世联行长租业务规模化扩张红璞公寓试水资产证券化|世联行|陈劲松|杭州_新浪财经

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　　本报记者张晓玲实习生卢靖阳深圳报道

　　作为房地产代理中介机构介入长租业务的代表，世联行和链家构成了机构房东中的重要力量。其中，世联行布局迅猛，年内即将达到10万间规模。

　　11月8日，世联行旗下长租公寓品牌世联红璞总经理甘伟透露，到今年12月，长租公寓即将达成10万间签约目标，并向2020年达到50万-60万间、远期100万间目标迈进。

　　不同链家自如公寓的分散式经营，世联行做的是集中式公寓，类似于开发商旗下的长租公寓，其获取房源采取轻重资产相结合的模式，对资金的需求量很大。

　　因此，集中式公寓更考验运营者的资金和管理能力。红璞如欲实现其扩张目标，需要大量易得的、低廉的资金。为此，世联行正寻求发债、定增、资产证券化等多种方式，以获取低成本资金，并最终能够实现reits的上市退出。

　　集中式长租公寓龙头

　　世联行是较早布局长租公寓的机构之一。

　　财报显示，今年上半年，世联行实现营业收入33.38亿元。其中，公寓管理业务收入为6767.28万元，同比增长高达494.78%。

　　瞄准18-35岁白领租房需求的红璞公寓，凭借在城市布局、地服团队、房客匹配、ToB端服务等方面的优势，两年时间已布局全国29个城市。

　　目前，世联红璞72%的房源位于广州、西安、郑州、武汉、杭州、成都六座城市，其中广州、杭州、武汉的集中式公寓市占率均位列第一。

　　“在租赁市场中，得二线城市者得天下”，甘伟表示，按照10-20年的租约，一线城市租金上涨空间逊于二线城市。例如，杭州租金去年大约是1.5元/天/平方米，目前已经涨到2元/天/平方米。

　　据介绍，未来红璞产品线还将从青年公寓向家庭公寓延伸，在深圳、杭州、厦门等高房价城市推出家庭公寓。与普通青年公寓考虑的维度完全不同，家庭公寓需要通过改变空间布局、增加收纳空间等方式，满足家庭租客在人生各阶段的居住需求。

　　截至目前，世联行的长租公寓主要是轻资产模式，即通过托管和加盟来获取房源和项目。通过包租、成立合资公司、代理运营等方式，世联行与多个业主方进行合作。据统计，来自合作开发商的房源占36%，包括碧桂园、保利、中海、招商等60余家知名房企均是红璞的合作伙伴；另外与90个村集体合作的140个项目则提供了42%的房源。

　　世联行也有发展重资产的计划，通过与商业银行及政策性银行等展开合作，获取资金。甘伟透露，建设银行四川分行有意予以世联行50亿授信，鼓励其自购、自建。

　　不过，与财务实力雄厚的开发商不同，年利润仅7.47亿元的世联行并无太多拿地的计划。“高溢价拿地不是长期的方式，我们会严格控制每一个项目的收益，不会因为风口而扩大业务拓展速度。”世联行董事长陈劲松表示。

　　另一个选择是轻重结合。世联行考虑建立长租公寓专项资金来持有物业，再委托红璞管理。11月8日，红璞与中城联盟、同创物业达成合作，共同建立了长租公寓专项资金。

　　兴业证券认为，租赁大时代来临，未来将逐渐形成“政府/国企+市场化公司”的发展模式。政府和国企将成为房源端的新增增量，而世联行则将成为推动中国城市住房租赁发展的市场力量。

　　证券化之路

　　集中式自持模式的长租公寓，前期需要大量资金投入。据世联行财务总监王海晨介绍，一间红璞公寓要投入25000元到28000元的装修费用，以10万间计，总共需要20多亿。

　　去年7月，世联行曾欲通过定向增发募集20亿元用于长租公寓建设，但目前仍未得到最终批准。

　　10月，世联行宣布将发行17.3亿元的可转换公司债用以投资长租公寓，在租赁需求强劲的城市，租赁建设5.32万间长租公寓，目前已通过临时股东大会批准。

　　此外，ABS、16亿中期票据、可转债及私募基金支持等计划均在推进中。

　　长期来看，借鉴国际经验，资产证券化是解决长租公寓运营商资金问题的可行方案。长期持有物业的运营商通常通过REITs（Real Estate Investment Trust，房地产投资信托基金）将所持物业股权打包上市，投资者通过买卖上市REITs股票持有相应的物业股权，同时获得租金的收益权，从而实现运营商的退出与变现。

　　资产证券化也符合陈劲松的期待，他认为，“赚租金差并不是很好的模式，托管和REITs是非常好的模式”。据悉，目前世联红璞已处于审批阶段。

　　不过，对持有物业而言，只有形成一定规模和稳定现金流，才能进行资产证券化，最终形成商业模式的闭环。

　　这也是世联行迅猛做大规模的原因。去年陈劲松就提出了“年内10万间，2020年达到50万-60万间，长远看要做100万间”的目标。而据甘伟透露，预计到12月中旬，红璞签约房源将突破10万间，运营项目超过300个。

　　陈劲松认为，当签约规模达到10万间后，过了2018年红璞公寓就能实现盈利。西南证券预测，随着红璞运营公寓项目的数量增加，规模效益逐步显现，公寓的单方管理成本将得到降低。

　　海通证券指出，在长租公寓成本摊销期结束之后，资产包利润水平将直线提升，有望为未来进入REITS等领域奠定基础。

　　长租公寓亦承载着世联行公司转型的希望。“未来5-10年，世联行要变成一家以存量房运营为主的公司，一手楼销售只占收入的30%，并向百亿元营业规模进军。”陈劲松表示。