福晟弯道拿地扩张 90%土地来自并购

福晟弯道拿地扩张 90%土地来自并购

罗韬

“自2015年开始，我们发现中国房地产拿地方式发生变化，企业拿地难度越来越大。为了后续发展和突破，我们开始把土地拓展的方式集中到并购上面。”福晟集团（下称“福晟”）高级副总裁郭国强告诉第一财经记者。

近年来，房地产行业集中度不断提高，大房企在土地市场的争夺也越发激烈，而传统的招拍挂拿地测算方式几乎一致，房企开始不断突破新的拿地模式。两年前，规模并不大的福晟开始思考如何在房地产下半场突围，成立了专门的拿地机构“飞虎队”，通过特殊的考核和组织架构，在两年时间内获取项目共计72个，其中90%的项目来自并购，实现了土地储备的快速增加。

“我们获得了2017年中国房地产企业并购能力季军，主要是通过我们飞虎大队的各个区域大队实现。”郭国强告诉记者。

通过大量的并购，福晟的土地储备量迅速增加。克而瑞数据显示，2017年1月-9月，福晟新增土地价值596.3亿，位于房企排行第12位。

从销售看，福晟的销售量位于房企top50的位置，一般而言，土地储备决定了一家房企未来三年的销售，可以看出福晟开始加速扩张。

郭国强表示，福晟在获取土地中遵循“28原则”，其中住宅土地储备不低于80%，商业土地储备不高于20%；一二线城市土地储备货值不低于80%，三四线城市土地储备货值不高于20%；80%以上为收并购项目，20%以下为招拍挂项目。

同时，主要把土地投资中心放在长三角、海西、粤港澳区域，以及四个内核城市，包括武汉、长沙、郑州、天津。

“收并购可以有效降低土地成本，同时可以实现弯道超车。”郭国强说。

克而瑞统计发现，1-9月主流房企拿地规模已超去年全年，其中收并购量较往年进一步增加。其中，前9个月长三角区域继续吸纳了大量投资，占到主流房企投资价值的32%，在四个经济区中占比最高，以上海、南京、杭州、合肥为中心的多核心发展都市圈，完善的基础建设和发达的交通路网都对该地市场做了有力支撑。同时，TOP30房企1-9月在大湾区投资金额约为2397亿元，占企业在珠三角投资额的60%。

“整体上看房企对于多元化拿地兴趣不减，收并购已然成为企业拿地的重要措施，考虑到未来中小房企面临的生存压力将越来越大，这还将给房企带来了不少的收并购机遇。”易居中国CEO丁祖昱告诉记者。

作为一家销售规模并不大的房企，福晟实现弯道拿地的主要原因是内部飞虎队起到的作用。

2015年9月，福晟成立拿地飞虎队，下设十支大队，目前已经拥有300多名飞虎队员。其中有8个区域大队，1个支援大队，1个机动大队。

“8个区域大队主要在我们已有的区域进行土地拓展，支援大队位于总部，主要进行风险的预判，机动大队主要拓展新的区域。”郭国强介绍。

事实上，并购由于信息不对称，影响成功很重要的就是时间效率和决策效率。福晟也打破了惯常的拿地模式，开始优化了拿地决策系统。“很多房企都是区域公司提交土地研判方案，集团每周进行上会讨论，最后给董事长讨论，通过三步来进行拿地。而我们的支援大队和区域大队同步进行风险研判和土地拓展，最后直接把结果交给董事长拍板，这样就减少了我们决策时间，为我们的并购获取了机会。”郭国强说道。

同时，为了提高拿地的积极性，福晟对飞虎队进行了单独的考核。

“我们飞虎队一直进行独立考核，主要是年薪+激励，激励大家多拿地。同时，我们要求飞虎队的队长和副队长都必须进行跟投，这样既可以保证风险，又可以让我们的飞虎队享受更多的红利。”福晟集团高级副总裁吴继红告诉记者。

福晟同时还有兼职飞虎队成员，任何一个有土地资源的人都可以加入，每年有20万额外年薪，如果一年内可以让企业拿到地，就可以继续做兼职飞虎队成员。

正是这样的激励和文化，让福晟的飞虎队成为业内的一张名片。“我们有个项目谈了6天6夜，主要还是大家都齐心想做好事情。”吴继红说。

克而瑞分析，对于传统房企而言，收购土地或项目，是加速企业规模扩张、增加可售资源最直接的方式之一。一方面，收购方式获取项目一般而言拿地成本相对较低，可以使企业避开激烈的市场竞争;另一方面，部分收购获取的项目，可以快速推向市场，加速企业资金回流。不过，考虑到并购很多土地的周转速度以及遗留问题，企业在并购时还需加强评估。