风险。这一现象引发了业界对于在当前调控下，企业经营风险的担忧。

　　事实上，2018年是房企集中还债期，报告显示，获得穆迪评级的52家房企中，39家房企面临债券到期或达到可回售期限，金额达392亿美元。其中，中国恒大（3333.HK）面临到期/可回售债券总额54.56亿美元，富力地产（2777.HK）面临38.95亿美元，绿地控股（600606.SH）、碧桂园（2007.HK）分别面临26.32亿美元、22.55亿美元。

　　中海地产也不例外，据公开信息显示，2018和2019两年，中海地产到期的债券为13亿美元以及10亿欧元，本息合计约165亿元人民币。这165亿元到期债务仅是债券部分，在债务构成中，还有银行贷款和非标。

　　从中海地产2017年的年报来看，流动负债表中，一年内到期的银行及其他借款约为133亿港元，一年内到期的应付票据为171亿港元

　　在非流动负债表中，一年内到期的银行及其他借款约为903亿港元，一年内到期的应付票据约为576亿港元。

　　中原地产首席分析师张大伟曾表示，近两年来，房企积极抢地，对市场过度乐观。但在限价下，高价地项目入市难度高，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看，高价地面临市场与政策双风险。

　　房地产的十年黄金时代已经过去，江湖格局已经重塑。一向以稳健示人的中海地产，能否实现既定目标，未来严峻的调控政策和其自身的问题都考验着它的每一根神经。

责任编辑：刘万里 SF014