首批住房租赁12城试点差别化探索 政策落实仍有难度

　　九部委联合释放租赁红利 首批12城试点

　　证券时报记者 张达

　　住建部等九部委近日联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求多措并举，加快发展住房租赁市场，并选取了12个人口净流入的大中城市开展试点，拟形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。

　　对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，这是继2016年国办39号文《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》之后关于租赁市场发展的又一个重大的“政策红利”，核心是发挥地方政府的积极性，支持地方政府探索试点经验，目的是建立租售并举的住房制度。从长远看，该政策有利于房地产市场平稳发展，但当前租赁市场还存在很多问题，政策效果还要看各地政策细则及政策实际落地执行情况。

　　细化支持政策 多措并举

　　《通知》提出，要培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；增加租赁住房有效供应；创新住房租赁管理和服务体制。除了土地政策方面，还在金融政策、落实“放管服”改革等方面细化了支持政策。

　　上述政策内容中，大部分是对去年国办39号文的重申和落实，其中较新的一点是为让“新市民”安心租房，要求人口净流入的大中城市要搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布等服务，保障租赁双方，特别是承租人的合法权益。除了提供服务和保障权益两大功能外，住房租赁交易服务平台还应具备监管行为和市场监测两大功能，要建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，同时加强住房租赁市场监测，为政府决策提供数据基础。

　　另外，《通知》还要求，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

　　12城首批试点

　　差别化探索

　　《通知》明确，要选取12个人口净流入的大中城市开展试点工作，通过试点总结经验，形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国推广。试点期间，各城市应于每年1、4、7、10月的15日前，定期报送上一个季度试点工作进展情况。

　　据了解，这12个首批开展住房租赁试点的城市分别是广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。

　　《通知》还提出，要注意分类指导，尊重基层首创精神，健全激励和容错纠错机制，允许进行差别化探索，发现问题及时纠偏。

　　链家研究院院长杨现领认为，人口净流入的大中城市是租赁市场供需矛盾最为突出的地方，本次政策立足于现实的供需矛盾，更加强调人口净流入大中城市的租赁市场发展问题，是一次非常明显的认识突破，也更加符合实际情况。统计数据显示，中国40%的外来人口集中在北京、上海、深圳、广州、东莞、杭州等TOP10城市，80%的外来人口集中在TOP50城市。因此，可以说租赁问题是部分城市的问题，这次政策强调“分类处理、因城施策”是非常正确的。

　　政策落实仍有难度

　　中原地产首席分析师张大伟认为，本次政策的核心是发挥地方政府的积极性，支持地方政府探索试点经验，目的是建立租售并举的住房制度，而租购并举是房地产长效调控机制内容之一。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，本次政策反映出中央政府对于住房租赁市场比较重视，“目前房价限制情况差不多了，调控也不可能大幅升级了，把住宅市场管理重点转移到住房租赁市场上去，这也是在未来一个时期内工作重心的转换。”

　　不过，杨红旭同时指出，政策的具体落实仍有一定的难度，比如地方政府搭建租赁服务平台，关键是房源来自哪里，一旦在政府网站上进行交易，就要进行备案登记，就要纳税。而目前个人房东租房是不登记备案不纳税的，逃税，合理避税，所以政府推进很难。“租赁跟买卖不同，买卖住房必须纳税才发产权证，不发证交易就不受法律保护。但是一般租赁合同就能保证双方权益。这样的话，房东是没有积极性进行网上合同备案，也没有积极性把房源放到政府平台上去。”他说。

　　张大伟也认为，从长远看，本次政策有利于房地产市场平稳发展，但当前租赁市场还存在很多问题，本次政策效果还要看各地政策细则及政策实际落地执行情况。