金科地产为冲业绩频揽地 借退出基金缓解资金链压力

　　拿地包揽数十城 金科高频拿地背后的资金腾挪术

　　李瑞娜

　　山城房企金科地产集团股份有限公司（000656.SZ，以下简称“金科”）似乎是要以一种“开挂”的节奏实现2017年年中定下的发展战略规划。在近日北京的土拍现场，金科以15.56亿元的价格及20%的自持比例摘得平谷区夏各庄地块，溢价率49.62%，而这是金科4天内收入囊中的第三块北京住宅用地。

　　除了落子北京，今年以来金科拿地的身影遍及重庆、武汉、南京、无锡、石家庄、成都等数十座城市。在成都，金科日前为拿下青白江区地块，甚至不惜付出5.6亿元、260%溢价的代价。对此，金科品牌管理部相关负责人告诉《中国经营报》记者，“金科发力拿地，表明金科跨越式大发展，不仅是一句口号。”

　　值得注意的是，高频拿地的背后，金科在资金腾挪上也屡有动作。8月4日，金科同时发布从新能源产业基金退货、部分高管拟减持股票参与跟投项目两则公告，向外界表露了提高资金使用效率，加持房地产业务的意图。此外，金科还于8月16日召开临时股东大会商讨并通过公开发行公司债券方案的议案。

　　为冲两千亿业绩频频揽地

　　8月4日，北京土拍再度开启。据了解，当日共计出让位于大兴区和平谷区两宗地块，起拍总价分别为19亿和10.4亿元。这一消息引得天茂、招商、中海、旭辉、首开、保利、龙湖、金科、万科等多家房企跃跃欲试。最后，金科以总价15.56亿元+20%自持占比的代价，竞得平谷区夏各庄地块。

　　值得注意的是，早在三天前，金科就已经开始触碰京城楼市。8月1日，该月首拍现场，一度在北京鲜有动作的金科，分别在第17轮、第20轮竞价时，以总价19.9亿元的价格，24%、28%的自持面积比例拿下平谷夏各庄镇两宗限价房地块，溢价率为50%。也就是说，短短4天光景，金科便在北京平谷夏各庄楼市掷下35.46亿元人民币。

　　“京津冀城市群是金科的重点区域。”金科品牌管理部相关负责人坦言，公司之所以拿地如此迅猛，与既定的战略布局不无关系。

　　在外部环境和行业竞争格局的剧烈变革下，未来房地产行业集中度加速攀升已成必然趋势、行业竞争将进一步加剧。6月，金科《2017~2020年发展战略规划》提出战略目标，即2017~2020各年度公司力争实现签约目标500亿元、800亿元、1100亿元和1500亿元，并力争2020年冲击2000亿元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，事实上，如今的“天时”对于曾一度偏安成渝的金科更为重要，“在今年上半年，东部的三大经济圈内的一些核心城市基本上很少推地，而武汉、重庆、成都等中西部区域则有大量的土地推出，这对金科来讲便是一个不错的市场扩张时机。”

　　在这种情况下，金科开始了全国的扩张。近日，金科在成都以5.6亿元、260%溢价的代价拿下青白江区地块。此外，金科在重庆、武汉、南京、无锡、石家庄、昆明、柳州、苏州等数十个城市上演了揽地模式，本报记者根据公开信息不完全统计，目前，金科拿地总金额已超180亿元。“金科发力拿地，表明金科跨越式大发展，不仅是一句口号。”上述金科受访人士称。

　　易居研究院智库研究总监严跃进指出，对于金科来说，改革的主要目标就在于扩大企业销售规模，应该说希望走一个稳步向上的模式，这种模式中，强化拿地动作很关键，而挑战也在于，政策调整下如何把握拿地时间和寻找黑马型的城市。

　　借退出基金缓解资金链压力

　　一路高歌猛进、攻城略地的背后，拷问的是企业的资金实力。翻阅金科2016年年报可知，当年公司营业收入为322.35亿元，归属于上市公司股东的净利润12.32亿元，经营活动产生的现金流量净额为62.44亿元。为增强企业融资能力，金科近期动作频频。

　　8月4日，金科发布关于从新能源产业基金退伙公告称，公司与各合伙人友好协商并达成一致意见，公司从新能源产业基金退伙并按出资比例收回退伙资金。目前，金科已共计分得退回资金2.03亿元，该项资金后期会直接用于公司房地产板块业务。

　　同日晚间，金科另一则部分高管拟减持股票的公告称，公司部分高管拟自公告发布之日起15个交易日后的6个月内，减持不超过各自持有公司股份的25%，合计减持股份将不超过9，226，269股，占公司总股本比例的0.17%。

　　对于高管减持股份，金科前述品牌部相关负责人表示，是因为“金科现在跨越式大发展出了项目跟投计划，公司高管必须参与项目跟投”，高管可以将减持股票所获资金跟投项目，也可以用自有资金参与跟投，而前述减持股票则是高管的自愿行为。据悉，跟投项目多为包括楼盘开发在内的房地产业务。

　　严跃进认为，从金科减持的角度看，有点像此前万科的事业合伙人制度，带有很强的稳定管理层资源的信号意义。“当然，部分产业调整是和产业投资收益不达预期有关，所以本质上在经营层面是有困惑的。但资金面应该预计还是不错的，尤其是地产销售板块的表现。”

　　值得一提的是，金科表示，已于8月16日召开临时股东大会，商讨公开发行公司债券议案等相关问题。大会决议公告表示，该项议案已投票通过，届时，金科便可通过发放债券的方式进一步加强融资。