路劲基建房地产规模增长困局难破 销售额仍未突破200亿大关

　　路劲基建房地产规模增长困局难破

　　销售金额仍未能突破200亿大关

　　许永红

　　虽然分拆公路业务上市未能如愿，路劲基建有限公司（1098.HK，以下简称“路劲基建”）还是在上半年交出了一份较为理想的成绩单。

　　日前，路劲基建公布2017年前6个月未经审核营运数据显示，物业销售约158.74亿元，较2016年同期上升约53%。

　　不过，这组亮眼的数据背后，却难掩路劲基建房地产规模增长缓慢的事实。以收费公路起家的路劲基建已进入房地产领域十余年，但销售规模至今仍未突破200亿元大关。

　　上市搁浅或因定价过高？

　　距离预计上市时间不到几天，路劲基建此前进展顺利的公路业务分拆上市计划戛然而止。

　　路劲基建的主营业务为物业发展及高速公路，相应的子公司分别是路劲地产和劲投国际。对于这差异明显的两大业务，路劲基建早有独立分拆上市的想法。2007年，路劲基建就曾寻求房地产业务独立上市，彼时有分析称此举在于加快内地房地产项目的投资及开发步伐，但提出后并没有下文。

　　按照原计划，劲投国际定于7月7日上市，全球发售4.185亿股，每股发售价介乎4至5.5港元，以中间价位4.75港元计算，股票发行所得款项净额预算约为13.91亿港元。上市后，母公司路劲基建占股约70%。

　　不过，路劲基建这一计划并未如愿，其表示将会继续留意适合的分拆上市时机。

　　值得一提的是，劲投国际停止上市或许与股票定价有关。劲投国际方面此前强调，市盈率定价虽高，但未来成长空间大。不过，业内分析称，以每股中间价4.75港元计算，该公司市值在港股高速公路个股中相对靠后，但约20倍的市盈率却远超行业平均水平，位居行业前列位置。

　　“该股票发行估值的价格肯定是期待过高了。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对《中国经营报》记者分析，公路股现在的增长有限，长期来看，路劲基建公路资产的价值和盈利能力会因人民币贬值而面临缩水的风险。而且，随着美元加息，公路股这种属于偏向固定收入性质的股票，也将面临估值调整。

　　此外，黄立冲还指出：“中国市场的基建整体已经资本投入过度，未来除个别细分领域外整体增长不会很快，难以支撑高估值。”

　　房地产规模增长陷入困局

　　作为一家以收费公路发展起来的企业，路劲基建自2004年开始涉足房地产，且后者逐渐成为公司营收的主要来源，近几年均占总收入的90%以上。

　　然而，进入房地产领域十余年，路劲基建并没有像其他房企一样采取大举扩张的策略，其房地产年度销售金额依然未能突破200亿元大关。

　　路劲基建所布局市场过于集中也是一大隐忧。其2016年的房地产收入，长三角地区就占了68%，渤海湾地区为25%。克而瑞统计显示，从销售贡献度来看，2016年路劲基建在长三角、环渤海地区的5个热销项目总金额为107亿元，销售贡献度高达57%。

　　克而瑞指出，路劲基建的土地布局相对集中，且未涉足其他新兴热点城市，不利于风险控制和长远稳定发展。

　　另外，截至2016年底，路劲基建土地储备约700万平方米，而上述两大区域共计达491万平方米，占比逾70%。其中，仅江苏省土地储备就已高达253万平方米，占总土地储备的36%。

　　对于2017年的销售目标，路劲基建主席单伟彪曾表示，去年销售金额近200亿元，今年可能更高。而根据券商相关报告，路劲基建今年的物业销售目标是增长30%，即243亿元。

　　更为严峻的是，路劲基建近年在开拓新项目方面并没有放开手脚，合作开发比例也相对较高。

　　在2014年和2015年，路劲基建新增土地储备面积仅为75万平方米、100万平方米，而且2015年新增的三个项目中有两个为合作形式。2016年新增土地储备虽然高达270万平方米，但新增的15个项目里，合作项目数量达到了10个，权益主要在45%~60%之间。2017年以来，拿地甚少的路劲基建分别联合平安不动产、深圳控股和金辉地产获取新项目，而与金辉地产的合作则是通过入股的形式。

　　对此，房地产资深人士薛建雄告诉记者：“多数香港开发商不适应内地的发展，不敢高价拍地，只能通过协议拿地。而且产品溢价能力也不强，很多二手项目不愿与其合作，所以扩张不上去。”

　　黄立冲也认为，合作形式获取项目是港资开发商的无奈之举，因为内地的市场关系较为复杂。而采取合作开发的方式难有庞大的土地储备，开发成本也会比较高，这也是港资开发商很难把规模做大的一个原因。