广州楼市调控催生全款买房 开发商为快速回笼资金挑客

　　调控催生全款买房 广州多个楼盘“挑客”

　　开发商迫于快速回笼资金

　　许永红

　　“我们楼盘这批新房源都是要一次性付款的。”《中国经营报》记者日前以购房者身份走访广州市场时，有销售人员如是表示。

　　前有楼市调控加持，后有银行不断收紧房贷，广州不少开发商为快速回笼资金开始挑客，在首付款比例方面打起了算盘。“价高者得”这一特殊现象逐渐在广州楼市大行其道，不少楼盘甚至要求一次性付款。

　　受访人士分析，开发商挑客主要原因是政府批下来的预售货量较少，需求则相对较多，而时间长达半年的网签，更令开发商资金承受压力。此外，首当其冲的购房者除了遭遇首付成本大幅提高之外，没有及时网签也将面临一房多卖等风险。

　　全款买房横行市场

　　日前，记者以购房者身份走访了解到，在广州广纸板块，普通的三成首付比例几乎绝迹，而高首付比例或全款买房的客户则成为了楼盘的首选群体，在买房上可享受多重“优待”。

　　在一家品牌房企的楼盘里，销售人员向记者出示了一张仅有数十个单位的表格。据销售人员介绍，三成首付只可购买20层以下楼层单位，而七成首付和一次性付款则可以选择30层以上或更好的高层单位。

　　根据付款方式的不同，该楼盘的折扣优惠也有所差异。相比三成首付，七成首付和全款购房可以获得更优惠的折扣，分别可获额外9.2折和9.6折。

　　该片区内有项目销售向记者表示，首批推出的货量仅有数十套，但明言要一次性付款。销售人员向记者称，这批货量主要针对全款客户，目前仅剩下几套。至于接下来的推货采取何种首付方式，目前还不能确定。

　　另有销售人员明确对记者表示：“三成首付在该片区买不了房。”并称接下来出售新货，将依据首付比例高低来决定客户买房的先后。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者：“新房的预售货量比较少，而客户相对较多，使得开发商有了挑客的条件。而且，由于限签，银行房贷一时下不来，开发商资金回笼比较紧张，所以就选择一些能一次性付款或者首付比例比较高的客户。”

　　“对开发商来说，这其实也是一种无奈的选择。项目的货量是有的，但批下来的新货不多，所以只好针对性地选择客户。”黄韬说。

　　网签时间一周变半年

　　事实上，“全款买房”这一现象横行于市，除了银行收紧房贷之外，与当下监管层实行的限价、限签政策有着莫大的关联。

　　2016年10月，广州掀起新一轮楼市调控热潮。监管层明确表示，加强商品房价格监管，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。2017年3月调控加码，重申房企应严格按照预售许可备案价“明码标价”。

　　如此一来，很多超出备案价的项目一时被挡在了市场的门外。记者查阅中国指数研究院统计平台获悉，在2017年上半年，一手普通住宅入市33321套，相比2016年同期的44013套，下降了24%。而广纸板块所在的海珠区，近期批下来的预售量也很少。

　　而且，拿到预售证的项目仍被挡在了网签的门外。黄韬指出，监管层为了让房价数据维持在一定水平，项目即使拿到了预售证，在成交时也会被限制网签。

　　对于房企而言，限价、限签显然是拦在去化和回款前面的一堵墙。“每个季度一个楼盘只能预售50套房。上个月整个广纸板块只网签了10套。”有销售人员向记者抱怨称，网签成功后，银行才把房款转给开发商。现在网签需要排队，而且时间较长，这给开发商带来了资金压力。

　　通常情况下，网签一周内便可完成，现在则是排起了长龙。黄韬透露，现在网签所需时间大部分在3个月到半年之间。半年较为常见，九个月的情况比较少。“2017年初成交的房子，目前在陆续网签。但2016年10月调控开始到现在，我们有客户也还没有成功网签，时隔有九个多月了。”

　　目前，等候网签的队伍已经日渐庞大。有银行人士对记者表示：“很多一手住宅的客户都在排队，这很让我们头痛。”而一名房企内部人士更是向记者直言：“现在广州积累了这么多人没法网签，是一个危险的信号和不稳定因素。”

　　需要注意的是，没有及时网签，背后隐藏着极大的风险。在接受记者采访时，广东南方福瑞德律师事务所律师曹纯珂表示，网签是对双方签订的合同进行备案公示以达到保护购房者权益的目的，未进行网签会出现“一房多卖”的风险，购房者权益难以得到保障。

　　广州将迎来量价齐跌？

　　值得注意的是，限价、限签实际上并没有抑制住房价的上涨，且让供应不足的情况更为凸显。

　　记者查阅了解到，上述广纸片区的一个楼盘，近一个月的网签均价为4.34万元/平方米，而现今实际售价却高达5万元/平方米，相差近7000元。而记者在走访过程中发现，这种网签均价与实际价格相差甚远的情况，在市场上已是屡见不鲜。

　　供应方面，广州中原研究发展部提供的数据显示，调控加码后新批预售节奏明显放缓，广州楼市上半年依然供不应求，为近4年内供应最少的半年，仅供应367.03万平方米，同比下跌16%。而供求缺口方面，2017年上半年缺口面积为208.52万平方米，在成交量下降的情况下，仍大于2016年同期。

　　值得关注的是，除了限价、限签等调控因素，银行收紧房贷的趋势也将令楼盘挑客现象持续发酵。

　　在接受记者采访时，大源按揭总经理郑大源表示，目前广州房贷放款速度普遍较慢，通常需要4个月左右，而且各个银行积压的款项都很多。部分银行甚至因为积压太多，停止受理新的房贷申请。

　　广州中原研究发展部分析，此前广州楼市几次重大调控后，成交量虽在次月大幅下降，但很快就会反弹。

　　对于市场未来走势，黄韬认为：“广州房价没有明显回落，暂时不会放松限签政策。目前市场是量跌价稳的状态。”

　　黄韬预计，10月之后广州楼市将会迎来量价齐跌。他认为，在资金紧张的压力下，开发商会采取降价的销售策略去化，降价幅度大概在5%~10%之间，从部分地区延续至整个市场。“到了一定时候，市场会呈现出价稳量升的行情。”