不能投资买房， 他们真的不习惯

    李一戈

    跟往年一样，不仅房地产从业人员，而且是所有关心楼市趋势的朋友，都密切关注着全国两会有关房地产政策的消息。

    然后，这两天，就有一些朋友问：还可以买房么？表面上是为了货币的物化以保值增值，真实的意思仍然是，投资。我的回答是：不建议。逼急了就说：强烈不建议。

    如你所知，今年全国两会已经释放出了明确的信号，那就是房地产税的立法进展。

    有业内专家预测，今年房地产税将“落地”。而何谓“落地”？是政策面的消息明确，还是法律的出台？要我说，争论这些真的没有任何意义，就如同，有些专家还在喋喋不休地论证房地产税的法理依据，徒费工夫。

    十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂已经说了，房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作。财政部副部长史耀斌也回答了有关房地产税的提问。

    房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。我个人的分析是，房地产税将会列入十三届人大常委会立法规划。快的话，2021年3月，慢的话，2022年3月，大概率会通过。全国性法律通过了，省级和设区的市还要制定实施细则。房地产税是地方税，并将逐渐成为地方主体税种。

    史耀斌说，房地产税的作用主要就是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。总结一下，主要是三个功能：调节收入分配，促进社会公平，满足公共服务。

    他根本没有提到房地产税对房价会产生什么作用。这并不意味着它对房地产市场毫无关系。

    房地产税是在物业持有环节征税。它大概率是一种累进税，超过免征（优惠）部分，持有房产越多，税率越高。即使不是累进税率，持有房产的成本，比之前肯定是要增加了。目前，业主在房产持有环节基本是税收零成本。在交易环节，也是普遍转嫁给了买方。

    在持有环节征税，是认真贯彻执行中央“房住不炒”原则的体现。2016年以来，各地执行“房住不炒”精神，主要是实行限购限贷限售措施。这些都是行政措施，而要从根本上防止、遏制炒作房子，必须立法，加大持有成本。这就是房地产税立法与“房住不炒”原则贯通的内在逻辑。虽然具体的标准还没有披露，但方向、原则，就别再争论了吧。

    回到开头。为什么我不赞成继续以投资为目的买房？就是因为，根据立法原则推算的时间点，已经为房产投资收益筑上了天花板。

    有几个朋友告诉我，某某城市，看中的房子还在涨价，后悔没有下手。说实话，我有些惊讶，这几个城市也属限价之列。不晓得地产商是怎么做到的。不过，听说还没过网签。

    也许，2018年某些城市房价还是会上涨，但是，你能保证，2019年、2020年它们还会上涨，而且涨幅跑过资金成本？退一步说，即使这两年继续上涨，但你敢肯定，2021年以后你能成功出手？如果不能，就只是资产的纸上增值。从此，你可能就要支付持有成本了，而且之前的增值收益还会萎缩。

    当然，资产市场从来不乏商业性的投资投机者。就如同在资本市场一批投机者过往几个月在300104.SZ刀口舔血一样，在房地产市场也有些人就是想赌房产税法5年内出不来，或者是赌自己能够在此之前以高收益率成功脱手。

    其中一个重要因子，与此前资产市场机制制度不尽完善有关。以楼市为例。在所谓的楼市黄金10年，敢于运用杠杆投资买房，尤其是在一二线城市买了多套住房的朋友，资产价值都是数倍的增长。而且，他出售所得，基本都是净收益。前面说了，交易环节的税费一般都转嫁给了买方。这在世界主要经济体都是极为罕见的现象。

    问题在于，在时间的积累下，资产市场投资者，都将这视为正常，理所应当。挣大钱，快钱，暴利速富的心态，真的是要不得。扩散开来，就是一种不健康的群体性心态。幸福是奋斗出来的。你不能说，过去可以无风险投资获得丰厚收益，未来就仍将如此、理当如此。(编辑 李靖云)