热点城市新房限价松动：合肥已破 南京或松动

　　突发！官方确认：热点城市新房限价正式松动

　　来源：孟祥远微信公众号

　　刚刚曝光！合肥官方宣布限价已破！

　　合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价，且2016年11月之前出让地块不限价！这是合肥官方关于限价的第2次发声，此次表态让不少地王突破枷锁，合肥房价还将上升至新的台阶！

　　联想南京，自从限价以来，各区一直严格执行，但近期也有不少松动迹象，此前开盘的观山悦、华润国际社区等相比前期均价，都有不同程度的涨价。而主页君@孟祥远 也独家预判，2018年，南京限价也可能会有所松动！

　　看点1：合肥官方宣布：2016年11月之前出让地块不限价，地王突破枷锁！

　　看点2：南京限价正在松动？这些楼盘都．．．．．．

　　看点3：独家预判：两会之后，限价可能会有所松动！

　　看点

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　　合肥官方宣布：2016年11月之前出让地块不限价，地王突破枷锁！

　　1月3日，有网友投诉：合肥两个项目早就拿地，成本较低，现在涨到将近两万，还没卖完！请相关部门给出合理的说法！

　　这一次，市国土资源局和市物价局也没有避讳，直接给与了这位网友正面回答。回复的主要内容包括两点：

　　1、政府价格部门不得核定商品房价格：商品房价格由开发企业根据开发建设成本、费用、税金、利润和市场供求等多种因素自主定价，按照依法行政的要求，政府价格部门不得核定商品房价格。

　　2、2016年11月之前出让地块不限价：合肥自2016年11月开始，对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地（含商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，但在2016年11月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。去年11月份之前拿的高价地，未来上市时售价可能不受限制！

　　这一次，合肥限价再寻突破口！而此前，12月16日，合肥房产局关于高新地王突破区域限价的回复是：“受区位条件、楼盘品质等因素影响，不同项目商品住房存在一定的价格差异系正常市场现象。”

　　对比两次官方答复来看：这一次比上一次更为直白，合肥限价真的有在松动！

　　在一个月内，官方先后两次直面限价问题，从两次的官方回复来看，折射出了三大问题：

　　1、合肥房价并没有被死死摁住，部分区位较好、楼盘品质较高的房价允许突破区域最高价；

　　2、调控的目标并不是止于稳定，合理的调控是稳中有涨，下一步合肥房价的目标或许是微涨；

　　3、房子是用来住的，不是用来炒的！但是“人人有房住”不意味着“人人有房产”。

　　如果按照“2016年11月之前出让地块不限价”这种说法，那么合肥九区三县单价地王和楼面价地王，拿地时间全部都在2016年10月调控政策之前，目前已经入市的有8个。还未入市的众多地王项目们，未来入市有可能会冲破区域房价最高限价标准，届时，合肥房价又将上升至新的台阶。

　　而据不完全统计，截止到目前，合肥物价局12月备案4090套房源，均价在16000元/㎡以上，今年已有32盘突破2万！（部分资料来自霸都楼市）

　　看点

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　　南京限价正在松动？这些楼盘都．．．．．．

　　2016年，南京房价突飞猛涨，最终于4月25日，政府最终出台了《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》、《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场健康发展的实施意见》等一系列政策措施。明确要求：“采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　此次对楼盘价格提出了量化指标，对主城六区、江宁区、浦口区的商品住宅项目（不含户型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均价为基准，按照价格区间分类指导，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%；2—3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%；3万元/平方米以上的，年化涨幅不宜高于8%；2016年首次销售的项目，申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。

　　正是这一纸限价令，导致南京热点区域的房价被严格控制住了。比如说，截止到今年3月，南京河西南地价早已高达4.5万/㎡，房价却被死死控制在3.5万/㎡。

　　然而，近期江北上市的一些楼盘中，却出现了一些不一样的情况：

• 12月20日，观山悦领取收官房源销许，其中高层销许均价25048元/㎡；洋房销许均价26028元/㎡。而观山悦上一次加推是在2016年4月，当时高层均价2.1万/㎡，洋房2.3万/㎡。时隔20个月再加推，观山悦高层涨价4000元/㎡，洋房涨价3000元/㎡；

   

• 浦泰和天下加推最后两栋28、29号楼（高层）收官房源销许，户型面积为75㎡、90㎡的两房和100㎡、115㎡的三房，共计324套毛坯房源，销许均价20988元/㎡，该项目已经有2年零9个月未加推了，上次销许均价1.15万元/㎡（折后9600~9700元/㎡）。

　　实际上，不少限价严格的区域里，楼盘在申领销许时，都是一场与政府之间博弈，一般来说，久久不开盘的项目比前期稍微涨价一点，只要符合南京限价政策的规定，也在情理之中，当然通过毛坯改精装而变相涨价的，也是经常发生的情况。

　　看点

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　　独家预判：两会之后，限价可能会有所松动！

　　此前，主页君@孟祥远发布2018年十大预判，提到两会之后，新盘限价可能会有所松动；根据南京市场的基础，全年涨幅不超过南京人均收入涨幅为宜，上涨在8-10%以内。

　　受制于限价，南京新房连续12个月止涨，也导致出现新房、二手房价格倒挂现象，差价就这样赤裸裸摆在面前。土豪连夜买房也就能理解。

　（南京新房连续12个月止涨）

　　不过，两会之后，限价可能会有所松开。若限价能够松口，根据南京市场的基础，房价涨幅大概是以不超过南京人均收入涨幅为宜。

　　此外，随着一批2万/㎡+高价地陆续上市，2018年的房价中位线也会上来。且后期拿的低价地会对前一波的高价地进行挤压。一些开发经验不足，资金不够雄厚，产品实力一般的地王未来生存会比较难，建议持谨慎态度。不择手段拿地的开发商定价预期过高，也要理性对待。

　　每一波地王潮都会套一批开发商，所以，摆在当前楼市一个重要的课题来了——前期高价地如何解套？我也正在思考，以期为这一难题的解决提供咨询决策。

　　再来说说二手房市场会不会有大的变化？

　　首先主要还是取决于供需。供应方面相对稳定，主要看需求。如果新房买不到，二手房需求会爆发，但新房供应会上来，二手房就还好。

　　2017年，南京二手房还有8%的涨幅。那2018年房价还会继续涨吗？这关键就要看新房价格了。新房价格逐渐往上抬，去化率会下降。加上大批低价盘的收官，南京的一二手房倒挂现象会减弱。此消彼长下，明年二手房市场会相对稳定。